嬉しさを、次々に。『新潟中古マンション売買』『新潟戸建』

| 2017-09-26 | 『俺たちのDIY』 |

注文住宅　施工事例 - 2017.09.21 Thu

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| 2017-09-21 | 新潟中古マンション売買リフォーム・リノベ |

すまい給付金申請　お持ち物　と　不動産取得税還付申請　お持ち物 - 2017.09.06 Wed

【すまい給付金】

申請の持ち物

給付申請［新築住宅］

1
不動産登記における建物の登記事項証明書・謄本
2
住民票の写し
3
個人住民税の課税証明書（非課税証明書）
4
工事請負契約書または不動産売買契約書
5
住宅取得に係る金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）
6
給付金受取口座を確認できる書類（通帳等）
7
施工中等の検査実施が確認できる書類（いずれか1点）
8
住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
建設住宅性能評価書
住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書

【不動産取得税　還付申請】

申請の持ち物

1．登記簿法務局原本（建物）

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| 2017-09-06 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

四コマ【新潟戸建・新潟中古マンション売買】 - 2017.07.07 Fri

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| 2017-07-07 | ニュース |

四コマ【新潟戸建・新潟中古マンション売買】 - 2017.07.07 Fri

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| 2017-07-07 | ニュース |

新潟市の「津波、浸水、洪水、冠水」　地図一覧　　不動産売買センター - 2017.07.06 Thu

新潟県内は7月４日、台風３号が梅雨前線を刺激して各地で大雨が降った。柏崎市で２４２・５ミリ、長岡市（小国）で２３４・０ミリと７月の観測史上最大を観測し、柏崎市や長岡市などでは土砂崩れが発生しました。
新潟市西区でも7月4日、土砂災害避難準備「避難準備・高齢者等避難開始」が発令される程の大雨でした。

お客様のお住まい周辺は、どの地域なのか確認できるよう「洪水、津波、冠水、浸水」のハザードマップを掲載させて頂きます。
できる限りの安全第一のお住まい選びをお手伝いさせて頂きます。

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| 2017-07-06 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

趣味の家具製作 - 2017.06.06 Tue

家具制作

はじめての日曜大工で、傘立て+本棚+神棚＝家具　を製作チャレンジ。

①　長い木（2160ミリ）を３本購入

②　長さを測って、図面手書き
③　次は切断だ。と意気込んだものの…ムサシさん、コメリさんに行ってみたら、持ち込みの切断はしていないそう…（泣）
④　ネットで探しに探して、持ち込み切断をして頂ける優良企業様が見つかりました！
　　　
会社案内　アイウッド株式会社
サイト名　ウエスタンレッドシダー販売専用サイト
所在地　〒950-0807　新潟県新潟市東区木工新町372-9

丁寧に対応して頂き、アイウッド株式会社に本当に感謝です。最良の企業様でした。

⑤　真鍮ネジを購入！金色でおしゃれでよかったのですがインパクトで回してみると舐めて舐めて全然回らなかったです。
　　　再度、木（サイズ3×35cm）ネジを購入！今度はものすごく快適です。

⑥　一人で作ると支える方がいないので、なかなかまっすぐにならない…。そこで束で支えをつけて木工用ボンド仮止め。

⑦　ついに完成しました！

休日を３日使ってようやく完成。（かなり不格好…）
大工さんの日頃の苦労がよく解りました。職人さんってやっぱり凄い！

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| 2017-06-06 | ニュース |

新潟中古マンションリフォーム補助金！ - 2017.05.06 Sat

マンションの空き家リフォーム補助金 30万円！受付開始されました！

記載重要箇所

助成金詳細はこちらで確認↓
建築部　住環境政策課　住環境整備室
〒951-8550　新潟市中央区学校町通1番町602番地1（市役所本庁舎分館5階）
電話：025-226-2815　FAX：025-229-5190

上記の他にも
助成金制度がございます。
新潟市UIJ支援にいがたすまいリフォーム助成事業
補助対象者
UIJターン世帯
(平成28年4月1日以降、実績報告書の提出までに、新潟県外から市内に移住し、住宅のリフォーム工事を行う2人以上の世帯(※))に属する個人
補助金の交付決定を受ける前に着手したものは対象となりませんのでご注意ください。
下記の合計額(いずれも補助の対象外となる経費があります。)
1住宅等において行うリフォーム工事に係る経費(必須)
2住宅等への転居に係る経費(工事に係る経費と同額が上限(20 万円以内)
補助金の額
新潟市では、UIJターンによる「新潟暮らし」を促進するため、
新潟県外からの移住・定住に併せて住宅リフォームを行う方に対し、
そのリフォーム費用などの一部を補助します。
・同一年度に「子育て・高齢者支援健幸すまいリフォーム助成事業」，「空き家活用リフォーム推進事業」又は「UIJ ターン創業促進事業」の補助金交付を受けていないこと
補助率 1/2
補助上限 50 万円
空き家※を活用した UIJターン世帯
補助上限 100 万円

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| 2017-05-06 | 新潟中古マンション売買リフォーム・リノベ |

不動産の査定はどういう仕組みなの！？ - 2017.05.06 Sat

不動産鑑定の評価方法は、『原価法』、『収益還元法』、『取引事例比較法』の三つです。
○『原価法』とは……
対象となる不動産の再調達原価をもとに、その不動産を鑑定評価する方法です。
まず、対象の不動産に対して「仮にもう一度建築・造成した場合はいくらになるのか？」と考えて、その再調達原価を割り出します。そして、その割り出された原価から、建築後の経過年数による原価の低下を割り引いて（減価修正）、現在の価値を推定します。
中古住宅の原価法で大雑把な例を上げると。
「積算価格＝総面積×単価÷耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）」
このようになります。
ここでの単価、耐用年数、残存年は物件の構造によって異なります。
○『収益還元法』とは……
対象となる不動産が将来生み出すであろうと予測される、純収益による現在価値の総和を求めることによって、その不動産の試算価格（収益価格）を求める方法です。
○『取引事例比較法』とは……
対象となる不動産と条件の近い物件の取引事例を多く収集し、それらの事例と比較評価する方法です。比較する際には、まず収集した事例の中からいくつかを選択します。そして、取引価格の事例を参考にしつつも、実際に対象となる物件の事情補正や時点修正を必要に応じて行い、地域要因や個別的要因を含めてから比較を行います。
この方法が、中古住宅の評価方法として一般的です。また、土地に関しては「公的指標」も参考に使います。
※土地の価格を示す3つの「公的指標」について
土地の価格を示す公的な指標としては主に、『公示価格（基準価格）』、『相続税路線価』、『固定資産税路線価』の三つです。
そもそも路線価とは、宅地の評価額の基準となる価格です。道路に面する標準的な宅地の一平方メートルあたりの価格を表しています。角地や準角地（片方の道路が行き止まりになっている角地）の場合、２方向の道路に面しているため、それだけ利便性が高いと判断されます。そのため、角地でない場合よりも高くなるのが一般的です。
『相続税路線価』とは、国税庁により公表された相続税・贈与税の算定基準となる財産評価基準書の路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の8割程度に設定されています。
『固定資産税路線価』とは、市町により公表された固定資産税・不動産取得税などの課税に使用される路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の7割程度に設定されています。
それぞれの路線価は、このように国土交通省の土地鑑定委員会が公示する地価公示価格よりも２、３割ほど低く設定されています。つまり、路線価だけの査定では、その分安くなってしまうということです。
土地や戸建の査定をされる際は、是非私どもへご依頼ください。路線価だけでなく、原価法、収益還元法、取引事例比較法をもとに査定致します。
「実際の検討はまだまだ先だから、連絡まではあまり欲しくない」というお客様には、私どもの『お気軽簡易査定』へのご依頼をオススメさせて頂いております。

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| 2017-05-06 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

マンションバブルは、いつ崩壊してしまうのか！？ - 2017.05.01 Mon

マンションを取り巻く、この「局所バブル」について。
２０１３年から始まったアベノミクスは、停滞していたマンション市場を活性化させマンションが緩やかに売れ出しました。
消費税が１４年４月に５％から８％へ上がると、マンションの購入意欲は一旦しぼみかけ、その後に日本銀行の金利低下で住宅ローンの貸し出し競争が激化したことも要因し購入希望者が増加しました。
１５年の１月から適用された相続税の増税で非課税の枠（基礎控除）が大幅に縮小されたため、富裕層を中心に金融資産を不動産へ転換する動きが起こり、投資用マンションに人気が集中しました。
大手デベロッパーを中心にマンション用地取得に苦戦し新築供給量が低下した事が大きな要因となり、金融緩和などと重なった結果、１５年から１６年の前半にかけて、マンション市場は市街地を中心に、局所限定ながらバブル化しました。
新潟のマンション市場も、この「局所バブル」エリアで購入した人は、現状でほとんど含み益が生じていると思います。
築年数が経過している中古マンションでも「局所バブル」で成約価格は現在も上昇しております。

しかしながら、現在は東京都の区外から成約価格が徐々に低下し始めております。
ここからの新築マンション、中古マンションの供給量と購入希望者需要のバランスには注視しなければならないかも知れません。

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| 2017-05-01 | 物件速報 |

住宅ローン減税について - 2017.04.28 Fri

【リフォーム費用は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ　「中古住宅を購入直後、リフォームを行うための資金を住宅ローンで借りました。これは住宅ローン減税の対象となるのでしょうか？」
Ａ　「条件付きで対象となる」
平成21年度税制改正で「平成21年1月1日以後に「リフォーム工事の日から６か月以内に入居する事」という要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。
ちなみに銀行事務手数料、保証料、登記費用や仲介手数料などは住宅ローン控除の対象外ですので、注意しましょう。
【夫で住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ「共働きのため、夫婦それぞれに収入があります。なので二人の名義（連帯債務）で住宅ローンを借りました。この場合、住宅ローン減税を受けることはできますか？」　
Ａ　できます。
連帯債務の場合、土地・建物に関する所有権の持分割合によって借入金額を按分した金額が、夫婦個々の借入金額となり、その金額をもとにそれぞれ住宅ローン減税を受けることができます。
例えば、借入金が3000万円だったとします。
そこから夫の持分を2/3、妻の持分を1/3とした場合、夫の借入金が（3000万円×2/3＝）2000万円となり、妻の借入金は（3000万円×1/3＝）1000万円となるわけです。
住宅ローン減税を受けるための確定申告をする際には、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」に必要事項を記入し、申告書と一緒に提出しましょう。
【収入がない期間の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ　「妻も住宅ローン減税を受けています。妻は働いているのですが、昨年から産休中です。収入がゼロなのですが。この場合、妻の住宅ローン減税はどうなりますか？」
Ａ　住宅ローン減税の対象から外れます。
住宅ローン減税＝年末の住宅ローンの残高に控除率をかけた金額がその年の所得税から減税される。
なので給与収入等がなく、所得税が発生しない場合には、減税枠があっても減税されません。なお、適用期間には変わりがないので、再び所得税（給与など）が発生すれば減税を受ける事が出来ます。
【買い換えをした場合の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ　「昨年、住宅ローン減税を受けていた物件を売却して、新しくマイホームを購入しました。この場合、住宅ローン減税を引き継ぐ事は出来ますか？」
Ａ　引き継ぐ事は出来ません。
住宅ローン減税は売却した物件ではなく、新しく購入した物件に適用されるもの。
入居した時期によって、控除期間や控除額に違いがあります。また、新たに確定申告する必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。
【住宅ローン減税の確定申告の方法がわからない】
Ｑ　「住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要と聞きました。
会社員なので、一度も自分で確定申告をしたことがありません。どのようにしたらいいでしょうか？」
Ａ　①　税務署に「確定申告用紙」を貰いに行く。
2 　必要事項を記入。
パソコンから国税庁のＨＰにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」で作成。
3 　郵便または信書便により、税務署に送付。（通信日付印が提出日）
直接税務署に提出。（時間外収受箱へ投函も可）
4 　e-TAXで申告する（事前の登録作業が必要）
なお、確定申告の時期は、還付と納付によってやや異なっています。還付の場合は1月～3月中旬、納付の場合は2月中旬～3月中旬です。これはあくまで大まかな日程であり、具体的な日程は毎年違うため、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署に確認するようにしましょう。
【中古住宅でも住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ　「中古住宅を購入しました。住宅ローン減税を受けることができますか？」
Ａ　一定の要件を満たせば出来ます。
基本的には新築住宅と同じ条件ですが
１．建築後使用されたものであること。
２．次のいずれかに該当する住宅であること。
①マンションなどの耐火建築物のは、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
②耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
③　①または②に該当しない建物の場合、一定の耐震基準に適合するものであ　ること・・・平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る。
④　取得の時に生計を同じにして、その取得後も引き続き生計を同じにする親族などからの取得でない。
5 贈与による取得でない。
【親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ　「自分の両親から借金し、マイホームを購入しました。その時、両親との間で正式な借入書も作成しており、借りたお金を毎月返済しています。この両親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるのでしょうか？」
Ａ　なりません。
両親を含めた親族や知人などからの借入金は、住宅ローン減税の対象となる借
入金とはみなされません。
ちなみに親族以外でも次の借入金も対象となりません。
１．勤務先（役員を除く）や事業主団体からの無利子または1％未満の利率による借入金
２．勤務先（役員を除く）や事業主団体から利子の援助を受けることにより給与所得者が実際に負担する金利が1％未満の利率となる借入金
３．勤務先（役員を除く）や事業主団体から時価の1/2未満の価額で取得したマイホームの借入金
【住んでいない物件の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ　「昨年から転勤により、住宅ローン減税を受けていた物件に住んでいません。引き続き住宅ローン減税を受けることはできますか？」
Ａ　状況によります。
1．単身赴任の場合
所有者が止むを得ない事情で単身赴任した場合（転勤や転地療養など）その住宅取得日から６か月以内に家族（配偶者や扶養親族）が入居し、住み続けていれば住宅ローン減税を受けることができます。
単身赴任先が海外であった場合・・・
赴任したその年の12月31日においても日本に住民票がなかった時は、非居住者とみなされるため、その間の年分についての住宅ローン減税を受けることはできません。
２．家族全員で引越しをした場合
次の要件すべてを満たす場合に限り、その建物に再び入居した年（入居した年の間で、該当する建物を賃貸にしていた場合はその翌年）から、残存している控除期間、住宅ローン減税を再び受けることができます。
①勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由がある。
②平成15年4月1日以降に、対象となる建物に住まなくなった。
③対象となる建物に住まなくなる前に、税務署で一定の手続を行った。
【住宅ローン減税の確定申告を忘れた！今からでも間に合う】
Ｑ　「一昨年にマイホームを購入しましたが、住宅ローン減税を受けるための確定申告を忘れてしまいました。どうしたらいいですか。
Ａ　サラリーマンの場会（源泉徴収票によって納税している）

申告期限からの5年間は住宅ローン減税の請求権が有効であるため、可能です。必要書類を集めてから所轄の税務署へ行き、還付申告をしてください。
自営業者（自分で確定申告する人）・・・
所得税更生の請求書に必要事項を記入しましょう。後はその請求書と一緒に住宅ローン減税を受けるための必要書類をそろえてから、所轄の税務署へ行き手続きをします。ただし、この場合は申告期限から1年以内になります。
【ローンの借り換え後、住宅ローン減税は引き続き受けられるか】
Ｑ　「住宅ローンを借り換えした場合、住宅ローン減税を引き続き受けることができますか？」
Ａ　残念ながら、住宅ローン借換えによる新しい住宅ローンでは、引き続き受ける事は出来ません。
しかし、次の要件すべてを満たす場合には、住宅ローン減税の対象となる借入金とみなされるので、引き続き受けることが出来ます。
１．新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものである。
２．新しい住宅ローンの返済期間が10年以上など、住宅ローン減税の対象となる要件を満たしている。
なお、住宅ローン減税の適用期間は、その住宅に入居を開始した時に決められた期間が引き続き適用されます。よって、元々の適用期間を延長することはできません。
【過去に受けた控除の取り扱い】
Q. 一部繰り上げ返済を行って償還期間を短縮したところ、ローン控除の償還期間に関する要件を満たさなくなってしまいました。
この場合は、すでに控除を受けた分も取り消され、控除額を戻す必要がありますか。

A. 控除を受けた年には要件を満たしていたので、過去にさかのぼって取り消されることはありません。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、その年の所得税額等から一定額の控除を受けられる制度です。
住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間 10 年以上とされていますので、一部繰り上げ返済などにより償還期間がこの要件を満たさなくなった場合は、要件を満たさなくなった年以後について控除が受けられなくなります。
しかし、すでに控除を受けた分については、控除を受ける時点では要件を満たしていたわけですから、要件を満たさなくなったからといって、過去にさかのぼって取り消され、控除額の返還を求められることはありません。
【控除を受けられる回数の制限】
Q. 現在控除を受けている人が、買い換えを行って住宅ローンなどの借入金で新たに自宅を取得した場合、再び住宅ローン控除を利用することはできますか。

A. この制度には、適用を受ける回数の制限がありませんので、要件を満たせば何回でも利用することができます。
買い換えにより、現在受けているローン控除の適用はなくなりますが、新たに取得した自宅については、改めてローン控除の適用を最初から受けることができます。
自宅としてマンションを取得したがその後に戸建に買い換えるなど、住宅ローン控除の適用期間中に自宅を変更することがあります。
このとき、買い換える物件について住宅ローン控除の適用を受けられるのかが心配になりますが、税法上、この制度の適用回数に制限はないので、買い換えにより取得する物件についても要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
ただし、現在の自宅を譲渡したことにより生じた譲渡益について、譲渡所得を計算する際に認められる特別控除などの特例措置(譲渡損失が生じた場合の特例は除きます)を適用するなど一定の場合は、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意してください。
【繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能】
「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2017年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできる。ただし、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されないので注意しよう。そのほかの主な適用要件は以下のとおりだ。
自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。
売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積（登記簿面積）50平米以上の住宅を取得すること。
買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。
この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければならない（翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要）。なお、マイホームの売却のみを行う場合も「譲渡損失の繰越控除」の制度があるが、買い替え対象の制度とは、譲渡損失の計算方法や適用条件などが異なるので注意しよう。

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| 2017-04-28 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

不動産取引での透明化、コンプライアンスの徹底。 - 2017.03.11 Sat

平成２８年度　土地白書
不動産市場を取り巻く我が国経済の動向
（ＧＤＰの推移）平成 27 年における我が国の実質ＧＤＰは、中国を始めとする新興国経済の景気減速の影響等もあり、平成 27 年 4-6 月期に前期比でマイナスとなった。その後、7-9 月期にプラスに転じたものの、10-12 月期はマイナスとなっている。
地価の動向
平成 28 年地価公示の結果は、全国の平均変動率では、住宅地は下落したものの下落率は縮小し、商業地は横ばい（0.0％）から上昇（0.9％）に転じ、全用途では平成 20 年以来、８年ぶりに上昇に転じた。
（既存住宅の質に対する不安の解消）
既存住宅の売買においては、通常、物件の質に対する買主の不安がある。このため取引対象となる既存住宅について、安全性や劣化の状態等を買主が適切に把握することができる環境の整備や、万が一、売買の後に隠れた瑕疵が発見された場合等に備えたセーフティネットの整備が必要である。
こうした問題に対応するため、国では、既存住宅売買瑕疵保険に関する仕組みの整備と「既存住宅インスペクション・ガイドライン」等を通じたインスペクションの普及促進を行っている。インスペクションとは、専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を目視、計測等により調査するものであり、基礎・壁・柱等における構造耐力上の安全性や、屋根・外壁・開口部等における雨漏り等の劣化事象等を調査するものである。
しかしながら、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のアンケート調査によると、実際にインスペクションを利用した者は、既存住宅の売却経験者で 15.3％、購入経験者で 7.2％にとどまり、インスペクションの実施率は低いものとなっている。
市場環境を整備すること等を目的に、所要の措置を講ずるとされた。具体的には、① 宅地建物取引業者が媒介契約を締結する際、あっせんの可否を示した上で、既存住宅の購入予定者の意向に応じてインスペクション業者をあっせんし、②重要事項説明時に宅地建物取引業者がインスペクションの結果を買主に対して説明するとともに、③売買契約締結時には基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者から売主・買主に書面交付すること等の措置を講ずるとされた。今後はインベクションができる増改築相談員、建築施工管理技士の需要が高まると言えるであろう。
多様な不動産情報が流通する社会への対応
本節では、消費者や投資家の不動産市場に対する評価や住まい選択の意識の変化等を整理しつつ、不動産情報の多様化に向けた国や地方公共団体等による取組の動向について紹介する。
1. 我が国の不動産市場の透明性に対する評価

土地問題に関する国民の意識調査の結果をみると、消費者の不動産取引に対する印象は、平成 15 年から比較してやや減少傾向にあるものの、依然として「難しくてわかりにくい」、「なんとなく不安」という回答が全体の 60％を占めている。その理由は、「不動産の価格の妥当性を判断しづらいから」が最も多く、次いで「不動産取引の流れがわかりづらいから」、「不動産の品質の良否を見極めづらいから」が多くなっている。
国内投資家の評価については、不動産以外の国内金融商品や国外不動産市場と比較した投資判断時における諸要素の重視度及び現状の認識・評価を聞いた、国内投資家アンケート調査によると、「不動産投資関連情報の充実度」、「不動産投資関連情報の入手容易性」はいずれも約 70％の回答者が重要であると答えているものの、実際の充実度・入手容易性について約 35～40％の回答者が不十分であるとしている。

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| 2017-03-11 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

税控除自動計算！ - 2017.03.03 Fri

所得税、住民税、医療費控除、生命保険料控除、地震保険料控除の計算機能も充実。
無料計算↓
　　　　☆☆☆　無料簡易計算機はココ　☆☆☆
↑これはものすごく役に立ってます♪
私はこの計算のおかげで自分が入っている地震保険の税控除効果が1,000円未満だと知りました（汗）
是非一票をお願いしますｍ（願）ｍ

このシステムは平成24年度の税制に基づいて計算しています。
今後の税制改正等により、実際の金額と異なってくる場合があります。
また、計算結果に誤り等ある可能性がありますので、金額の目安程度にお使いください。

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| 2017-03-03 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

新潟市　リフォーム助成金 - 2017.01.01 Sun

新潟市空き家（空家）活用リフォーム推進事業　住み替え活用タイプ　子育て世帯向け住宅　補助金交付申請
住み替え活用タイプ

（住み替え活用タイプ共通）　多世代同居世帯、親子近居世帯、多子世帯の場合は、補助上限額がプラス10万円となります。
概要
新潟市空き家活用リフォーム推進事業　住み替え活用タイプ　子育て世帯向け住宅の補助金交付申請を行うための一連の手続き
内容
新潟市空き家活用リフォーム推進事業　住み替え活用タイプ　の補助金の交付を申請される方は、
（１）工事着手前に、交付申請書を提出し交付決定されること
（２）工事の完了後、実績報告書を提出し、適当と認められること
が必要です。それぞれに必要な書類を添付し、提出してください。
提出（手続）方法
申請書類を、住環境政策課の窓口に提出
受付窓口
（制度の概要・補助金交付申請の受付）
新潟市　建築部　住環境政策課
新潟市役所本庁舎分館５階
ＴＥＬ：０２５－２２６－２８１５
受付時間
月曜日から金曜日の午前8時30分から午後5時30分（祝・休日、12月29日から1月3日を除く）
新潟市空き家活用リフォーム推進事業補助金交付要綱
新潟市空き家活用リフォーム推進事業子育て世帯向け住宅補助金交付要領

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| 2017-01-01 | 新潟中古マンション売買リフォーム・リノベ |

そうだったのか！？結露 - 2016.12.31 Sat

結露でサッシ周りが黒い中古住宅をよく見かけます。
いったいなぜ結露が起こるのか？　…気になります。
結露の仕組みは、水蒸気を含んだ空気が冷却して露点に達して液化する事をいいます。
結露は表面結露、内部結露の２種類ございますが、両方とも内壁表面温度を室内温度以上に保てていない事が要因です。
対策としての３ポイント
１．壁に断熱材を入れ、壁を２重壁にし、壁は熱容量が大きい材質にする。
２．断熱材は低温側に用い、断湿材を高温側に使用し、内側には防湿層を設ける。
３．壁体の内側表面を吸湿性のある材料にする。
４．換気方法を室内より絶対湿度の低い外気との交換量を増やす。
中古住宅・リフォーム住宅の結露の要因は、断湿材の未使用や防湿層を設けていない事が要因です。
リフォームをご検討のお客様は、ぜひ上記をご検討ください。費用は安いのに効果的です。

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| 2016-12-31 | 新潟中古マンション売買リフォーム・リノベ |

新潟中古マンションリフォーム・リノベ　空き家活用リフォーム推進事業　補助金３０万円対象リフォーム - 2016.11.01 Tue

新潟中古マンションリフォーム・リノベ
新潟市
空き家活用リフォーム推進事業　補助金３０万円対象リフォーム
【ビフォー・アフター】

工事系資格　　＝
解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、２級建築施工管理技士、そして大型免許

金澤　修一

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そうだったのか！？結露 (2016/12/31)
新潟市　リフォーム助成金 (2017/01/01)
新潟中古マンションリフォーム補助金！ (2017/05/06)
注文住宅　施工事例 (2017/09/21)
新潟中古マンションリフォーム・リノベ　〈ビフォーアフター〉 (2017/10/17)
リフォーム助成金【まとめ記事】 (2019/06/03)

| 2016-11-01 | 新潟中古マンション売買リフォーム・リノベ |

病気で告知を受けると残債が0円に！ - 2016.10.28 Fri

銀行で住宅ローンを組む際、原則として団体信用生命保険（団信）の契約が条件となります。

返済中に死亡した場合などに、保険金でローン残高を相殺する仕組みだ。この団信に、がんなどを患った際にも保険金が支払われる「疾病保障」の付いたタイプが増えています。

住宅は人生最大の買い物！！

大半の人が諸費用まで含めた長期ローンを組みます。

通常の団信は返済中の死亡や、両目を失明するなどの高度障害状態になった場合に保険金が支払われ、残債の返済にあてられる。

残された家族がローン返済に苦しまずに済む。

保険料はローンの金利の中に含まれています。

この仕組みを病気になったケースにも広げたのが、疾病保障付き団信です！！

経済の先行き不安を背景に、「返済中の安心感を高めたい」という借り主の要望が高まっている。これに応える形でここ数年、取り扱う銀行が増えています。

対象となる病気は（１）がん

（２）がん、急性心筋梗塞、脳卒中の３大疾病

（３）３大疾病に高血圧症や糖尿病などを加えた７～９大疾病

（４）その他の病気も含めたタイプ

など。契約には別途、保険料がかかるのが一般的です。

※ 契約できるのは、ローンを組んだり、借り換えたりした時に限られます。

保険料の支払い方法は団信によって異なる。〈１〉ローンの金利に０・２～０・３％程度上乗せ
〈２〉ローン残高や年齢などによって保険料を決定――に大別される。
〈１〉はローンを組んだ時の年齢に保険料の金額は左右されないが、〈２〉は年齢が高いほど保険料も高くなる。
〈１〉は中途解約できないことが多い。加入できる年齢や保障が終了する年齢も、団信ごとに異なる。

〈１〉のケースで３０００万円を固定金利１％で借り、３５年で返済（元利均等払い）する場合を考えてみよう。

団信を疾病保障付きにすることにより、保険料が０・３％上乗せされると、完済までに計約１８０万円の負担増になる。

ただ、生命保険会社の同条件のプランに比べた場合、180万円の負担は決して損ではないと思います。

例えば〇〇生命の保険料が月額8000円だった場合、年額9.6万円。

３５年で３３６万円になります。

残債務＝保険金の為、保険金額が少なくなることを考慮しても明らかに9大疾病がお得です。

ただし、金融機関提携の保険会社によっては、病気の告知だけでなく。

例えば、急性心筋梗塞は６０日以上、働けなくなったり、手術を受けたりした場合、脳卒中は６０日以上、言語障害などの後遺症が続いた場合などを支払いの条件としている団信が多いので、よくよく銀行マンに確認してからお申し込み下さい。

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| 2016-10-28 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

相続税　基礎控除　と　非課税枠　の計算方法の違い。 - 2016.10.01 Sat

相続税　基礎控除
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
課税価格の合計額－基礎控除額（3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数）
＝課税遺産総額
課税遺産総額課税価格から基礎控除を差し引いた
課税遺産総額を計算します。
6,000万円－4,800万円＝1,200万円
↓
課税遺産総額を
仮に法定相続分に
分ける法定相続分は妻1/2、子供1/2（長男1/4、次男1/4）ですから
：妻・・・６００万円
長男、次男・・×1/4＝各300万円
相続税　生命保険　非課税枠
被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部又は一部を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
500万円 × 法定相続人の数＝非課税限度額
各相続人一人一人に課税される金額は、次の算式によって計算した金額となります。
生命保険金なら１人５００万円まで非課税のはずが・・・・保険金総額によっては…。
その相続人が受け取った生命保険金の金額　　-
（非課税限度額）×（その相続人が受け取った生命保険金の金額÷すべての相続人が受け取った生命保険金の合計額）＝その相続人の課税される生命保険金の金額
の計算により５００万円の保険金受け取りの法定相続人でも、全体の配分によっては課税されることもあります。

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| 2016-10-01 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

新潟中古マンション　リフォーム・リノベ - 2016.09.20 Tue

マンションリフォーム　【ビフォーアフター】

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| 2016-09-20 | 新潟中古マンション売買リフォーム・リノベ |

住宅ローン減税は毎年確定申告しなければいけないの？ - 2016.07.12 Tue

給与所得者の場合は一度確定申告を行うと、翌年からは勤務先の会社が源泉徴収の手続きを行ってくれるので、以降の申告は必要ありません。
ただし、次の書類を勤務先に提出する必要があります（3年目以降は（2）と（3）の書類を毎年提出）。

（1）年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
　　　　⇒税務署から郵送で届く
（2）給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
　　　　⇒税務署から郵送で届く
（3）住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
　　　　⇒金融機関から郵送で届く

【住宅ローン控除とは】
　住宅ローン控除とは、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを受けて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から一定期間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です（平成21年1月1日～平成29年12月31日入居分まで）。住宅ローン減税と称されることもあります。

【住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類】
１．金融機関等からの借入金残高証明書（2ヶ所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書）
２．住民票の写し（市役所で入手。25年中購入の場合には平成26年1月1日以降のもの）
住民票の有効期限については、新居に住所が移った後のものであれば、３ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

３．不動産登記簿謄本（物件所在地所轄の法務局で入手）
登記事項証明書の有効期限については、３ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

４．不動産売買契約書の写し
５．源泉徴収票の原本（給与所得者の場合）
６．長期優良住宅であればその認定証と住宅家屋証明書

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

初めての物件見学！正直…何を見たら良いか解らない方へ♪ - 2016.07.12 Tue

『新築モデルルーム見学！』

　モデルルームを訪れると、製本された分厚いリーフレットか全タイプを網羅した間取り図集、図面集、価格情報などのパンフレット一式を渡されますね。
資料請求はがきで手に入れたものに比べると、その詳しさは一目瞭然。
モデルルーム見学のメリットと言えましょう。
　ここでもう一つ。
受付などに置いてある「Take Free」の学習ツールにも注目してみましょう。
ローンについて基本情報から耐震構造に関する事項などマンション購入の基本となる情報が、分かりやすく説明されているからです。

『中古物件　内見！　時のチェックポイント』
　中古マンションを購入する際は、必ず内見をするようにしましょう。
不動産屋から渡された資料だけでは分からないことがたくさんあります。
　しかし、なんとなく内見してもあまり意味がありません。
「目的もなく内見し、部屋の内装などでなんとなく決めてしまい後悔した」なんてこともあるのでは？
　そういった後悔をしないよう、マンションの内見をする前に「何をチェックすべきなのか」をまとめておきましょう。
では、内見の際にチェックしておいたほうがよい点を『共有部分』と『専有部分』にわけてみていきましょう。

『共有部分チェック　管理体制、管理状況を見る！』
　まずチェックしておきたいのが、エントランスホール、廊下、エレベーター、階段などの『共有部分』における管理体制です。
不要なチラシが巻き散らかっていたり、ゴミやほこりが舞っていたり、電球が切れていたりするようなことがあれば、あまりよい管理体制だとは言えません。
　こういう場合、管理人が常駐せず、住民たちが自己管理しているケースが多いようです。
管理人が常駐しているマンションと比べて、月々の管理費が割安かもしれません。しかし、その分管理体制の質がマンションの住民によって変わってきます。
　次にゴミ置き場をチェックしましょう。
マンションの場合は、いつでもゴミを出せるようにしていることがほとんどです。そのため、管理が行き届いていないと、分別や衛生面で不快な思いをする可能性があります。
管理人が常駐しているマンションではきちんと管理されていると思いますが、常駐していないマンションの場合は分からないので、しっかりと確認しておきましょう。

『専有部分をチェック　ライフスタイルに合わせて！』
　専有部分については、自分にとって使いやすい間取りであることが一番だと私は思います。もちろん好みの問題もあるでしょう。しかし、広いリビングがあって、ルーフバルコニーがあって、東南に面した角部屋で、などと自分の希望を挙げていくとキリがありません。
　そこで、何よりも自分のライフスタイルに合わせて、あらかじめ自分の希望に優先順位をつけておくとよいでしょう。例えば、「部屋の数、日当たりのよさ、リビングの広さ、キッチンの使い勝手、ベランダの広さ、お風呂の広さ、子供部屋の有無、収納スペースの有無」など自分の希望を挙げてみます。そして、それらの希望の内、自分に必要なものはどれで、どれならある程度妥協できるかということを明確にしておきます。
　そうしておくことで、「内見した時、広いリビングに目を奪われてつい購入しちゃったけど、よく考えたら自分のスペースが欲しかったんだよな～」なんて後悔せずにすみます。
ただ広く細長いリビングなどには目を奪われがちですが、よく考えてください。そのリビングに、はたしてソファーとダイニングテーブルを配置できるスペースはありますか？
　『専有部分』をチェックする最大の優先順位は「自分のライフスタイル」です。日々、どんな生活をして、新居に何を求めるかを考えた上で内見に臨みましょう。そして将来的な展望も考慮出来たらなおいいですね。
　その他、部屋の数、日当たりのよさや風通しのよさでは。
部屋の数は、本当に人それぞれだとおもいます。少なすぎるとスペースが足りなくなったり、逆に多すぎてもスペースを持て余してしまったりすることもあるでしょう。
将来的に何人で生活していくのか、いつまでそのマンションに住むのかなど頭に入れて、必要な部屋数を想定しておきましょう。
　日当たりのよさは、内見の時にバルコニーに出れば判断できます。
　風通しのよさは、バルコニーの広さや窓の数で判断しましょう。マンションでは湿気がこもりやすいので、風通しのよさは特に重要です。キッチンやお風呂などの水周りも湿気のこもりやすいスペースです。
　換気がしっかり行えるかどうか、洗濯機の設置スペースは確保されているか、シャワーの強さ、追い焚きが可能かどうかなどチェックしてみてください。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

相続税がかかる財産 - 2016.07.12 Tue

相続税は原則として、死亡した人の財産を相続や遺贈(死因贈与を含みます。)によって取得した場合に、その取得した財産にかかります。

この場合の財産とは、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのものです。
（その他、相続税の課税対象）
(1)　相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産
　死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金などが、相当します。
(2)　被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産
相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合。
原則としてその財産の贈与された時の価額を相続財産の価額に加算されます。
生前贈与は相続税対策
　贈与税の非課税枠は１人平均110万円あります。
　この枠を活用して、毎年子や孫に贈与することにより、相続税の節税ができます。

　例えば、子が３人孫が９人いたとします。計１２人に対し、110万円の贈与を行うとすると、年間1,320万円、５年で6,600万円、１０年で13,200万円が無税で相続できたのと同じこととなります。

　仮に、その方の相続税に対する税率が30％だったとすると、10年間の節税額は約4,000万円となります。

「現金・預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのではないか」とご心配の方は不動産の贈与を行ってください。

　一度に贈与すると贈与税が高額となりますので、どの不動産を誰に贈与するかを決めた上で、110万円の評価額になるよう、例えば10年間かけて10分の1ずつ持分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

物件選び　日当たり・方位編 - 2016.07.12 Tue

　日当たりの良し悪しは、まず建物の向きで決まります。
　もちろんバルコニー側が真南に近いほど日照に優れ、同じ南向きでも南面３室のように間口が広いほど良いです。南向けの次に良いのは、東南向きです。それ以降は、南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件が悪くなっていきます。
　ただ、建物自体が南向きであっても、その周囲の建て込み具合によっては日陰が多くなることもあります。建物の隣接地に駐車場や資材置場、空き地などがある場合には、近い将来そこに建築される可能性がないか、その点もチェックしておきたいものです。

　採光のポイントは、開口部の多さにあります。中住戸よりも角住戸、低層階よりも高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションのほうが採光に優れています。マンションの中でもＬ字型やコの字型の場合ですと、日照・採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。

　こういったことからも、一番日当たりが良好だといえるのは南向き物件です。しかし、「気に入った物件が見つかったけど、方位のせいで日当たりが悪い」といった方もいると思います。
　その際には、環境光を明るくするための工夫を施すと良いです。

　まずは、バルコニーに当たる太陽光の反射光を考えます。例えば、バルコニーに太陽光を反射させる板状のエクステリアを置くだけでも、部屋の中の特に天井付近が格段に明るくなります。
　このように、太陽光がどこで反射しているかに注目することで、方位に対する考え方が変わってくるのです。

　日当たり良好とされる南向きであっても、南側の敷地にある駐車場などに隣接マンションの影が落ちてしまうと、地面からの反射光が減るため暗く感じます。

　その南向き以上に北向きの部屋が暗く感じるのは、直接の太陽光がないことも加え、そのマンション自身が目の前に影を落として環境光を暗くしているためです。
　ただ、高層階の北向き部屋の目の前にマンションがある場合、そのマンションからの反射光が入るため、思っていたよりも明るくなることがあります。それだけでなく、バルコニーの手すりが鉄柵になっていれば、より環境光を取り込みやすくなります。

　ここまでで日当たりの良し悪しを考えてきましたが、人によっては「仕事が忙しくて、自宅には寝るためにしか帰らない」という方も少なくないでしょう。そういった方、特に夜勤で昼間に寝るという方にとっては、逆に日当たりの良さがアダとなってしまうこともあります。

　自分のライフスタイルを考慮した上で、日当たり・方位の優先順位を変えた物件を探しましょう。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

1室からマンション投資 - 2016.07.12 Tue

将来的な資産運用の方法として「マンション投資」への関心が高まっています。

長期にわたり家賃収入を得ることができるマンション経営は、私的年金として活用することができます。公的年金の不足分を補い、ゆとりある老後の実現に大きく貢献します。

不動産投資は初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済しますので賃料の方が高ければ毎月の実質的負担はなく、また賃料の方が安くても少ない負担でローンを返済します。
ローン終了後には優良な収益資産が自分のものになり、毎月の収益は自分の収入になります。
現役サラリーマンは給与が毎月出ますが、年金生活に入ると、給付は2ヶ月に一回、2か月分となります。
実際に入金がない月があるということは、さみしいものです。
家賃収入があれば、毎月一定の収入が見込まれるので安心です。

ローン契約時に加入する団体信用生命保険で、万一の場合にはローンを完済。ご家族がマンションを相続して所有することができ、安心して暮らすための保障として有効です

少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強いのが特徴。

現在、毎月給与を貰って生活している人も、やがて年金生活者になります。ゆとりある老後の為にどんな風にしたらいいのかしら？と考える人も多いのではないでしょうか？
しかも年金は月々支払われるものではなく、２か月に一度まとめて振り込まれます。
その中から後期高齢者保険料や介護保険料などが差し引かれる方もいらっしゃいますね。
そんな中、マンション投資で得られる「賃料」を月々の「私的な年金」として活用してみませんか？

【マンション投資のメリット】
1 初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済。
　　　賃料の方が高い　→　毎月の実質的負担なし
　　　賃料の方が安い　→　少ない負担でローンを返済。
ローンの終了後には優良な収益資産を得られ、また月々の家賃は収入になります。
2 ローン契約時に団体信用生命保険に加入する事で、万一の時もローンを完済。
　　　家族がマンションを相続する事も出来、安心です。
3 少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強い。

【レバレッジ効果】
一言でいうと、「少ない資金で大きく投資をする事」です。
不動産投資というと、多額の資金が必要と考えてはいませんか？
マンション投資の場合は少ない資金で始められます。その理由はローンの借り入れを行う事で元手が少なくすむからです。
「ぜいたくをしなければ、年金だけで大丈夫」という方もいらっしゃるかと思いますが、リタイヤをしても、多くの方は生活費を少なくすることは難しいようです。

上記のようなメリットもありますが、投資ですのでデメリットもあります。
また投資物件を紹介する企業によっては、賃料設定を高く試算したり、当初は販売会社提携の法人に高めの賃料で貸しているものの、数年すると試算のような賃料回収が出来ない…。
そんな物件の建築・購入を勧める企業も残念ながら世の中にはいるようです…

マンション投資のデメリット
とはいえ、これは「投資」ですから当然デメリットもあります。
物件探しの会社が賃料設定を高く試算したり、結果的に試算通りの収益にならない
こんなケースもありますので、投資する際にはより良い業者を見つけてから投資をしましょう。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

はじめての不動産投資 - 2016.07.12 Tue

不動産投資の種類

現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・複数の投資家が共有で持つ為に一人当たりの投資額が少なくなる方法です。
証券化不動産投資・・・Ｊ－ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のこと。
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・各ファンドが複数の投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を分配するもの。

Ｑ　不動産所得が赤字の時は？
Ａ　他の所得と通算する事が出来ます。
総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額

総収入金額とは
貸付けによる賃貸料収入のほか
① 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
② 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
が含まれます。

必要経費とは
不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
①　固定資産税　②　損害保険料　③　減価償却費　④　修繕費

【税額計算】　　
所得税額＝｛総所得金額（不動産所得＋給与所得※1等その他の所得金額）
　　　－各種所得控除額※2｝× 税率※3 －控除額※3 －各種税額控除※4 －源泉徴収税額
まず、ご自身の「給与所得の源泉徴収票」を見てみましょう。

※１　「給与所得」とは「給与所得控除後の金額」の事。
※２　「所得控除」とは、配偶者控除や扶養控除などで、その合計額は「所得控除の額の合計額」で確認できます。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

固定資産税が急に高くなったんですけど・・・！？ - 2016.07.12 Tue

Ｑ　数年前に新築した住宅の固定資産税が去年より高くなりました。

　新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、一定の要件にあたるときは、新築後3年度分に限り固定資産税が2分の1に減額されます。
　（3階建以上の中高層耐火住宅等（マンションなど）については、5年度分）
例えば、平成20年7月に木造2階建住宅を新築し、平成21年度からこの家屋の固定資産税を納めていて、平成24年度から急に高くなった場合は、平成21・22・23年度の3年度分の固定資産税額が2分の1に減額されていたわけです。
　なお、固定資産税と一緒に納めていただく都市計画税には、このような減額制度はありません。

Ｑ　・古くなった家を壊して駐車場にしたら、土地の税額が急に高くなりました。

　その土地は、平成23年度まで住宅用地として課税されていたためです。
　住宅用地は住宅政策上の観点より、税負担を特に軽減する必要から、固定資産税の課税標準の特例措置を価格の3分の1（小規模住宅用地については6分の1）としています。この度家屋の滅失により、家屋の課税は消滅しましたが、土地についての税額が高くなったのは、この住宅用地の特例措置が外れたことによるものです。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

住宅の価値。人生プランニング - 2016.07.12 Tue

大抵の人は、今住んでいる「土地付き建物」がいくらくらいの評価になるかという問題については無関心なもの。
それは「家が古くなったら買い替える」という習慣がない為です。
家を買う事は一生に一度の事。将来、お給料が倍になって・・なんて今の日本では考えられませんよね。
３５年ものローンを組んだ身としては、完済するまで「目減り」していく資産の価値など知りたくもありませんよね。
でも下のグラフを見てください。

木造住宅は築２５年で評価の査定額はゼロになるのが普通です。
日本では、新築の家は役３０年で取り壊される（住宅の平均寿命）と言われており、これはアメリカの５５年、イギリスの７５年と比べるとかなり短いですよね。
現在、国交省は住宅寿命を欧米並みに伸ばそうというプロジェクトを推進しています。
技術的な面からいえば、構造や耐震性を強化すれば延ばす事は可能で、最近のメーカーは「１００年コンクリート」などと銘打つ事もありますよね。
１００年は無理でも、鉄骨造やRC造の家であれば６０年近くは持ちます。が、それは家主が

・高い建設単価を投じる
・定期的なメンテナンスを欠かさない事が条件です。

同じ面積であっても
「坪単価２６万円　→　３０年持つ家」
「坪単価７０万円　→　５０年持つ家」
どちらを建てるのかは、その家庭の経済状況や「資産」の考え方によりますよね。

今の日本ではマイホームは人生でもっとも高い買い物。
それを「資産」として活かす道がない。
万が一、自分が病気や失業して困った時に、住んでいる家を賃貸に回して家賃を得られたり、担保として生活資金を借りられるのであれば、家を持つメリットも大きくなります。

今後は増えてくると思われますが、親の家を相続して、それを「資産」として活用できるか、それともただのお荷物にしてしまうのかの差は大きいです。

日本ではマイホームを資産として有効活用できるサービスの事業化は結構遅れています。
そういう方面の開拓にはむしろ商機があると言えるでしょう。
これからは「不動産投資」という考え方ばかりでなく、「今あるマイホームを守る」という「防衛」手段の必要性も出てきます。
私達の住む新潟には、このビジネスモデルに裁量の地域と環境が整っています。
ぜひご相談下さい。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

生前贈与は相続税対策 - 2016.07.12 Tue

「生前贈与」が「相続税対策」になるの？と思う人も多いでしょう。
実は「贈与税」の非課税枠は一人平均１１０万円。
この枠を活用する事により節税出来るのです。

例）子供３人＋孫９人＝１２人
１１０万円の贈与を行うとすると、年間１３２０万円、５年で６６００万円、１０年で１３２００万円が無税で相続できる事になります。
仮にその方の相続税に対する税率が３０％だったとすると、１０年間の節税額は約４０００万。

「現金や預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのでは」とご心配の方は１１０万円の枠を使って、例えば１０年で１０分の１ずつ持ち分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。

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| 2016-07-12 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

中古住宅ではサッシ回りが黒くなっている物件をよくみかけます。
それは「結露」が原因の場合が多いです。
なぜ「結露」は起こるのでしょうか？
２種類ありますが、
両方とも内壁表面温度を室内温度より低いために起こるのです。
対策
１．壁に熱容量が大きい材質の断熱材を入れて２重壁にする。
２．断熱材は低温側に用い、断湿材を高温側に使用し、内側には防湿層を設ける。
３．壁体の内側表面を吸湿性のある材料にする。
４．室内より絶対湿度の低い外気との交換量を増やす。
中古住宅・リフォーム住宅の結露は、断湿材の未使用や防湿層を設けていない事が原因です。
リフォームをする際はぜひ上記をご検討ください。費用は安いのに効果的です。

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| 2016-06-01 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

『新潟戸建』相続した不動産の売却。税金はいくら！？ - 2016.05.25 Wed

『相続不動産の譲渡税はいくらかかるか？』

　まず、相続した土地を売却した場合には、被相続人の取得費と取得時期を引継ぎます。従って、譲渡税は次のように計算されることになっています。

◆計算式　
（1）（売却代金）－（取得費＋譲渡費用）＝（譲渡所得の金額）　

（2）（譲渡所得の金額）×（税率）＝（所得税）及び（住民税）　

（3）（所得税の税率15％）＋（住民税の税率5％）＝（合計の税率20％）

　※所有期間が五年以上→長期譲渡所得の場合

　計算式中の「取得費」とは、土地の場合にはＡ（購入時にかかった仲介手数料・登記費用などを購入代金にプラスしたもの）のことを言います。

　ただし、建物の場合には、Ａの金額から構造・用途・築年数に応じた一定の金額をマイナス(減価償却)したもののことを言います。

　相続によって取得した土地・建物を売却する場合、もともとの所有者（亡くなられた方）の取得費を、相続された方の取得費とすることになっています。ですから、もともともの購入代金などを知る必要があります。

　ただし、この金額が不明であったり少額であったりした時には、売却代金の５％相当額を取得費として計算することが可能となっています。

　仮にもともとの取得費がわからないとすれば、
『土地1000万円×5％＝50万円、建物100万円×5％＝5万円』
　となり、合計55万円が相続された方の取得費となります。

　計算式中の「譲渡費用」とは、売却時にかかる仲介手数料などを言います。

　仮に譲渡費用がないものとした場合、

（1）売却代金1100万円－取得費55万円＝譲渡所得の金額1045万円

（2）譲渡所得の金額1045万円×税率20％＝合計の税額209万円

　となります。

　結構かかりますね。

○そこで、金澤の『がっちりポイント！！』

　「居住用財産の3000万控除」なるものがございます。

　この3,000万円の控除を受ける際の注意点としては、居住用財産の「所有」についての項目のみです。

　相続後、通常のマイホームとして居住しているのであれば、「居住用財産」となるため問題はありません。

　税金対策としての短期居住は対象外！

　また、現在マイホームに居住していて、セカンドとして使った場合も対象外です。「父が所有」→「その子供として居住」→「父から子供へ相続」の場合も対象外、あくまでも所有者としての居住が必要です！

　居住用不動産とみなされれば、先程計算で出した『税額209万円(所有税+住宅税)』がなんと『０円』です。

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| 2016-05-25 | 税、FP相談、不動産コンサルティング |

嬉しさを、次々に。 『新潟中古マンション売買』『新潟戸建』

塗り壁の左官の仕方 - 2017.09.26 Tue

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