住宅ローン控除 Q＆A
住宅ローン減税とは何か。
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又はリフォームを
し、自己の居住の用に供した場合で一定の条件を満たす場合、その取得等
に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額が、居
住の用に供した年分以後の各年分の所得税額や個人住民税額から控除さ
れるものです。
既存住宅を取得する場合、築年数に関する条件はあるのか。
昭和56年12月31日以前に建築された住宅を取得する場合は、耐震基準を
満たしていることを証明する書類の提出が必要です。書類の発行方法など
についての詳細（「昭和56年12月31日以前に建築された既存
住宅を取得した場合」）をご覧ください。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住まいを購入する方の負担軽減を目的とした制度で、年末の住宅ローン残高の0.7％が、その年の所得税（住民税）から控除されます。控除期間は10年～13年と長く、トータルで数百万円の税金が戻ってくる、とてもメリットの大きな制度です。
住宅の面積に関する条件はあるのか。
原則床面積が50㎡以上であることが必要です。
床面積が40㎡以上50㎡未満の場合でも、新築の建築確認を2023年末まで
に受けている新築の家屋の取得等にあたり、その取得者等の合計所得金
額が1,000万円以下の場合、住宅ローン減税の対象になります。
床面積は登記事項証明書等に表示されている床面積で判断されます。な
お、マンションの場合は専有部分の床面積で判断されます。
申請手続の時期はいつか。
入居の翌年の確定申告に際し、住宅ローン減税の適用に係る手続きを行う
ことになります。例えば、10月に家屋の引き渡しを受けて入居した場合、翌
年の２月16日から３月15日までの間に税務署等にて確定申告を行っていた
だく必要があります。
なお、年末調整の対象者は、２年目以降の確定申告は不要です。
申請時の必要書類は何か。
ローン残高証明書、登記事項証明書、請負契約書・売買契約書などです。
必要書類の詳細については税務署にお問い合わせください。
控除率は、控除期間の間ずっと0.7%なのか。
控除率は、控除期間中一律で0.7％です（取得する住宅の類型等に応じて変
動することはありません）。
既存住宅を購入した場合は、どのような控除額が適用されるのか。
【買取再販住宅に該当する場合】 ： 新築住宅と同様の控除額が、それぞれ示されている住宅の類型に応じて適用されま
す。
【買取再販住宅以外の既存住宅①】 ： 取得した既存住宅の類型のいずれかに該当する場合、借入限度額3,000万
円、控除期間10年
【買取再販住宅以外の既存住宅②】 ： 取得した既存住宅が類型のいずれにも該当しない場合、借入限度額2,000万
円、控除期間10年
買取再販住宅についての詳細はまた記載を致します。
リフォームは対象となるのか。
適用されます。（住宅ローン等を利用して） 借入限度額2,000万円、控除期間10年間、控除率0.7％）
なお、基準（控除の対象となる増改築等をご覧ください。）に適合する一定の内容の工事を行うこと、工事費用が100万円を
超えるものであることなどが条件となります。
控除の対象となる増改築等
適用要件 増改築等とは、次のいずれかに該当するものです。
1 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替えの工事
2 マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
3 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
4 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
5 一定のバリアフリー改修工事
6 一定の省エネ改修工事
「省エネ基準適合住宅」として制度の適用を受けるためには、どのような手続を経る必要があるか。
入居する住宅が断熱等性能等級（断熱等級）４以上かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）４以上であることを住宅ローン減税の申請手続きにおいて証明する必要があります。建設住宅性能評価書の写し又は住宅省エネルギー性能証明書のいずれかで証明できます
中古住宅を購入してリフォームした場合には、リフォームにかかるローンについても住宅ローン控除の対象となります。
つまり物件の購入費用とリフォーム費用の双方に対して、住宅ローン控除が使えるわけです。
最近では購入費用とリフォーム費用をあわせて借入できる「中古・リフォーム一体型ローン」も普及してきましたので、積極的に検討してみるとよいと思います。ただし、対象となる物件やリフォームの種類に条件がありますので、不動産会社などに相談しながら検討を進めましょう。
夫婦それぞれが住宅ローン控除を受ける方法
共働き世帯が住まいを購入する場合には、ローンの組み方によって、夫と妻それぞれが住宅ローン控除を受けることも可能です。
しかも、控除の最大額は２人分ですので、単純に倍になります！
具体的には「連帯債務型」か「ペアローン」という住宅ローンを利用します。連帯債務型では、１本のローン契約に対して、夫（妻）が「主たる債務者」、妻（夫）が「連帯債務者」となり、それぞれの借入負担の割合を決め、その負担に応じた控除を受けることができます。ペアローンでは、夫妻が別々に２本のローン契約を結び、それぞれの借入額に応じた控除を受けることができます。
連帯債務型、ペアローンそれぞれにメリット・デメリットがありますので、詳しくは不動産会社などに相談してみることをおすすめします。
宅地建物取引業者から購入したいわゆるリノベーション物件は全て住宅ローン控除適用の買取再販住宅になるのか。
以下の条件を満たすもののみが、住宅ローン減税における買取再販住宅となります。
○ 当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上の家屋であること
○ 耐震性に関して、以下のいずれかに該当する家屋であること
昭和57年１月１日以降に建築された住宅であること
一定の耐震基準を満たしていることが次のいずれかの書類により証明さ
れたもの
（１）建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人が証する書類（耐震基準適合証明書）
（２）住宅性能評価書の写し（耐震等級が1､2又は3であるものに限る。）
（３）既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していることを証する書類（保険証券の写し又は保険付保証明書）
「増改築等工事証明書」が必須になります。
○ 宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと
○ 宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること
○ 取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること
○ 建物価格に占めるリフォーム工事の総額（下記の（１）～（７）に該当する工事に要した費用の総額）の割合が20％ （リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円）以上であること
○当該家屋について、以下のいずれかに該当するリフォーム工事が行われたこと
１）「工事の種類」 （１）～（６）に該当するリフォーム工事を行い、工事の合計額が100万円を超えること
２） 50万円を超える、 「工事の種類」（４）～（６）のいずれかに該当する工事を行うこと
３） 50万円を超える、 「工事の種類」（７）七に該当する工事を行うこと
【工事の種類】
（１）増築、改築、建築基準法上の大規模な修繕又は模様替
（２）マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替
（３）居室・調理室・浴室・便所・その他の室（洗面所・納戸・玄関・廊下）のいずれか）の床又は壁の全部についての修繕・模様替
（４）一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替
（５）一定のバリアフリー改修工事
（６）一定の省エネ改修工事
（７）給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替（リフォーム工事瑕疵保険契約が締結されているものに限る）
買取再販住宅であることはどのように証明すればよいのか。
住宅ローン減税の申請時において、上の条件を満たすことについて増改築等工事証明書等によって証明することが必要です。
増改築等工事証明書はいつまでに発行すればよいのか。
工事完了後、確定申告の時（入居の翌年）までに発行してください。
なお、買取再販住宅に係る登録免許税の特例の適用をあわせて受ける場
合、所有権移転登記時点で住宅用家屋証明書を提出する必要があり、当該
証明書の発行のために増改築等工事証明書が必要となります。
増改築等工事証明書について、住宅ローン
減税用の様式による証明書を、不動産取得
税や登録免許税の買取再販の特例を受け
る際にそのまま使用できるのか。
住宅ローン減税用の様式による増改築等工事証明書は、不動産取得税や
登録免許税の特例の適用を受ける際にも同様に使用することが可能です。
なお、不動産取得税や登録免許税における買取再販住宅の特例用の様式
の増改築等工事証明書は、住宅ローン減税における買取再販住宅の特例
を受けるための証明書としては使用できませんのでご注意ください。
昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅を取得した場合
昭和56年12月31日以前に建築された既存住宅を取得した場合に住宅ローン減税の適用を受けるためには、耐震基準適合証明書等の書類を用意する必要があります。
（2024年以降の住宅ローン控除額引き下げ）
省エネ基準に適合していない住宅の場合には、控除期間も13年から10年に短縮されるため、最大控除額が133万円も少なくなってしまいます。
ここでポイントとなってくるのが「居住年」です。居住年とは「居住を開始した日」が属する「年」のことで、正式には「居住の用に供した日の属する年」と表現されます。一般的には、住民票の転入日と理解しておけばよいでしょう。（もちろん、実際の居住が始まっていることが前提となります。）
注意しなければならないのは、契約日や引き渡し日ではなく、実際に居住を開始した日が基準になることです。つまり建物が完成していても、実際に居住がスタートしていなければ居住年とは認められないわけです。
省エネ性能の低い住宅は住宅ローン控除の対象外に
さらに、省エネ基準に適合しない建物で、2024年以降に建築確認を取得したものは、居住年にかかわらず、住宅ローン控除が受けられなくなります。
今年の年末くらいからローコストの新築は売れなくなるんだろうなーというのが予測されます。
ローコストに住む人が少なくなりそうですね。
控除の概要の説明は、ブライトサクセスにお任せください。
https://bright-success.net/