気になる不動産売却時の譲渡費用・取得費の経費算入可否。（判例からの可能性紹介）
ついに固定資産税の納付書が来られた空き家所有者様、ぜひ、これからの不動産のこと、ご相談ください。
Ａ 残置物の撤去費用は、通常、譲渡費用にはなりません。
土地建物を売却した場合の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と、譲渡費用を差し引いて計算します。
この場合の譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
印紙税(売主負担)
譲渡費用になる
買主負担分は当然、譲渡費用になりません。
運搬費
譲渡費用になる
荷物やゴミを運ぶための費用ではなく、土地を一部分売るために、家屋を端に移動させるための費用(曳家)を指します。
借入利息
立退料や違約金を払うための借入利息
譲渡費用になる
住宅ローンやアパートローンの金利
譲渡費用にならない
投資用不動産の場合は、不動産所得の経費になります。
鑑定費用
ケースバイケース
不動産を売却するために必要だった不動産鑑定士の鑑定費用は譲渡費用になると考えます。
遺産分割協議のために必要だった場合等には、譲渡費用にはなりません。
共有不動産を売却した場合
持分に応じた金額を、それぞれの譲渡費用とします。
例えば、夫と妻で2分の1ずつ共有で所有している不動産を売却する際に、仲介手数料として300万円払ったとします。この300万円は、夫が全額支払ったとしても、民法上では、共有物の共有者は、持分に応じて共有物にかかる費用を負担することとしています。このことから、共有土地の譲渡費用は、共有者が共有持分に応じて負担すべきこととなります。
そのため、それぞれの確定申告における譲渡費用は150万円となります。
また、夫が妻から150万円の精算を受けない場合には、夫から妻へ150万円の生前贈与があったものとして、贈与税の対象になります。
草刈代・クリーニング費用
ケースバイケース
維持管理のための草刈代やクリーニング費用は譲渡費用になりませんが、売却に際して買主から要求された場合には、譲渡費用になりえると判断します。
繰上返済手数料
譲渡費用にならない
金融機関に対する損害賠償金という意味合いが強く、譲渡と直接紐づかないという説が有力です。個人的には譲渡費用でもいいような気もしますが…。
広告料
譲渡費用になる
買主を探すために必要なものであれば、譲渡費用になります。
交通費
譲渡費用になる
不動産を売るために必要だった交通費であれば譲渡費用にすることができます。ただし、税務署から質問された場合に、しっかりと説明できるだけの資料を用意しておきましょう。帰省ついでに不動産屋に寄った場合の新幹線代等は、認められない可能性が高いです。領収書をしっかりと残すなど、慎重な対応が必要です。
固定資産税
譲渡費用にならない
維持のために必要なものであり、譲渡費用になりません。
固定資産税精算金
譲渡費用にならない
買主が売主に対して支払うものであり、売主が負担するものではありません。売主は、譲渡代金に含めて譲渡所得を計算します。
ごみ処理、残置物撤去
ケースバイケース
売買に際して買主から要求された場合は譲渡費用になります。それ以外の場合は、譲渡費用になりません。
コンサルティング費用
ケースバイケース
不動産売買にどこまで直接関係していたかで判断されます。過去には最高裁まで争ったケースもあります。計上する場合は、慎重な判断が必要です。
修繕費
譲渡費用にならない
維持のために必要なものであり、譲渡費用になりません。
消費税
譲渡費用になる
譲渡費用に消費税が課税されている場合には、消費税も含めた金額を譲渡費用にします。
敷金
譲渡費用にならない
賃貸している不動産を売却するに際して、元の所有者が、入居者より預かっている敷金を、新たな所有者(買主)に承継させた場合。当該金額は、あくまで債務(敷金)の承継であり、売主が費用を負担しているわけではありませんので、譲渡費用になりません。
税理士(確定申告)費用
譲渡費用にならない
譲渡のために必要だったわけではないので、譲渡費用になりません。
造成費用
譲渡費用にならないが取得費になる
譲渡費用にはなりませんが、土地の取得費にプラスできます。
測量費用
ケースバイケース
譲渡のための測量であれば譲渡費用になりますが、将来の譲渡に備えて境界を明らかにしておくこと等を目的としている場合は、譲渡費用に該当しません。
代償金(遺産分割)
譲渡費用にならない
遺産分割の和解金として払った代償金は、譲渡費用にならないという裁決があります
立退料
譲渡費用になる
売却のために必要だった立退料は譲渡費用になります。
建物取り壊し費用
譲渡費用になる
売却のために必要な場合は譲渡費用になります。取り壊しから売却まで期間が空く場合は、譲渡費用と認められないリスクがあります。
なお、例えば、父所有の土地の上に、子が家を建築していたような場合(使用貸借)で、取り壊し費用を父が負担した場合には、その取り壊し費用は譲渡費用になりません。子が負担すべきものと扱われるためです。
建物の損失額
譲渡費用になる
建物に減価償却されずに残っていた価額があれば、その金額を譲渡費用にすることができます。
なお、廃材等を買い取ってもらえた場合には、損失額から、当該金額を控除します。
仲介手数料
譲渡費用になる
譲渡費用の代表格ですね。
登記費用(司法書士費用)
所有権移転登記
譲渡費用にならない
通常、買主負担となるため譲渡費用になりえません。
抵当権抹消登記
譲渡費用にならない
抵当権を抹消することが、土地を売却する前提として事実上必要だったとしても、譲渡費用にはなりません。
相続登記
譲渡費用にならない
賃貸用不動産の場合は、不動産所得の経費になります。それ以外の場合は、取得費に含めることが可能(概算取得費(5％)には追加計上できません)
建物滅失登記
譲渡費用になる
土地譲渡のために建物を取り壊した場合は、譲渡費用になります。
住所変更登記
譲渡費用にならない
引っ越し費用
譲渡費用にならない
通達上にある運搬費とは、引っ越し代のことではなく、曳家(ひきや)費用を指しています。
振込手数料
譲渡費用になる
売買契約に関連した振込手数料であれば、譲渡費用になります。
分筆するための測量費用等
譲渡費用になる。
土地を分筆したうえで、そのうちの一部を売却した場合でも、分筆に係る全ての費用が譲渡費用になります。
ただし、分筆から売却までに期間が空く場合には、売却のための分筆と扱われなくなり、譲渡費用にできなくなるリスクがあります。
弁護士費用
契約書作成代
譲渡費用になる
遺産分割に関する費用
譲渡費用にならない
不動産の取得費に含めることもできません
売買契約に関する費用
譲渡費用になる
売買契約を成立させるために要した弁護士費用は譲渡費用になります。
譲渡代金の取り立てに関する費用
譲渡費用にならない
修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング
譲渡費用に該当しない
【解説】
最初に掲げた所得税基本通達33-7の注意書きにあるように、修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング費用は譲渡費用には該当しません。
なお、例外的に買主の要望による修繕費等や譲渡価額の増加に有益なリフォーム費用等は譲渡費用に該当する可能性はゼロではないと考えてます。
また、リフォーム費用のうち設備費又は改良費に該当する部分は取得費を構成することとなります。
もっと詳しいご質問は
https://bright-success.net/
Ａ 残置物の撤去費用は、通常、譲渡費用にはなりません。
土地建物を売却した場合の譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、取得費と、譲渡費用を差し引いて計算します。
この場合の譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
印紙税(売主負担)
譲渡費用になる
買主負担分は当然、譲渡費用になりません。
運搬費
譲渡費用になる
荷物やゴミを運ぶための費用ではなく、土地を一部分売るために、家屋を端に移動させるための費用(曳家)を指します。
借入利息
立退料や違約金を払うための借入利息
譲渡費用になる
住宅ローンやアパートローンの金利
譲渡費用にならない
投資用不動産の場合は、不動産所得の経費になります。
鑑定費用
ケースバイケース
不動産を売却するために必要だった不動産鑑定士の鑑定費用は譲渡費用になると考えます。
遺産分割協議のために必要だった場合等には、譲渡費用にはなりません。
共有不動産を売却した場合
持分に応じた金額を、それぞれの譲渡費用とします。
例えば、夫と妻で2分の1ずつ共有で所有している不動産を売却する際に、仲介手数料として300万円払ったとします。この300万円は、夫が全額支払ったとしても、民法上では、共有物の共有者は、持分に応じて共有物にかかる費用を負担することとしています。このことから、共有土地の譲渡費用は、共有者が共有持分に応じて負担すべきこととなります。
そのため、それぞれの確定申告における譲渡費用は150万円となります。
また、夫が妻から150万円の精算を受けない場合には、夫から妻へ150万円の生前贈与があったものとして、贈与税の対象になります。
草刈代・クリーニング費用
ケースバイケース
維持管理のための草刈代やクリーニング費用は譲渡費用になりませんが、売却に際して買主から要求された場合には、譲渡費用になりえると判断します。
繰上返済手数料
譲渡費用にならない
金融機関に対する損害賠償金という意味合いが強く、譲渡と直接紐づかないという説が有力です。個人的には譲渡費用でもいいような気もしますが…。
広告料
譲渡費用になる
買主を探すために必要なものであれば、譲渡費用になります。
交通費
譲渡費用になる
不動産を売るために必要だった交通費であれば譲渡費用にすることができます。ただし、税務署から質問された場合に、しっかりと説明できるだけの資料を用意しておきましょう。帰省ついでに不動産屋に寄った場合の新幹線代等は、認められない可能性が高いです。領収書をしっかりと残すなど、慎重な対応が必要です。
固定資産税
譲渡費用にならない
維持のために必要なものであり、譲渡費用になりません。
固定資産税精算金
譲渡費用にならない
買主が売主に対して支払うものであり、売主が負担するものではありません。売主は、譲渡代金に含めて譲渡所得を計算します。
ごみ処理、残置物撤去
ケースバイケース
売買に際して買主から要求された場合は譲渡費用になります。それ以外の場合は、譲渡費用になりません。
コンサルティング費用
ケースバイケース
不動産売買にどこまで直接関係していたかで判断されます。過去には最高裁まで争ったケースもあります。計上する場合は、慎重な判断が必要です。
修繕費
譲渡費用にならない
維持のために必要なものであり、譲渡費用になりません。
消費税
譲渡費用になる
譲渡費用に消費税が課税されている場合には、消費税も含めた金額を譲渡費用にします。
敷金
譲渡費用にならない
賃貸している不動産を売却するに際して、元の所有者が、入居者より預かっている敷金を、新たな所有者(買主)に承継させた場合。当該金額は、あくまで債務(敷金)の承継であり、売主が費用を負担しているわけではありませんので、譲渡費用になりません。
税理士(確定申告)費用
譲渡費用にならない
譲渡のために必要だったわけではないので、譲渡費用になりません。
造成費用
譲渡費用にならないが取得費になる
譲渡費用にはなりませんが、土地の取得費にプラスできます。
測量費用
ケースバイケース
譲渡のための測量であれば譲渡費用になりますが、将来の譲渡に備えて境界を明らかにしておくこと等を目的としている場合は、譲渡費用に該当しません。
代償金(遺産分割)
譲渡費用にならない
遺産分割の和解金として払った代償金は、譲渡費用にならないという裁決があります
立退料
譲渡費用になる
売却のために必要だった立退料は譲渡費用になります。
建物取り壊し費用
譲渡費用になる
売却のために必要な場合は譲渡費用になります。取り壊しから売却まで期間が空く場合は、譲渡費用と認められないリスクがあります。
なお、例えば、父所有の土地の上に、子が家を建築していたような場合(使用貸借)で、取り壊し費用を父が負担した場合には、その取り壊し費用は譲渡費用になりません。子が負担すべきものと扱われるためです。
建物の損失額
譲渡費用になる
建物に減価償却されずに残っていた価額があれば、その金額を譲渡費用にすることができます。
なお、廃材等を買い取ってもらえた場合には、損失額から、当該金額を控除します。
仲介手数料
譲渡費用になる
譲渡費用の代表格ですね。
登記費用(司法書士費用)
所有権移転登記
譲渡費用にならない
通常、買主負担となるため譲渡費用になりえません。
抵当権抹消登記
譲渡費用にならない
抵当権を抹消することが、土地を売却する前提として事実上必要だったとしても、譲渡費用にはなりません。
相続登記
譲渡費用にならない
賃貸用不動産の場合は、不動産所得の経費になります。それ以外の場合は、取得費に含めることが可能(概算取得費(5％)には追加計上できません)
建物滅失登記
譲渡費用になる
土地譲渡のために建物を取り壊した場合は、譲渡費用になります。
住所変更登記
譲渡費用にならない
引っ越し費用
譲渡費用にならない
通達上にある運搬費とは、引っ越し代のことではなく、曳家(ひきや)費用を指しています。
振込手数料
譲渡費用になる
売買契約に関連した振込手数料であれば、譲渡費用になります。
分筆するための測量費用等
譲渡費用になる。
土地を分筆したうえで、そのうちの一部を売却した場合でも、分筆に係る全ての費用が譲渡費用になります。
ただし、分筆から売却までに期間が空く場合には、売却のための分筆と扱われなくなり、譲渡費用にできなくなるリスクがあります。
弁護士費用
契約書作成代
譲渡費用になる
遺産分割に関する費用
譲渡費用にならない
不動産の取得費に含めることもできません
売買契約に関する費用
譲渡費用になる
売買契約を成立させるために要した弁護士費用は譲渡費用になります。
譲渡代金の取り立てに関する費用
譲渡費用にならない
修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング
譲渡費用に該当しない
【解説】
最初に掲げた所得税基本通達33-7の注意書きにあるように、修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング費用は譲渡費用には該当しません。
なお、例外的に買主の要望による修繕費等や譲渡価額の増加に有益なリフォーム費用等は譲渡費用に該当する可能性はゼロではないと考えてます。
また、リフォーム費用のうち設備費又は改良費に該当する部分は取得費を構成することとなります。
もっと詳しいご質問は
https://bright-success.net/