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新潟市の不動産価格予報。

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

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20年後の価格の推移。
将来のことは想像もできないのですが、現在までの統計、成約データーの資料をまとめております。参考にご覧頂ければ幸いでございます。

1⃣ 新潟県の市町村の面積から
総面積


2⃣ 次に新潟県の市町村の人口です。
人口総数
新潟県人口グラフ



3⃣ 人口の密度です。各市町の1キロ㎡の範囲には何人住んでいるんでしょうか?
  住んでる人数=これこそ、1キロ㎡あたりの都市としての需要です。
人口密度



都市としての需要では、やはり新潟市が断トツで、次いで燕市になります。

新潟市は港があり、貿易でここまで栄えることができました。燕市には金物で栄えた町です。

見附市は繊維工場が多い町でした。

現在も昭和の経済力が、1キロ当たりの人口密度に反映していることが、確認できます。
その分、少子高齢化の率も多くなります。

下記は新潟県の生産年齢の人口の推移です。

年少人口が想定よりも横ばいになってきており、出生率が減らなかったのは、今の共働き夫婦の勤務と生活を両立させている日頃からの努力と、保育園、幼稚園、ひまわり倶楽部などの子供の受け入れ態勢を整えた新潟県の成果の現れです。
ただ、以前からの予測どうり、老齢人口は増加し、生産年齢人口は年々減ってしまっています。
これは、首都圏への生産人口を流出している表れです。

やはり年齢構造指数の上昇には歯止めがかかりません。国の政策活動だけではなく、市町村単位で自主的にコンパクトシティ化を目指しています。

 住宅があるだけで水道管は引き来なければなりません。都市部では本下水道、ガス管も必要になります。前面道路までつないでいくだけでも莫大な費用がかかっています。
 新潟県、新潟市として、新潟県道、新潟市道が多く、道路の修繕・冬季での除雪作業にも費用負担がのしかかっています。
 一例に過ぎませんが、下記は道路の寿命です。高度成長にほとんどの道路が作られています。
大半の橋梁、トンネルが大規模な修繕行わなければならない対象になっています。
道路維持費


これからは、さらに新潟市中央区を中心として人口が集中することが予想されます。
新潟市が作成した下記の未来人口予想グラフをご覧ください。

・まずは西蒲区です。
西蒲区人口予想



・江南区の予想人口です。
江南区人口予想

亀田駅も江南区です。近年発展を遂げた亀田駅周辺をもってしても、生産人口は減少してしまっております。

・南区の予想人口です。
南区人口予想



・そして中央区の予想人口です。
新潟市中央区 人口推移

・新潟市も生産人口は減少してしまいますが、他の区よりはかなり良い状況です。
根本的な解決には至らないものの、新潟市中央区へ人口を集中させる方針へ進む可能性が高い統計となっています。


次にマンションの価格についての資料でございます。

マンションの価格には、買う方の需要、売る方・販売する方の供給から価格が大きく変動致します。

1⃣ まずは現在の供給量です。
下記の統計は、新築マンションの分譲戸数です。2018年から2019年では43パーセント
分譲戸数が少なくなっています。
分譲戸数



2⃣ 築年数での個数を見ていきましょう。
築21年から築30年のマンションが一番多く、築10年に関しては、約21パーセントしかございません。
築年数別 個数


築年数が古い物件が多いと言える統計です。


築年数がどのように価格の影響を及ぼすのか、売却・購入が比較的多いマンションの成約実績からご覧頂きます。

新潟県新潟市中央区川端町3丁目にあります。コープ野村川端町という1982年9月新築のマンションの成約事例・売り出し中物件の価格推移でございます。





このマンションは現在、38年経過しておりますが、最終の成約価格は坪47万円
平成17年(15年前)は坪43万円です。 眺望、内装状態によりもちろん差はございますが、
15年経過しても、ほとんど成約価格が変化しておりません。
築年数が経過しても同等価格で成約できた一例としてご確認頂ければ有難く存じます。
成約事例
成約事例2


ただし、新型コロナウイルスの感染状況、景気状況により、成約価格は大きく左右致します。
今までの実績は上記でございますが、これからの経済状況で変化を伴うこともあらかじめご承知おきください。


不動産売買センター責任者 : 金澤 修一