FC2ブログ

地主と大家さんのプライベートカンパニー

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

-
20190322090706f36.jpeg



不動産投資の節税戦略として、不動産管理会社の活用(法人化)が話題となっています。

サラリーマンが法人(プライベートカンパニー)を設立して賃貸物件を購入すると、大きく節税できるケースがあるため、不動産投資をする前に、個人で購入するか法人で購入するかは検討しておきたいところです。



①役員報酬の支払による節税メリット!
法人化の最大のメリットは、家族に役員報酬を支払って、毎年支払う所得税等を節税できる点にあります。個人でも専従者給与として家族に給料を払うことはできますが、他でお勤めしている場合などは家族を専従者にすることはできず、給与の金額にも厳しい制約があります。しかし、法人で物件を所有して家族を役員にした場合には、法人が得た家賃収入をある程度まで自由に役員報酬として支払うことができます。

個人の場合と比べて「損益通算」が容易に
プライベートカンパニーのメリットをまとめると、相続人をプライベートカンパニーの役員や従業員とすることで、「相続人への所得分散」が可能になりますし、株価対策を行った上で株式を贈与すれば、「相続人への所得と資産の移転」が少ない負担で行えます。


②メリット
1.法人税のほうが個人所得税より低い
2.どんな投資商品でも損益通算ができる
3.青色申告であれば損失の繰り越しが9年まで認められる
4.万が一債務超過になっても、原則的には「有限責任」となる
5.投資にかかったコスト(新聞・書籍代、旅費、交通費、セミナー、懇親会など)がある程度経費として認められる。投資収益が税引き前で使える
6.株は小分けして譲渡することが簡単なので、効果的な相続対策になる



③デメリット
1.個人では使える長期譲渡所得税などの優遇が使えない。法人税等の総合課税になる。
1.法人税25~40%が発生する
2.赤字でも法人住民税の均等割りを払う必要がある



個人で大家業、年収か2000万円で子供が二人、税金対策を何も行っていない場合
所得税+住民税で約 520万円です。 結果26%も税金です。
法人の場合は、損益通算し必要経費を引いてからの法人税などの課税になりますので、個人よりは納税金額が少なくなることと存じます。ただし、問題になるのが、消費税です。給与設定、役員報酬には仕入れ消費税がかかりません。
どの程度、仕入れ消費税を見込める事業が検討した上で判断が必要です。
アパートを建築する際は、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。

個人居住用の家賃は消費税は非課税です。
ただし家賃と同様、契約期間が1カ月未満の場合などは課税される。
家賃といっても事務所など居住用でない場合は課税される。事務所かどうかは用途で決まるので、同じ賃貸マンションでも居住用として借りれば課税されないが、事務所として使う場合は課税される。借りる側が法人であっても、寮や社宅として使うのなら課税されず、オフィスとして借りる場合は課税。

・施設などの利用に伴い「土地が使われる」場合には、課税対象とされています。

・駐車場として「アスファルト舗装・砂利敷の整備等」を行っていたり「フェンスの構築」や「駐車区画の設置・整備」を行い使用させる場合は、消費税の課税対象になります。
地主が駐車場として整備して土地を貸し付けると、借主が支払う賃料には消費税が課せられます。