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不動産投資事業

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

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ノンリコースローン

ノンリコースとは、非遡及性という意味です。
わかりやすくいうと、不動産を担保として貸付が行われた場合に、債務者が破綻したとしても、その担保になっている不動産から得られる賃料収入や売却代金などのみが借入金の返済原資となり、仮に、その担保不動産の売却代金が借り入れ残高を下回ったとしても、その不足分の返済は免除されるという契約(貸付債権)です。

一般に、ノンリコース・ローンと呼びます。また、保証人は必要とせず、担保は不動産のみに限定され、不足分について、一切遡及されることはありません。

通常、貸付額は総額の70%程度が限度といわれています。

またデメリットが!!

1.金利が高い
ノンリコースローンは一般的なアパートローンより金利が高めです。また融資額は最低10億円という金融機関が多いので、たとえ低金利でも返済額は高額になります。
2.返済期間が短い
一般的なアパートローンは、借入期間を最高35年まで設定できる金融機関がほとんど。ノンリコースローンは3~5年と短期に設定されています。金融機関も物件価格の変動リスクを最小限に抑える必要があるため、短期設定にせざるを得ないのです。
3.審査が厳しい
ここでいう審査は借り手側の審査ではなく、担保物件に対する評価です。ノンリコースローンはお金を貸す側のリスクが大きいローン商品。そのため返済資源となる担保物件が厳密に審査されます。
4.融資条件が不利
金融機関側のリスク対策のため、契約書に記載される融資条件もお金を貸す側に有利な内容になります。


ローン残高が担保価値を著しく上回ったら2週間以内の返済で担保価値を下げなければならないなど、貸し手側のリスクを考慮した文言などがあります。


つまり、評価が下げれば、景気が悪くなれば即補填しなければなりません。そんな資源があるなら最初から借入しないですよね。
低下する前の収益で、物件を手放してもよいまでに、何年かかるかがポイントになりそうです。


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そこで、法人はノンリコースローンを使うために特定目的会社を形成します。

特別目的会社とは、事業内容が特定されており、ある特定の事業を営むことを目的とした会社のことです。

不良債権等をSPCに移し、財務体質を不透明にする企業までいます。

SPCの設立方法
特定目的会社は、内閣総理大臣に対する届出をした資産流動化計画に関する業務のみ行うもので、特定社員(株式会社でいえば発起人にあたる株主)と優先出資社員(株式会社でいえば一般の株主)とから構成され、機関構成(役員等)は取締役・監査役各1名のみ必置すればよく(資産流動化計画によっては会計監査人も1名必置)、一定の要件をみなした場合は、優先出資に対する配当には課税されないという措置がとられることから、不動産等の証券化の仕組み(スキーム)に用いられます。


特定目的会社を用いた不動産等の特定資産証券化スキームを、簡単に説明すると次のとおりとなります。
[1] 特定目的会社がオリジネーター(不動産等の原所有者)から不動産等を譲受けます。
[2] 特定目的会社は、オリジネーターに対して支払う売買代金の資金を調達するため、一般投資家等から出資(優先出資)を受けたり、借入れをし、対応する優先出資証券・優先社債(資産対応証券:Asset-Based Securities、ABS)を発行します。
[3] 特定目的会社は、資産流動化計画に従った特定資産の譲り受け並びに管理及び処分に係る業務のみを行い、不動産から生み出す収益(の一部)を証券の利息や配当という形で投資家に分配し、不動産を売却(処分)した際は、売却収入を原資に証券の元本を投資家に償還します。
このように特定目的会社は、オリジネーターとの関係では不動産等をの受け皿会社であると同時に、投資家との関係では投資先・証券発行者であり、両者を証券によって結び付ける役割を果たします。



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法人税の優遇
一定要件クリアすれば、ペイスルー課税(投資家に配当した利益には法人段階での課税はなされない。別途投資家が受領する配当金への課税はありますが、二重に課税される事は避けられます。)一定要件とは、大体はプロの投資家に社債を発行するケースが多いです。

不動産証券化を使った場合の代表的なスキームとしては、
GK-TKスキーム
TMKスキーム
があります。これらは多くのルール(法規制)に従った代表的なスキームです。

GK-TKスキームとは
GK-TK スキームとは、GK=Godo Kaisha つまり合同会社、TK=Tokumei Kumiaiつまり匿名組合を組み合わせた投資ストラクチャーである。出資した事業からの分配について課税されないので、海外投資家等が日本の電力やインフラプロジェクト等に出資する際に活用される事が多い。また、この投資に対して、ノンリコースローン (投資家に対して返済を遡及されないローン。別記事にて詳述。) を用いて資金調達を行う事が多いが、その場合には倒産隔離というストラクチャーを組む必要がある。倒産隔離スキームを組んだ場合、事業主体の会社は自ら意思決定ができない仕組みとなるため、事業運営を代行するアセットマネージャーの存在が不可欠となる。アセットマネージャーは通常、事業への投資家が選定する。

TMKスキーム
TK の形で出資すると、その事業の意思決定に関わらない代わりに、その事業から分配されるお金に対して課税がされない。これを税の導管性とか、パススルー課税とも言う。その名の通り、投資先の事業主体から「パススルー」された収益は、投資家自身の益金として算入され、投資家自身の課税所得の一部となり、結果としてその所得に実効税率をかけた分を法人税として投資家自身が支払う事になる。


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