不動産投資のポイント

 不動産投資は、株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合があります。
 
 そのため、成功すれば安定した収益が得られる反面、失敗すれば定期的な損失が発生してしまいます。したがって、上手な投資をするには、不動産の特性とリスクを十分に把握することが欠かせません。


・空室によるリスク(収入0ではなくマイナスであること)
 不動産投資で得られる収益=借主からの家賃
ですから、借主が退去した場合、新たな借主が見つかるまでの間は家賃は入りません。それでも管理費や固定資産税、都市計画税などの経費はそのまま発生します。

以上のことから、賃料収入が入らない場合は収入0に加えて、支出によるマイナスを抱えてしまうのです。

例えば、1年のうち6ヶ月間が賃料収入を得られなかった場合、当然賃料収入は半分になります。しかし、経費は1年を通じて発生するため、実際の収入や利回りはその半分以下になってしまいます。


・中途解約のリスク(借主に有利な中途解約制度)
 通常、大家さんと借主は2年から3年の契約を結びます。しかし、だからといって、途中で借主が出ないとは限らないのです。事前に予告があれば借主は契約を終了させることが出来ます。つまり契約とはあくまで「見込み」なのです。



・賃料下落のリスク
 投資対象不動産から得られる賃料が近隣の相場と比べて高い。そういう場合は、借主の入れ替わりや契約更改の際、近隣相場に合わせ賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
 したがって、物件購入時の利回りが高いからといって、将来的にも利回りの低くなる可能性がまったくないというわけではありません。
 近隣相場より高い家賃の投資物件でも、借主が何度も入れ替わったりすると、家賃を下げざるを得ない場合があります。なので、将来的にこの利回りが絶対ではないのです。


・賃料滞納のリスク(家賃滞納は空室より扱いづらい)
 借主を確保し、しばらくは空室の心配がない場合であっても、その借主の経済的や性質的な事情などによって、賃料が予定どおりに支払われないこともあります。つまり、賃料滞納のリスクです。
借主が諸事情により、毎月きちんと家賃を支払ってくれない場合もあります。
賃料を滞納された場合は、借主や連帯保証人への督促が必要になります。
借主や連帯保証人への家賃督促、退去業務、回収を第三者に依頼した場合など、費用がかかります。
 このように賃料滞納への対処には労力と費用が必要になるのです。それだけでなく、その間は新たな借主を確保して収入を得ることができないため、空室の状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性もあります。
 仮に滞納者をすぐに退去させたとしても、すぐに新しい借主さんが現れるとは限らず、空室よりもひどい損害を被る場合もあります。滞納家賃の回収もうまくいく場合ばかりではありません。
このように、体力勝負な部分もあります。
 したがって、不動作投資には、借主や連帯保証人の信用力についての十分な調査が必要となります。すでに賃貸中の不動産を購入する場合は、その借主の過去に滞納履歴がないかも調査すると良いでしょう。