相続した物件の売却で、取得費の引き継ぎ。取得期間の引き継ぎ。短期譲渡か長期譲渡。居住用財産の３，０００万円の特例の詳細

相続によって取得した土地や建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額の一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例について。
　特例を受けるための要件は下記の通りです。

① 　相続や遺贈により財産を取得した者であること。
② 　その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③ 　その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

(1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
(2) 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費が不明な場合、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
(3)　譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。


実際に所有していた期間のほか、相続・贈与で引き継いだ土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。


〈長期譲渡所得〉
　譲渡した年の1月1日の時点で、その譲渡した物件の所有期間が5年を超えているものをいいます。税額は『課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）』で計算され、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税が加算されます。


〈短期譲渡所得〉
　譲渡した年の1月1日の時点で、その譲渡した物件の所有期間が5年以下のものをいいます。税額は『課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）』で計算され、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税が加算されます。
　
　
〈居住用財産の３０００万円控除〉
　マイホームを売った場合には、「３０００万円の特別控除」などの各種の特例があります。
　戸建は下記の要件に要注意です。

○居住用財産の３０００万円控除を受けるための要件……

１． 自己の居住用の家屋、家屋＋敷地を売却すること。
２． 現在居住していないマイホームの場合、住まなくなってから３年目の１２月３１
　　　日までに売却すること。
３．家屋を取り壊してから売却する場合は、下記の要件を満たすこと。
　（１）その土地の売買契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、
　　　　住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。
　（２）家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を駐車場などその
　　　　他の用に供していないこと

※〈居住用財産の３０００万円控除〉の特例は、住宅ローン控除との併用はできません。

※「居住用家屋」とは、その人が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く）をいいます。

○居住用物件とみなされる要件……

　相続人が被相続人の居住用不動産を売却する際に、居住用不動産の３，０００万円控除の特例の適用を受ける場合。その物件が、相続人によって所有され居住の用に供したことのある建物でなければなりません。
　したがって、例え被相続人の生前に相続人が居住したことのある建物であっても、所有者として居住したことがなければ、特例の適用をうけることはできません。