『新潟戸建』相続した不動産の売却。税金はいくら!?



『相続不動産の譲渡税はいくらかかるか?』


 まず、相続した土地を売却した場合には、被相続人の取得費と取得時期を引継ぎます。従って、譲渡税は次のように計算されることになっています。




◆計算式 
(1)(売却代金)-(取得費+譲渡費用)=(譲渡所得の金額) 



(2)(譲渡所得の金額)×(税率)=(所得税)及び(住民税) 



(3)(所得税の税率15%)+(住民税の税率5%)=(合計の税率20%)

 ※所有期間が五年以上→長期譲渡所得の場合


 計算式中の「取得費」とは、土地の場合にはA(購入時にかかった仲介手数料・登記費用などを購入代金にプラスしたもの)のことを言います。


 ただし、建物の場合には、Aの金額から構造・用途・築年数に応じた一定の金額をマイナス(減価償却)したもののことを言います。



 相続によって取得した土地・建物を売却する場合、もともとの所有者(亡くなられた方)の取得費を、相続された方の取得費とすることになっています。ですから、もともともの購入代金などを知る必要があります。



 ただし、この金額が不明であったり少額であったりした時には、売却代金の5%相当額を取得費として計算することが可能となっています。

 仮にもともとの取得費がわからないとすれば、
『土地1000万円×5%=50万円、建物100万円×5%=5万円』
 となり、合計55万円が相続された方の取得費となります。




 計算式中の「譲渡費用」とは、売却時にかかる仲介手数料などを言います。


 仮に譲渡費用がないものとした場合、

(1)売却代金1100万円-取得費55万円=譲渡所得の金額1045万円


(2)譲渡所得の金額1045万円×税率20%=合計の税額209万円

 となります。


 結構かかりますね。




○そこで、金澤の『がっちりポイント!!』


 「居住用財産の3000万控除」なるものがございます。



 この3,000万円の控除を受ける際の注意点としては、居住用財産の「所有」についての項目のみです。

 相続後、通常のマイホームとして居住しているのであれば、「居住用財産」となるため問題はありません。


 税金対策としての短期居住は対象外!

 また、現在マイホームに居住していて、セカンドとして使った場合も対象外です。「父が所有」→「その子供として居住」→「父から子供へ相続」の場合も対象外、あくまでも所有者としての居住が必要です!



 居住用不動産とみなされれば、先程計算で出した『税額209万円(所有税+住宅税)』がなんと『0円』です。