アパートを相続した時の土地評価額はどうなるの? - 2016.04.19 Tue

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 相続財産の内、最も評価が高くなると考えられるのは土地や建物です。

 土地の評価方法には、次のようなものがあります。

『売買時価(実勢価格)』
『公示価格(標準価格)』
『相続税評価額(路線価格)』
『固定資産評価額』

 これらの価格にはかなり大きな差があります。

 『売買時価』が『相続税評価額』を下回っている場合、それを証明することを条件に時価での申告が認められています。しかし、遺産分割時には『売買時価』での分割が現実的であると思われます。


◆宅地の相続・贈与税の課税方法
宅地の相続税評価額を算出する方法には『路線価方式』と『倍率方式』があります。
※毎年1月1日を評価時点とします。

『路線価方式』
 市街地にある宅地については、路線価を基準とした相続税評価額を算出します。
 路線価とは、道路に面した土地の1㎡あたりの価額のことであり、国税庁の路線価図にまとめられています。

・相続税評価額について
 評価額は、「路線価×面積」で単純計算できます。

 例えば、200Gとあるものは、単位が千円で1㎡あたり20万円ということです。
 このGとは、「借地権割合(宅地の権利が借地権や貸付地の場合における、更地の時価に対する借地権価格の割合)が30%(G)」ということを示しています。
※借地権割合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
 以上を踏まえた上で、その土地が100㎡あった時は次のようになります。

「20万円×100㎡×30%=600万円
 2、000万円-600万円=1,400万円」
(自用地の価額×借地権割合=借地権価額
 自用地の価額-借地権の価額=貸宅地価額)

 宅地を自分で使用している「自用地」の場合は、借地権割合を考慮する必要はありません。

 アパートのような共同住宅に借家人が住んでいる場合、その建物が建っている敷地のことを貸家建付地と言います。


・貸家建付地の評価額の計算について
 「自用地の価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」 で計算できます。
 自用地の価額が3,000万円、借地権割合が60%、借家権割合30%、賃貸割合100%であった場合は、次のようになります。

「3,000×(1-0.6×0.3×1)=2,460万円」

 底地(そこち)とは、借地権をはじめ所有権以外の権利がついた土地のことをいいます。

 借地権の取引慣行がない地域においては、借地権価額を評価しないまま、上記の計算ではなく自用地の価額の80%で貸宅地価額を評価します。


『倍率方式』
郊外にある土地や農村部の宅地の場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。

1つの宅地については、上の2つの評価方式の内のどちらかが適用されます。
どちらが適用されるかが不明のときは、税務署に問い合わせれば教えてもらえます。

ピタットハウス 顔イラスト (1)



新潟税務署

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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