アパートを相続した時の土地評価額はどうなるの?

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 相続財産の内、最も評価が高くなると考えられるのは土地や建物です。

 土地の評価方法には、次のようなものがあります。

『売買時価(実勢価格)』
『公示価格(標準価格)』
『相続税評価額(路線価格)』
『固定資産評価額』

 これらの価格にはかなり大きな差があります。

 『売買時価』が『相続税評価額』を下回っている場合、それを証明することを条件に時価での申告が認められています。しかし、遺産分割時には『売買時価』での分割が現実的であると思われます。


◆宅地の相続・贈与税の課税方法
宅地の相続税評価額を算出する方法には『路線価方式』と『倍率方式』があります。
※毎年1月1日を評価時点とします。

『路線価方式』
 市街地にある宅地については、路線価を基準とした相続税評価額を算出します。
 路線価とは、道路に面した土地の1㎡あたりの価額のことであり、国税庁の路線価図にまとめられています。

・相続税評価額について
 評価額は、「路線価×面積」で単純計算できます。

 例えば、200Gとあるものは、単位が千円で1㎡あたり20万円ということです。
 このGとは、「借地権割合(宅地の権利が借地権や貸付地の場合における、更地の時価に対する借地権価格の割合)が30%(G)」ということを示しています。
※借地権割合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
 以上を踏まえた上で、その土地が100㎡あった時は次のようになります。

「20万円×100㎡×30%=600万円
 2、000万円-600万円=1,400万円」
(自用地の価額×借地権割合=借地権価額
 自用地の価額-借地権の価額=貸宅地価額)

 宅地を自分で使用している「自用地」の場合は、借地権割合を考慮する必要はありません。

 アパートのような共同住宅に借家人が住んでいる場合、その建物が建っている敷地のことを貸家建付地と言います。


・貸家建付地の評価額の計算について
 「自用地の価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」 で計算できます。
 自用地の価額が3,000万円、借地権割合が60%、借家権割合30%、賃貸割合100%であった場合は、次のようになります。

「3,000×(1-0.6×0.3×1)=2,460万円」

 底地(そこち)とは、借地権をはじめ所有権以外の権利がついた土地のことをいいます。

 借地権の取引慣行がない地域においては、借地権価額を評価しないまま、上記の計算ではなく自用地の価額の80%で貸宅地価額を評価します。


『倍率方式』
郊外にある土地や農村部の宅地の場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。

1つの宅地については、上の2つの評価方式の内のどちらかが適用されます。
どちらが適用されるかが不明のときは、税務署に問い合わせれば教えてもらえます。

ピタットハウス 顔イラスト (1)



新潟税務署