不動産投資のポイント

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 不動産投資は、株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合があります。
 そのため、成功すれば安定した収益が得られる反面、失敗すれば定期的な損失が発生してしまいます。したがって、上手な投資をするには、不動産の特性とリスクを十分に把握することが欠かせません。


・空室によるリスク(収入0ではなくマイナスであること)
 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸した先の借主から得られる毎月の賃料収入です。そのため、仮に借主が何らかの事情で退去した場合、新たな借主が見つかるまでの間は賃料収入を得ることができなくなります。
 そのうえ、不動産の特性上、借主や賃料収入の有無に関わらず、管理費や固定資産税、都市計画税などの経費が発生します。

 以上のことから、賃料収入が入らない場合は収入0に加えて、支出によるマイナスを抱えてしまうのです。

 例えば、1年のうち6ヶ月間が賃料収入を得られなかった場合、当然賃料収入は半分になります。しかし、経費は1年を通じて発生するため、実際の収入や利回りはその半分以下になってしまいます。


・中途解約のリスク(借主に有利な中途解約制度)
 通常、貸主と借主間での賃貸借契約を締結する場合、2~3年間の契約期間を定めます。
 しかし、契約期間中であっても、特別な契約形態を覗き、借主側は事前予告(1~6ヶ月前)による中途解約をすることが可能なのです。

 すなわち、契約期間中でも、貸主側は常に中途解約されるリスクを抱えているのです。そのため、貸主から見れば、賃貸借契約書に定める契約期間はあくまで賃料収入が得られる見込みに過ぎません。


・賃料下落のリスク
 投資対象不動産から得られる賃料が近隣の相場と比べて高い。そういう場合は、借主の入れ替わりや契約更改の際、近隣相場に合わせ賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
 したがって、物件購入時の利回りが高いからといって、将来的にも利回りの低くなる可能性がまったくないというわけではありません。


 借主の入れ替えや賃料の減額交渉などによって賃料が引き下げられるリスクもある、ということをしっかりと頭に入れておきましょう。


・賃料滞納のリスク(家賃滞納は空室より扱いづらい)
 借主を確保し、しばらくは空室の心配がない場合であっても、その借主の経済的や性質的な事情などによって、賃料が予定どおりに支払われないこともあります。つまり、賃料滞納のリスクです。

 賃料を滞納された場合は、借主や連帯保証人への督促が必要になります。
 賃料の不払いを理由に退去させる業務や賃料の督促、回収を不動産業者や弁護士に依頼した場合、当然ながらその費用が発生します。

 このように賃料滞納への対処には労力と費用が必要になるのです。それだけでなく、その間は新たな借主を確保して収入を得ることができないため、空室の状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性もあります。
 仮に立ち退きが成功したとしても、不払い分の賃料が回収できるかは分かりません。

 したがって、不動作投資には、借主や連帯保証人の信用力についての十分な調査が必要となります。すでに賃貸中の不動産を購入する場合は、その借主の過去に滞納履歴がないかも調査すると良いでしょう。