新築後、数年で売却する場合の瑕疵担保責任 継承の可否

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(例)
ある業者の新築分譲物件を2年前に購入した顧客から、その購入した物件を仲介で売却して欲しいとの依頼を受けた。



Q1. この場合、旧売主(分譲主)が当時の買主(今回の売主)に負っている10年間の品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)上の瑕疵担保責任に対する権利は、今回の買主に対しても承継されるのか。

   →承継されない。なぜなら、今回の買主と分譲主との間には契約関係がないからである。


 Q2. 今回の買主に対しても承継させるためには、何か当事者間で特約をする必要があるのか。あるとすれば、どのような特約か。

   →承継されない。
    承継させるためには、今回の売主(依頼者)があらかじめ分譲主からその承継についての同意を取り付けておき、その同意がある旨を特約に記したうえで分譲主の記名押印をもらうとか、念書を差し入れてもらうといった三者間の合意が必要となる。




上記とは別に
中古売却時の売主の瑕疵担保責任は定める事ができます。

売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされます。
目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。