これからどうなる!?投資用 不動産価格。 - 2016.04.19 Tue

月

平 成 25 年 国 土 交 通 省「土地白書」より

(GDP の推移)
我が国の景気は、リーマンショック後の悪化から持ち直していたが、東日本大震災の影響もあり平成23 年1-3 月期の実質GDP 成長率前期比で-1.8%と大きく落ち込んだ。その後同年7-9月期には消費や輸出がプラスに寄与したことにより実質GDP 成長率は前期比で2.5%とプラスに転じたものの、平成24 年10-12 月期には0.0%となっている。

(地価の動向)
平成25 年地価公示の結果は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加するなど、一部地域において回復傾向が見られる。用途別に見ると、住宅地については、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあって、下落率は縮小した。都市中心部においては、住環境が良好である地点や交通利便性の高い地点で地価の上昇が見られたほか、郊外の住宅地においても都心への利便性の高い地点で地価の上昇が見られる。商業地については、全都道府県で前年より下落率が縮小した。依然としてオフィスの空室率は高いが、新規供給の一服感から低下傾向にあり、オフィス利用地の下落率は縮小している。主要都市の中心部においては、耐震性に優れる新築・大規模オフィスへ業務機能を集約させる動きのほか、拡張や好立地への移転も見られ、優良なオフィスが集積している地域の地点の地価は下げ止まってきているが、中小の古い旧耐震ビルの多い地域は依然需要は弱い。


(企業の土地取引状況に関する意識)
企業の現在の本社所在地の土地取引の状況に対する判断に関するDI(「活発」と回答した企業の割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの)は、東京23 区、大阪府ともに平成24 年度は改善の傾向にあり、平成25 年2月調査で東京23 区が-24.3 ポイント、大阪府が-25.9 ポイントとなった。




(土地利用の動向)
平成23 年における我が国の国土面積は約3,779 万ha であり、このうち、森林が約2,506万ha と最も多く、それに次ぐ農地は前年より減少して約456 万ha となっており、これらで全国土面積の約8割を占めている。このほか、住宅地、工業用地等の宅地は約190 万ha、道路は約136 万ha、水面・河川・水路が約134 万ha、原野等が約34 万ha となっている。


(地価変動の要因)
地価変動の要因を、収益還元モデルにおける現在の収益(分子部分の要因)と、安全資産の利回り+リスクプレミアム-収益の将来の見通し+固定資産税の実効税率(分母部分の要因)とに分けて要因分解を行ってみると、バブル崩壊前においては、現在の収益(分子部分の要因)が地価を押し上げる要因となっているが、1980 年代後半のバブル期においては、分母部分の要因がそれ以上に地価上昇に大きく影響しており、低水準のリスクプレミアムや高い将来の収益期待がその要因となっていると考えられる。しかし、バブル崩壊後は、分母部分が地価下落の要因となっており、金利の低下が地価を押し上げる方向に寄与したものの、それを上回って、リスクプレミアムの上昇や収益の将来の期待の低下が生じたことがその背景にあると考えられる。



(経済社会構造の変化と土地利用)
本格的な人口減少・少子高齢化社会に移行し、また、産業構造の第三次産業化が進む中で、我が国の土地利用は今後大きく変化していくものと考えられる。特に、これまで都市化が進み都市的土地利用が拡大してきた地域においては、人口減少等により、空き地などの低未利用地や、空き家の増加といった問題が顕在化していくことも予想される。
そこで、本章では、全国的な家計や企業の土地需要の動向を人口動態や企業立地等から分析するとともに、個別の地域の事例から、経済社会構造の変化と土地利用の変化の関係性を見ていく。また、高齢化が進む中で、土地利用の変化のきっかけとなる相続の増加などが想定されることから、こうした世代間の資産移転に着目し、今後の土地の有効利用に向けた課題を分析する。



人口・世帯の減少は、長期的には土地需要を減少させ、空き地等の増加につながると考えられる。第1 節で見たように、昭和55 年から平成22 年までの30 年で見ても、人口減少が続いている市町村も
多く、国土交通政策研究所が実施した「空地等の発生・消滅の実態の状況に関する全国市町村アンケート調査」によれば、人口・世帯が減少している市町村の方が、空き地が増加していると回答している割合が高くなっている。



今後人口減少により空き地等が増えていくことも想定される中では、空き地を建築物の敷地としての利用がなされるまでの過渡的な状態としてとらえるのではなく、空き地であるからこその価値や空き地の多面的な機能を見いだし、そうした形での利活用を進めていくことも必要であると考えられる。また、土地の所有と利用を分離し、空き地の活用を図りたいと考える主体が利用しやすい環境をつくることも重要である。土地所有者側も条件が合えば土地を売却したり賃貸したりする意向を持つ者は少なくはなく、土地を所有する主体が土地を利用したい主体に土地を貸したり売却したりする機会を増やすことが、今後の空き地の有効利用にとって重要になってくると考えられる。また、このような取組が、エリアの価値を高め、ひいては、個々の不動産を有効活用しようとするインセンティブを高めていくこととなるものと考えられる。





つまり、上記から総合的に勝手に想像した占いは…♪


2013年~2015年までは想定外リスクの懸念が少ない為、期待利回りが低い物件でも、すごく売れるので、全体的に投資利回りは低下し価格は高騰するでしょう。

    アパート・貸家・マンションを売るならチャンス。

2017年~は、2013年~2015年までの開発、分譲等の計画がやっと実行され販売開始するものの、時すでに遅し、需要は低下しており供給過多の為、全く売れない。
そうなれば、リスクプレミアムは上昇し、期待利回りの良い物件しか売れなくなる。物件価格を下げざる負えない為、市場価格は低下する。

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平成25年 内閣府「経済白書」より

景気は2013 年に入って持ち直しに転じた。今回の持ち直し局面は、経済政策などに市場が大きく反応し、こうした動きがマインドの改善などを通じて個人消費を中心に好影響を及ぼしているという点で、従来とは景気持ち直しのメカニズムが大きく異なっている。リーマンショック後の経済動向を主要国・地域と比較した結果、底堅い個人消費と弱い輸出が日本の特徴であり、設備投資の弱さは主要国・地域で共通していた。「三本の矢」の一体的な取組の下で、これらのいずれにも変化やその兆しが見られ、経済の好循環の芽が出ている。個人消費ははっきりと持ち直し、好調さを維持している。企業収益の改善が所得に波及する兆しも見られる。今後、経済再生に向けた取組などを通じて雇用と所得が増加し、個人消費が一層力強さを増していくことが期待される。主要輸出相手国の景気低迷や円の独歩高などにより低迷してきた輸出は、持ち直しの動きが見られる。円安の輸出押上げ効果が徐々に顕在化し、海外景気の回復とあいまって増加に向かうことが期待される。設備投資は依然として上向きには転じていないものの、環境は好転している。円安の進行などにより企業収益は製造業を中心に改善している。大胆な金融緩和の効果で実質金利も低下している。成長戦略の実施などの取組を通じて成長期待が高まり、設備投資も徐々に持ち直していくことが期待される。


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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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