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不動産を売却した時、税金はどうなるの?

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

不動産コンサルティングマスター 金澤修一

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○不動産の売却と税金について(項目別に解説)

『不動産の売却にかかる税金にはどのようなものがありますか?』
『不動産の売却で利益が出た場合、所得税はどのように課税されますか?』
『譲渡所得を求めるとき、取得費はどのように算出しますか?』
『譲渡所得に対する所得税・住民税の税率はいくらですか?』
『居住用財産の3,000万円特別控除とは、どんな制度ですか?』
『居住用財産の軽減税率とは、どのような制度ですか?』


『不動産の売却にかかる税金にはどのようなものがありますか?』
 所得税、住民税、印紙税があります。
 印紙税とは国税であり、売買契約書に貼付する収入印紙として納税します。
 所得税と住民税は、不動産を売却して売却益(譲渡所得)が発生すると、その利益に対して一定の税率で課税されます。
 また、売主名義から買主名義に所有権移転登記を行うときは国税の登録免許税がかかります。その税金に関しては買主に負担してもらうように特約するのが一般的です。


『不動産の売却で利益が出た場合、所得税はどのように課税されますか?』
 土地や建物など売ったときの所得は「譲渡所得」に分類されます。譲渡所得に対する所得税は、通常の所得から分離して、特別な計算をすることになっています(分離課税)。
 譲渡所得とは、土地や建物を売った売却代金から取得費及び譲渡費用を差し引いた残りの金額になります。ここでの取得費とは、その売却する土地建物を購入したときの購入代金や、購入に要した仲介手数料、購入後にその物件に対して支出した改良費などを指します。
 なお、建物の取得費は、購入してから売却するまでの所有期間に発生した減価償却費相当額を差し引いたものになりますから、注意してください。
 また譲渡費用とは、土地や建物を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料、登記費用、売買契約書の印紙代などです。


『譲渡所得を求めるとき、取得費はどのように算出しますか?』
 その売却する土地建物を購入したときの購入代金や、購入に要した仲介手数料、購入後にその物件に対して支出した改良費などが取得費となります。
 ただし、建物の場合には、建物の減価償却費相当額を控除した残額が取得費になります。この点に注意してください。減価償却費とは、時間の経過とともに建物の価値が減少することに着目して、その時間経過に応じた価値減少分を貨幣額で測定したものです(計算方法は税務通達で定められています)。
 なお、売却した土地建物の買い入れた時期が非常に古いなどの事情により、もともとの土地建物の取得価格がわからなくなってしまった場合には、売却代金の5%相当額を概算取得費とすることができます。


『譲渡所得に対する所得税・住民税の税率はいくらですか?』
 譲渡所得は所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれますので、どちらになるかによってかかる税率が変わってきます。それぞれに対する税率は次のとおりです。

「長期譲渡所得」……売った年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合。
・所得税(税率15%)
・住民税(税率5%)

「短期譲渡所得」……売った年の1月1日現在において所有期間が5年未満の場合。 
・所得税(税率30%)
・住民税(税率9%)


『居住用財産の3,000万円特別控除とは、どんな制度ですか?』
 自宅やその敷地の売却によって利益(譲渡所得)が発生したとしても、それが自宅の売却であれば、譲渡所得3,000万円までの実質的な課税はしないという制度です。
 計算方法は

「譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円」

 となります。この3,000万円が特別控除です。
 この特例を受けるための主な条件は次のとおりです。


『居住用財産の軽減税率とは、どのような制度ですか?』
 自宅を売却した際の譲渡所得の税額を、通常の場合よりも低い税率で計算するという制度です。具体的には次の税率になります。

・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・・税率 所得税10% 住民税4%
・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率 所得税15% 住民税5%

この特例を受けるには、次の要件のすべてに該当しなければなりません。

1.自分が住んでいる家屋を売ること(家屋とともにその敷地や借地権を売る場合も含む)。
2.自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていない。
3.売手と買手の関係が、親子、夫婦、親族の会社などの特別な関係でないこと。
4.別荘など主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋でないこと



居住用財産の軽減税率とは、どのような制度ですか?
自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算するという特例です。

具体的には次の税率になります。

・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・・税率 所得税10% 住民税4%
・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率 所得税15% 住民税5%

この特例を受けるには、次の要件のすべてに該当しなければなりません。

1.自分が住んでいる家屋を売ること(家屋とともにその敷地や借地権を売る場合も含む)。
2.売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている。
3.売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていない。
4.売った家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。
(ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて適用を受けられる)