不動産投資 利回り - 2016.04.19 Tue

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「表面利回り」=「物件価格に対する年間の賃料収入」

        賃料収入
表面利回り=----------- ×100
        物件価格


例えば、新潟で350万円のワンルーム中古マンションを購入した場合。
月額賃料が45,000円なら年間家賃収入が54万円
54万÷350万×100=15.4%。

購入時の諸費用、管理会社に支払う管理料、マンションの場合の管理費や修繕積立金などは含まれていません。
一般的な不動産投資の物件広告表示は、この「表面利回り」です。



一方、賃料収入から管理料などの必要経費を差し引いた手取り収入と、物件価格と諸費用を合わせた実買価格で計算したものが「実質利回り」です。


賃料収入-(管理料+管理費+積立金+固定資産税+都市計画税+火災保険+その他維持費)
---------------------------------------------------------------------×100
物件価格+諸費用 (登録免許税・司法書士報酬・仲介手数料・不動産取得税・印紙代・工事等)


購入時の諸費用が50万円の場合
管理料・管理費・積立金・火災保険・固定資産税・都市計画税・その他の維持費合計が年額25万円の場合、

(54-25)÷(350+50)×100=7.25% 実質利回りは7.25%になります。



株式などほかの金融商品と不動産投資を比較する際には、実質利回りで見る必要があります。


しかしながら、この実質利回りは今現在の瞬間的な数値でしかありません。

※利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いのです。
5年後、10年後には、実質利回りを計算する際の基礎要因が変化することで、結果にも影響するのが一般的です。


時間の経過により、家賃は徐々に下落していく可能性、経年劣化によりメンテナンス費用(給湯器・クロス・床材等の設備補修)もかかります。

時間の経過による状況変化を想定した上で、X年後の利回りを計算しておくことはとても大切です。


レバレッジを有効活用

不動産投資をする方の多くが、ローンを利用しています。
これはほかの投資にはない特徴です。

例えば3%の金利で借り入れたローンで7.25%の利回りを上げる不動産投資をすることができれば、経費を差し引いても十分に利益が出ます。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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