不動産投資 利回り

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「表面利回り」=「物件価格に対する年間の賃料収入」

        賃料収入
表面利回り=----------- ×100
        物件価格


例えば、新潟で350万円のワンルーム中古マンションを購入した場合。
月額賃料が45,000円なら年間家賃収入が54万円
54万÷350万×100=15.4%。

購入時の諸費用、管理会社に支払う管理料、マンションの場合の管理費や修繕積立金などは含まれていません。
一般的な不動産投資の物件広告表示は、この「表面利回り」です。



一方、賃料収入から管理料などの必要経費を差し引いた手取り収入と、物件価格と諸費用を合わせた実買価格で計算したものが「実質利回り」です。


賃料収入-(管理料+管理費+積立金+固定資産税+都市計画税+火災保険+その他維持費)
---------------------------------------------------------------------×100
物件価格+諸費用 (登録免許税・司法書士報酬・仲介手数料・不動産取得税・印紙代・工事等)


購入時の諸費用が50万円の場合
管理料・管理費・積立金・火災保険・固定資産税・都市計画税・その他の維持費合計が年額25万円の場合、

(54-25)÷(350+50)×100=7.25% 実質利回りは7.25%になります。



株式などほかの金融商品と不動産投資を比較する際には、実質利回りで見る必要があります。


しかしながら、この実質利回りは今現在の瞬間的な数値でしかありません。

※利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いのです。
5年後、10年後には、実質利回りを計算する際の基礎要因が変化することで、結果にも影響するのが一般的です。


時間の経過により、家賃は徐々に下落していく可能性、経年劣化によりメンテナンス費用(給湯器・クロス・床材等の設備補修)もかかります。

時間の経過による状況変化を想定した上で、X年後の利回りを計算しておくことはとても大切です。


レバレッジを有効活用

不動産投資をする方の多くが、ローンを利用しています。
これはほかの投資にはない特徴です。

例えば3%の金利で借り入れたローンで7.25%の利回りを上げる不動産投資をすることができれば、経費を差し引いても十分に利益が出ます。