賃貸併用住宅のメリット、デメリット - 2016.04.19 Tue



 マイホームを購入したいけど、ローンをちゃんと支払えるかが心配。
 定年退職後も年金代わりとして家賃収入を得たい。
 けど、やっぱりマイホームは欲しい。でも、そんなにお金に余裕がないし……。


そんな時は、家賃収入で自分の住宅のローン返済をすれば、実質ただで新築が手に入る!

そんな謳い文句のハウスメーカーが最近多いですよね。
本当にそんな旨い話かあるんでしょうか?

次回じっくりシミュレーションしたいと思います

・メリット
所得税の軽減(損益通算)
低金利の住宅ローンで組める
相続税の軽減(貸家建付地)

・デメリット
空室リスク
入居者クレーム
騒音問題
更新料問題
経年変化後の補修
一体として売却しなければならず売却が難しい


×賃貸併用住宅の失敗例×
購入価格5000万円程度、表面利回りが8%後半、首都圏
購入2ヶ月で全ての部屋が埋まるが、立て続けに2室の退去連絡。
駅徒歩10分以内なのに、一度空いた部屋は埋まらず、結局賃料を1割値引き
礼金無し、フリーレント1ヶ月で、ようやく埋める。
どうやら、最初にメーカーが設定していた賃料が、新築プレミアムを上乗せした相場より相当高い価格設定だったようです。結局、表面利回りは6%代、ギリギリのローン返済になり、数年でキャッシュフローがほぼゼロ。

キャッシュフロー、資金計画をメーカー任せにしていた事が失敗の元のようです。
不動産投資で失敗しない為には、間取り、設備、環境、需要、ライバル物件をよく把握し、ご自身や別のFPや不動産鑑定士にも賃料査定を行わせる事が需要です。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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