賃貸併用住宅のメリット、デメリット

　マイホームを購入したいけど、ローンをちゃんと支払えるかが心配。
　定年退職後も年金代わりとして家賃収入を得たい。
　けど、やっぱりマイホームは欲しい。でも、そんなにお金に余裕がないし……。


そんな時は、家賃収入で自分の住宅のローン返済をすれば、実質ただで新築が手に入る！

そんな謳い文句のハウスメーカーが最近多いですよね。
本当にそんな旨い話かあるんでしょうか？

次回じっくりシミュレーションしたいと思います

・メリット
所得税の軽減(損益通算)
低金利の住宅ローンで組める
相続税の軽減(貸家建付地)

・デメリット
空室リスク
入居者クレーム
騒音問題
更新料問題
経年変化後の補修
一体として売却しなければならず売却が難しい


×賃貸併用住宅の失敗例×
購入価格５０００万円程度、表面利回りが８％後半、首都圏
購入２ヶ月で全ての部屋が埋まるが、立て続けに２室の退去連絡。
駅徒歩１０分以内なのに、一度空いた部屋は埋まらず、結局賃料を１割値引き
礼金無し、フリーレント１ヶ月で、ようやく埋める。
どうやら、最初にメーカーが設定していた賃料が、新築プレミアムを上乗せした相場より相当高い価格設定だったようです。結局、表面利回りは６％代、ギリギリのローン返済になり、数年でキャッシュフローがほぼゼロ。

キャッシュフロー、資金計画をメーカー任せにしていた事が失敗の元のようです。
不動産投資で失敗しない為には、間取り、設備、環境、需要、ライバル物件をよく把握し、ご自身や別のFPや不動産鑑定士にも賃料査定を行わせる事が需要です。