テナント賃貸の注意点・テナント選び! - 2016.04.19 Tue

陥りやすいテナント選びの失敗点


電気容量

店舗業種の中でもとりわけ電気容量を必要とする飲食店では、電灯電源0.51KVA/坪、動力電源0.74KVA/坪、合わせて1.25KVA/坪と事務所の1.5倍程度の電気容量が必要となります。
(例)50坪程度の飲食店舗の場合、電灯電源約26KVA、動力電源約37KVA、合計63KVA程度の電気容量が必要となります。
上記計算で既存電気容量が足りないと判断される場合には、電力会社との契約電力の変更、増設工事、店舗までの幹線引替を行う必要がありますのでご注意ください。


ガス容量

ビル自体の容量が不足している場合は、ビル全体のガス管を引き直しが必要です。工事中はビル全体のガスが使用できなくなる為、他のテナントとの調整、ガス管の経路、工事日数の確認が必要です。


給排水量

店舗の場合は、業種にもよりますが、20mm以上の配管が必要です。
排水管の場合も大量に水を使う業種の場合は、その排水量が妥当かどうかの検討も必要となります。


空調機

空調機設置済みの際は、メンテナンス費用を貸主か借主、いずれかが負担するか確認が必要です。室外機を屋上へ設置する場合は、設置場所及び冷媒管経路の確認が必要です。


看板・置き看板

基本的に道路については、貸主の関知することではありませんが、貸主意向、町内会の取り決め等予め確認が必要です。また、飲食ビル等の場合、置き看板の位置が暗黙にて決まっている場合があります。





居抜き物件とは?


居抜き物件とは、物件内の設備、什器備品などを設置したままの状態で賃貸される店舗のことをいいます。

前借主の造作や什器備品を利用することが可能なので、初期費用、出店コストを大幅に削減することが可能です。

ほとんどの場合、それらの造作や什器備品は無料ですが、前借主によっては「○○○円支払ってもらえれば譲渡する」といった【造作譲渡代金】が必要な場合もありますので、契約条件などをしっかり確認する必要があります。

一般的に飲食業、バーやスナックなどの居抜き物件が多くありますが、最近では美容系(エステ・美容院・ネイル)の居抜き物件や、喫茶店やカフェなどといった居抜き物件も数多くあります。




【居抜き物件のメリット/デメリット】

メリット

初期投資/出店コストが大幅に安くなる。一般的に30%~50%程度の削減が可能。
内装工事期間が短いので、契約後早くお店を開けられる。
前テナントの顧客も取り込める可能性がある。


デメリット

前入居テナントが近隣トラブルを起こしていた場合や、過去に事件事故を起こしていた場合などは、お客様の不安を払しょくするのに苦労する場合がある。
オーナーが変わったことが分かりにくい。
自分の思うように「デザイン」「設計」「レイアウト」できない。
厨房機器類はメンテナンスされていないので、故障している可能性もある。
設備等が老朽化していて、新規取り換えが必要となり、逆に居抜き物件を利用したためにコストが増える可能性がある。





【SOHO】


SOHOとはSmall Office Home Officeの略称で、小規模オフィス、または自宅をオフィスとして兼用することを指します。
個人事業主がネットビジネスやクリエイターなどの在宅ワークを行うような、ベンチャー企業的な意味合いも含まれます。
日本には280万人以上のSOHO形態での就業者がいるといわれています。
(自宅をオフィスと兼用するという意味合いでの)SOHOのメリットは、自由なスタイルでの仕事が可能ということです。通勤時間を気にすることなく、スーツを着る必要もなく、仕事をしたいときにして、休みたいときに休めるという、行動や時間の成約を受けないことが一番の魅力ではないでしょうか。
また小さい子供がいる家庭などでは、仕事の合間に家事や育児ができるというメリットなどもあります。
デメリットとしては、他に社員を雇う場合や来客の際に、個人的な生活空間を見られてしまうことがあげられます。



【レンタルオフィス】


レンタルオフィスとは事業運営に最低限必要な机、椅子、インターネット、電話、FAXなどの備品・設備が初めから備え付けられているスペースを月極めで借りる形態をいいます。
一般的なレンタルオフィスは1フロアを簡易パーテーションでいくつかのスペースに分けられている形が多いです。
よって入口や応接間、トイレ、給湯室などは他の利用者と共用となります。
最新のレンタルオフィスでは、電話の取次ぎや経理業務を有料で代行するサービスなどもあります。
(メリット)
・契約後すぐに業務開始できる。
・保証金などが安いため、初期費用を抑えることが可能。
・上記代行サービスなどビジネス支援環境が整っている。
・恵比寿ガーデンプレイス、赤坂アークヒルズなど、超一流オフィスビル内にもレンタルオフィススペースがあ るため、立地や社会的信用も得ることが可能。
(デメリット)
・他の利用者と同じ空間を共同利用するため、自由が利かない。
・有料オプションが割高で、強制加入の有料サービスなどもある。
ピタットハウス 顔イラスト (1)

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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