賃貸借契約から9ヶ月後に解約して、違約金を請求された..。判例では違約金条項は無効! - 2016.04.19 Tue

原告は被告から、平成20年2月22日、本件建物を、次の約定で賃借し、敷金として70万5000円を被告に差し入れた。

①家賃 月額23万5000円
②管理費・共益費 月額1万7000円
 原告は被告に対し、平成20年9月22日に本件賃貸借の解約を申し入れ、本件賃貸借は、同年11月22日をもって終了した。
 原告は、平成20年9月26日、被告に対し、本件賃貸借の違約金条項(賃借人より契約締結後2年未満に解約・解除等がされたときは、賃借人は賃料・共益費の1か月分を支払う旨の条項)に基づく違約金として、駐車場料金を含め30万4500円を支払った。


2 判決の要旨

 違約金条項が消費者契約法10条により無効であるか否かについて本件においては、賃借人からの解約申し出後2か月で賃貸借契約が終了する旨の特約が別途存在するのであり、賃貸借契約が2年以内に解約されることにより、賃貸人に特段の不利益があるとは考えられない。

 本件賃貸借は居住用マンションの賃貸借であるが、その契約時期は、平成20年2月であるところ、一般的には、4月に居住用マンションの新規需要が生じるのであるから、契約後2年間の契約期間に特段の意味はないといわなければならない。そうすると、上記特約は、消費者である原告の利益を一方的に害するというべきであり、消費者契約法10条に違反すると解するのが相当である。

3 まとめ

 契約締結後2年未満に解約・解除等がされたときは賃借人は賃料・共益費の1か月分を支払う旨の違約金条項が、中途解約条項が別途あることに鑑み、消費者契約法10条により無効であるとされた点でも参考となるものである。

 なお、賃貸借契約における違約金条項についての消費者契約法9条1号に関する最近の裁判例として下記も参考とされたい。

・東京簡判平21.2.20裁判所ウエブサイト(賃料・共益費の6ヶ月分の即時解約金の約定は、1ヶ月分を超える分は無効)
・東京簡判平21.8.7ウエストロー・ジャパン(賃貸借開始より1年未満の解約の場合は賃料の2ヶ月分の違約損害金を支払う旨の約定は、1ヶ月分を超える分は無効)
・大阪地判21.3.31消費者ニュース85号173頁(契約解除の翌日から明渡しの日まで家賃等相当額の1.5倍の損害賠償金を支払う旨の規定は、1ヶ月分の家賃等損害金相当額を超える分は無効)

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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