賃貸借契約から９ヶ月後に解約して、違約金を請求された..。判例では違約金条項は無効！

原告は被告から、平成20年２月22日、本件建物を、次の約定で賃借し、敷金として70万5000円を被告に差し入れた。

①家賃　月額23万5000円
②管理費・共益費　月額１万7000円
　原告は被告に対し、平成20年９月22日に本件賃貸借の解約を申し入れ、本件賃貸借は、同年11月22日をもって終了した。
　原告は、平成20年９月26日、被告に対し、本件賃貸借の違約金条項（賃借人より契約締結後２年未満に解約・解除等がされたときは、賃借人は賃料・共益費の１か月分を支払う旨の条項）に基づく違約金として、駐車場料金を含め30万4500円を支払った。


２　判決の要旨

　違約金条項が消費者契約法10条により無効であるか否かについて本件においては、賃借人からの解約申し出後２か月で賃貸借契約が終了する旨の特約が別途存在するのであり、賃貸借契約が２年以内に解約されることにより、賃貸人に特段の不利益があるとは考えられない。

　本件賃貸借は居住用マンションの賃貸借であるが、その契約時期は、平成20年２月であるところ、一般的には、４月に居住用マンションの新規需要が生じるのであるから、契約後２年間の契約期間に特段の意味はないといわなければならない。そうすると、上記特約は、消費者である原告の利益を一方的に害するというべきであり、消費者契約法10条に違反すると解するのが相当である。

３　まとめ

　契約締結後２年未満に解約・解除等がされたときは賃借人は賃料・共益費の１か月分を支払う旨の違約金条項が、中途解約条項が別途あることに鑑み、消費者契約法10条により無効であるとされた点でも参考となるものである。

　なお、賃貸借契約における違約金条項についての消費者契約法９条１号に関する最近の裁判例として下記も参考とされたい。

・東京簡判平21.２.20裁判所ウエブサイト（賃料・共益費の６ヶ月分の即時解約金の約定は、１ヶ月分を超える分は無効）
・東京簡判平21.8.7ウエストロー・ジャパン（賃貸借開始より１年未満の解約の場合は賃料の２ヶ月分の違約損害金を支払う旨の約定は、１ヶ月分を超える分は無効）
・大阪地判21.３.31消費者ニュース85号173頁（契約解除の翌日から明渡しの日まで家賃等相当額の1.5倍の損害賠償金を支払う旨の規定は、１ヶ月分の家賃等損害金相当額を超える分は無効）