地主と大家さんのプライベートカンパニー - 2019.09.23 Mon


不動産投資の節税戦略として、不動産管理会社の活用(法人化)が話題となっています。

サラリーマンが法人(プライベートカンパニー)を設立して賃貸物件を購入すると、大きく節税できるケースがあるため、不動産投資をする前に、個人で購入するか法人で購入するかは検討しておきたいところです。



①役員報酬の支払による節税メリット!
法人化の最大のメリットは、家族に役員報酬を支払って、毎年支払う所得税等を節税できる点にあります。個人でも専従者給与として家族に給料を払うことはできますが、他でお勤めしている場合などは家族を専従者にすることはできず、給与の金額にも厳しい制約があります。しかし、法人で物件を所有して家族を役員にした場合には、法人が得た家賃収入をある程度まで自由に役員報酬として支払うことができます。

個人の場合と比べて「損益通算」が容易に
プライベートカンパニーのメリットをまとめると、相続人をプライベートカンパニーの役員や従業員とすることで、「相続人への所得分散」が可能になりますし、株価対策を行った上で株式を贈与すれば、「相続人への所得と資産の移転」が少ない負担で行えます。


②メリット
1.法人税のほうが個人所得税より低い
2.どんな投資商品でも損益通算ができる
3.青色申告であれば損失の繰り越しが9年まで認められる
4.万が一債務超過になっても、原則的には「有限責任」となる
5.投資にかかったコスト(新聞・書籍代、旅費、交通費、セミナー、懇親会など)がある程度経費として認められる。投資収益が税引き前で使える
6.株は小分けして譲渡することが簡単なので、効果的な相続対策になる



③デメリット
1.個人では使える長期譲渡所得税などの優遇が使えない。法人税等の総合課税になる。
1.法人税25~40%が発生する
2.赤字でも法人住民税の均等割りを払う必要がある



個人で大家業、年収か2000万円で子供が二人、税金対策を何も行っていない場合
所得税+住民税で約 520万円です。 結果26%も税金です。
法人の場合は、損益通算し必要経費を引いてからの法人税などの課税になりますので、個人よりは納税金額が少なくなることと存じます。ただし、問題になるのが、消費税です。給与設定、役員報酬には仕入れ消費税がかかりません。
どの程度、仕入れ消費税を見込める事業が検討した上で判断が必要です。
アパートを建築する際は、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。

個人居住用の家賃は消費税は非課税です。
ただし家賃と同様、契約期間が1カ月未満の場合などは課税される。
家賃といっても事務所など居住用でない場合は課税される。事務所かどうかは用途で決まるので、同じ賃貸マンションでも居住用として借りれば課税されないが、事務所として使う場合は課税される。借りる側が法人であっても、寮や社宅として使うのなら課税されず、オフィスとして借りる場合は課税。

・施設などの利用に伴い「土地が使われる」場合には、課税対象とされています。

・駐車場として「アスファルト舗装・砂利敷の整備等」を行っていたり「フェンスの構築」や「駐車区画の設置・整備」を行い使用させる場合は、消費税の課税対象になります。
地主が駐車場として整備して土地を貸し付けると、借主が支払う賃料には消費税が課せられます。



関連記事

税金特集 - 2019.09.23 Mon


【電子発行した領収書には印紙は不要】


口座振込などで代金を受領した後、メールで領収書ファイルを送ったり、ネット上で領収書を表示させるケースがありますが、このような場合に収入印紙は必要ないのでしょうか?
印紙税法には明確に規定されてはいませんが、紙で発行されていない領収書ファイルなどの電子文書は印紙税法でいう「文書」には該当しないと解釈され、収入印紙は不要と考えられています。


つまり、領収書を発行する場合、なるべくPDFファイルにしてメールで送るようにすれば印紙代の節税になるということです。


銭又は有価証券の受取書や領収書は、印紙税額一覧表の第17号文書「金銭又は有価証券の受取書」に該当し、印紙税が課税されます。受取書とはその受領事実を証明するために作成し、その支払者に交付する証拠証書をいいます。したがって、「受取書」、「領収証」、「レシート」、「預り書」はもちろんのこと、受取事実を証明するために請求書や納品書などに「代済」、「相済」とか「了」などと記入したものや、お買上票などでその作成の目的が金銭又は有価証券の受取事実を証明するものであるときは、金銭又は有価証券の受取書に該当します。












【非上場株式等についての相続税の免除】

事業承継のハードルを下げるため、相続による後継者の負担を減らす目的で税制上の特例が創設されました(平成30年税制改正で拡充)

一定の条件を満たすと相続や贈与で取得した株式について、相続税や贈与税の納税が猶予される制度です。


中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律(「円滑化法」といいます。)による都道府県知事の認定を受ける非上場会社の後継者である相続人又は受遺者(「特例経営承継相続人等」といいます。)が、被相続人から非上場会社の株式又は出資(「非上場株式等」といいます。)を相続又は遺贈(「相続等」といいます。)により取得をし、その会社を経営していく場合には、特例経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、非上場株式等に係る課税価格に対応する相続税の納税が猶予され(猶予される相続税額を「特例株式等納税猶予税額」といいます。)、特例経営承継相続人等が死亡した場合等には、その全部又は一部が免除されます。
 そして、特例経営承継相続人等の死亡によって、特例経営承継相続人等から非上場株式等を相続等により取得した者についても、一定の要件を満たすことにより、「非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等」の適用を受けることができます。



■非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等


特例措置

事前の計画策定等
5年以内の特例承継計画の提出
【平成30年4月1日から平成35年(2023年)3月31日まで】

適用期限
10年以内の相続等・贈与
【平成30年1月1日から平成39年(2027年)12月31日まで】

対象株数(注1)
全株式

納税猶予割合
100%

承継パターン
複数の株主から最大3人の後継者

雇用確保要件
弾力化

事業の継続が困難な事由が生じた場合の免除
譲渡対価の額等に基づき再計算した猶予税額を納付し、従前の猶予税額との差額を免除

相続時精算課税の適用
60歳以上の贈与者から20歳以上の者への贈与
(租税特別措置法第70条の2の7等)

(注)
1 議決権に制限のない株式等に限ります。

株式というのは、1株について1つの議決権を有する、というのが原則です。
この例外として、「議決権制限付株式」とは、議決権に制限をつけた株式ということになります。
この制限は、一部の決議事項だけにかけても構いませんし、すべての決議にかけて議決権無しにしても構いません。
この議決権制限付株式は、株主に余計な口を挟まれなくなるので、会社にとって便利な株だということは容易に想像がつきます。
けれども、株主にとってはいったいどんなメリットがあるのでしょうか?
そもそも株主が株を持つメリット(権利)は2つあります。1つは配当を得る権利、もう1つは経営参加する権利です。
議決権制限付株式では、この2つのうちの1つのメリット=権利が失われるのですから、株主にとってはとても大きな問題のはずです。
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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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