債権投資利回り  - 2018.09.20 Thu


資産運用において債券投資を行う場合に収益をどのように考えるかがポイントになります。
例固定利付債の場合、預貯金のように利率が予め決まっていますが、それと同時に債券価格は変動するため、売却時(償還時)と購入時(発行時)の価格によっては売却損益(償還損益)が発生します。
債券投資の収益を考える際には、「表面利率(クーポン)」と「売却損益(償還損益)」の2つを把握する必要が出てきます。
一般に利付債には、以下のような利回りがあります。
・応募者利回り
=新規発行された債券を償還期限まで所有した場合の利回り
={表面利率+(額面100-発行価格)/償還年限)} ×100 /発行価格
・最終利回り
=既発債を時価で購入して償還期限まで所有した場合の利回り
={表面利率+(額面100-買付価格)/残存年限)} ×100/買付価格
・所有期間利回り
=債券を償還期限まで所有せず途中で売却した場合の利回り
={表面利率+(売却価格-買付価格)/所有期間)} ×100/買付価格
・直接利回り
=投資元本に対して毎年いくらの利息収入があるかを見る利回り
=(表面利率/買付価格)×100
一般に割引債には、以下のような利回りがあります。
・1年以内の割引債の利回り
=単利で計算した場合の利回り
={(額面100-買付価格)/買付価格)}×(365/未経過日数)×100
・1年超の割引債の利回り
=複利で計算した場合の利回り
={残存年数ルート(額面100-買付価格)-1}×100
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株式投資指標  - 2018.09.20 Thu

株式投資指標は企業の株価水準を分析するツールの一つです。
業績や資産状況などにより現在の株価と比較することでその会社の株価水準が割高であるのか割安であるのかを判断します。
PER(株価収益率)は、現在の株価が1株に対する企業の利益に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標の一つです。代表的な指標として企業の株価の割安・割高を判断するために用いられます。
現在の株価をEPSで除すことで求められます。
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
一般に株価収益率が業界平均値と比較して高いときは、当該企業の株価は割高とされます。
PBR(株価純資産倍率)とは、現在の株価が1株に対する企業の純資産に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標です。
株価の割安感を比較する材料になる他、株価の下値の目処を把握するための他、その企業が保有する無形の価値を見出す際にも活用できます。現在の株価をBPSで除することで求められます。
株価純資産倍率 = 株価 ÷ 一株あたり純資産額
1倍以下の水準では会社が保有する純資産の額より株式時価総額のほうが安いことを意味しており、継続的に事業を行うより解散した方が株主の利益になる可能性がある。魅力的な事業・資産を持つにも関わらず低PBRで推移している企業は絶好の買収対象になるかもしれません。
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統計局 新潟市 北区・江南区・西区・東区・中央区 年齢別人口推移  - 2018.09.10 Mon


【総務省統計局、新潟市役所 住民基本台帳人口、新潟県(にいがた県統計BOX):新潟県人口移動調査、国勢調査 調べデーターより】 統計数値をまとめ、一部抜粋して転載致します。総務省統計局統計局ホームページ総務省統計局1都市別人口新潟市区別人口推移区別北区22年時の年齢割合区別人口推移 年齢別
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はじめての不動産投資  - 2018.09.10 Mon





不動産投資の種類
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、J-REIT(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
J-REIT(不動産投資信託)・・・J-REIT(不動産投資信託) とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。
ピタットハウス 顔イラスト (1)
不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額-必要経費=不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
① 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
② 敷金や保証金などのうち、返還を要しないも
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
① 固定資産税 ② 損害保険料 ③ 減価償却費 ④ 修繕費
【税額計算】  所得税額 ={総所得金額(不動産所得 + 給与所得※1等その他の所得金額)
- 各種所得控除額※2}× 税率※3 - 控除額※3 - 各種税額控除※4 - 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。(例:配偶者控除、扶養控除等)所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。
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すまい給付金 貰い忘れている方、必見! シュミレーションございます。  - 2018.09.10 Mon


すまい給付金とは


すまい給付金 概要


ここがポイント!


平成26年4月から平成33年12月まで実施
すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要です。
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。


すまい給付金の対象者
すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住することと
収入が一定以下の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。


主な要件
1.住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
2.住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3.収入が一定以下の者[8%時]収入額の目安が510万円※以下[10%時]収入額の目安が775万円※以下
4.(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者※


※10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要
件が追加されます。
※夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
詳細は「給付額について」はすまい給付金 シュミレーションソフトをご覧ください。



ピタットハウス 顔イラスト (1)【FP 、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士】



住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
1.自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
2.償還期間が5年以上の借入れであること
3.金融機関等からの借入金であること
(住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ)


給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります(消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。)


主な要件
引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること 等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。


給付要件とは
1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか
2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか
によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、
a.住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
b.すまい給付金独自の要件が設定されています。
※10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加されます。


すまい給付金 シュミレーションソフト

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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