住宅ローン減税について - 2017.04.28 Fri
【リフォーム費用は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ 「中古住宅を購入直後、リフォームを行うための資金を住宅ローンで借りました。これは住宅ローン減税の対象となるのでしょうか？」
Ａ 「条件付きで対象となる」
平成21年度税制改正で「平成21年1月1日以後に「リフォーム工事の日から６か月以内に入居する事」という要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。
ちなみに銀行事務手数料、保証料、登記費用や仲介手数料などは住宅ローン控除の対象外ですので、注意しましょう。
【夫で住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ「共働きのため、夫婦それぞれに収入があります。なので二人の名義（連帯債務）で住宅ローンを借りました。この場合、住宅ローン減税を受けることはできますか？」
Ａ できます。
連帯債務の場合、土地・建物に関する所有権の持分割合によって借入金額を按分した金額が、夫婦個々の借入金額となり、その金額をもとにそれぞれ住宅ローン減税を受けることができます。
例えば、借入金が3000万円だったとします。
そこから夫の持分を2/3、妻の持分を1/3とした場合、夫の借入金が（3000万円×2/3＝）2000万円となり、妻の借入金は（3000万円×1/3＝）1000万円となるわけです。
住宅ローン減税を受けるための確定申告をする際には、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」に必要事項を記入し、申告書と一緒に提出しましょう。
【収入がない期間の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ 「妻も住宅ローン減税を受けています。妻は働いているのですが、昨年から産休中です。収入がゼロなのですが。この場合、妻の住宅ローン減税はどうなりますか？」
Ａ 住宅ローン減税の対象から外れます。
住宅ローン減税＝年末の住宅ローンの残高に控除率をかけた金額がその年の所得税から減税される。
なので給与収入等がなく、所得税が発生しない場合には、減税枠があっても減税されません。なお、適用期間には変わりがないので、再び所得税（給与など）が発生すれば減税を受ける事が出来ます。
【買い換えをした場合の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ 「昨年、住宅ローン減税を受けていた物件を売却して、新しくマイホームを購入しました。この場合、住宅ローン減税を引き継ぐ事は出来ますか？」
Ａ 引き継ぐ事は出来ません。
住宅ローン減税は売却した物件ではなく、新しく購入した物件に適用されるもの。
入居した時期によって、控除期間や控除額に違いがあります。また、新たに確定申告する必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。
【住宅ローン減税の確定申告の方法がわからない】
Ｑ 「住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要と聞きました。
会社員なので、一度も自分で確定申告をしたことがありません。どのようにしたらいいでしょうか？」
Ａ ① 税務署に「確定申告用紙」を貰いに行く。
2 必要事項を記入。
パソコンから国税庁のＨＰにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」で作成。
3 郵便または信書便により、税務署に送付。（通信日付印が提出日）
直接税務署に提出。（時間外収受箱へ投函も可）
4 e-TAXで申告する（事前の登録作業が必要）
なお、確定申告の時期は、還付と納付によってやや異なっています。還付の場合は1月～3月中旬、納付の場合は2月中旬～3月中旬です。これはあくまで大まかな日程であり、具体的な日程は毎年違うため、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署に確認するようにしましょう。
【中古住宅でも住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ 「中古住宅を購入しました。住宅ローン減税を受けることができますか？」
Ａ 一定の要件を満たせば出来ます。
基本的には新築住宅と同じ条件ですが
１．建築後使用されたものであること。
２．次のいずれかに該当する住宅であること。
①マンションなどの耐火建築物のは、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
②耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
③ ①または②に該当しない建物の場合、一定の耐震基準に適合するものであ ること ・・・平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る。
④ 取得の時に生計を同じにして、その取得後も引き続き生計を同じにする親族などからの取得でない。
5 贈与による取得でない。
【親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ 「自分の両親から借金し、マイホームを購入しました。その時、両親との間で正式な借入書も作成しており、借りたお金を毎月返済しています。この両親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるのでしょうか？」
Ａ なりません。
両親を含めた親族や知人などからの借入金は、住宅ローン減税の対象となる借
入金とはみなされません。
ちなみに親族以外でも次の借入金も対象となりません。
１．勤務先（役員を除く）や事業主団体からの無利子または1％未満の利率による借入金
２．勤務先（役員を除く）や事業主団体から利子の援助を受けることにより給与所得者が実際に負担する金利が1％未満の利率となる借入金
３．勤務先（役員を除く）や事業主団体から時価の1/2未満の価額で取得したマイホームの借入金
【住んでいない物件の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ 「昨年から転勤により、住宅ローン減税を受けていた物件に住んでいません。引き続き住宅ローン減税を受けることはできますか？」
Ａ 状況によります。
1． 単身赴任の場合
所有者が止むを得ない事情で単身赴任した場合（転勤や転地療養など）その住宅取得日から６か月以内に家族（配偶者や扶養親族）が入居し、住み続けていれば住宅ローン減税を受けることができます。
単身赴任先が海外であった場合・・・
赴任したその年の12月31日においても日本に住民票がなかった時は、非居住者とみなされるため、その間の年分についての住宅ローン減税を受けることはできません。
２．家族全員で引越しをした場合
次の要件すべてを満たす場合に限り、その建物に再び入居した年（入居した年の間で、該当する建物を賃貸にしていた場合はその翌年）から、残存している控除期間、住宅ローン減税を再び受けることができます。
①勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由がある。
②平成15年4月1日以降に、対象となる建物に住まなくなった。
③対象となる建物に住まなくなる前に、税務署で一定の手続を行った。
【住宅ローン減税の確定申告を忘れた！今からでも間に合う】
Ｑ 「一昨年にマイホームを購入しましたが、住宅ローン減税を受けるための確定申告を忘れてしまいました。どうしたらいいですか。
Ａ サラリーマンの場会（源泉徴収票によって納税している）
申告期限からの5年間は住宅ローン減税の請求権が有効であるため、可能です。必要書類を集めてから所轄の税務署へ行き、還付申告をしてください。
自営業者（自分で確定申告する人）・・・
所得税更生の請求書に必要事項を記入しましょう。後はその請求書と一緒に住宅ローン減税を受けるための必要書類をそろえてから、所轄の税務署へ行き手続きをします。ただし、この場合は申告期限から1年以内になります。
【ローンの借り換え後、住宅ローン減税は引き続き受けられるか】
Ｑ 「住宅ローンを借り換えした場合、住宅ローン減税を引き続き受けることができますか？」
Ａ 残念ながら、住宅ローン借換えによる新しい住宅ローンでは、引き続き受ける事は出来ません。
しかし、次の要件すべてを満たす場合には、住宅ローン減税の対象となる借入金とみなされるので、引き続き受けることが出来ます。
１．新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものである。
２．新しい住宅ローンの返済期間が10年以上など、住宅ローン減税の対象となる要件を満たしている。
なお、住宅ローン減税の適用期間は、その住宅に入居を開始した時に決められた期間が引き続き適用されます。よって、元々の適用期間を延長することはできません。
【過去に受けた控除の取り扱い】
Q. 一部繰り上げ返済を行って償還期間を短縮したところ、ローン控除の償還期間に関する要件 を満たさなくなってしまいました。
この場合は、すでに控除を受けた分も取り消され、控除 額を戻す必要がありますか。
A. 控除を受けた年には要件を満たしていたので、過去にさかのぼって取り消されることはあり ません。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、その年の所得税額等から一定額の控除を受け られる制度です。
住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間 10 年以上とされていますので、 一部繰り上げ返済などにより償還期間がこの要件を満たさなくなった場合は、要件を満たさなくな った年以後について控除が受けられなくなります。
しかし、すでに控除を受けた分については、控 除を受ける時点では要件を満たしていたわけですから、要件を満たさなくなったからといって、過 去にさかのぼって取り消され、控除額の返還を求められることはありません。
【控除を受けられる回数の制限】
Q. 現在控除を受けている人が、買い換えを行って住宅ローンなどの借入金で新たに自宅を取得 した場合、再び住宅ローン控除を利用することはできますか。
A. この制度には、適用を受ける回数の制限がありませんので、要件を満たせば何回でも利用す ることができます。
買い換えにより、現在受けているローン控除の適用はなくなりますが、 新たに取得した自宅については、改めてローン控除の適用を最初から受けることができます。
自宅としてマンションを取得したがその後に戸建に買い換えるなど、住宅ローン控除の適用期間中 に自宅を変更することがあります。
このとき、買い換える物件について住宅ローン控除の適用を受け られるのかが心配になりますが、税法上、この制度の適用回数に制限はないので、買い換えにより取 得する物件についても要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
ただし、現在の自宅を譲渡したことにより生じた譲渡益について、譲渡所得を計算する際に認めら れる特別控除などの特例措置(譲渡損失が生じた場合の特例は除きます)を適用するなど一定の場合 は、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意してください。
【繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能】
「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2017年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできる。ただし、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されないので注意しよう。そのほかの主な適用要件は以下のとおりだ。
自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。
売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積（登記簿面積）50平米以上の住宅を取得すること。
買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。
この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければならない（翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要）。なお、マイホームの売却のみを行う場合も「譲渡損失の繰越控除」の制度があるが、買い替え対象の制度とは、譲渡損失の計算方法や適用条件などが異なるので注意しよう。
Ｑ 「中古住宅を購入直後、リフォームを行うための資金を住宅ローンで借りました。これは住宅ローン減税の対象となるのでしょうか？」
Ａ 「条件付きで対象となる」
平成21年度税制改正で「平成21年1月1日以後に「リフォーム工事の日から６か月以内に入居する事」という要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。
ちなみに銀行事務手数料、保証料、登記費用や仲介手数料などは住宅ローン控除の対象外ですので、注意しましょう。
【夫で住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ「共働きのため、夫婦それぞれに収入があります。なので二人の名義（連帯債務）で住宅ローンを借りました。この場合、住宅ローン減税を受けることはできますか？」
Ａ できます。
連帯債務の場合、土地・建物に関する所有権の持分割合によって借入金額を按分した金額が、夫婦個々の借入金額となり、その金額をもとにそれぞれ住宅ローン減税を受けることができます。
例えば、借入金が3000万円だったとします。
そこから夫の持分を2/3、妻の持分を1/3とした場合、夫の借入金が（3000万円×2/3＝）2000万円となり、妻の借入金は（3000万円×1/3＝）1000万円となるわけです。
住宅ローン減税を受けるための確定申告をする際には、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」に必要事項を記入し、申告書と一緒に提出しましょう。
【収入がない期間の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ 「妻も住宅ローン減税を受けています。妻は働いているのですが、昨年から産休中です。収入がゼロなのですが。この場合、妻の住宅ローン減税はどうなりますか？」
Ａ 住宅ローン減税の対象から外れます。
住宅ローン減税＝年末の住宅ローンの残高に控除率をかけた金額がその年の所得税から減税される。
なので給与収入等がなく、所得税が発生しない場合には、減税枠があっても減税されません。なお、適用期間には変わりがないので、再び所得税（給与など）が発生すれば減税を受ける事が出来ます。
【買い換えをした場合の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ 「昨年、住宅ローン減税を受けていた物件を売却して、新しくマイホームを購入しました。この場合、住宅ローン減税を引き継ぐ事は出来ますか？」
Ａ 引き継ぐ事は出来ません。
住宅ローン減税は売却した物件ではなく、新しく購入した物件に適用されるもの。
入居した時期によって、控除期間や控除額に違いがあります。また、新たに確定申告する必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。
【住宅ローン減税の確定申告の方法がわからない】
Ｑ 「住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要と聞きました。
会社員なので、一度も自分で確定申告をしたことがありません。どのようにしたらいいでしょうか？」
Ａ ① 税務署に「確定申告用紙」を貰いに行く。
2 必要事項を記入。
パソコンから国税庁のＨＰにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」で作成。
3 郵便または信書便により、税務署に送付。（通信日付印が提出日）
直接税務署に提出。（時間外収受箱へ投函も可）
4 e-TAXで申告する（事前の登録作業が必要）
なお、確定申告の時期は、還付と納付によってやや異なっています。還付の場合は1月～3月中旬、納付の場合は2月中旬～3月中旬です。これはあくまで大まかな日程であり、具体的な日程は毎年違うため、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署に確認するようにしましょう。
【中古住宅でも住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ 「中古住宅を購入しました。住宅ローン減税を受けることができますか？」
Ａ 一定の要件を満たせば出来ます。
基本的には新築住宅と同じ条件ですが
１．建築後使用されたものであること。
２．次のいずれかに該当する住宅であること。
①マンションなどの耐火建築物のは、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
②耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
③ ①または②に該当しない建物の場合、一定の耐震基準に適合するものであ ること ・・・平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る。
④ 取得の時に生計を同じにして、その取得後も引き続き生計を同じにする親族などからの取得でない。
5 贈与による取得でない。
【親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ 「自分の両親から借金し、マイホームを購入しました。その時、両親との間で正式な借入書も作成しており、借りたお金を毎月返済しています。この両親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるのでしょうか？」
Ａ なりません。
両親を含めた親族や知人などからの借入金は、住宅ローン減税の対象となる借
入金とはみなされません。
ちなみに親族以外でも次の借入金も対象となりません。
１．勤務先（役員を除く）や事業主団体からの無利子または1％未満の利率による借入金
２．勤務先（役員を除く）や事業主団体から利子の援助を受けることにより給与所得者が実際に負担する金利が1％未満の利率となる借入金
３．勤務先（役員を除く）や事業主団体から時価の1/2未満の価額で取得したマイホームの借入金
【住んでいない物件の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ 「昨年から転勤により、住宅ローン減税を受けていた物件に住んでいません。引き続き住宅ローン減税を受けることはできますか？」
Ａ 状況によります。
1． 単身赴任の場合
所有者が止むを得ない事情で単身赴任した場合（転勤や転地療養など）その住宅取得日から６か月以内に家族（配偶者や扶養親族）が入居し、住み続けていれば住宅ローン減税を受けることができます。
単身赴任先が海外であった場合・・・
赴任したその年の12月31日においても日本に住民票がなかった時は、非居住者とみなされるため、その間の年分についての住宅ローン減税を受けることはできません。
２．家族全員で引越しをした場合
次の要件すべてを満たす場合に限り、その建物に再び入居した年（入居した年の間で、該当する建物を賃貸にしていた場合はその翌年）から、残存している控除期間、住宅ローン減税を再び受けることができます。
①勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由がある。
②平成15年4月1日以降に、対象となる建物に住まなくなった。
③対象となる建物に住まなくなる前に、税務署で一定の手続を行った。
【住宅ローン減税の確定申告を忘れた！今からでも間に合う】
Ｑ 「一昨年にマイホームを購入しましたが、住宅ローン減税を受けるための確定申告を忘れてしまいました。どうしたらいいですか。
Ａ サラリーマンの場会（源泉徴収票によって納税している）
申告期限からの5年間は住宅ローン減税の請求権が有効であるため、可能です。必要書類を集めてから所轄の税務署へ行き、還付申告をしてください。
自営業者（自分で確定申告する人）・・・
所得税更生の請求書に必要事項を記入しましょう。後はその請求書と一緒に住宅ローン減税を受けるための必要書類をそろえてから、所轄の税務署へ行き手続きをします。ただし、この場合は申告期限から1年以内になります。
【ローンの借り換え後、住宅ローン減税は引き続き受けられるか】
Ｑ 「住宅ローンを借り換えした場合、住宅ローン減税を引き続き受けることができますか？」
Ａ 残念ながら、住宅ローン借換えによる新しい住宅ローンでは、引き続き受ける事は出来ません。
しかし、次の要件すべてを満たす場合には、住宅ローン減税の対象となる借入金とみなされるので、引き続き受けることが出来ます。
１．新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものである。
２．新しい住宅ローンの返済期間が10年以上など、住宅ローン減税の対象となる要件を満たしている。
なお、住宅ローン減税の適用期間は、その住宅に入居を開始した時に決められた期間が引き続き適用されます。よって、元々の適用期間を延長することはできません。
【過去に受けた控除の取り扱い】
Q. 一部繰り上げ返済を行って償還期間を短縮したところ、ローン控除の償還期間に関する要件 を満たさなくなってしまいました。
この場合は、すでに控除を受けた分も取り消され、控除 額を戻す必要がありますか。
A. 控除を受けた年には要件を満たしていたので、過去にさかのぼって取り消されることはあり ません。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、その年の所得税額等から一定額の控除を受け られる制度です。
住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間 10 年以上とされていますので、 一部繰り上げ返済などにより償還期間がこの要件を満たさなくなった場合は、要件を満たさなくな った年以後について控除が受けられなくなります。
しかし、すでに控除を受けた分については、控 除を受ける時点では要件を満たしていたわけですから、要件を満たさなくなったからといって、過 去にさかのぼって取り消され、控除額の返還を求められることはありません。
【控除を受けられる回数の制限】
Q. 現在控除を受けている人が、買い換えを行って住宅ローンなどの借入金で新たに自宅を取得 した場合、再び住宅ローン控除を利用することはできますか。
A. この制度には、適用を受ける回数の制限がありませんので、要件を満たせば何回でも利用す ることができます。
買い換えにより、現在受けているローン控除の適用はなくなりますが、 新たに取得した自宅については、改めてローン控除の適用を最初から受けることができます。
自宅としてマンションを取得したがその後に戸建に買い換えるなど、住宅ローン控除の適用期間中 に自宅を変更することがあります。
このとき、買い換える物件について住宅ローン控除の適用を受け られるのかが心配になりますが、税法上、この制度の適用回数に制限はないので、買い換えにより取 得する物件についても要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
ただし、現在の自宅を譲渡したことにより生じた譲渡益について、譲渡所得を計算する際に認めら れる特別控除などの特例措置(譲渡損失が生じた場合の特例は除きます)を適用するなど一定の場合 は、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意してください。
【繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能】
「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2017年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできる。ただし、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されないので注意しよう。そのほかの主な適用要件は以下のとおりだ。
自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。
売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積（登記簿面積）50平米以上の住宅を取得すること。
買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。
この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければならない（翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要）。なお、マイホームの売却のみを行う場合も「譲渡損失の繰越控除」の制度があるが、買い替え対象の制度とは、譲渡損失の計算方法や適用条件などが異なるので注意しよう。
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