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住宅ローン減税！！拡充！

各年の控除額の計算
（控除限度額）
令和元年10月1日から令和2年12月31日まで

13年間

［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］

【1～10年目】

年末残高等×1％

（40万円）


【11～13年目】

次のいずれか少ない額が控除限度額

① 年末残高等〔上限4,000万円〕×１％



②（住宅取得等対価の額－消費税額〔上限4,000万円〕）×２％÷３
（注） 「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。



住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
ハ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（※）で次のことを明らかにする書類
（イ） 家屋の新築又は取得年月日
（ロ） 家屋の取得対価の額
（ハ） 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
（ニ） 家屋の取得等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合には、その該当する事実※ 住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。




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※ しかも、住民税控除額は最大　13.65万円/年のままです。ありがたやー。








そもそもの消費税について解りやすく書きます。

• 住宅については土地は非課税、建物のみ課税対象

• 消費税率は平成26年4月に8％に引上げ。令和元年10月に10％に引上げ

• 中古住宅の法人買取再販は課税対象、個人間売買は非課税




つまりは、通常の中古仲介物件は元々消費税は非課税なんです！











【　すまい給付金とは　】


引上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引上げによる負担を軽減するため現金を給付
• 平成26年4月から令和3年12月まで実施
• すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要



【　すまい給付金　】は、
住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する
収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方




主な要件
住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者


収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※2以下［10%時］収入額の目安が775万円以下


（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者


給付対象となる住宅の要件

主な要件

引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
親や祖父母など、人から財産をもらうと贈与税という税金が発生します。
ただ、住宅資金の贈与については、一定額まで税金かからない「住宅資金贈与の非課税枠」という制度があります。
消費税率8％の場合の物件は、「最大1200万円」まで贈与税がかからないのですが、消費税率10％になると、贈与税のかからない非課税枠が拡大します。








【　贈与税非課税枠が最大3,000万円適用　】


2019年10月1日より両親や祖父母といった直系親族から、住宅取得を目的とした購入支援資金を受け取る際の贈与税の非課税枠が最大3,000万円に拡大されます。

贈与税非課税枠が最大3,000万円適用するためには、国土交通省が定める以下3つのいずれかの要件を適合する必要があります。
（１）断熱等性能等級４又は一次エネルギー消費量等級４以上の住宅であること
（２）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上又は免震建築物の住宅であること
（３）高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上であること

下記のいずれかの書類で証明されなければなりません。
・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書 又は 認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書 又は 認定低炭素住宅建築証明書

それ以外の住宅は「一般住宅」と言われます。

消費税率10％適用の住宅
2019年（H31）4月～2020年（R2）3月
（良質住宅）3,000万円（一般住宅）2,500万円

不動産投資の節税戦略として、不動産管理会社の活用（法人化）が話題となっています。

サラリーマンが法人（プライベートカンパニー）を設立して賃貸物件を購入すると、大きく節税できるケースがあるため、不動産投資をする前に、個人で購入するか法人で購入するかは検討しておきたいところです。



①役員報酬の支払による節税メリット！
法人化の最大のメリットは、家族に役員報酬を支払って、毎年支払う所得税等を節税できる点にあります。個人でも専従者給与として家族に給料を払うことはできますが、他でお勤めしている場合などは家族を専従者にすることはできず、給与の金額にも厳しい制約があります。しかし、法人で物件を所有して家族を役員にした場合には、法人が得た家賃収入をある程度まで自由に役員報酬として支払うことができます。

個人の場合と比べて「損益通算」が容易に
プライベートカンパニーのメリットをまとめると、相続人をプライベートカンパニーの役員や従業員とすることで、「相続人への所得分散」が可能になりますし、株価対策を行った上で株式を贈与すれば、「相続人への所得と資産の移転」が少ない負担で行えます。


②メリット
1.法人税のほうが個人所得税より低い
2.どんな投資商品でも損益通算ができる
3.青色申告であれば損失の繰り越しが9年まで認められる
4.万が一債務超過になっても、原則的には「有限責任」となる
5.投資にかかったコスト（新聞・書籍代、旅費、交通費、セミナー、懇親会など）がある程度経費として認められる。投資収益が税引き前で使える
6.株は小分けして譲渡することが簡単なので、効果的な相続対策になる



③デメリット
1.個人では使える長期譲渡所得税などの優遇が使えない。法人税等の総合課税になる。
1.法人税25～40％が発生する
2.赤字でも法人住民税の均等割りを払う必要がある



個人で大家業、年収か2000万円で子供が二人、税金対策を何も行っていない場合
所得税+住民税で約　520万円です。　結果26％も税金です。
法人の場合は、損益通算し必要経費を引いてからの法人税などの課税になりますので、個人よりは納税金額が少なくなることと存じます。ただし、問題になるのが、消費税です。給与設定、役員報酬には仕入れ消費税がかかりません。
どの程度、仕入れ消費税を見込める事業が検討した上で判断が必要です。
アパートを建築する際は、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。

個人居住用の家賃は消費税は非課税です。
ただし家賃と同様、契約期間が1カ月未満の場合などは課税される。
家賃といっても事務所など居住用でない場合は課税される。事務所かどうかは用途で決まるので、同じ賃貸マンションでも居住用として借りれば課税されないが、事務所として使う場合は課税される。借りる側が法人であっても、寮や社宅として使うのなら課税されず、オフィスとして借りる場合は課税。

・施設などの利用に伴い「土地が使われる」場合には、課税対象とされています。

・駐車場として「アスファルト舗装・砂利敷の整備等」を行っていたり「フェンスの構築」や「駐車区画の設置・整備」を行い使用させる場合は、消費税の課税対象になります。
地主が駐車場として整備して土地を貸し付けると、借主が支払う賃料には消費税が課せられます。

【電子発行した領収書には印紙は不要】


口座振込などで代金を受領した後、メールで領収書ファイルを送ったり、ネット上で領収書を表示させるケースがありますが、このような場合に収入印紙は必要ないのでしょうか？
印紙税法には明確に規定されてはいませんが、紙で発行されていない領収書ファイルなどの電子文書は印紙税法でいう「文書」には該当しないと解釈され、収入印紙は不要と考えられています。


つまり、領収書を発行する場合、なるべくPDFファイルにしてメールで送るようにすれば印紙代の節税になるということです。


銭又は有価証券の受取書や領収書は、印紙税額一覧表の第17号文書「金銭又は有価証券の受取書」に該当し、印紙税が課税されます。受取書とはその受領事実を証明するために作成し、その支払者に交付する証拠証書をいいます。したがって、「受取書」、「領収証」、「レシート」、「預り書」はもちろんのこと、受取事実を証明するために請求書や納品書などに「代済」、「相済」とか「了」などと記入したものや、お買上票などでその作成の目的が金銭又は有価証券の受取事実を証明するものであるときは、金銭又は有価証券の受取書に該当します。












【非上場株式等についての相続税の免除】

事業承継のハードルを下げるため、相続による後継者の負担を減らす目的で税制上の特例が創設されました（平成30年税制改正で拡充）

一定の条件を満たすと相続や贈与で取得した株式について、相続税や贈与税の納税が猶予される制度です。


中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律（｢円滑化法｣といいます。）による都道府県知事の認定を受ける非上場会社の後継者である相続人又は受遺者（「特例経営承継相続人等」といいます。）が、被相続人から非上場会社の株式又は出資（「非上場株式等」といいます。）を相続又は遺贈（「相続等」といいます。）により取得をし、その会社を経営していく場合には、特例経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、非上場株式等に係る課税価格に対応する相続税の納税が猶予され（猶予される相続税額を「特例株式等納税猶予税額」といいます。）、特例経営承継相続人等が死亡した場合等には、その全部又は一部が免除されます。
　そして、特例経営承継相続人等の死亡によって、特例経営承継相続人等から非上場株式等を相続等により取得した者についても、一定の要件を満たすことにより、｢非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等｣の適用を受けることができます。



■非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等


特例措置

事前の計画策定等
5年以内の特例承継計画の提出
【平成30年4月1日から平成35年（2023年）3月31日まで】

適用期限
10年以内の相続等・贈与
【平成30年1月1日から平成39年（2027年）12月31日まで】

対象株数（注1）
全株式

納税猶予割合
100％

承継パターン
複数の株主から最大3人の後継者

雇用確保要件
弾力化

事業の継続が困難な事由が生じた場合の免除
譲渡対価の額等に基づき再計算した猶予税額を納付し、従前の猶予税額との差額を免除

相続時精算課税の適用
60歳以上の贈与者から20歳以上の者への贈与
（租税特別措置法第70条の2の7等）

（注）
1　議決権に制限のない株式等に限ります。

株式というのは、1株について1つの議決権を有する、というのが原則です。
この例外として、「議決権制限付株式」とは、議決権に制限をつけた株式ということになります。
この制限は、一部の決議事項だけにかけても構いませんし、すべての決議にかけて議決権無しにしても構いません。
この議決権制限付株式は、株主に余計な口を挟まれなくなるので、会社にとって便利な株だということは容易に想像がつきます。
けれども、株主にとってはいったいどんなメリットがあるのでしょうか？
そもそも株主が株を持つメリット（権利）は2つあります。1つは配当を得る権利、もう1つは経営参加する権利です。
議決権制限付株式では、この2つのうちの1つのメリット＝権利が失われるのですから、株主にとってはとても大きな問題のはずです。

ノンリコースローン

ノンリコースとは、非遡及性という意味です。
わかりやすくいうと、不動産を担保として貸付が行われた場合に、債務者が破綻したとしても、その担保になっている不動産から得られる賃料収入や売却代金などのみが借入金の返済原資となり、仮に、その担保不動産の売却代金が借り入れ残高を下回ったとしても、その不足分の返済は免除されるという契約（貸付債権）です。

一般に、ノンリコース・ローンと呼びます。また、保証人は必要とせず、担保は不動産のみに限定され、不足分について、一切遡及されることはありません。

通常、貸付額は総額の７０％程度が限度といわれています。

またデメリットが！！

1.金利が高い
ノンリコースローンは一般的なアパートローンより金利が高めです。また融資額は最低10億円という金融機関が多いので、たとえ低金利でも返済額は高額になります。
2.返済期間が短い
一般的なアパートローンは、借入期間を最高35年まで設定できる金融機関がほとんど。ノンリコースローンは3～5年と短期に設定されています。金融機関も物件価格の変動リスクを最小限に抑える必要があるため、短期設定にせざるを得ないのです。
3.審査が厳しい
ここでいう審査は借り手側の審査ではなく、担保物件に対する評価です。ノンリコースローンはお金を貸す側のリスクが大きいローン商品。そのため返済資源となる担保物件が厳密に審査されます。
4.融資条件が不利
金融機関側のリスク対策のため、契約書に記載される融資条件もお金を貸す側に有利な内容になります。


ローン残高が担保価値を著しく上回ったら2週間以内の返済で担保価値を下げなければならないなど、貸し手側のリスクを考慮した文言などがあります。


つまり、評価が下げれば、景気が悪くなれば即補填しなければなりません。そんな資源があるなら最初から借入しないですよね。
低下する前の収益で、物件を手放してもよいまでに、何年かかるかがポイントになりそうです。







そこで、法人はノンリコースローンを使うために特定目的会社を形成します。

特別目的会社とは、事業内容が特定されており、ある特定の事業を営むことを目的とした会社のことです。

不良債権等をSPCに移し、財務体質を不透明にする企業までいます。

SPCの設立方法
特定目的会社は、内閣総理大臣に対する届出をした資産流動化計画に関する業務のみ行うもので、特定社員（株式会社でいえば発起人にあたる株主）と優先出資社員（株式会社でいえば一般の株主）とから構成され、機関構成（役員等）は取締役・監査役各1名のみ必置すればよく（資産流動化計画によっては会計監査人も1名必置）、一定の要件をみなした場合は、優先出資に対する配当には課税されないという措置がとられることから、不動産等の証券化の仕組み（スキーム）に用いられます。


特定目的会社を用いた不動産等の特定資産証券化スキームを、簡単に説明すると次のとおりとなります。
[1] 特定目的会社がオリジネーター（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。
[2] 特定目的会社は、オリジネーターに対して支払う売買代金の資金を調達するため、一般投資家等から出資（優先出資）を受けたり、借入れをし、対応する優先出資証券・優先社債（資産対応証券：Asset-Based Securities、ABS）を発行します。
[3] 特定目的会社は、資産流動化計画に従った特定資産の譲り受け並びに管理及び処分に係る業務のみを行い、不動産から生み出す収益（の一部）を証券の利息や配当という形で投資家に分配し、不動産を売却（処分）した際は、売却収入を原資に証券の元本を投資家に償還します。
このように特定目的会社は、オリジネーターとの関係では不動産等をの受け皿会社であると同時に、投資家との関係では投資先・証券発行者であり、両者を証券によって結び付ける役割を果たします。








法人税の優遇
一定要件クリアすれば、ペイスルー課税(投資家に配当した利益には法人段階での課税はなされない。別途投資家が受領する配当金への課税はありますが、二重に課税される事は避けられます。)一定要件とは、大体はプロの投資家に社債を発行するケースが多いです。

不動産証券化を使った場合の代表的なスキームとしては、
GK-TKスキーム
TMKスキーム
があります。これらは多くのルール（法規制）に従った代表的なスキームです。

GK-TKスキームとは
GK-TK スキームとは、GK＝Godo Kaisha つまり合同会社、TK＝Tokumei Kumiaiつまり匿名組合を組み合わせた投資ストラクチャーである。出資した事業からの分配について課税されないので、海外投資家等が日本の電力やインフラプロジェクト等に出資する際に活用される事が多い。また、この投資に対して、ノンリコースローン (投資家に対して返済を遡及されないローン。別記事にて詳述。) を用いて資金調達を行う事が多いが、その場合には倒産隔離というストラクチャーを組む必要がある。倒産隔離スキームを組んだ場合、事業主体の会社は自ら意思決定ができない仕組みとなるため、事業運営を代行するアセットマネージャーの存在が不可欠となる。アセットマネージャーは通常、事業への投資家が選定する。

TMKスキーム
TK の形で出資すると、その事業の意思決定に関わらない代わりに、その事業から分配されるお金に対して課税がされない。これを税の導管性とか、パススルー課税とも言う。その名の通り、投資先の事業主体から「パススルー」された収益は、投資家自身の益金として算入され、投資家自身の課税所得の一部となり、結果としてその所得に実効税率をかけた分を法人税として投資家自身が支払う事になる。

家を相続するには制度がたくさんあって、難しいですよね。
「相続税についてはなんとかわかるかもしれない」（http://niigatasi.jp/blog-entry-441.html）という方でも、その後の家そのものについてはどのようにお考えですか？
「家を相続したけど、リフォームしたい…」
そのような方には、リフォームに関する情報を紹介しています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-415.html）
「家を相続したけど、売りたい…」
そのような方には、相続に関する控除などを紹介しています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-525.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-415.html）。
「家を相続したけど、解体したい…」
そのような方には、解体工事に関するサポートの紹介をしています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-368.html）

家に関する制度って、複雑で難しい…その１つが「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除とは、条件を満たした際に住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）
住宅ローン控除を利用できる条件（家に関する制度って、複雑で難しい…その１つが「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除とは、条件を満たした際に住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）
住宅ローン控除を利用できる条件（http://niigatasi.jp/blog-entry-537.html）や、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-430.html）、書類・確定申告（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-409.html）は知っておいて損はない制度です！
他にも、具体的な相談にも答えていますので、自身のケースと似ているものがあるかも！（http://niigatasi.jp/blog-entry-408.html）
合わせて確認しておきたいのは、住宅ローンに大きく関係する金利。（http://niigatasi.jp/blog-entry-389.html）
それぞれの金利の特徴もぜひ知っておいてください！（http://niigatasi.jp/blog-entry-382.html）や、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-430.html）、書類・確定申告（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-409.html）は知っておいて損はない制度です！
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相続税、投資、株、事業継承の計算方法 
数学の公式集ってすごく役に立ちますよね！
ということで、皆さんのお役に立てるような公式を今回はご紹介します！
相続税
基礎控除：３０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）
税率などは相続人の取得金額などによって変わりますので、詳しく書いているページまでとんでください。（http://niigatasi.jp/blog-entry-375.html）
投資
表面利回り（％）＝　年間収入÷不動産価格×100
実質利回り（％）＝（年間収入－保有時の諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100
（http://niigatasi.jp/blog-entry-336.html）
株
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
株価純資産倍率　＝　株価　÷　一株あたり純資産額
（http://niigatasi.jp/blog-entry-281.html）
事業継承
株価引き下げの具体的方法は方針・場合によって様々ですので、こちらのリンクを参考にしてください！（http://niigatasi.jp/blog-entry-326.html）

みなさまのおかげでご成約となりました。
本当に有難うございました。



売主様へ
物件をより早く、より高く、ご満足頂けるご成約、お手続きを目指します。

買主様へ
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上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 アパガーデンズ万代
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上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善
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新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町
1200万円台
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上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス
100万円台
43.02m2 2DK 1970年6月 2017年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ
200万円台
15.75m2 1K 1988年3月 2017年冬


一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町
600万円台
82.83m2
112.44m2 4DK 1986年6月 2017年秋


マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ
500万円台
48.92m2 1LDK 1973年10月 2017年秋


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１
1300万円台 246.6m2 2017年秋


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島
1900万円台
71.19m2 3LDK 2002年10月 2017年夏


一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区新松崎３
2400万円台
172.97m2
129.18m2 4LDK 2005年8月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南
2400万円台
75.42m2 3LDK 2006年6月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ
400万円台 51.76m2 2LDK 1977年7月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション
500万円台 67.44m2 3LDK 1976年7月 2017年夏

土地
上越新幹線長岡
新潟県長岡市琴平３
100万円台 136.19m2 2017年夏



マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ
400万円台 52.96m2 2LDK 1974年11月 2017年夏


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区翁町２
800万円台 121.37m2 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ
400万円台
67.69m2 4DK 1974年11月 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代
1800万円台
55.81m2 3LDK 1995年1月 2017年春

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND
900万円台
32.94m2 1LDK 2004年9月 2017年春


マンション
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館
1100万円台
88.32m2 4LDK 1997年7月 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代
2500万円台
88.34m2 4LDK 1999年2月 2017年春

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 アパガーデンズ万代 2500万円台
67.17m2
3LDK 2004年11月 2018年夏 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区浦山３ 2000万円台
99.52m2　93.15m2
3LDK 2018年4月 2018年夏 -

土地
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区中野山４ 1600万円台
208.06m2　2018年春 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区中山７ 2300万円台
148.13m2　95.22m2
4LDK 2018年2月 2018年春 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東４ 800万円台
148.76m2　 2018年春 -

マンション
JＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区川岸町２ コーポ川岸 200万円台
　53.16m2
3DK 1971年12月 2018年春 -

一戸建て
ＪＲ越後線越後赤塚
新潟県新潟市西区みずき野２ 1400万円台
198.03m2　107.5m2
4LDK 2007年8月 2018年春 -


土地
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区信濃町 900万円台
99.03m2　2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 300万円台
　38.93m2
2DK 1981年12月 2018年冬 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所中１ 1000万円台
132.35m2　2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目 2200万円台
　73.41m2
3LDK 2001年8月 2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善 100万円台
　49.92m2
2DK+S 1972年10月 2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町 1200万円台
　93.66m2
4LDK 1989年2月 2017年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス 100万円台
　43.02m2
2DK 1970年6月 2017年冬 -


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ 200万円台
15.75m2
1K 1988年3月 2017年冬 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町 600万円台
82.83m2　12.44m2　 4DK 1986年6月 2017年秋 -

マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ 500万円台
48.92m2　1LDK 1973年10月 2017年秋 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１ 1300万円台
246.6m2　2017年秋 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島 1900万円台
71.19m2　3LDK 2002年10月　2017年夏 -

一戸建て
上越新幹線新潟　新潟県新潟市東区新松崎３ 2400万円台
172.97m2　129.18m2　4LDK 2005年8月　2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南 2400万円台
75.42m2　3LDK 2006年6月　 2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ 400万円台
51.76m2　2LDK 1977年7月　 2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション 500万円台
67.44m2　3LDK 1976年7月　 2017年夏 -

土地
新潟県長岡市琴平３ 上越新幹線長岡 　 - 136.19m2- - 2017年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 　 2LDK -
47.9m2 1995年1月
（築22年6ヶ月） 2017年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 2LDK -
52.96m2 1974年11月
（築42年8ヶ月） 2017年夏 -

土地
新潟県新潟市中央区翁町２ 上越新幹線新潟 800万円台 - 121.37m2
- - 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 4DK -
67.69m2 1974年11月
（築42年7ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 1800万円台 3LDK -
55.81m2 1995年1月
（築22年5ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND 上越新幹線新潟 900万円台 1LDK -
32.94m2 2004年9月
（築12年9ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館 ＪＲ信越本線越後石山 1100万円台 4LDK -
88.32m2 1997年7月
（築19年11ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK -
88.34m2 1999年2月
（築18年3ヶ月） 2017年春 -
土地
新潟県新潟市東区下木戸１ 上越新幹線新潟 700万円台 - 124.3m2
- - 2017年春 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区沼垂東５ 上越新幹線新潟 1100万円台 4DK 133.18m2
123.11m2 1986年11月
（築30年6ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 500万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
（築37年7ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池８ ダイアパレス女池 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
70.41m2 2000年2月
（築17年3ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区高志１ ダイアパレス高志 上越新幹線新潟 1100万円台 3LDK -
67.52m2 1995年12月
（築21年5ヶ月） 2017年冬 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 ＪＲ白新線早通 1600万円台 3LDK 95.68m2
94.19m2 2016年11月
（築6ヶ月） 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
80.5m2 1997年2月
（築20年3ヶ月） 2017年冬 -
土地
新潟県新潟市東区松崎１ 上越新幹線新潟 800万円台 - 191.75m2
- - 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市西区青山２ ポレスターリバービュー青山 上越新幹線新潟 2600万円台 2LDK -
80.33m2 2007年11月
（築9年6ヶ月） 2016年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
（築17年11ヶ月） 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ダイアパレス新和 上越新幹線新潟 1000万円台 2LDK -
52.19m2 1997年9月
（築19年8ヶ月） 2016年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 ＪＲ白新線豊栄 1600万円台 2LDK 95.68m2
94.19m2 2016年8月
（築9ヶ月） 2016年秋 -
土地
新潟県長岡市川崎３ 上越新幹線新潟 1100万円台 - 198.0m2
- - 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
（築27年10ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池４ グランピア女池 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
56.67m2 1992年2月
（築25年3ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区上所３ サーパスシティ西新潟2番館 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
67.2m2 1993年9月
（築23年8ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
（築17年11ヶ月） 2016年冬 -
土地
新潟県新潟市中央区親松 上越新幹線新潟 1200万円台 - 165.4m2
- - 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市中央区鳥屋野２ 上越新幹線新潟 1500万円台 - 192.62m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区南出来島２ サーム出来島 上越新幹線新潟 1600万円台 4LDK -
85.69m2 1997年3月
（築20年2ヶ月） 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市西区五十嵐中島２ ＪＲ越後線内野西が丘 500万円台 - 234.0m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区古町通２番町 ライオンズマンション新潟古町 上越新幹線新潟 1000万円台 3DK -
52.36m2 1992年9月
（築24年8ヶ月） 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区上近江３ サーパス近江 上越新幹線新潟 1500万円台 3LDK -
63.63m2 1996年1月
（築21年4ヶ月） 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市西区浦山 リバーハイツ関分 上越新幹線新潟 500万円台 1LDK -
48.6m2 1974年4月
（築43年1ヶ月） 2016年春 -

土地
新潟県新潟市中央区三和町 上越新幹線新潟 1500万円台 - 155.96m2
- - 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区西堀通６番町 グランドメゾン西堀通タワー 新潟交通新潟駅 2300万円台 1LDK -
59.86m2 2009年5月
（築6年11ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区幸西２ レールシティ幸西 上越新幹線新潟 1400万円台 3LDK -
61.93m2 1994年2月
（築22年2ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区川端町３ コープ野村川端町　B棟 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
59.26m2 1984年9月
（築31年7ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市西区平島１ ダイアパレス青山南 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
66.86m2 2002年9月
（築13年7ヶ月） 2016年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区東堀前通６番町 トーカンマンション東堀 新潟交通新潟駅 700万円台 3LDK -
55.48m2 1988年6月
（築27年10ヶ月） 2016年冬 -

一戸建て
新潟県新潟市東区長者町 新潟交通新潟駅 800万円台 3LDK 172.18m2
93.45m2 1951年1月
（築65年3ヶ月） 2015年冬 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 新潟交通新潟駅 1600万円台 4LDK -
92.72m2 1999年6月
（築16年10ヶ月） 2015年冬 金澤　修一

土地
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 上越新幹線新潟 500万円台 - 66.1m2
- - 2015年冬 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代２ アーバンプレイス萬代橋 上越新幹線新潟 2200万円台 1LDK -
57.32m2 2008年2月
（築8年2ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通７番町 ライオンズシティ新潟 新潟交通新潟駅 900万円台 2LDK -
55.68m2 1993年5月
（築22年11ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 ＪＲ越後線寺尾 700万円台 - 146.0m2
- - 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代２ 上越新幹線新潟 400万円台 1R -
40.86m2 1978年9月
（築37年7ヶ月） 2015年秋 -

一戸建て
新潟県燕市南４ ＪＲ弥彦線燕 500万円台 7DK 191.79m2
146.44m2 1975年1月
（築41年3ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区東堀通１番町 パークサイド白山 ＪＲ越後線白山 400万円台 2LDK -
53.56m2 1979年8月
（築36年8ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区弁天３ 万代アーバン日東 上越新幹線新潟 500万円台 1DK -
33.68m2 1989年10月
（築26年6ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通４番町 アパガーデンコート上大川前 上越新幹線新潟 1900万円台 2LDK -
79.89m2 2001年6月
（築14年10ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

土地
新潟県新潟市東区中山８ 上越新幹線新潟 1100万円台 - 156.51m2
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代３ パストラルハイム萬代橋 上越新幹線新潟 2100万円台 2LDK+S -
73.0m2 2010年3月
（築6年1ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口１ ルミナス南笹口モンテレール 新潟交通新潟駅 2400万円台 2LDK -
67.04m2 2008年5月
（築7年11ヶ月） 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区西湊町通２ノ町 上越新幹線新潟 200万円台 1K -
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市西区青山２ プレステージ青山 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
55.28m2 1993年5月
（築22年11ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区青山７ ＪＲ越後線青山 1400万円台 2LDK+S 197.66m2
57.96m2 2008年10月
（築7年6ヶ月） 2015年春 金澤　修一

土地
新潟県新発田市真野原外 新潟交通長峰沢 200万円台 - 1597.0m2
- - 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 新潟交通女池桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37m2 1997年2月
（築19年2ヶ月） 2015年春 -

マンション
新潟県新潟市中央区川岸町２ アップルガーデンウエスト 上越新幹線新潟 2400万円台 3LDK -
73.0m2 2007年2月
（築9年2ヶ月） 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区和合町１ サーパス和合 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
55.84m2 1995年1月
（築21年3ヶ月） 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 上越新幹線新潟 500万円台 2DK -
38.93m2 1981年12月
（築34年4ヶ月） 2015年春 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 上越新幹線新潟 100万円台 3K 58.8m2
48.36m2 1985年10月
（築30年6ヶ月） 2015年春 金澤　修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾西５ ＪＲ越後線寺尾 100万円台 - 266.03m2
- - 2015年春 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市北区濁川 新潟交通濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月
（築45年3ヶ月） 2014年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 大谷屋マンション 上越新幹線新潟 400万円台 1LDK -
40.68m2 1975年11月
（築40年5ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区寺尾前通２ ＪＲ越後線寺尾 2200万円台 4LDK 121.98m2
97.71m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年冬 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年10月 -

一戸建て
新潟県新潟市北区松浜４ 上越新幹線新潟 300万円台 3K 197.02m2
65.45m2 1955年10月
（築60年6ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区女池神明３ 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK 106.96m2
92.74m2 2014年4月
（築2年） 2014年夏 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区上新栄町５ ＪＲ越後線寺尾 1000万円台 3LDK 111.21m2
82.56m2 1988年7月
（築27年9ヶ月） 2014年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 400万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
（築36年6ヶ月） 2014年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 800万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
（築26年9ヶ月） 2014年春 金澤　修一

一戸建て ＪＲ越後線/青山 新潟県新潟市西区青山７ 1400万円台 2LDK+S 197.66㎡
57.96㎡ 2008年10月 2015年春 金澤　修一
土地 新潟交通/長峰沢 新潟県新発田市真野原外 200万円台 - 1597.0㎡
- - 2015年春 金澤　修一
マンション 新潟交通/女池桜木町 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37㎡ 1997年2月 2015年春
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川岸町２ 2400万円台 3LDK -
73.0㎡ 2007年2月 2015年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町１ 1100万円台 2LDK -
55.84㎡ 1995年1月 2015年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口１ 500万円台 2DK -
38.93㎡ 1981年12月 2015年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 100万円台 3K 58.8㎡
48.36㎡ 1985年10月 2015年春 金澤　修一
土地 ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾西５ 100万円台 - 266.03㎡
- - 2015年春 金澤　修一
一戸建て 新潟交通/濁川 新潟県新潟市北区濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月 2014年冬
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 400万円台 1LDK -
40.68㎡ 1975年11月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾前通２ 2200万円台 4LDK 121.98㎡
97.71㎡ 2014年10月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年10月
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市北区松浜４ 300万円台 3K 197.02㎡
65.45㎡ 1955年10月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池神明３ 2500万円台 4LDK 106.96㎡
92.74㎡ 2014年4月 2014年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区上新栄町５ 1000万円台 3LDK 111.21㎡
82.56㎡ 1988年7月 2014年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 400万円台 3DK -
48.71㎡ 1979年10月 2014年夏 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関南町 800万円台 3LDK -
69.94㎡ 1989年7月 2014年春 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/新潟大学前 新潟県新潟市西区大野 500万円台 7DK 109.9㎡
95.95㎡ - 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区堀之内南２ 2100万円台 3LDK 108.74㎡
99.99㎡ 2014年5月 2014年春 金澤　修一
マンション ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾上１ 700万円台 3LDK -
64.85㎡ 1988年10月 2014年春 金澤　修一
土地 ＪＲ白新線/新崎 新潟県新潟市北区松浜新町 500万円台 - 218.98㎡
- - 2014年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町１ 800万円台 2LDK+S -
72.15㎡ 1987年2月 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区山二ツ３ 1600万円台 4LDK 231.64㎡
121.65㎡ 1973年4月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山５ 2000万円台 4LDK 201.74㎡
114.69㎡ 1993年12月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原２ 1700万円台 4LDK 127.22㎡
92.74㎡ 1988年10月 2013年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口１ 400万円台 1DK -
29.75㎡ 1981年12月 2013年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区鳥屋野 2200万円台 4LDK 137.21㎡
100.19㎡ 2013年10月 2013年冬 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/巻 新潟県新潟市西蒲区赤鏥 1900万円台 5LDK 264.56㎡
143.78㎡ 1997年6月 2013年秋 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本馬越２ 1300万円台 3LDK -
78.47㎡ 1996年8月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区東中野山３ 1200万円台 5LDK 188.09㎡
109.03㎡ 1989年11月 2013年秋 -
マンション ＪＲ信越本線/柏崎 新潟県柏崎市西山町尾町 100万円台 2DK -
40.69㎡ 1980年9月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区紫竹山７ 800万円台 4K 147.2㎡
73.69㎡ 1986年9月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/巻 新潟県新潟市南区戸石 800万円台 4LDK 142.26㎡
97.7㎡ 1995年5月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原２ 800万円台 4LDK 127.22㎡
87.77㎡ 1988年10月 2013年秋 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 2LDK -
56.0㎡ 1997年2月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾東１ 1100万円台 4LDK 107.7㎡
87.33㎡ 1989年3月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区白山浦１ 400万円台 4DK 84.62㎡
81.43㎡ 1970年9月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/内野西が丘 新潟県新潟市西区五十嵐下崎山 1900万円台 4LDK 166.0㎡
133.6㎡ 2008年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区出来島２ 1800万円台 3LDK -
71.34㎡ 2007年9月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山３ 1300万円台 3LDK -
71.3㎡ 1999年1月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関新２ 500万円台 2K -
42.06㎡ 1992年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町５ 500万円台 2DK -
46.42㎡ 1990年4月 2013年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池３ 900万円台 2LDK 76.68㎡
56.04㎡ 1998年8月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大通２ 500万円台 2DK -
51.76㎡ 1977年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山３ 2000万円台 3LDK -
72.1㎡ 2007年5月 2012年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通２番町 800万円台 2LDK+S -
58.9㎡ 1992年9月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 2LDK -
65.32㎡ 2006年2月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1400万円台 4LDK -
85.04㎡ 1997年2月 2012年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 3LDK -
68.24㎡ 2001年8月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上近江１ 1600万円台 3LDK -
75.18㎡ 1998年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町３ 1000万円台 4LDK -
88.1㎡ 1982年9月 2012年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区太平４ 1600万円台 4LDK 124.2㎡
92.58㎡ 2005年9月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市西区青山２ 1700万円台 4LDK -
95.11㎡ 2002年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1100万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本町通１４番町 600万円台 2DK -
57.97㎡ 1993年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1200万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年夏 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山８ 2200万円台 3LDK 139.49㎡
101.45㎡ 2011年10月 2012年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山８ 2100万円台 3LDK 120.43㎡
99.99㎡ 2011年10月 2012年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池南３ 500万円台 2LDK -
56.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通４番町 500万円台 2DK -
50.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤　修一




　

平成の終わり、時代が刻々と変化しています。
参照資料　「野村総合研究所(NRI)　日本の不動産投資市場2018」
転居世帯は減少するも、高級賃貸マンションへの移転者が増加！

量的緩和が顕著な時代

ただし、日銀の国債買いも減少傾向

実は他国に比較した場合、成長率が低い日本のGDP

意外と若者は増えて来ています！

東京都の人口増加は５割が外国人の影響！

そこで、新潟が気になりませんか？
実は増えています！やはり新潟市中央区に集中！

ただし、新潟県の人口全体は減少しています！

最後に企業収益の上昇について、賃金との関係性が顕著。

株価引下げの具体的手法
①純資産価額対策
Ⅰ　生前退職金の活用
オーナーが事業承継を考えた場合には､そう遠くない時期に会社を退職し､後継者にバトンタッチすることになります｡
生前に会社を退職した場合には､会社から役員退職金として多額の資金が社外に流出することとなり､結果として会社の純資産価額を引き下げる効果があります。
役員退職金は 、通常最終の役員給与の額を基準として次のように算定されることが多いため、同時に役員給与の見直すことも重要です。
退職時の役員給与月額×勤続年数×功績倍率等　＝　役員退職金
一般的に非上場会社のオーナーは､自身の役員給与を低くおさえ会社への内部留保を厚くする傾向にあるため､これを適正な価額に戻すことで､同時に会社への内部留保を減らすことも純資産価額を増やさない方法として有効となります。
代表権を持たずに従前の給与の2分の1以下となるなど一定の条件を満たし、実質的な経営権を有しないものと認められる、いわゆる｢みなし退職｣に該当する時。退職後も非常勤役員等として会社に残って退職金を支給することが可能な場合もあるため、しばらく後継者を見守る必要のあるオーナーにとっても、役員退職金を検討する価値はあるでしょう。



Ⅱ　保有資産の見直し
会社が保有する資産の中に､多額の含み益を抱えた資産がある場合には､会社を分割するなどして、土地などの含み益のある資産を移転させることができれば効果的に株価をさげることができます。
また、中には長期に滞留した売掛金などの不良債権があれば、税法上認められる範囲内で積極的に貸倒れ処理することも有効になります。
②類似業種比準価額の対策
評価方式の計算要素である､配当金額･年利益金額･純資産価額を引き下げることで株価を下げます。

Ⅰ　年配当率を引き下げる
オーナー会社では比較的よく行われているのが、配当率を引き下げることで株価を下げようとする動きです。2年間無配とし1株あたりの配当をゼロにしてしまう場合、他の比準要素の金額も同じようにゼロであると純資産価額方式による評価になってしまいます。そのため、逆に株価が上がってしまう可能性もありますので注意が必要です。

Ⅱ　１株あたりの利益を圧縮する
(1)税負担の軽減を心掛ける
法人の利益を圧縮するために、特別償却や課税の繰延べなどを活用し、法人の税負担の軽減を心掛けることで結果的に株価の引下げに効果があります｡不良債権を税法上認められる範囲で積極的に償却することも有効となります。

(2) 高収益部門や､異種の事業を切り離す
法人の事業の中に高収益の部門がある場合､その部門を切り離して新会社に営業譲渡するなどし、新会社の株式を事業後継者が保有するなどすれば､結果的に株式の評価対象となる法人の利益の圧縮につながり､配当金も減るでしょうから株価は下がることになります｡高収益部門を切り離す方法としては､子会社を設立して営業譲渡する方法も考えられます。
同じように同一の会社で2種類以上の異業種の事業を営んでいる場合､類似業種の株価が高い業種を切り離すことができれば､同様に株価を下げることができます。

Ⅲ　純資産価額をへらす
原則として純資産価額方式の株価対策と同様となります。
③従業員持株会の活用
オーナーが所有する株式を移転する場合に､その株式を評価する方法は一般的に原則的評価方法よることが多くなります。しかしながら､移転先の対象者を選定することにより、配当還元方式による評価方法で株式を移転することができる場合があります。
一般的に原則的評価方法に比べて、特例的評価方法である配当還元方式の評価額は非常に低くなる場合が多いことから、可能な限り配当還元方式により株式を移転する方法をとれないか検討する必要があります。
従業員持株会社とは、従業員に経営参画意識を持ってもらうための制度で、会社が奨励金の補助を行ったり、将来株式公開を計画している場合には従業員の財産形成にも役立ちます。
オーナーが会社に対する経営権をキープしながら事業継承対策に活用できることから、近年この制度を導入する非上場会社が増えていますが、新会社法の施行に伴い、従業員持株会社の導入にあたっては注意が必要となります。というのも、従業員持株会社でも一定の要件を満たしている場合には、少数株主権が認められ、取締役解任請求権や帳簿閲覧請求権の行使が可能となるからです。仮に､労使間にトラブルが発生した場合､この少数株主権により帳簿閲覧請求検討が行使せれる可能性も考えられます。
経営権に影響を及ぼさない範囲において従業員持株会社に株式を売却することで相続財産である株式を比較的容易に減らすことが可能となるメリットがある反面、従業員持株会社との関係によっては、大きなトラブルにはってんすることもあるため、導入にあたっては慎重な検討が必要です。


④営業譲渡等による高収益部門の対策
後継者を株主とした会社(オーナー自身が直接あるいは間接的にも株式を保有していない)へ、高収益部門を営業譲渡することにより、高収益部門を移転することが考えら」れます。
高収益部門が生み出す利益は､時間が経過するごとに会社へ蓄積していくと考えられますから、それが結果として会社の1株あたりの利益を高くし､同じように会社の純資産価額を増やすことになるため､会社の株価が高くなります。
高収益部門を営業譲渡することにより､オーナーが保有する株式の発行会社は､それ以後の利益は大幅に減ることとなるため、内部に保留される蓄積度合いがずっとおさえられることになります。自ずと配当金の支払いも減るでしょうから、これにより株価を引き下げることができます。
高収益部門を切り離す方法としてはその他にもいくつか考えられますが､移転先の会社の株式をオーナ－自身や移転前の会社が所有する場合には､オーナー自身が高収益部門を直接あるいは間接的に保有していることに変わりはありません｡移転先の会社の株主構成や資産構成によっては､結果として期待した効果が得られない場合も考えられますので、オーナーとの所有関係に注意しながら事前計画を慎重に行い、期待する効果を得られるように留意しながら対策を進める必要があるでしょう。

特定事業用資産の評価の特例の活用
相続又は遺贈により一定の要件を満たす取引相場のない株式又は出資を取得した場合で、この特例の適用を受けることを選択したものについては、一定の要件のもと、当該取引相場のない株式又は出資に係る相続税の課税価格が、下記の割合で減額されます。
この特例は、また、相続税申告時までに遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。
また、この規定は前述の「小規模宅地等の減額」と併用する場合には減額金額に制限がありますの注意が必要です。
減額割合
被相続人が相続開始直前に有していた株式又は出資のうち､相続の開始の時における発行済株式の総数又は出資の合計額の3分の2に達するまでの部分(10億円を限度とします)について10％減額
贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上である配偶者から、自宅（土地、建物）または自宅の購入資金（金銭）を贈与で取得した場合、課税価格から2,000万円までの金額を配偶者控除として贈与財産の課税価格から控除できる。つまり、2,000万円までであれば、贈与税はかからない
この特例は、夫の死亡後の妻の生活保障や、同一世代間の贈与であるから遠くない将来に相続で精算されるなどといった趣旨から設けられた。 ただし、贈与された自宅（自宅購入資金の場合はその金銭で購入した自宅）に翌年3月15日までに居住し、その後も引き続いて居住する見込みでなければならない。
贈与税の配偶者控除は、１組の夫婦で一回しか受けられず（再婚して新しい配偶者に適用することは可能）、贈与税はゼロでも申告書等の提出が必要である。また、不動産取得税や登録免許税は課税されるから注意すること。
なお、贈与を受けた自宅の価額が2,000万円未満であるため、控除不足がある場合でも、控除不足額を翌年以降に繰越して控除することはできない。
非上場株式等についての相続税の納税猶予
後継者である相続人等(「経営承継相続人等」といいます。)が、相続等により、経済産業大臣の認定を受ける非上場会社の株式等を先代経営者である被相続人から取得し、その会社を経営していく場合には、その経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、その非上場株式等(一定の部分に限ります。)に係る課税価格の80％に対応する相続税の納税が猶予されます。
この猶予された税額は、経営承継相続人等が死亡した場合などは納付が免除されます。なお、免除されるときまでに特例の適用を受けた非上場株式等を譲渡するなど一定の場合には、猶予されている税額の全部又は一部を利子税と併せて納付する必要があります。

2019年10月に予定されている消費税増税。引渡しが10月を過ぎると消費税率10％になってしまいます。しかし2019年3月末までに請負契約を結んでおけば、引渡しが10月を過ぎても消費税率８％でよい、というルールもあります。今回は消費税増税スケジュールとその影響を解説します。
ここがポイント
消費税８％でマイホームを建てるには2019年3月末までに請負契約を結ぶのが望ましいです。
1989年4月　　消費税導入3％（全額国税消費税）
1997年4月　　消費税等5％（国税消費税4％地方消費税1％）
2014年4月　　消費税等8％（国税消費税6.3％地方消費税1.7％）
2019年10月　 消費税等10％（国税消費税7.8％地方消費税2.2％）
今回の増税でもこの猶予期間が設けられた場合、2019年3月31日までに契約した物件は引き渡しが2019年10月1日を超過しても8%のままとなります。

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が4年間延長
延長により、要件緩和へ
「特例の適用は2019年12月末で終了予定でしたが、4年間延長になりました。空き家の要件も緩和され、相続開始直前に親が老人ホームに入居していた場合でも一定の要件を満たせば特例の対象となります」
要件緩和の適用は2019年4月1日以降の譲渡に適用されます。
対象になる空き家の主な要件
相続開始直前まで親が1人暮らしをしていた一戸建てであること（2019年3月末まで）
4月以降は、一定の要件を満たしていれば相続開始直前に親が老人ホームに入居していても対象に
旧耐震基準が適用されていた1981年5月31日以前に建築された物件であること
相続から譲渡までの間、ずっと空き家であったこと（誰かが居住したり、賃貸に出したりしていなかったこと）
その他にも2019年からの法改正がございます。
是非チェックしてみてください。
2019年の制度改正のうち家計や働き方に関わる主なもの
（1月）
地震保険の改定
「自筆証書遺言」の方式緩和（1月13日から）
「休眠預金等活用法」による「休眠預金」が発生
NISA（少額投資非課税制度）の口座開設簡便化
e-Tax（電子申告）の利用手続が簡素化
（3月）
消費税率引き上げ前の対策の期限（1）
「教育資金の一括贈与の特例」と「結婚・子育て資金の一括贈与の特例」の適用期限が2年延長
（4月）
国民年金加入者の産前産後期間の保険料免除制度スタート
働き方改革関連法の施行が順次スタート
（7月）
婚姻期間20年以上の夫婦間の自宅贈与の改正
（9月）
消費税率引き上げ前の対策の期限（2）
（10月）
消費税率10％へ引き上げ
消費税率引き上げにともなう住宅ローン控除の拡充
消費税率引き上げにともなうマイカー関連の減税を実施
幼児教育の無償化
（12月）
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が4年間延長

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、平成33年（2021年）12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
（1） 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（2） この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
（3） 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上
中古住宅の築年数の要件
耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。
ア：築年数が一定年数以下であること
• 耐火建築物以外の場合（木造など）：20年以内に建築された住宅であること
• 耐火建築物※の場合：25年以内に建築された住宅であること
※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など
イ：もしくは以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
A. 耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
B. 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
C. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
控除に必要な書類
住宅ローン控除を受けるために必要な書類は、
1.確定申告書A（第一表と第二表）
2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.勤務先の源泉徴収票
4.金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
5.土地・建物の登記簿謄本
6.売買契約書または建築請負契約書
7.マイナンバーの本人確認書類
住宅ローン控除の書類提出の期間や期限と提出方法
書類提出方法は主に3つあります。
1.税務署へ直接行く
2.税務署へ郵送する
3.e-Tax（オンラインサービス）を利用する
入居した年及びその年の前後２年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000万円の特別控除、買換え・交換の特例など）を適用するときは、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受けられません。
現行　適用金額
平成26年4月～平成33年12月
年末残高　適用　４，０００万円まで
最大控除額（10年間合計）
400万円　（40万円×10年）
住民税から控除上限　１３．６５万円/年
消費税増税後の住宅ローン減税はどうなりそう？
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする方向のようです。

皆様のご協力とご支援のおかげで
ピタットハウス 全店舗659店舗（平成30年11月時点）全社員の中
【  ピタットハウス 2018年 第2四半期 売買部門 銅賞  】
と
【  平成30年8月度   ご成約件数で全国  6  位  】を賜りました。
もっともっと、住んで良かった！売却の依頼をして良かった！と言って頂けるように、日々勉強致します。
本当にありがとうございました！
   金澤 修一

研究報告書

 

「相続物件売却での譲渡所得税を控除」

 

不動産コンサルティングマスター

登録番号　（1）第32214号

金澤　修一

 
お客様からご相談を頂きマンションへの購入移転を頂きました。資産背景の詳細をお聞きした際、現在のお住まいの他に相続した空き家をお持ちになられている事が解り空き家の売却も依頼頂きました。
空き家は相続後、お住まいになられた事がない物件で居住用財産の譲渡所得税の３，０００万控除を使う事ができませんでした。
そのままの売却では短期譲渡所得として所得税30%住民税9％、に加えて所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税がかかる概要でした。
 
物件の概要は、木造セメント瓦葺2階建、床面積　1階：43.05㎡、2階：20.28㎡、昭和43年12月築。築年などを考慮した結果、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を使った場合の方が、土地付き建物としての売却を行った際の手取り金額、税金の支払い額と対比した場合でも有益でございました。
 
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について、昭和56年5月31日以前に建築されたこと。区分所有建物登記がされている建物でないこと。相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 （注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。 （イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
 
運良く全て適用した案件でした。そのため、顧客へ提案し、現況は古家がある状態で解体引渡し条件での販売を行い、買主を見つけてから、契約を行い、その後に解体除却作業後に引渡しを計画致しました。
しっかり被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用できる事が要の手続きでした。税法に抵触しないように、私からは概要だけ説明しお客様から税務署の無料相談会へ３回訪問頂き、税制の裏付けをとって頂いてから売買契約を行いました。
  
相続物件を譲渡して本特例措置を受ける場合には、「被相続人居住用家屋等確認申請書」と必要書類を、住環境政策課 住環境整備室の窓口まで直接持参又は、郵送により提出し、新潟市長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要がありました。
 
必要書類として(1)被相続人居住用家屋等確認申請書　（2)亡くなられた所有者様の除票住民票の写し　（3)申請被相続人家屋の譲渡時の相続人様の住民票の写し（相続人が複数いる場合は、全員の住民票の写しが必要）(4)敷地等の売買契約書の写し
(5)申請被相続人家屋の除却工事に係る請負契約書の写し　(6)次の書類のうち、いずれか一つ（a）電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書
(7)除却工事（または滅失）後の敷地等の使用状況がわかる写真
(8)除却（または滅失）の時から譲渡の時までの間の固定資産課税台帳の写し、または課税明細書の写し　(9)返信用封筒
 
この閉栓証明書の取得で難航しました。
居住していないものの閉栓を行っていなかった為、市役所職員と協議し、長期間にわたる使用量の証明を行い、市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることができ、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用でき、顧客からも満足頂き、更地渡しでの売却決済を無事完了させることができました。
 
新潟市でも人口の変動が著しく、平成30年10月末日時点　新潟市の人口は793,383人になります。
新潟市で統計されたデーダー（資料：国勢調査，国立社会保障・人口問題研究所）から同市が想定している推移については、平成52年の本市の推計人口は668,345人となり、平成22年から143,556人減少。15～64歳人口は、平成52年には35.6万人となり16万人の減少となります。一方、65歳以上人口は、24.9万人になると推計されています。政令市別での現在の人口順位は、19政令市中15位。
男女ともに「60～64歳」が最も多く、今後、高齢者数（65歳以上）が急激に増加する見込みです。
 
今後は空き家問題が更に身近になり、解体工事での売却案件も増加することが予想されます。お客様の育った住まいを残しておきたいお気持ち、売却時の譲渡所得税は発生する点、親が介護施設に入られる時期に痴呆、後見制度の問題が発生するなど、おお客様に最善の方法をご提案するには、様々な分野での知識がなければ解決できない複雑な問題があります。不動産の総合知識が試験問題になっております。不動産コンサルティングマスターの経験を活かし、１件でも多く、悩まれているお客様の空き家問題を解決して差し上げた所存でございます。そのために、更なる経験と知識を蓄え成長して参ります。
 

資産運用において債券投資を行う場合に収益をどのように考えるかがポイントになります。
例固定利付債の場合、預貯金のように利率が予め決まっていますが、それと同時に債券価格は変動するため、売却時（償還時）と購入時（発行時）の価格によっては売却損益（償還損益）が発生します。
債券投資の収益を考える際には、「表面利率（クーポン）」と「売却損益（償還損益）」の２つを把握する必要が出てきます。
一般に利付債には、以下のような利回りがあります。
・応募者利回り
＝新規発行された債券を償還期限まで所有した場合の利回り
＝｛表面利率＋(額面100－発行価格）／償還年限）｝ ×100 ／発行価格
・最終利回り
＝既発債を時価で購入して償還期限まで所有した場合の利回り
＝｛表面利率＋（額面100－買付価格）／残存年限）｝ ×100／買付価格
・所有期間利回り
＝債券を償還期限まで所有せず途中で売却した場合の利回り
＝｛表面利率＋（売却価格－買付価格）／所有期間）｝ ×100／買付価格
・直接利回り
＝投資元本に対して毎年いくらの利息収入があるかを見る利回り
＝（表面利率／買付価格）×100
一般に割引債には、以下のような利回りがあります。
・１年以内の割引債の利回り
＝単利で計算した場合の利回り
＝｛（額面100－買付価格）／買付価格）｝×（365／未経過日数）×100
・１年超の割引債の利回り
＝複利で計算した場合の利回り
＝｛残存年数ルート（額面100－買付価格）－１｝×100

株式投資指標は企業の株価水準を分析するツールの一つです。
業績や資産状況などにより現在の株価と比較することでその会社の株価水準が割高であるのか割安であるのかを判断します。
PER（株価収益率）は、現在の株価が1株に対する企業の利益に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標の一つです。代表的な指標として企業の株価の割安・割高を判断するために用いられます。
現在の株価をEPSで除すことで求められます。
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
一般に株価収益率が業界平均値と比較して高いときは、当該企業の株価は割高とされます。
PBR（株価純資産倍率）とは、現在の株価が1株に対する企業の純資産に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標です。
株価の割安感を比較する材料になる他、株価の下値の目処を把握するための他、その企業が保有する無形の価値を見出す際にも活用できます。現在の株価をBPSで除することで求められます。
株価純資産倍率　＝　株価　÷　一株あたり純資産額
1倍以下の水準では会社が保有する純資産の額より株式時価総額のほうが安いことを意味しており、継続的に事業を行うより解散した方が株主の利益になる可能性がある。魅力的な事業・資産を持つにも関わらず低PBRで推移している企業は絶好の買収対象になるかもしれません。

平成27年税制改正でのポイント！
特定事業資産

相続税


贈与税
暦年控除


住宅資金贈与非課税額

【総務省統計局、新潟市役所　住民基本台帳人口、新潟県（にいがた県統計BOX）：新潟県人口移動調査、国勢調査　調べデーターより】　統計数値をまとめ、一部抜粋して転載致します。

不動産投資の種類
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、Ｊ－ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託） とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。

不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
①　名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
②　敷金や保証金などのうち、返還を要しないも
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
①　固定資産税　②　損害保険料　③　減価償却費　④　修繕費
【税額計算】　　所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得※1等その他の所得金額）
－ 各種所得控除額※2｝× 税率※3 － 控除額※3 － 各種税額控除※4 － 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。（例：配偶者控除、扶養控除等）所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。

すまい給付金とは
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すまい給付金　概要
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ここがポイント！
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平成26年4月から平成33年12月まで実施
すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要です。
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。
。
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すまい給付金の対象者
すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住することと
収入が一定以下の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。
。
。
主な要件
1.住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
2.住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3.収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※以下［10%時］収入額の目安が775万円※以下
4.（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者※
。
。
※10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要
件が追加されます。
※夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
詳細は「給付額について」はすまい給付金　シュミレーションソフトをご覧ください。
。
。
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【FP 、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士】
。
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。
住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
1.自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
2.償還期間が5年以上の借入れであること
3.金融機関等からの借入金であること
（住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ）
。
。
給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります（消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。）
。
。
主な要件
引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
。
。
給付要件とは
1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか
2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか
によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、
a.住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
b.すまい給付金独自の要件が設定されています。
※10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件が追加されます。
。
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すまい給付金　シュミレーションソフト
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2017年4月に予定されていた消費増税（8%から10%への引き上げ）は、
2019年（平成31年）　10月まで
延期されましたが、再引き上げまで約1年半を切り、住宅購入をお考えの方はそろそろ動き出してもいい時期かもしれません。


【　消費税のかかるもの、かからないものを整理　】

1.消費税の課税対象

①建物価格（ただし土地については非課税）

※中古物件のような個人売主物件は、建物でもマンションでも　非課税です。
法人（課税業者）から購入する場合のみ課税される。

②土地の造成費用、建物の建築・リフォーム費用

③仲介手数料

④司法書士に支払う報酬

⑤住宅ローン等の事務手数料

⑥引越し費用、家具・家電 等



2.　消費税がかからないもの

①売主が個人の中古住宅

②登録免許税・印紙税等の税金

②住宅ローンの保証料 等



3. ポイントは、金額の大きい「建物価額」にかかる消費税
仮に4,000万円（土地1,000万円、建物建築費用3,000万円）の物件を建てる場合、建物分の３,000万円に対して消費税が課税されます。　土地の費用は非課税です。　これは建売新築物件の場合も同一です。



4.　また、消費税が10%になった際には、戻ってくるお金が増える給付金もございます。
すまい給付金については、消費税が8%から10%に引き上げられる際に拡充されます。具体的には、年収制限が「510万円以下」から「775万円以下」に、給付基礎額が30万円から50万円にそれぞれ引き上げられます。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
相続をする人＝「被相続人」
相続を受ける人＝「相続人」
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
(1) 被相続人居住用家屋とは、※ 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、
※ 次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
一つ目、 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
二つ目、    区分所有建物登記がされている建物でないこと。
三つ目、    相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
2 特例を受けるための適用要件
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。（売買、贈与での取得ではダメ！）
(2) 次のイ  又は  ロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、
被相続人居住用家屋（相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。建物は一定の耐震基準を満たすものであること）と 被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（相続の時、取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は敷地の用に供されていたことがないことと貸し出していないこと。）
(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
3 適用を受けるための手続
この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。
売却する為の耐震リフォームは費用が甚大で、現実的ではありません。
相続空き家の3000万控除を使うためには、解体が必要になります。
これからは解体工事の需要が一層高まることと思います。

みなさまのおかげでご成約となりました。
本当に有難うございました。

売主様へ
物件をより早く、より高く、ご満足頂けるご成約、お手続きを目指します。
買主様へ
他社の物件含めた迅速な物件紹介、リフォーム料金のお値引き、工事施工方法の提案。
助成金、補助金、金利優遇、税控除、投資収支シュミレーションなど、他の不動産業者では行えない解体工事、設計建築施工を含めた都心大手の不動産業務と同様の細かい調査やご提案、心くばりを標準サービスとして努めております。
是非一度ご利用ください。
頂戴させて頂く仲介手数料以上のサービスを御届けできる様に頑張ります。

【ご成約とさせて頂きましたご依頼物件事例】
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所中１ 1000万円台
132.35m2
2018年01月 -
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目 2200万円台
73.41m2
3LDK 2001年8月 2018年01月 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善 100万円台
49.92m2
2DK+S 1972年10月 2018年01月 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町 1200万円台
93.66m2
4LDK 1989年2月 2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス 100万円台
43.02m2
2DK 1970年6月 2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ 200万円台
15.75m2
1K 1988年3月 2017年冬 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町 600万円台
82.83m2
112.44m2
4DK 1986年6月 2017年秋 -
マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ 500万円台
48.92m2
1LDK 1973年10月 2017年秋 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１ 1300万円台
246.6m2
2017年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島 1900万円台
71.19m2
3LDK 2002年10月 2017年夏 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区新松崎３ 2400万円台
172.97m2
129.18m2
4LDK 2005年8月 2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南 2400万円台
75.42m2
3LDK 2006年6月 2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ 400万円台
51.76m2
2LDK 1977年7月 2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション 500万円台
67.44m2
3LDK 1976年7月 2017年夏 -
土地
上越新幹線長岡
新潟県長岡市琴平３ 100万円台
136.19m2
2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 400万円台
52.96m2
2LDK 1974年11月 2017年夏 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区翁町２ 800万円台
121.37m2
2017年春 –
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 400万円台
67.69m2
4DK 1974年11月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 1800万円台
55.81m2
3LDK 1995年1月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND 900万円台
32.94m2
1LDK 2004年9月 2017年春 -
マンション
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館 1100万円台
88.32m2
4LDK 1997年7月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代 2500万円台
88.34m2
4LDK 1999年2月 2017年春 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区下木戸１ 700万円台
124.3m2
2017年春 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東５ 1100万円台
133.18m2
123.11m2
4DK 1986年11月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 500万円台
48.71m2
3DK 1979年10月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池８ ダイアパレス女池 1600万円台
70.41m2
3LDK 2000年2月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区高志１ ダイアパレス高志 1100万円台
67.52m2
3LDK 1995年12月 2017年冬 -
一戸建て
ＪＲ白新線早通
新潟県新潟市北区木崎 1600万円台
95.68m2
94.19m2
3LDK 2016年11月 2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 1500万円台
80.5m2
4LDK 1997年2月 2017年冬 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区松崎１ 800万円台
191.75m2
2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区青山２ ポレスターリバービュー青山 2600万円台
80.33m2
2LDK 2007年11月 2016年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 1500万円台
84.9m2
4LDK 1999年6月 2016年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ダイアパレス新和 1000万円台
52.19m2
2LDK 1997年9月 2016年秋 -
一戸建て
ＪＲ白新線豊栄
新潟県新潟市北区木崎 1600万円台
95.68m2
94.19m2
2LDK 2016年8月 2016年秋 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県長岡市川崎３ 1100万円台
198.0m2
2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 900万円台
69.94m2
3LDK 1989年7月 2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池４ グランピア女池 1100万円台
56.67m2
2LDK 1992年2月 2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所３ サーパスシティ西新潟2番館 1200万円台
67.2m2
3LDK 1993年9月 2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 1500万円台
84.9m2
4LDK 1999年6月 2016年冬 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区親松 1200万円台
165.4m2
2016年夏 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区鳥屋野２ 1500万円台
192.62m2
2016年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南出来島２ サーム出来島 1600万円台
85.69m2
4LDK 1997年3月 2016年夏 -
土地
ＪＲ越後線内野西が丘
新潟県新潟市西区五十嵐中島２ 500万円台
234.0m2
2016年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区古町通２番町 ライオンズマンション新潟古町 1000万円台
52.36m2
3DK 1992年9月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上近江３ サーパス近江 1500万円台
63.63m2
3LDK 1996年1月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区浦山 リバーハイツ関分 500万円台
48.6m2
1LDK 1974年4月 2016年春 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 1500万円台
155.96m2
2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区西堀通６番町 グランドメゾン西堀通タワー 2300万円台
59.86m2
1LDK 2009年5月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区幸西２ レールシティ幸西 1400万円台
61.93m2
3DK 1994年2月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区川端町３ コープ野村川端町　B棟 900万円台
59.26m2
3LDK 1984年9月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区平島１ ダイアパレス青山南 1600万円台
66.86m2
3LDK 2002年9月 2015年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀通６番町 トーカンマンション東堀 700万円台
55.48m2
3LDK 1988年6月 2015年冬 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区長者町 800万円台
172.18m2
93.45m2
3LDK 1951年1月 2015年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 1600万円台
92.72m2
4LDK 1999年6月 2015年冬 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 500万円台
66.1m2
2015年冬 –
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代２ アーバンプレイス萬代橋 2200万円台
57.32m2
1LDK 2008年2月 2015年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通７番町 ライオンズシティ新潟 900万円台
55.68m2
2LDK 1993年5月 2015年秋 -
土地
ＪＲ越後線寺尾
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 700万円台
146.0m2
2015年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代２ 400万円台
40.86m2
1R 1978年9月 2015年秋 -
一戸建て
ＪＲ弥彦線燕
新潟県燕市南４ 500万円台
191.79m2
146.44m2
7DK 1975年1月 2015年冬 -
マンション
ＪＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区東堀通１番町 パークサイド白山 400万円台
53.56m2
2LDK 1979年8月 2015年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区弁天 万代アーバン日東 500万円台
33.68m2
1DK 1989年10月 2015年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通４番町 アパガーデンコート上大川前 1900万円台
79.89m2
2DK 2001年6月 2015年夏 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区中山８ 1100万円台
156.51m2
2015年夏 –
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代３ ルミナス南笹口モンテレール 2100万円台
73.0m2
2LDK+S 2010年3月 2015年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ ルミナス南笹口モンテレール 2400万円台
67.04m2
2LDK 2008年5月 2015年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区西湊町通２ノ町 200万円台
1K - 2015年夏 -
マンション
ＪＲ越後線青山
新潟県新潟市西区青山２ プレステージ青山 1200万円台
55.28m2
3LDK 1993年5月 2015年夏 -
一戸建て
ＪＲ越後線青山
新潟県新潟市西区青山７ 1400万円台
197.66m2
57.96m2
2LDK+S 2008年10月 2015年春 -
土地
新潟交通峰沢
新潟県新発田市真野原外 200万円台
1597.0m2　2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 1200万円台
63.37m2
3LDK 1997年2月 2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区川岸町２ アップルガーデンウエスト 2400万円台
73.0m2
3LDK 2007年2月 2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区和合町１ サーパス和合 1100万円台
55.84m2
2LDK 1995年1月 2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 500万円台
38.93m2
2DK 1981年12月 2015年春 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 100万円台
58.8m2
48.36m2
3K 1985年10月 2015年春 -
一戸建て
新潟交通濁川
新潟県新潟市北区濁川 1100万円台
6DK 1971年1月 2014年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 大谷屋マンション 400万円台
40.68m2
1LDK 1975年11月 2014年秋 -
一戸建て
ＪＲ越後線寺尾
新潟県新潟市西区寺尾前通２ 2200万円台
121.98m2
97.71m2
4LDK 2014年10月 2014年冬 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市北区松浜４ 300万円台
197.02m2
65.45m2
3K 1955年10月 2014年秋 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台
119.04m2
97.09m2
4LDK 2014年10月 2014年秋 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池神明３ 2500万円台
106.96m2
92.74m2
4LDK 2014年4月 2014年夏 -
一戸建て
ＪＲ越後線寺尾
新潟県新潟市西区上新栄町５ 1000万円台
111.21m2
82.56m2
3LDK 1988年7月 2014年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 400万円台
48.71m2
3DK 1979年10月 2014年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 800万円台
-69.94m2
3LDK 1989年7月 2014年春 -

【すまい給付金】

申請の持ち物

給付申請［新築住宅］

1
不動産登記における建物の登記事項証明書・謄本
2
住民票の写し
3
個人住民税の課税証明書（非課税証明書）
4
工事請負契約書または不動産売買契約書
5
住宅取得に係る金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）
6
給付金受取口座を確認できる書類（通帳等）
7
施工中等の検査実施が確認できる書類（いずれか1点）
8
住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
建設住宅性能評価書
住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書



【不動産取得税　還付申請】

申請の持ち物

1．登記簿法務局原本（建物）

新潟県内は7月４日、台風３号が梅雨前線を刺激して各地で大雨が降った。柏崎市で２４２・５ミリ、長岡市（小国）で２３４・０ミリと７月の観測史上最大を観測し、柏崎市や長岡市などでは土砂崩れが発生しました。
新潟市西区でも7月4日、土砂災害避難準備 「避難準備・高齢者等避難開始」が発令される程の大雨でした。

お客様のお住まい周辺は、どの地域なのか確認できるよう「洪水、津波、冠水、浸水」のハザードマップを掲載させて頂きます。
できる限りの安全第一のお住まい選びをお手伝いさせて頂きます。

不動産鑑定の評価方法は、『原価法』、『収益還元法』、『取引事例比較法』の三つです。
○『原価法』とは……
対象となる不動産の再調達原価をもとに、その不動産を鑑定評価する方法です。
まず、対象の不動産に対して「仮にもう一度建築・造成した場合はいくらになるのか？」と考えて、その再調達原価を割り出します。そして、その割り出された原価から、建築後の経過年数による原価の低下を割り引いて（減価修正）、現在の価値を推定します。
中古住宅の原価法で大雑把な例を上げると。
「積算価格＝総面積×単価÷耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）」
このようになります。
ここでの単価、耐用年数、残存年は物件の構造によって異なります。
○『収益還元法』とは……
対象となる不動産が将来生み出すであろうと予測される、純収益による現在価値の総和を求めることによって、その不動産の試算価格（収益価格）を求める方法です。
○『取引事例比較法』とは……
対象となる不動産と条件の近い物件の取引事例を多く収集し、それらの事例と比較評価する方法です。比較する際には、まず収集した事例の中からいくつかを選択します。そして、取引価格の事例を参考にしつつも、実際に対象となる物件の事情補正や時点修正を必要に応じて行い、地域要因や個別的要因を含めてから比較を行います。
この方法が、中古住宅の評価方法として一般的です。また、土地に関しては「公的指標」も参考に使います。
※土地の価格を示す3つの「公的指標」について
土地の価格を示す公的な指標としては主に、『公示価格（基準価格）』、『相続税路線価』、『固定資産税路線価』の三つです。
そもそも路線価とは、宅地の評価額の基準となる価格です。道路に面する標準的な宅地の一平方メートルあたりの価格を表しています。角地や準角地（片方の道路が行き止まりになっている角地）の場合、２方向の道路に面しているため、それだけ利便性が高いと判断されます。そのため、角地でない場合よりも高くなるのが一般的です。
『相続税路線価』とは、国税庁により公表された相続税・贈与税の算定基準となる財産評価基準書の路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の8割程度に設定されています。
『固定資産税路線価』とは、市町により公表された固定資産税・不動産取得税などの課税に使用される路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の7割程度に設定されています。
それぞれの路線価は、このように国土交通省の土地鑑定委員会が公示する地価公示価格よりも２、３割ほど低く設定されています。つまり、路線価だけの査定では、その分安くなってしまうということです。
土地や戸建の査定をされる際は、是非私どもへご依頼ください。路線価だけでなく、原価法、収益還元法、取引事例比較法をもとに査定致します。
「実際の検討はまだまだ先だから、連絡まではあまり欲しくない」というお客様には、私どもの『お気軽簡易査定』へのご依頼をオススメさせて頂いております。

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【リフォーム費用は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ　「中古住宅を購入直後、リフォームを行うための資金を住宅ローンで借りました。これは住宅ローン減税の対象となるのでしょうか？」
Ａ　「条件付きで対象となる」
平成21年度税制改正で「平成21年1月1日以後に「リフォーム工事の日から６か月以内に入居する事」という要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。
ちなみに銀行事務手数料、保証料、登記費用や仲介手数料などは住宅ローン控除の対象外ですので、注意しましょう。
【夫で住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ「共働きのため、夫婦それぞれに収入があります。なので二人の名義（連帯債務）で住宅ローンを借りました。この場合、住宅ローン減税を受けることはできますか？」　
Ａ　できます。
連帯債務の場合、土地・建物に関する所有権の持分割合によって借入金額を按分した金額が、夫婦個々の借入金額となり、その金額をもとにそれぞれ住宅ローン減税を受けることができます。
例えば、借入金が3000万円だったとします。
そこから夫の持分を2/3、妻の持分を1/3とした場合、夫の借入金が（3000万円×2/3＝）2000万円となり、妻の借入金は（3000万円×1/3＝）1000万円となるわけです。
住宅ローン減税を受けるための確定申告をする際には、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」に必要事項を記入し、申告書と一緒に提出しましょう。
【収入がない期間の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ　「妻も住宅ローン減税を受けています。妻は働いているのですが、昨年から産休中です。収入がゼロなのですが。この場合、妻の住宅ローン減税はどうなりますか？」
Ａ　住宅ローン減税の対象から外れます。
住宅ローン減税＝年末の住宅ローンの残高に控除率をかけた金額がその年の所得税から減税される。
なので給与収入等がなく、所得税が発生しない場合には、減税枠があっても減税されません。なお、適用期間には変わりがないので、再び所得税（給与など）が発生すれば減税を受ける事が出来ます。
【買い換えをした場合の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ　「昨年、住宅ローン減税を受けていた物件を売却して、新しくマイホームを購入しました。この場合、住宅ローン減税を引き継ぐ事は出来ますか？」
Ａ　引き継ぐ事は出来ません。
住宅ローン減税は売却した物件ではなく、新しく購入した物件に適用されるもの。
入居した時期によって、控除期間や控除額に違いがあります。また、新たに確定申告する必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。
【住宅ローン減税の確定申告の方法がわからない】
Ｑ　「住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要と聞きました。
会社員なので、一度も自分で確定申告をしたことがありません。どのようにしたらいいでしょうか？」
Ａ　①　税務署に「確定申告用紙」を貰いに行く。
2 　必要事項を記入。
パソコンから国税庁のＨＰにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」で作成。
3 　郵便または信書便により、税務署に送付。（通信日付印が提出日）
直接税務署に提出。（時間外収受箱へ投函も可）
4 　e-TAXで申告する（事前の登録作業が必要）
なお、確定申告の時期は、還付と納付によってやや異なっています。還付の場合は1月～3月中旬、納付の場合は2月中旬～3月中旬です。これはあくまで大まかな日程であり、具体的な日程は毎年違うため、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署に確認するようにしましょう。
【中古住宅でも住宅ローン減税を受けられるか】
Ｑ　「中古住宅を購入しました。住宅ローン減税を受けることができますか？」
Ａ　一定の要件を満たせば出来ます。
基本的には新築住宅と同じ条件ですが
１．建築後使用されたものであること。
２．次のいずれかに該当する住宅であること。
①マンションなどの耐火建築物のは、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
②耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
③　①または②に該当しない建物の場合、一定の耐震基準に適合するものであ　ること ・・・平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る。
④　取得の時に生計を同じにして、その取得後も引き続き生計を同じにする親族などからの取得でない。
5 贈与による取得でない。
【親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるか】
Ｑ　「自分の両親から借金し、マイホームを購入しました。その時、両親との間で正式な借入書も作成しており、借りたお金を毎月返済しています。この両親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるのでしょうか？」
Ａ　なりません。
両親を含めた親族や知人などからの借入金は、住宅ローン減税の対象となる借
入金とはみなされません。
ちなみに親族以外でも次の借入金も対象となりません。
１．勤務先（役員を除く）や事業主団体からの無利子または1％未満の利率による借入金
２．勤務先（役員を除く）や事業主団体から利子の援助を受けることにより給与所得者が実際に負担する金利が1％未満の利率となる借入金
３．勤務先（役員を除く）や事業主団体から時価の1/2未満の価額で取得したマイホームの借入金
【住んでいない物件の住宅ローン減税はどうなるのか】
Ｑ　「昨年から転勤により、住宅ローン減税を受けていた物件に住んでいません。引き続き住宅ローン減税を受けることはできますか？」
Ａ　状況によります。
1． 単身赴任の場合
所有者が止むを得ない事情で単身赴任した場合（転勤や転地療養など）その住宅取得日から６か月以内に家族（配偶者や扶養親族）が入居し、住み続けていれば住宅ローン減税を受けることができます。
単身赴任先が海外であった場合・・・
赴任したその年の12月31日においても日本に住民票がなかった時は、非居住者とみなされるため、その間の年分についての住宅ローン減税を受けることはできません。
２．家族全員で引越しをした場合
次の要件すべてを満たす場合に限り、その建物に再び入居した年（入居した年の間で、該当する建物を賃貸にしていた場合はその翌年）から、残存している控除期間、住宅ローン減税を再び受けることができます。
①勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由がある。
②平成15年4月1日以降に、対象となる建物に住まなくなった。
③対象となる建物に住まなくなる前に、税務署で一定の手続を行った。
【住宅ローン減税の確定申告を忘れた！今からでも間に合う】
Ｑ　「一昨年にマイホームを購入しましたが、住宅ローン減税を受けるための確定申告を忘れてしまいました。どうしたらいいですか。
Ａ　サラリーマンの場会（源泉徴収票によって納税している）



申告期限からの5年間は住宅ローン減税の請求権が有効であるため、可能です。必要書類を集めてから所轄の税務署へ行き、還付申告をしてください。
自営業者（自分で確定申告する人）・・・
所得税更生の請求書に必要事項を記入しましょう。後はその請求書と一緒に住宅ローン減税を受けるための必要書類をそろえてから、所轄の税務署へ行き手続きをします。ただし、この場合は申告期限から1年以内になります。
【ローンの借り換え後、住宅ローン減税は引き続き受けられるか】
Ｑ　「住宅ローンを借り換えした場合、住宅ローン減税を引き続き受けることができますか？」
Ａ　残念ながら、住宅ローン借換えによる新しい住宅ローンでは、引き続き受ける事は出来ません。
しかし、次の要件すべてを満たす場合には、住宅ローン減税の対象となる借入金とみなされるので、引き続き受けることが出来ます。
１．新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものである。
２．新しい住宅ローンの返済期間が10年以上など、住宅ローン減税の対象となる要件を満たしている。
なお、住宅ローン減税の適用期間は、その住宅に入居を開始した時に決められた期間が引き続き適用されます。よって、元々の適用期間を延長することはできません。
【過去に受けた控除の取り扱い】
Q. 一部繰り上げ返済を行って償還期間を短縮したところ、ローン控除の償還期間に関する要件 を満たさなくなってしまいました。
この場合は、すでに控除を受けた分も取り消され、控除 額を戻す必要がありますか。
 
A. 控除を受けた年には要件を満たしていたので、過去にさかのぼって取り消されることはあり ません。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、その年の所得税額等から一定額の控除を受け られる制度です。
住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間 10 年以上とされていますので、 一部繰り上げ返済などにより償還期間がこの要件を満たさなくなった場合は、要件を満たさなくな った年以後について控除が受けられなくなります。
しかし、すでに控除を受けた分については、控 除を受ける時点では要件を満たしていたわけですから、要件を満たさなくなったからといって、過 去にさかのぼって取り消され、控除額の返還を求められることはありません。
【控除を受けられる回数の制限】
Q. 現在控除を受けている人が、買い換えを行って住宅ローンなどの借入金で新たに自宅を取得 した場合、再び住宅ローン控除を利用することはできますか。
 
   A. この制度には、適用を受ける回数の制限がありませんので、要件を満たせば何回でも利用す ることができます。
買い換えにより、現在受けているローン控除の適用はなくなりますが、 新たに取得した自宅については、改めてローン控除の適用を最初から受けることができます。
自宅としてマンションを取得したがその後に戸建に買い換えるなど、住宅ローン控除の適用期間中 に自宅を変更することがあります。
このとき、買い換える物件について住宅ローン控除の適用を受け られるのかが心配になりますが、税法上、この制度の適用回数に制限はないので、買い換えにより取 得する物件についても要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。 
ただし、現在の自宅を譲渡したことにより生じた譲渡益について、譲渡所得を計算する際に認めら れる特別控除などの特例措置(譲渡損失が生じた場合の特例は除きます)を適用するなど一定の場合 は、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意してください。
【繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能】
「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2017年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできる。ただし、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されないので注意しよう。そのほかの主な適用要件は以下のとおりだ。
自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。
売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積（登記簿面積）50平米以上の住宅を取得すること。
買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。
この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければならない（翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要）。なお、マイホームの売却のみを行う場合も「譲渡損失の繰越控除」の制度があるが、買い替え対象の制度とは、譲渡損失の計算方法や適用条件などが異なるので注意しよう。

平成２８年度　土地白書
不動産市場を取り巻く我が国経済の動向
（ＧＤＰの推移） 平成 27 年における我が国の実質ＧＤＰは、中国を始めとする新興国経済の景気減 速の影響等もあり、平成 27 年 4-6 月期に前期比でマイナスとなった。その後、7-9 月 期にプラスに転じたものの、10-12 月期はマイナスとなっている。
地価の動向
平成 28 年地価公示の結果は、全国の平均変動率では、住宅地は下落したものの下 落率は縮小し、商業地は横ばい（0.0％）から上昇（0.9％）に転じ、全用途では平成 20 年以来、８年ぶりに上昇に転じた。
（既存住宅の質に対する不安の解消）
既存住宅の売買においては、通常、物件の質に対する買主の不安がある。このため 取引対象となる既存住宅について、安全性や劣化の状態等を買主が適切に把握するこ とができる環境の整備や、万が一、売買の後に隠れた瑕疵が発見された場合等に備え たセーフティネットの整備が必要である。
こうした問題に対応するため、国では、既存 住宅売買瑕疵保険に関する仕組みの整備と「既 存住宅インスペクション・ガイドライン」等を 通じたインスペクションの普及促進を行ってい る。インスペクションとは、専門的な知見を有 する者が、建物の基礎、外壁等の部位ごとに生 じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象及び不 具合事象の状況を目視、計測等により調査する ものであり、基礎・壁・柱等における構造耐力上の安全性や、屋根・外壁・開口部等 における雨漏り等の劣化事象等を調査するものである。
しかしながら、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のアンケート調査によると、 実際にインスペクションを利用した者は、既存住宅の売却経験者で 15.3％、購入経験 者で 7.2％にとどまり、インスペクションの実施率は低いものとなっている。
市場環境を整備すること等を目的に、所要の措置を講ずるとされた。具体的には、① 宅地建物取引業者が媒介契約を締結する際、あっせんの可否を示した上で、既存住宅 の購入予定者の意向に応じてインスペ クション業者をあっせんし、②重要事 項説明時に宅地建物取引業者がインス ペクションの結果を買主に対して説明 するとともに、③売買契約締結時には 基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互 に確認し、その内容を宅地建物取引業 者から売主・買主に書面交付すること 等の措置を講ずるとされた。 今後はインベクションができる増改築相談員、建築施工管理技士の需要が高まると言えるであろう。
多様な不動産情報が流通する社会への対応
本節では、消費者や投資家の不動産市場に対する評価や住まい選択の意識の変化等 を整理しつつ、不動産情報の多様化に向けた国や地方公共団体等による取組の動向に ついて紹介する。
1. 我が国の不動産市場の透明性に対する評価

土地問題に関する国民の意識調査の 結果をみると、消費者の不動産取引に対 する印象は、平成 15 年から比較してや や減少傾向にあるものの、依然として 「難しくてわかりにくい」、 「なんとなく 不安」という回答が全体の 60％を占め ている。その理由は、「 不動産の価格の 妥当性を判断しづらいから」が最も多 く、次いで「不動産取引の流れがわかり づらいから」 、 「不動産の品質の良否を見 極めづらいから」が多くなっている。
国内投資家の評価については、不動産以外の国内金融商品や国外不動産市場と比較 した投資判断時における諸要素の重視度及び現状の認識・評価を聞いた、国内投資家 アンケート調査によると、「不動産投資関連情報の充実度」、「不動産投資関連情報の 入手容易性」はいずれも約 70％の回答者が重要であると答えているものの、実際の充 実度・入手容易性について約 35～40％の回答者が不十分であるとしている。

所得税、住民税、医療費控除、生命保険料控除、地震保険料控除の計算機能も充実。
無料計算↓
　　　　☆☆☆　無料簡易計算機はココ　☆☆☆
↑これはものすごく役に立ってます♪
私はこの計算のおかげで自分が入っている地震保険の税控除効果が1,000円未満だと知りました（汗）
是非一票をお願いしますｍ（願）ｍ

このシステムは平成24年度の税制に基づいて計算しています。
今後の税制改正等により、実際の金額と異なってくる場合があります。
また、計算結果に誤り等ある可能性がありますので、金額の目安程度にお使いください。

銀行で住宅ローンを組む際、原則として団体信用生命保険（団信）の契約が条件となります。

返済中に死亡した場合などに、保険金でローン残高を相殺する仕組みだ。この団信に、がんなどを患った際にも保険金が支払われる「疾病保障」の付いたタイプが増えています。

住宅は人生最大の買い物！！

大半の人が諸費用まで含めた長期ローンを組みます。

通常の団信は返済中の死亡や、両目を失明するなどの高度障害状態になった場合に保険金が支払われ、残債の返済にあてられる。

残された家族がローン返済に苦しまずに済む。

保険料はローンの金利の中に含まれています。

この仕組みを病気になったケースにも広げたのが、疾病保障付き団信です！！


経済の先行き不安を背景に、「返済中の安心感を高めたい」という借り主の要望が高まっている。これに応える形でここ数年、取り扱う銀行が増えています。


対象となる病気は（１）がん


（２）がん、急性心筋梗塞、脳卒中の３大疾病


（３）３大疾病に高血圧症や糖尿病などを加えた７～９大疾病


（４）その他の病気も含めたタイプ


など。契約には別途、保険料がかかるのが一般的です。


※ 契約できるのは、ローンを組んだり、借り換えたりした時に限られます。



保険料の支払い方法は団信によって異なる。〈１〉ローンの金利に０・２～０・３％程度上乗せ
〈２〉ローン残高や年齢などによって保険料を決定――に大別される。
〈１〉はローンを組んだ時の年齢に保険料の金額は左右されないが、〈２〉は年齢が高いほど保険料も高くなる。
〈１〉は中途解約できないことが多い。加入できる年齢や保障が終了する年齢も、団信ごとに異なる。



〈１〉のケースで３０００万円を固定金利１％で借り、３５年で返済（元利均等払い）する場合を考えてみよう。


団信を疾病保障付きにすることにより、保険料が０・３％上乗せされると、完済までに計約１８０万円の負担増になる。


ただ、生命保険会社の同条件のプランに比べた場合、180万円の負担は決して損ではないと思います。


例えば〇〇生命の保険料が月額8000円だった場合、年額9.6万円。


３５年で３３６万円になります。


残債務＝保険金の為、保険金額が少なくなることを考慮しても明らかに9大疾病がお得です。


ただし、金融機関提携の保険会社によっては、病気の告知だけでなく。


例えば、急性心筋梗塞は６０日以上、働けなくなったり、手術を受けたりした場合、脳卒中は６０日以上、言語障害などの後遺症が続いた場合などを支払いの条件としている団信が多いので、よくよく銀行マンに確認してからお申し込み下さい。

相続税　基礎控除
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
課税価格の合計額 － 基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）
＝ 課税遺産総額
課税遺産総額 課税価格から基礎控除を差し引いた
課税遺産総額を計算します。
6,000万円－4,800万円＝1,200万円
↓
課税遺産総額を
仮に法定相続分に
分ける 法定相続分は妻1/2、子供1/2（長男1/4、次男1/4）ですから
：妻・・・６００万円
長男、次男・・×1/4＝各300万円
相続税　生命保険　非課税枠
被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部又は一部を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
500万円 × 法定相続人の数 ＝ 非課税限度額
各相続人一人一人に課税される金額は、次の算式によって計算した金額となります。
生命保険金なら１人５００万円まで非課税のはずが・・・・保険金総額によっては…。
その相続人が受け取った生命保険金の金額　　-
（非課税限度額）×（その相続人が受け取った生命保険金の金額÷すべての相続人が受け取った生命保険金の合計額）＝その相続人の課税される生命保険金の金額
の計算により５００万円の保険金受け取りの法定相続人でも、全体の配分によっては課税されることもあります。

給与所得者の場合は一度確定申告を行うと、翌年からは勤務先の会社が源泉徴収の手続きを行ってくれるので、以降の申告は必要ありません。
ただし、次の書類を勤務先に提出する必要があります（3年目以降は（2）と（3）の書類を毎年提出）。

（1）年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
　　　　⇒税務署から郵送で届く
（2）給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
　　　　⇒税務署から郵送で届く
（3）住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
　　　　⇒金融機関から郵送で届く




【住宅ローン控除とは】
　住宅ローン控除とは、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを受けて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から一定期間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です（平成21年1月1日～平成29年12月31日入居分まで）。住宅ローン減税と称されることもあります。

【住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類】
１．金融機関等からの借入金残高証明書（2ヶ所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書）
２．住民票の写し（市役所で入手。25年中購入の場合には平成26年1月1日以降のもの）
住民票の有効期限については、新居に住所が移った後のものであれば、３ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

３．不動産登記簿謄本（物件所在地所轄の法務局で入手）
登記事項証明書の有効期限については、３ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

４．不動産売買契約書の写し
５．源泉徴収票の原本（給与所得者の場合）
６．長期優良住宅であればその認定証と住宅家屋証明書

『新築モデルルーム見学！』

　モデルルームを訪れると、製本された分厚いリーフレットか全タイプを網羅した間取り図集、図面集、価格情報などのパンフレット一式を渡されますね。
資料請求はがきで手に入れたものに比べると、その詳しさは一目瞭然。
モデルルーム見学のメリットと言えましょう。
　ここでもう一つ。
受付などに置いてある「Take Free」の学習ツールにも注目してみましょう。
ローンについて基本情報から耐震構造に関する事項などマンション購入の基本となる情報が、分かりやすく説明されているからです。


『中古物件　内見！　時のチェックポイント』
　中古マンションを購入する際は、必ず内見をするようにしましょう。
不動産屋から渡された資料だけでは分からないことがたくさんあります。
　しかし、なんとなく内見してもあまり意味がありません。
「目的もなく内見し、部屋の内装などでなんとなく決めてしまい後悔した」なんてこともあるのでは？
　そういった後悔をしないよう、マンションの内見をする前に「何をチェックすべきなのか」をまとめておきましょう。
では、内見の際にチェックしておいたほうがよい点を『共有部分』と『専有部分』にわけてみていきましょう。

『共有部分チェック　管理体制、管理状況を見る！』
　まずチェックしておきたいのが、エントランスホール、廊下、エレベーター、階段などの『共有部分』における管理体制です。
不要なチラシが巻き散らかっていたり、ゴミやほこりが舞っていたり、電球が切れていたりするようなことがあれば、あまりよい管理体制だとは言えません。
　こういう場合、管理人が常駐せず、住民たちが自己管理しているケースが多いようです。
管理人が常駐しているマンションと比べて、月々の管理費が割安かもしれません。しかし、その分管理体制の質がマンションの住民によって変わってきます。
　次にゴミ置き場をチェックしましょう。
マンションの場合は、いつでもゴミを出せるようにしていることがほとんどです。そのため、管理が行き届いていないと、分別や衛生面で不快な思いをする可能性があります。
管理人が常駐しているマンションではきちんと管理されていると思いますが、常駐していないマンションの場合は分からないので、しっかりと確認しておきましょう。

『専有部分をチェック　ライフスタイルに合わせて！』
　専有部分については、自分にとって使いやすい間取りであることが一番だと私は思います。もちろん好みの問題もあるでしょう。しかし、広いリビングがあって、ルーフバルコニーがあって、東南に面した角部屋で、などと自分の希望を挙げていくとキリがありません。
　そこで、何よりも自分のライフスタイルに合わせて、あらかじめ自分の希望に優先順位をつけておくとよいでしょう。例えば、「部屋の数、日当たりのよさ、リビングの広さ、キッチンの使い勝手、ベランダの広さ、お風呂の広さ、子供部屋の有無、収納スペースの有無」など自分の希望を挙げてみます。そして、それらの希望の内、自分に必要なものはどれで、どれならある程度妥協できるかということを明確にしておきます。
　そうしておくことで、「内見した時、広いリビングに目を奪われてつい購入しちゃったけど、よく考えたら自分のスペースが欲しかったんだよな～」なんて後悔せずにすみます。
ただ広く細長いリビングなどには目を奪われがちですが、よく考えてください。そのリビングに、はたしてソファーとダイニングテーブルを配置できるスペースはありますか？
　『専有部分』をチェックする最大の優先順位は「自分のライフスタイル」です。日々、どんな生活をして、新居に何を求めるかを考えた上で内見に臨みましょう。そして将来的な展望も考慮出来たらなおいいですね。
　その他、部屋の数、日当たりのよさや風通しのよさでは。
部屋の数は、本当に人それぞれだとおもいます。少なすぎるとスペースが足りなくなったり、逆に多すぎてもスペースを持て余してしまったりすることもあるでしょう。
将来的に何人で生活していくのか、いつまでそのマンションに住むのかなど頭に入れて、必要な部屋数を想定しておきましょう。
　日当たりのよさは、内見の時にバルコニーに出れば判断できます。
　風通しのよさは、バルコニーの広さや窓の数で判断しましょう。マンションでは湿気がこもりやすいので、風通しのよさは特に重要です。キッチンやお風呂などの水周りも湿気のこもりやすいスペースです。
　換気がしっかり行えるかどうか、洗濯機の設置スペースは確保されているか、シャワーの強さ、追い焚きが可能かどうかなどチェックしてみてください。

相続税は原則として、死亡した人の財産を相続や遺贈(死因贈与を含みます。)によって取得した場合に、その取得した財産にかかります。

この場合の財産とは、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのものです。
（その他、相続税の課税対象）
(1)　 相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産
　 死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金などが、相当します。
(2)　 被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産
相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合。
原則としてその財産の贈与された時の価額を相続財産の価額に加算されます。
生前贈与は相続税対策
　贈与税の非課税枠は１人平均110万円あります。
　この枠を活用して、毎年子や孫に贈与することにより、相続税の節税ができます。

　例えば、子が３人孫が９人いたとします。計１２人に対し、110万円の贈与を行うとすると、年間1,320万円、５年で6,600万円、１０年で13,200万円が無税で相続できたのと同じこととなります。

　仮に、その方の相続税に対する税率が30％だったとすると、10年間の節税額は約4,000万円となります。

「現金・預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのではないか」とご心配の方は不動産の贈与を行ってください。

　一度に贈与すると贈与税が高額となりますので、どの不動産を誰に贈与するかを決めた上で、110万円の評価額になるよう、例えば10年間かけて10分の1ずつ持分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。

　日当たりの良し悪しは、まず建物の向きで決まります。
　もちろんバルコニー側が真南に近いほど日照に優れ、同じ南向きでも南面３室のように間口が広いほど良いです。南向けの次に良いのは、東南向きです。それ以降は、南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件が悪くなっていきます。
　ただ、建物自体が南向きであっても、その周囲の建て込み具合によっては日陰が多くなることもあります。建物の隣接地に駐車場や資材置場、空き地などがある場合には、近い将来そこに建築される可能性がないか、その点もチェックしておきたいものです。

　採光のポイントは、開口部の多さにあります。中住戸よりも角住戸、低層階よりも高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションのほうが採光に優れています。マンションの中でもＬ字型やコの字型の場合ですと、日照・採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。

　こういったことからも、一番日当たりが良好だといえるのは南向き物件です。しかし、「気に入った物件が見つかったけど、方位のせいで日当たりが悪い」といった方もいると思います。
　その際には、環境光を明るくするための工夫を施すと良いです。

　まずは、バルコニーに当たる太陽光の反射光を考えます。例えば、バルコニーに太陽光を反射させる板状のエクステリアを置くだけでも、部屋の中の特に天井付近が格段に明るくなります。
　このように、太陽光がどこで反射しているかに注目することで、方位に対する考え方が変わってくるのです。

　日当たり良好とされる南向きであっても、南側の敷地にある駐車場などに隣接マンションの影が落ちてしまうと、地面からの反射光が減るため暗く感じます。

　その南向き以上に北向きの部屋が暗く感じるのは、直接の太陽光がないことも加え、そのマンション自身が目の前に影を落として環境光を暗くしているためです。
　ただ、高層階の北向き部屋の目の前にマンションがある場合、そのマンションからの反射光が入るため、思っていたよりも明るくなることがあります。それだけでなく、バルコニーの手すりが鉄柵になっていれば、より環境光を取り込みやすくなります。

　ここまでで日当たりの良し悪しを考えてきましたが、人によっては「仕事が忙しくて、自宅には寝るためにしか帰らない」という方も少なくないでしょう。そういった方、特に夜勤で昼間に寝るという方にとっては、逆に日当たりの良さがアダとなってしまうこともあります。

　自分のライフスタイルを考慮した上で、日当たり・方位の優先順位を変えた物件を探しましょう。


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将来的な資産運用の方法として「マンション投資」への関心が高まっています。


長期にわたり家賃収入を得ることができるマンション経営は、私的年金として活用することができます。公的年金の不足分を補い、ゆとりある老後の実現に大きく貢献します。

不動産投資は初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済しますので賃料の方が高ければ毎月の実質的負担はなく、また賃料の方が安くても少ない負担でローンを返済します。
ローン終了後には優良な収益資産が自分のものになり、毎月の収益は自分の収入になります。
現役サラリーマンは給与が毎月出ますが、年金生活に入ると、給付は2ヶ月に一回、2か月分となります。
実際に入金がない月があるということは、さみしいものです。
家賃収入があれば、毎月一定の収入が見込まれるので安心です。

ローン契約時に加入する団体信用生命保険で、万一の場合にはローンを完済。ご家族がマンションを相続して所有することができ、安心して暮らすための保障として有効です

少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強いのが特徴。

現在、毎月給与を貰って生活している人も、やがて年金生活者になります。ゆとりある老後の為にどんな風にしたらいいのかしら？と考える人も多いのではないでしょうか？
しかも年金は月々支払われるものではなく、２か月に一度まとめて振り込まれます。
その中から後期高齢者保険料や介護保険料などが差し引かれる方もいらっしゃいますね。
そんな中、マンション投資で得られる「賃料」を月々の「私的な年金」として活用してみませんか？

【マンション投資のメリット】
1 初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済。
　　　賃料の方が高い　→　毎月の実質的負担なし
　　　賃料の方が安い　→　少ない負担でローンを返済。
ローンの終了後には優良な収益資産を得られ、また月々の家賃は収入になります。
2 ローン契約時に団体信用生命保険に加入する事で、万一の時もローンを完済。
　　　家族がマンションを相続する事も出来、安心です。
3 少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強い。

【レバレッジ効果】
一言でいうと、「少ない資金で大きく投資をする事」です。
不動産投資というと、多額の資金が必要と考えてはいませんか？
マンション投資の場合は少ない資金で始められます。その理由はローンの借り入れを行う事で元手が少なくすむからです。
「ぜいたくをしなければ、年金だけで大丈夫」という方もいらっしゃるかと思いますが、リタイヤをしても、多くの方は生活費を少なくすることは難しいようです。

上記のようなメリットもありますが、投資ですのでデメリットもあります。
また投資物件を紹介する企業によっては、賃料設定を高く試算したり、当初は販売会社提携の法人に高めの賃料で貸しているものの、数年すると試算のような賃料回収が出来ない…。
そんな物件の建築・購入を勧める企業も残念ながら世の中にはいるようです…

マンション投資のデメリット
とはいえ、これは「投資」ですから当然デメリットもあります。
物件探しの会社が賃料設定を高く試算したり、結果的に試算通りの収益にならない
こんなケースもありますので、投資する際にはより良い業者を見つけてから投資をしましょう。

不動産投資の種類

現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・複数の投資家が共有で持つ為に一人当たりの投資額が少なくなる方法です。
証券化不動産投資・・・Ｊ－ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のこと。
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・各ファンドが複数の投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を分配するもの。




Ｑ　不動産所得が赤字の時は？
Ａ　他の所得と通算する事が出来ます。
総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額

総収入金額とは
貸付けによる賃貸料収入のほか
① 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
② 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
が含まれます。

必要経費とは
不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
①　固定資産税　②　損害保険料　③　減価償却費　④　修繕費

【税額計算】　　
所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得※1等その他の所得金額）
　　　－ 各種所得控除額※2｝× 税率※3 － 控除額※3 － 各種税額控除※4 － 源泉徴収税額
まず、ご自身の「給与所得の源泉徴収票」を見てみましょう。

※１　「給与所得」とは「給与所得控除後の金額」の事。
※２　「所得控除」とは、配偶者控除や扶養控除などで、その合計額は「所得控除の額の合計額」で確認できます。

Ｑ　数年前に新築した住宅の固定資産税が去年より高くなりました。

　新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、一定の要件にあたるときは、新築後3年度分に限り固定資産税が2分の1に減額されます。
　（3階建以上の中高層耐火住宅等（マンションなど）については、5年度分）
例えば、平成20年7月に木造2階建住宅を新築し、平成21年度からこの家屋の固定資産税を納めていて、平成24年度から急に高くなった場合は、平成21・22・23年度の3年度分の固定資産税額が2分の1に減額されていたわけです。
　なお、固定資産税と一緒に納めていただく都市計画税には、このような減額制度はありません。


Ｑ　・古くなった家を壊して駐車場にしたら、土地の税額が急に高くなりました。

　その土地は、平成23年度まで住宅用地として課税されていたためです。
　住宅用地は住宅政策上の観点より、税負担を特に軽減する必要から、固定資産税の課税標準の特例措置を価格の3分の1（小規模住宅用地については6分の1）としています。この度家屋の滅失により、家屋の課税は消滅しましたが、土地についての税額が高くなったのは、この住宅用地の特例措置が外れたことによるものです。



一票を♪

大抵の人は、今住んでいる「土地付き建物」がいくらくらいの評価になるかという問題については無関心なもの。
それは「家が古くなったら買い替える」という習慣がない為です。
家を買う事は一生に一度の事。将来、お給料が倍になって・・なんて今の日本では考えられませんよね。
３５年ものローンを組んだ身としては、完済するまで「目減り」していく資産の価値など知りたくもありませんよね。
でも下のグラフを見てください。




木造住宅は築２５年で評価の査定額はゼロになるのが普通です。
日本では、新築の家は役３０年で取り壊される（住宅の平均寿命）と言われており、これはアメリカの５５年、イギリスの７５年と比べるとかなり短いですよね。
現在、国交省は住宅寿命を欧米並みに伸ばそうというプロジェクトを推進しています。
技術的な面からいえば、構造や耐震性を強化すれば延ばす事は可能で、最近のメーカーは「１００年コンクリート」などと銘打つ事もありますよね。
１００年は無理でも、鉄骨造やRC造の家であれば６０年近くは持ちます。が、それは家主が

・高い建設単価を投じる
・定期的なメンテナンスを欠かさない事が条件です。

同じ面積であっても
「坪単価２６万円　→　３０年持つ家」
「坪単価７０万円　→　５０年持つ家」
どちらを建てるのかは、その家庭の経済状況や「資産」の考え方によりますよね。

今の日本ではマイホームは人生でもっとも高い買い物。
それを「資産」として活かす道がない。
万が一、自分が病気や失業して困った時に、住んでいる家を賃貸に回して家賃を得られたり、担保として生活資金を借りられるのであれば、家を持つメリットも大きくなります。

今後は増えてくると思われますが、親の家を相続して、それを「資産」として活用できるか、それともただのお荷物にしてしまうのかの差は大きいです。

日本ではマイホームを資産として有効活用できるサービスの事業化は結構遅れています。
そういう方面の開拓にはむしろ商機があると言えるでしょう。
これからは「不動産投資」という考え方ばかりでなく、「今あるマイホームを守る」という「防衛」手段の必要性も出てきます。
私達の住む新潟には、このビジネスモデルに裁量の地域と環境が整っています。
ぜひご相談下さい。

「生前贈与」が「相続税対策」になるの？と思う人も多いでしょう。
実は「贈与税」の非課税枠は一人平均１１０万円。
この枠を活用する事により節税出来るのです。

例）子供３人＋孫９人＝１２人
１１０万円の贈与を行うとすると、年間１３２０万円、５年で６６００万円、１０年で１３２００万円が無税で相続できる事になります。
仮にその方の相続税に対する税率が３０％だったとすると、１０年間の節税額は約４０００万。

「現金や預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのでは」とご心配の方は１１０万円の枠を使って、例えば１０年で１０分の１ずつ持ち分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。

　不動産投資は、株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合があります。
　
　そのため、成功すれば安定した収益が得られる反面、失敗すれば定期的な損失が発生してしまいます。したがって、上手な投資をするには、不動産の特性とリスクを十分に把握することが欠かせません。


・空室によるリスク（収入０ではなくマイナスであること）
　不動産投資で得られる収益＝借主からの家賃
ですから、借主が退去した場合、新たな借主が見つかるまでの間は家賃は入りません。それでも管理費や固定資産税、都市計画税などの経費はそのまま発生します。

以上のことから、賃料収入が入らない場合は収入０に加えて、支出によるマイナスを抱えてしまうのです。

例えば、１年のうち６ヶ月間が賃料収入を得られなかった場合、当然賃料収入は半分になります。しかし、経費は１年を通じて発生するため、実際の収入や利回りはその半分以下になってしまいます。


・中途解約のリスク（借主に有利な中途解約制度）
　通常、大家さんと借主は２年から３年の契約を結びます。しかし、だからといって、途中で借主が出ないとは限らないのです。事前に予告があれば借主は契約を終了させることが出来ます。つまり契約とはあくまで「見込み」なのです。



・賃料下落のリスク
　投資対象不動産から得られる賃料が近隣の相場と比べて高い。そういう場合は、借主の入れ替わりや契約更改の際、近隣相場に合わせ賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
　したがって、物件購入時の利回りが高いからといって、将来的にも利回りの低くなる可能性がまったくないというわけではありません。
　近隣相場より高い家賃の投資物件でも、借主が何度も入れ替わったりすると、家賃を下げざるを得ない場合があります。なので、将来的にこの利回りが絶対ではないのです。


・賃料滞納のリスク（家賃滞納は空室より扱いづらい）
　借主を確保し、しばらくは空室の心配がない場合であっても、その借主の経済的や性質的な事情などによって、賃料が予定どおりに支払われないこともあります。つまり、賃料滞納のリスクです。
借主が諸事情により、毎月きちんと家賃を支払ってくれない場合もあります。
賃料を滞納された場合は、借主や連帯保証人への督促が必要になります。
借主や連帯保証人への家賃督促、退去業務、回収を第三者に依頼した場合など、費用がかかります。
　このように賃料滞納への対処には労力と費用が必要になるのです。それだけでなく、その間は新たな借主を確保して収入を得ることができないため、空室の状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性もあります。
　仮に滞納者をすぐに退去させたとしても、すぐに新しい借主さんが現れるとは限らず、空室よりもひどい損害を被る場合もあります。滞納家賃の回収もうまくいく場合ばかりではありません。
このように、体力勝負な部分もあります。
　したがって、不動作投資には、借主や連帯保証人の信用力についての十分な調査が必要となります。すでに賃貸中の不動産を購入する場合は、その借主の過去に滞納履歴がないかも調査すると良いでしょう。

1.補助対象工事
基本工事
（1）、（2）いずれかが必須
（1）バリアフリーリフォーム工事
（以下のいずれか）
既存住宅またはその敷地のバリアを改善または解消する工事
手すりの設置
段差の解消・スロープの設置
床のノンスリップ化
通路・開口幅の拡張、建具改修
設備機器のバリアフリー化
その他のバリアフリーリフォーム工事（特別な理由があると市長が認めるもの）
（2）子育て対応リフォーム工事
（以下のいずれか）
子ども部屋において行う工事又は子どもの事故防止工事
子ども部屋の増築
子ども部屋の改修
子どもの事故防止工事
プラス工事
基本工事と併せて行う居住環境や住宅機能の維持・向上のための住宅部分のリフォーム工事
注記
補助金の交付決定を受ける前に着手した工事や完了した工事は補助の対象となりませんのでご注意ください。
基本工事で使用する機器及び材料は未使用品とし、一の工事ごとに工事の材料と施工を同一工事業者に発注するものに限ります。
上記補助対象工事において、補助金の交付対象となる経費（補助対象経費）の合計が10万円以上の工事に限ります。
補助対象経費とは基本工事及びプラス工事に係る経費を指し、補助対象外工事、市の他の助成事業の対象工事及び消費税は含まれません。
新潟市内に本社、本店、支店若しくは営業所を有する法人、又は市内に住所のある個人事業主に補助対象工事を発注することが条件となります。「工事見積書の内訳証明書」及び「領収書」で市内の住所が確認できるものに限ります。
2.補助金の額
補助金の額
世帯種別 世帯種別の内容 補助率・補助上限額
子育て世帯 平成28年4月1日時点で中学生以下の子どもがいる世帯、又は妊娠している方がいる世帯 補助対象経費の10分の1（上限額10万円）
三世代同居世帯 子育て世帯とその親世帯が同居している世帯、又は実績報告書の提出までに同居する予定の世帯 補助対象経費の10分の1（上限額20万円）
3.補助対象者
自ら居住又は実績報告書の提出までに居住を予定している住宅において、上記補助対象工事を発注し行う個人
新潟市に住民登録を行っている、又は実績報告書の提出までに行う予定であること。
補助金の交付決定を受けた後に補助対象工事に着手するものであって、平成29年3月15日（水曜）までに実績報告書を提出できること。
申請者及び対象住宅のいずれもが、過去に本補助金（改正前の健幸すまいリフォーム支援事業補助金を含む）又は空き家活用リフォーム推進事業補助金の交付を受けていないこと。
市税を完納していること。　など
詳細お問い合わせ先
建築部　住環境政策課
〒951-8550　新潟市中央区学校町通1番町602番地1（市役所分館5階）
電話：025-226-2815（直通）　FAX：025-229-5190
Eメール：jukankyo@city.niigata.lg.jp

中古住宅ではサッシ回りが黒くなっている物件をよくみかけます。
それは「結露」が原因の場合が多いです。
なぜ「結露」は起こるのでしょうか？
２種類ありますが、
両方とも内壁表面温度を室内温度より低いために起こるのです。
対策
１．壁に熱容量が大きい材質の断熱材を入れて２重壁にする。
２．断熱材は低温側に用い、断湿材を高温側に使用し、内側には防湿層を設ける。
３．壁体の内側表面を吸湿性のある材料にする。
４．室内より絶対湿度の低い外気との交換量を増やす。
中古住宅・リフォーム住宅の結露は、断湿材の未使用や防湿層を設けていない事が原因です。
リフォームをする際はぜひ上記をご検討ください。費用は安いのに効果的です。

『相続不動産の譲渡税はいくらかかるか？』

　まず、相続した土地を売却した場合には、被相続人の取得費と取得時期を引継ぎます。従って、譲渡税は次のように計算されることになっています。

◆計算式　
（1）（売却代金）－（取得費＋譲渡費用）＝（譲渡所得の金額）　

（2）（譲渡所得の金額）×（税率）＝（所得税）及び（住民税）　

（3）（所得税の税率15％）＋（住民税の税率5％）＝（合計の税率20％）

　※所有期間が五年以上→長期譲渡所得の場合


　計算式中の「取得費」とは、土地の場合にはＡ（購入時にかかった仲介手数料・登記費用などを購入代金にプラスしたもの）のことを言います。

　ただし、建物の場合には、Ａの金額から構造・用途・築年数に応じた一定の金額をマイナス(減価償却)したもののことを言います。

　相続によって取得した土地・建物を売却する場合、もともとの所有者（亡くなられた方）の取得費を、相続された方の取得費とすることになっています。ですから、もともともの購入代金などを知る必要があります。

　ただし、この金額が不明であったり少額であったりした時には、売却代金の５％相当額を取得費として計算することが可能となっています。

　仮にもともとの取得費がわからないとすれば、
『土地1000万円×5％＝50万円、建物100万円×5％＝5万円』
　となり、合計55万円が相続された方の取得費となります。

　計算式中の「譲渡費用」とは、売却時にかかる仲介手数料などを言います。

　仮に譲渡費用がないものとした場合、

（1）売却代金1100万円－取得費55万円＝譲渡所得の金額1045万円

（2）譲渡所得の金額1045万円×税率20％＝合計の税額209万円

　となります。

　結構かかりますね。

○そこで、金澤の『がっちりポイント！！』

　「居住用財産の3000万控除」なるものがございます。

　この3,000万円の控除を受ける際の注意点としては、居住用財産の「所有」についての項目のみです。

　相続後、通常のマイホームとして居住しているのであれば、「居住用財産」となるため問題はありません。

　税金対策としての短期居住は対象外！

　また、現在マイホームに居住していて、セカンドとして使った場合も対象外です。「父が所有」→「その子供として居住」→「父から子供へ相続」の場合も対象外、あくまでも所有者としての居住が必要です！

　居住用不動産とみなされれば、先程計算で出した『税額209万円(所有税+住宅税)』がなんと『０円』です。

　

相続によって取得した土地や建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額の一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例について。
　特例を受けるための要件は下記の通りです。

① 　相続や遺贈により財産を取得した者であること。
② 　その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③ 　その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

(1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
(2) 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費が不明な場合、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
(3)　譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。


実際に所有していた期間のほか、相続・贈与で引き継いだ土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。


〈長期譲渡所得〉
　譲渡した年の1月1日の時点で、その譲渡した物件の所有期間が5年を超えているものをいいます。税額は『課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）』で計算され、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税が加算されます。


〈短期譲渡所得〉
　譲渡した年の1月1日の時点で、その譲渡した物件の所有期間が5年以下のものをいいます。税額は『課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）』で計算され、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税が加算されます。
　
　
〈居住用財産の３０００万円控除〉
　マイホームを売った場合には、「３０００万円の特別控除」などの各種の特例があります。
　戸建は下記の要件に要注意です。

○居住用財産の３０００万円控除を受けるための要件……

１． 自己の居住用の家屋、家屋＋敷地を売却すること。
２． 現在居住していないマイホームの場合、住まなくなってから３年目の１２月３１
　　　日までに売却すること。
３．家屋を取り壊してから売却する場合は、下記の要件を満たすこと。
　（１）その土地の売買契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、
　　　　住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること。
　（２）家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を駐車場などその
　　　　他の用に供していないこと

※〈居住用財産の３０００万円控除〉の特例は、住宅ローン控除との併用はできません。

※「居住用家屋」とは、その人が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く）をいいます。

○居住用物件とみなされる要件……

　相続人が被相続人の居住用不動産を売却する際に、居住用不動産の３，０００万円控除の特例の適用を受ける場合。その物件が、相続人によって所有され居住の用に供したことのある建物でなければなりません。
　したがって、例え被相続人の生前に相続人が居住したことのある建物であっても、所有者として居住したことがなければ、特例の適用をうけることはできません。

【住宅ローン減税】

居住者が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。

(注)　この住宅借入金等特別控除は、「居住者」が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合に限って受けることができます。

「非居住者」に該当する方が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合は、住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

(1)　新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
　（注）居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
　なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
　(注)贈与による取得は、この特別控除の適用はありません。


住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、次のすべての要件を満たす借入金又は債務(利息に対応するものを除きます。以下「借入金等」といいます。)です。

1　住宅の新築、取得又は増改築等（以下「住宅の取得等」といいます。）をするためのもので、かつ、住宅の取得等のために直接必要な借入金等であること。

　なお、この借入金等には住宅の新築や取得（増改築等を除きます。）とともに取得するその住宅の敷地（敷地の用に供される土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）の取得のための借入金等も含まれます。
　ただし、その年の12月31日に建物についての借入金等がない場合は、 たとえ敷地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます。

2　償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。

(注1)　割賦償還又は割賦払の方法とは、返済又は支払の期日が、月や年など1年以下の期間を単位として、おおむね規則的に定められている方法です。そして、それぞれの期日における返済額又は支払額が、あらかじめ具体的に定められていなければなりません。
(注2)　償還期間や賦払期間の10年以上の期間とは、借入金等の債務を負っている期間をいうのではなく、最初の返済又は支払の時から返済又は支払が終了する時までの期間をいいます。

3　一定の者からの借入金等であること。

　一定の者からの借入金等とは、次のAからCに掲げる場合の区分に応じそれぞれに掲げるものをいいます。
A　住宅(住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすものに限ります。以下同じです。)の新築や取得をした場合(次のBに該当する場合を除きます。)

B　住宅の新築や取得とともにその家屋の敷地の取得をした場合。
(a)　住宅とその住宅の敷地を一括して取得したとき
(b)　住宅の新築の日前2年以内にその敷地を取得したとき

「土地はローンを組み、建物は自己資産（＋両親からの資金援助）で購入する」
　そういった場合が実際にあるようですが。その場合ですと、土地だけがローンになってしまうため、住宅ローン控除を受けることができません。
　では、住宅ローン控除を受けるためにはどうすればよいか。
　そう考えると、『自己資産を頭金にして、土地と建物の両方に住宅ローンを組む方法』が一般的でしょう。また、『土地のほうを自己資産で購入することで、建物への住宅ローンを組む方法』も選択肢としてはあります。
　
　
　


(c)　住宅の新築の日前3か月以内の請け負い契約の建築条件付きでその住宅の敷地を取得したとき
(d)　住宅の新築の日前に一定期間内の建築条件付きでその住宅の敷地を取得したとき
(e)　住宅の新築の日前にその新築工事の着工の日の後に受領した借入金によりその住宅の敷地を取得したとき

【不動産取得税】

土地を購入して住宅を新築した場合、不動産取得税の軽減はありますか？

土地を取得した日から３年以内（土地の取得が平成２７年３月３１日までの取得の場合）に住宅を新築した場合には、不動産取得税が軽減されます。

　なお、住宅については、新築住宅の軽減の対象となる住宅であることが必要です。

　［軽減される額］　①と②のいずれか高い方の額
　① 45,000円
　② 土地の１㎡あたりの価格（※）×　住宅の床面積の２倍（200㎡限度）　×　３％
　　　※宅地は価格を２分の１した後の額によります。
　
　［計算式］
　｛　（土地の価格×１／２）　×　３％　｝　－　軽減される額　＝　軽減後の税額

　○Ａさんが取得した土地にＢさんが住宅を新築した場合でも、軽減を受けられます。
　○土地を購入したＣさんが更地のままＤさんにその土地を譲渡した場合、Ｄさんが住宅をＣさんが取得した日から３年以内に新築すると、Ｃさんも軽減を受けることができます。
　※土地を取得した時期により軽減の要件等が異なりますので、県税事務所におたずねください。

『新築モデルルーム見学！』

　

資料請求によってもらえる資料と、訪れたモデルルーム先でもらえる資料とには違いがあります。
　資料請求によってもらえる資料では、代表的な間取りプランの掲載された簡易版間取り集とコンセプトを伝える小冊子のセットが通例です。
　

それに対して、モデルルームでもらえる資料は、製本された分厚いリーフレットや全タイプを網羅した間取り図集、図面集、価格情報などのパンフレット一式になります。また、受付などに置いてある「Take Free」の学習ツールにも注目してみましょう。これらのツールでは大抵、ローンについて基本情報から耐震構造に関する事項などマンション購入の基本となる情報が、分かりやすく説明されているからです。
　

それぞれのマンションによる違いはあれど、こういった資料が手に入ることはモデルルーム見学のメリットの一つといっても良いでしょう。


『中古物件　内見！　時のチェックポイント』

　中古マンションを購入する際は、必ず内見をするようにしましょう。不動産屋から渡された資料だけでは分からないことがたくさんあります。
　

しかし、なんとなく内見してもあまり意味がありません。「目的もなく内見し、部屋の内装などでなんとなく決めてしまい後悔した」なんてこともあるからです。
　

そういった後悔をしないよう、マンションの内見をする前に「何をチェックすべきなのか」をまとめておくことが大切です。
　

では、内見の際にチェックしておいたほうがよい点を『共有部分』と『専有部分』にわけてみていきましょう。

『共有部分チェック　管理体制、管理状況を見る！』

　

まずチェックしておきたいのが、エントランスホール、廊下、エレベーター、階段などの『共有部分』における管理体制です。
　

不要なチラシが巻き散らかっていたり、ゴミやほこりが舞っていたり、電球が切れていたりするようなことがあれば、あまりよい管理体制だとは言えません。こういう場合は、管理人が常駐していないため、マンションの住民たちの手によって管理されているケースが多いようです。
　

管理人が常駐しているマンションと比べて、月々の管理費が割安かもしれません。しかし、その分管理体制の質がマンションの住民によって変わってきます。

　

次にゴミ置き場をチェックしましょう。
　

マンションの場合は、いつでもゴミを出せるようにしていることがほとんどです。そのため、管理が行き届いていないと、分別や衛生面で不快な思いをする可能性があります。
　

管理人が常駐しているマンションではきちんと管理されていると思いますが、常駐していないマンションの場合は分からないので、しっかりと確認しておきましょう。


『専有部分をチェック　ライフスタイルに合わせて！』

　

専有部分については、自分にとって使いやすい間取りであることが一番だと私は思います。もちろん好みの問題もあるでしょう。しかし、広いリビングがあって、ルーフバルコニーがあって、東南に面した角部屋で、などと自分の希望を挙げていくとキリがありません。

　

そこで、何よりも自分のライフスタイルに合わせて、あらかじめ自分の希望に優先順位をつけておくとよいでしょう。例えば、「部屋の数、日当たりのよさ、リビングの広さ、キッチンの使い勝手、ベランダの広さ、お風呂の広さ、子供部屋の有無、収納スペースの有無」など自分の希望を挙げてみます。そして、それらの希望の内、自分に必要なものはどれで、どれならある程度妥協できるかということを明確にしておきます。

　

そうしておくことで、「内見した時、広いリビングに目を奪われてつい購入しちゃったけど、よく考えたら自分のスペースが欲しかったんだよな～」なんて後悔を予防することができます。ただ広く細長いリビングなどには目を奪われがちですが、よく考えてください。そのリビングに、はたしてソファーとダイニングテーブルを配置できるスペースはありますか？

　

このように、『専有部分』をチェックする際の材料は個人のライフスタイルなのです。自分がどんなライススタイルをしていて、新居に何を求めているのかということをしっかりと把握した上で、内見にのぞみましょう。
　

将来的にどうなっていくのかという点も考慮できれば、尚いいです♪


　その他、部屋の数、日当たりのよさや風通しのよさでは。

　

部屋の数は、本当に人それぞれだとおもいます。少なすぎるとスペースが足りなくなったり、逆に多すぎてもスペースを持て余してしまったりすることもあるでしょう。
　将来的に何人で生活していくのか、いつまでそのマンションに住むのかなど頭に入れて、必要な部屋数を想定しておきましょう。

　日当たりのよさは、内見の時にバルコニーに出れば判断できます。
　

風通しのよさは、バルコニーの広さや窓の数で判断しましょう。マンションでは湿気がこもりやすいので、風通しのよさは特に重要です。キッチンやお風呂などの水周りも湿気のこもりやすいスペースです。
　

換気がしっかり行えるかどうか、洗濯機の設置スペースは確保されているか、シャワーの強さ、追い焚きが可能かどうかなどチェックしてみてください。

　

　日当たりの良し悪しは、まず建物の向きで決まります。もちろんバルコニー側が真南に近いほど日照に優れ、同じ南向きでも南面３室のように間口が広いほど良いです。南向けの次に良いのは、東南向きです。それ以降は、南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件が悪くなっていきます。
　ただ、建物自体が南向きであっても、その周囲の建て込み具合によっては日陰が多くなることもあります。建物の隣接地に駐車場や資材置場、空き地などがある場合には、近い将来そこに建築される可能性がないか、その点もチェックしておきたいものです。

　採光のポイントは、開口部の多さにあります。中住戸よりも角住戸、低層階よりも高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションのほうが採光に優れています。マンションの中でもＬ字型やコの字型の場合ですと、日照・採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。

　こういったことからも、一番日当たりが良好だといえるのは南向き物件です。
　
しかし、「気に入った物件が見つかったけど、方位のせいで日当たりが悪い」といった方もいると思います。
　その際には、環境光を明るくするための工夫を施すと良いです。

　まずは、バルコニーに当たる太陽光の反射光を考えます。例えば、バルコニーに太陽光を反射させる板状のエクステリアを置くだけでも、部屋の中の特に天井付近が格段に明るくなります。
　このように、太陽光がどこで反射しているかに注目することで、方位に対する考え方が変わってくるのです。

　日当たり良好とされる南向きであっても、南側の敷地にある駐車場などに隣接マンションの影が落ちてしまうと、地面からの反射光が減るため暗く感じます。

　その南向き以上に北向きの部屋が暗く感じるのは、直接の太陽光がないことも加え、そのマンション自身が目の前に影を落として環境光を暗くしているためです。
　ただ、高層階の北向き部屋の目の前にマンションがある場合、そのマンションからの反射光が入るため、思っていたよりも明るくなることがあります。それだけでなく、バルコニーの手すりが鉄柵になっていれば、より環境光を取り込みやすくなります。

　ここまでで日当たりの良し悪しを考えてきましたが、人によっては「仕事が忙しくて、自宅には寝るためにしか帰らない」という方も少なくないでしょう。そういった方、特に夜勤で昼間に寝るという方にとっては、逆に日当たりの良さがアダとなってしまうこともあります。

　自分のライフスタイルを考慮した上で、日当たり・方位の優先順位を変えた物件を探しましょう。