テナント賃貸の注意点・テナント選び! - 2016.04.19 Tue

陥りやすいテナント選びの失敗点


電気容量

店舗業種の中でもとりわけ電気容量を必要とする飲食店では、電灯電源0.51KVA/坪、動力電源0.74KVA/坪、合わせて1.25KVA/坪と事務所の1.5倍程度の電気容量が必要となります。
(例)50坪程度の飲食店舗の場合、電灯電源約26KVA、動力電源約37KVA、合計63KVA程度の電気容量が必要となります。
上記計算で既存電気容量が足りないと判断される場合には、電力会社との契約電力の変更、増設工事、店舗までの幹線引替を行う必要がありますのでご注意ください。


ガス容量

ビル自体の容量が不足している場合は、ビル全体のガス管を引き直しが必要です。工事中はビル全体のガスが使用できなくなる為、他のテナントとの調整、ガス管の経路、工事日数の確認が必要です。


給排水量

店舗の場合は、業種にもよりますが、20mm以上の配管が必要です。
排水管の場合も大量に水を使う業種の場合は、その排水量が妥当かどうかの検討も必要となります。


空調機

空調機設置済みの際は、メンテナンス費用を貸主か借主、いずれかが負担するか確認が必要です。室外機を屋上へ設置する場合は、設置場所及び冷媒管経路の確認が必要です。


看板・置き看板

基本的に道路については、貸主の関知することではありませんが、貸主意向、町内会の取り決め等予め確認が必要です。また、飲食ビル等の場合、置き看板の位置が暗黙にて決まっている場合があります。





居抜き物件とは?


居抜き物件とは、物件内の設備、什器備品などを設置したままの状態で賃貸される店舗のことをいいます。

前借主の造作や什器備品を利用することが可能なので、初期費用、出店コストを大幅に削減することが可能です。

ほとんどの場合、それらの造作や什器備品は無料ですが、前借主によっては「○○○円支払ってもらえれば譲渡する」といった【造作譲渡代金】が必要な場合もありますので、契約条件などをしっかり確認する必要があります。

一般的に飲食業、バーやスナックなどの居抜き物件が多くありますが、最近では美容系(エステ・美容院・ネイル)の居抜き物件や、喫茶店やカフェなどといった居抜き物件も数多くあります。




【居抜き物件のメリット/デメリット】

メリット

初期投資/出店コストが大幅に安くなる。一般的に30%~50%程度の削減が可能。
内装工事期間が短いので、契約後早くお店を開けられる。
前テナントの顧客も取り込める可能性がある。


デメリット

前入居テナントが近隣トラブルを起こしていた場合や、過去に事件事故を起こしていた場合などは、お客様の不安を払しょくするのに苦労する場合がある。
オーナーが変わったことが分かりにくい。
自分の思うように「デザイン」「設計」「レイアウト」できない。
厨房機器類はメンテナンスされていないので、故障している可能性もある。
設備等が老朽化していて、新規取り換えが必要となり、逆に居抜き物件を利用したためにコストが増える可能性がある。





【SOHO】


SOHOとはSmall Office Home Officeの略称で、小規模オフィス、または自宅をオフィスとして兼用することを指します。
個人事業主がネットビジネスやクリエイターなどの在宅ワークを行うような、ベンチャー企業的な意味合いも含まれます。
日本には280万人以上のSOHO形態での就業者がいるといわれています。
(自宅をオフィスと兼用するという意味合いでの)SOHOのメリットは、自由なスタイルでの仕事が可能ということです。通勤時間を気にすることなく、スーツを着る必要もなく、仕事をしたいときにして、休みたいときに休めるという、行動や時間の成約を受けないことが一番の魅力ではないでしょうか。
また小さい子供がいる家庭などでは、仕事の合間に家事や育児ができるというメリットなどもあります。
デメリットとしては、他に社員を雇う場合や来客の際に、個人的な生活空間を見られてしまうことがあげられます。



【レンタルオフィス】


レンタルオフィスとは事業運営に最低限必要な机、椅子、インターネット、電話、FAXなどの備品・設備が初めから備え付けられているスペースを月極めで借りる形態をいいます。
一般的なレンタルオフィスは1フロアを簡易パーテーションでいくつかのスペースに分けられている形が多いです。
よって入口や応接間、トイレ、給湯室などは他の利用者と共用となります。
最新のレンタルオフィスでは、電話の取次ぎや経理業務を有料で代行するサービスなどもあります。
(メリット)
・契約後すぐに業務開始できる。
・保証金などが安いため、初期費用を抑えることが可能。
・上記代行サービスなどビジネス支援環境が整っている。
・恵比寿ガーデンプレイス、赤坂アークヒルズなど、超一流オフィスビル内にもレンタルオフィススペースがあ るため、立地や社会的信用も得ることが可能。
(デメリット)
・他の利用者と同じ空間を共同利用するため、自由が利かない。
・有料オプションが割高で、強制加入の有料サービスなどもある。
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大家様必見! 賃貸退去精算トラブル! - 2016.04.19 Tue

賃借人の退去の際に負う現状回復義務は、通常の使用による損耗、汚損等を超える損耗、汚損等であるとしてこれを超える畳表1枚の一部焦げ跡と冷蔵庫の下のさび跡の修繕費用9,975円について賃借人の負担を認めたが敷金からこれを控除した19万25円については、その返還を賃貸人に命じた事例


■事案の概要
 賃借人Xは、平成3年8月、賃貸人Yからアパートの1室を借り受け、平成5年、7年、9年と更新し、平成9年11月退去した。

Xは、退去に当たり、Yに対し、敷金20万円の返還を求めたところ、Yは、平成9年の更新契約により、引渡時の原状に回復する義務があるとして、リフォーム費用を請求した。

Xは、自然損耗については原状回復義務はないとして、平成10年、敷金のうち畳の表替費用6,300円を除く19万3,700円の返還を求めて、提訴した。

Yは、引渡時の原状に回復すべき特約により、Xは36万5,400円を負担すべきであるから、これを控除すると、敷金の返還義務はない、と主張した。


■判決の要旨

これに対して、裁判所は、次のような判断を下した。

1.建物賃貸借契約の終了時に賃借人が負う原状回復義務は、通常の使用によって生じる貸室の損耗、汚損等を超える損耗、汚損等について生じ、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常でない使用による毀損や劣化等についてのみその回復を義務付けたものである。

2.特約により全費用を負担させることも、契約締結の際の事情等の諸般の事情を総合して、特約に疑問の余地のないときは、賃借人はその義務を負担することになるが、

(1)本件特約は、平成7年までの契約にはなく、また、特約が加えられたことについても特に説明がなされておらず、
(2)Xは、一部を除いて通常の用法に従って本件建物を使用しており、台所の天井のクロスのはがれは雨漏りによるもので、クロスの一部汚損の痕跡は入居当初からあり、襖は当初から新品ではなく、
(3)また、更新の際、Xは、更新料を支払っているから、?Y主張のように当初の賃貸借契約以降本件特約の効力が及ぶものとすれば、Xは予期しない負担を被る結果になり、
(4)本件特約は、Yの主張で見る限り、Xはその特約の趣旨を理解し、自由な意思で承諾したものとはみられない。

3.本件建物のクロス、カーペット、畳、襖、トイレ等の損耗、汚損等については、畳表1枚の一部焦げ跡と冷蔵庫の下のさび跡を除いて、Xの故意、過失や通常でない使用により、毀損、劣化等を生じさせたとは認められない。
4.したがって、Xは畳表1枚の費用6,300円、冷蔵庫下のクッションフロア費用3,675円、計9,975円を負担すべきであるが、敷金からこれを控除した残余の19万25円の請求については、理由がある。
5.よって、Yは、Xに対し、19万25円支払え。


■まとめ

本件のように、賃貸借契約の終了時、賃借人の敷金返還請求に対し、賃貸人がリフォーム費用の負担を主張して、紛争となる事例が多い。これらについては、ガイドラインとして指針を明らかにし、関連判例を示したところである。
これによれば、原状回復条項については、「社会通念上時間の経過によって及び建物の自然の損耗についてまでそれがなかった状態にすべきことを要求しているものではなく、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたもの」とするのが一般である(東京地判 平成6年7月1日、東京簡判 平成7年8月8日)。
本件判決は、これらに従った上、さらに、特約での全費用の負担は、特約に疑問の余地がなければ有効であるが、本件特約については、その追加時点で特に説明がなされておらず、Yの主張するようには、Xは自由な意思で承諾していないとした。京都地判 平成7年10月5日が修理、取替特約について下した判断と同旨である。
結局、畳の焦げ跡と冷蔵庫の下のさび跡を除く損耗、汚損等は、通常の使用による損耗、汚損等であるとして、敷金のほとんどの返還を命じた。
一連の判決を踏襲したものであるが、参考になる点が多いと思われる。
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賃貸住宅紛争防止条例!

アパ・マン 不動産投資家 必見♪ - 2016.04.19 Tue

うちの物件は3点ユニットだから…賃料が安くても仕方ない…
そんな方は是非こちらを♪



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三点ユニットの悩みを解決!!

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ユニットバス本体のみの交換の為、低コストでの取替が可能です。

●スペースの有効利用
1116タイプ・1216タイプは、内配管方式の採用による配管スペースの有効活用で、ワンサイズ小さいタイプからの取替も据付可能な場合もあります。

●コンパクト浴槽の採用
シャワー時にはこしかけとして入浴時には、勿論肩までつかれる設計です。

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トイレ側に、電源コンセントの設定が可能です。商品は一部限定されますが温水便座・暖房便座も設置可能です。浴室とトイレが分離、だからトイレットペーパーも濡れず快適にバスタイムをお楽しみいただけます。

賃貸借契約から9ヶ月後に解約して、違約金を請求された..。判例では違約金条項は無効! - 2016.04.19 Tue

原告は被告から、平成20年2月22日、本件建物を、次の約定で賃借し、敷金として70万5000円を被告に差し入れた。

①家賃 月額23万5000円
②管理費・共益費 月額1万7000円
 原告は被告に対し、平成20年9月22日に本件賃貸借の解約を申し入れ、本件賃貸借は、同年11月22日をもって終了した。
 原告は、平成20年9月26日、被告に対し、本件賃貸借の違約金条項(賃借人より契約締結後2年未満に解約・解除等がされたときは、賃借人は賃料・共益費の1か月分を支払う旨の条項)に基づく違約金として、駐車場料金を含め30万4500円を支払った。


2 判決の要旨

 違約金条項が消費者契約法10条により無効であるか否かについて本件においては、賃借人からの解約申し出後2か月で賃貸借契約が終了する旨の特約が別途存在するのであり、賃貸借契約が2年以内に解約されることにより、賃貸人に特段の不利益があるとは考えられない。

 本件賃貸借は居住用マンションの賃貸借であるが、その契約時期は、平成20年2月であるところ、一般的には、4月に居住用マンションの新規需要が生じるのであるから、契約後2年間の契約期間に特段の意味はないといわなければならない。そうすると、上記特約は、消費者である原告の利益を一方的に害するというべきであり、消費者契約法10条に違反すると解するのが相当である。

3 まとめ

 契約締結後2年未満に解約・解除等がされたときは賃借人は賃料・共益費の1か月分を支払う旨の違約金条項が、中途解約条項が別途あることに鑑み、消費者契約法10条により無効であるとされた点でも参考となるものである。

 なお、賃貸借契約における違約金条項についての消費者契約法9条1号に関する最近の裁判例として下記も参考とされたい。

・東京簡判平21.2.20裁判所ウエブサイト(賃料・共益費の6ヶ月分の即時解約金の約定は、1ヶ月分を超える分は無効)
・東京簡判平21.8.7ウエストロー・ジャパン(賃貸借開始より1年未満の解約の場合は賃料の2ヶ月分の違約損害金を支払う旨の約定は、1ヶ月分を超える分は無効)
・大阪地判21.3.31消費者ニュース85号173頁(契約解除の翌日から明渡しの日まで家賃等相当額の1.5倍の損害賠償金を支払う旨の規定は、1ヶ月分の家賃等損害金相当額を超える分は無効)

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退去精算!?洗面台にヒビが!ガラスが割れた!床が傷ついた!などなど - 2016.04.19 Tue

今朝は、我が家の洗面台とクロスの交換の為、自宅待機です(>_<)

賃貸なんですけど、古くなったので交換します☆

しかも0円です。

ポイントは火災保険!賃貸でも、マイホームでも必ず入っていると思います。
みんな使わないけど、実は免責金額が少なく不慮の事故の場合、申請すれば内装工事費全額が出てきます。

退去の時に敷金を取られたくない方、精算に困っている方は是非、火災保険を使いましょ♪

賃貸物件 騒音問題 - 2016.04.19 Tue

 「隣がうるさい!」
 そうした騒音問題はあまり表面化していないが、賃貸住宅においてはかなりの確率で遭遇することでしょう。
 そのため、賃貸物件を選ぶ際の第一条件に「静かな建物」を掲げる人も少なくありません。


騒音には「遮音の不備」によるものと、住まい方による「生活騒音」があります。
生活に伴う騒音は、カーペットを重ね敷きするなどの物理的な対策や、歩き方やドアの開け閉めに注意する、騒音となる行為を行う時間帯に配慮するなどで、ある程度は軽減できます。

しかし、原因が構造上の問題であれば、そう簡単には解決できません。

たとえばウォーターハンマー現象。レバー式の水栓で、水を止めたときに水道管をハンマーで叩いたような音がする現象です。新築時には気になりませんが、経年で拡大します。ひねる方式の従来の蛇口では起こらない現象です。面倒でも、物件見学時には水道栓を開けてもらい、水を流してみることをおすすめします。


図面の「PS」という文字に注目してください。これは「パイプスペース」の略で、縦に給配水管が通っていることを示しています。もちろん、配水管には消音材が使われ、スムーズに流れるような工夫がしてありますが、このPSが寝室から近い位置にあると、音が気になって眠れないという人もいます。




☆ 木造
ドシドシと歩くような振動音は防げない。


☆ S造(鉄骨造)
アパートタイプの大半はこれ。鉄骨造だから静かとは限らない。壁の構造によっては、固体伝播(※)の問題あり。
※固体伝播音
歩道橋の手すりを叩くと、道路の反対側まで音が伝わる原理。


☆ RC造(鉄筋コンクリート造)
柱・梁・床・壁が鉄筋コンクリート。壁の厚さが防音のカギを握っている。「うちはRC構造なのに生活音が聞こえるぞ!」という人は、次項、ラーメン構造か壁式構造かをチェック!

☆ ラーメン構造
柱と梁を一体化して骨組みを造ったもの

☆ 壁式構造
柱がなく、壁と床だけで建物を構成したもの

壁式は、壁で建物を支えているので、壁の密度が高く厚いため、ラーメン構造より防音効果は高いと言えます。


SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)
鉄骨の周囲を鉄筋コンクリートで囲んだもの。遮音性はほかの構造に比べかなり高い。タワー型マンションなどにはこの構造が使われる。

賃貸 退去時の敷金精算 - 2016.04.19 Tue

Q. 入居13年目の賃貸アパートを退去することになりました
部屋を子供がかなり汚してしまってかなりお金を取られるのかも...と心配です。

契約書には、退去時は敷金から原状回復費を差し引かれる旨書いてあります。
長期間入居のため、敷金は戻らないものと諦めたほうがいいのでしょうか。


A. 「13年住んだから敷金が戻らない」は、逆なんです。
実は長く住めば住むほど敷金は多く戻ってきます。
設備にも「減価償却」があるからなんです。
貸主が大手会社であれば、その辺の考えもしっかり根付いていると思われます。
借主の故意過失や通常の使用に反する使用方法で「壊しちゃった」ところは、原状回復が必要となります。




東京都では敷金精算に関して「賃貸住宅紛争防止条例」を定めており、借主を保護する制度がございます。
地方都市、大手以外の不動産業者ではきちんとした取り決めがないまま敷金精算を行っておりますので借りる際の不動産選びは充分な注意が必要です。



Q. 契約書には「借主は、明渡しの際に原状回復しなければならない」と書かれています。
貸主は、原状回復は入居当時の状態に戻すことだと言っていますが、本当ですか?
貸主が言うとおりの費用を負担しなければいけないのでしょうか?


A. 原状回復とは、入居当時の状態にまで回復することをいうのではなく
借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することをいいます。
この相談事例では、貸主の主張どおりに入居当時の状態にまで回復する義務はないといえます。




Q. 2年間借りていたアパートを退去し、立会いのときに、畳1 枚に焼け焦げがあると言われました。
確かに私の不注意なので、畳1 枚分は仕方ないと思いますが、1 枚替えると色が違ってしまうため部屋全部の畳を張り替えると言われました。その費用の全額が私の負担になってしまうのでしょうか?


A. 借主の負担は、故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗や
キズなどを復旧する補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。さらに、その最小単位のうち、貸主負担となる通常損耗・経年変化分を除いた部分が、借主の負担する費用になります。
ただし、畳やふすま、障子紙などは消耗品的性格が強く、経過年数を考慮することにはなじまないものと考えられます。
この相談事例の場合は、借主の過失による焼け焦げがある畳1枚分のみを借主負担とすることが妥当と考えられます。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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