賃貸 VS 購入 - 2016.07.12 Tue

新潟県売りマンション


賃貸・・・大家さんや管理会社が共用部分の清掃などを行うので気楽。
一戸建て・・・全部自分で管理・清掃
分譲マンション・・・管理会社に委託。理事会等に出席の義務

 賃貸の新築ではペット可物件が増えてきていますが、中古ではまだ不可の物件が中心です。購入の場合は、一戸建てはもともと自由にペットが飼えますが、築浅のマンションもペットを飼育できるのがここ数年当たり前になってきています。ただし、賃貸・購入ともに種類や大きさなど、ペット飼育に関するルールや規約が定められているので、それを守ることが大切です。

 賃貸はほとんど近所付き合いがなくても特に生活に支障はないですが、購入の場合は少し異なります。マンションでは共有の資産を守るために管理組合などを通じて住人同士のコミュニケーションが必要です。一戸建ても町内会などの付き合いが生じます。入居時に近隣には挨拶する、隣近所に迷惑をかけないように生活する、などはどちらの場合も心がけておきたいところです。

 賃貸は、「次は○○に住みたいな」とか「○○が増えてきたからもっと広い部屋に!」と思ったら、いつでも自由に住み替えることが可能です。買った場合は住み替えるためには売却するか賃貸に出すことになり、時間と労力、コスト(仲介手数料など)がかかります。一方、日々の自由さでは、賃貸は壁に画びょうを打つのもNGですが・・・

賃貸 VS 購入 - 2016.07.12 Tue

新潟県売りマンション


【広さがポイント】
 一般的に賃貸物件ではワンルームや2DKなど、単身者や少人数向けの物件が多く、広めのファミリー向け物件や一戸建ては少なめといえます。これに対して購入では3LDK~4LDKなどファミリー向けの広い物件が主流になります。ただし、地域によりシングルやディンクス向けの購入物件も豊富にあります。
 賃貸物件・・・ワンルームや2DKなど、単身者や少人数向けの物件が多い
 購入物件・・・ファミリー向け(3LDK4LDK)が主流。
 勿論、地域性によりシングル向けなどもあります。


【設備がポイント】
 賃貸では一部のハイグレード物件を除き、共用施設が充実しているケースは少なく。それに比べて購入では大規模になるほど共用施設が充実する傾向があります。
 一般的に購入物件は大規模になるほど共用施設が充実する傾向があります。
キッズルームや敷地内公園など子育てに便利な施設のほか、スポーツジムやプールなどがある物件も。
 こうした共用施設は管理費などで居住者が負担し、運営されることになります。
最近は賃貸でも新築物件においては設備グレードが高い物件も増えて来ましたが標準的な設備・仕様では購入物件のほうが充実しています。
例えば簡単に生ゴミを処理できるディスポーザーやIHクッキングヒーター(オール電化)、床暖房などは購入ならではの標準設備。
ただし賃貸・購入を問わず、年数がたった中古物件であれば設備には期待できません。(賃貸でも購入でも年数を経た中古物件の場合は設備に期待できない事も)
 購入物件では安全に長持ちのための工夫がなされています。マンションでの基礎杭の本数や深さ、コンクリートの厚さから耐震性能まで、より頑丈な構造にこだわる。購入物件は長く住み続けることを前提につくられるからです。
数は少ないですが、賃貸物件でも同じ構造で作られる場合もあります。
 しかしながら、賃貸物件というのは利回り優先、低コストな構造であることを知っておきましょう。

賃貸と購入 どちらが得? - 2016.07.12 Tue

新潟県売りマンション


自分の一生を考える時、賃貸が得か購入が得かと
考えるのではないでしょうか。
ライフスタイルにもよりますが、相続する人がいる場合やいない場合も含めて
一度は頭をよぎると思います。
そこで、単純計算ではありますが、賃貸と購入、その違いをご説明しましょう。


【支払い金額の違い】
 賃貸と購入で、どれくらい必要なお金の差が発生するのかシュミレーションすると、初期費用ははるかに賃貸の方が支払額は低いんです。結論からいうと、初期費用は賃貸の方が安い です。
 しかし中盤以降からその差が縮まり、ローン終了の20年目からは逆に賃貸の方が支払額は増えています。
ローン支払い20年目からは賃貸の支払額が上になります。
 この結果から、定年を迎えた後など将来的に見ると、購入する方がはるかに安心といえると思います。
ですから、将来的に見れば(定年後など)購入した方が安心といえるでしょう。
しかも、購入することで自分の資産となるため、手元に残らない賃貸のように家賃を支払っていくよりも賢いと思われます。
 さらに購入する事で資産となる事を考えると、家賃を払って行くより賢いですよね。


【賃貸と分譲、どっちが広い?】
 分譲マンションの場合、一定の規模で計画的に開発されているため、賃貸と比べ規模が異なります。
平均占有面積からわかるように分譲の方がはるかに広いんです。
単純に広いため収納スペースも充実させることができる。ウォーキングクローゼットや、玄関に設置された靴のまま入れるシューズインクローゼットなども備わっていることが多いです。
 それに対して、賃貸では狭さから収納スペースに悩むことさえあるほど。あるいは賃料が高い。
 分譲マンション・・・平均専有面積が広い。
 ウォークインクローゼットなど収納スペースが広い
 賃貸 → ゆとりの広さはあまり期待できません。


【賃貸と分譲、どっちが強い?】
 神戸・新潟での地震や、耐震強度偽装の問題以来、住まいの構造に対する考えは厳しくなっています。
 購入の場合は、先進の技術による「免震構造」「制震構造」「耐震構造」を採用している物件も多い。
また、ほとんどの物件で、国の評価に基づく厳しいチェックも実施しております。
ちなみに、昭和56年以降の物件は震度6程度なら問題ないように新耐震基準をもとに設計されています。
 その他、ライフスタイルによって間取りを変更できる「スケルトン・インフィル工法」も普及しており、中古物件でも内装工事によって、もちろん間取りを変更できます。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue

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○購入
 

分譲マンションには、夫婦と子ども1、2人といった平均的な家族構成をモデルとした間取りが多く見られます。そのため、ほとんどの家庭にとって、分譲マンションの物件というのは選択肢が豊富です。ただし、柱や戸境壁といったマンションの躯体部分は共用部分となるため、リフォームができません。
 その点、持ち家(一戸建)であれば、家族構成の変化に合わせたリフォームも可能になります。ご両親と同居したり将来子どもが独立したりと、家族構成が変わった場合も転居せずに手直しをすることで変化に対応できるのは、持ち家の大きなメリットといえるでしょう。
 加えて、「ローンを完済すれば自分たちの資産になる」というのが持ち家最大の魅力です。その魅力が、ひいては持ち家があるという社会的信用にも繋がります。
 また、ローンには返済中の世帯主に万一のことがあった場合のため、団体信用生命保険等が付随します。これにより、残された家族へのローン返済の負担もなく、その上物件が資産として残る安心もあります。




○賃貸
 

賃貸の大きなメリットといえば、学生や若い単身者、新婚カップルをターゲットにした物件が多いため、利便性の高い物件が充実していることでしょう。
 しかし、裏を返せば、子どものいる平均的な家族、あるいは中高年の独身向けの住環境を重視した物件が少ないということです。また、個人のライフスタイルに変化があった場合には、賃貸をリフォームすることもできないため転居するしかないデメリットがあります。
 賃貸には当然家賃がつきものです。その家賃をどれだけ払い続けても、賃貸が自分のものになることはありませんが、反面住宅ローンに縛られずに済むという考え方もできます。ローンに縛られずに済むといっても、様々な条件によって大きく変わってきます。つまり、長期間にわたって家賃を払い続けた場合などでは、物件を購入した時よりも総支払額が多くなってしまうこともありえるということです。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



賃貸ユーザーがマンション購入を検討している理由は、一体なぜなのだろうか?
 住宅金融公庫の調査によると、一番多くあげられたのが「早く持家がほしかったから」というもの。
やはり、生涯家賃を払い続けることに疑問を感じるユーザーが多いということだ。
そのほか、家族構成の変化により必要に迫られて、という意見もある。この結果からマイホームを手に入れることで、将来の安心と、ゆとりある暮らしを望み、購入に踏み切るケースが多いということが分かる。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue




【広さがポイント】
 

一般的な賃貸物件にはワンルームや2DKなどの単身者・少人数向けの物件が多く、逆にファミリー向け物件や一戸建てはあまり見られません。
 これに対して、購入では3LDK~4LDKなどファミリー向けの広い物件が主流です。ただし、地域によっては、シングルやディンクス向けの物件が豊富な場合もあります。




【設備がポイント】
 

一部のハイグレード物件を除いた賃貸では、共用施設の充実しているケースというのはあまり見られません。
 それに比べて、購入の場合は、規模の大きな物件になるほど共用施設が充実する傾向にあります。敷地内公園やキッズルームなど子育てに便利な施設のほか、スポーツジムやプールなどが完備されている物件もあるくらいです。こうした共用施設は、管理費という形で居住者それぞれが負担し、運営されることになります。

 最近では、賃貸の中でも設備のグレードが高い新築物件も増えてきています。といっても、標準的な設備・仕様が整っているという点で見れば、やはり購入物件のほうが充実していると言えるでしょう。
 例えば、簡単に生ゴミを処理できるディスポーザーやIHクッキングヒーター(オール電化)、床暖房などが挙げられます。これらは賃貸にはない、購入ならではの標準設備と言えます。
 ただし、年数の経った中古物件になると、賃貸・購入問わず設備には期待できません。

 また、購入物件では設備だけでなく、持続性と安全性を確保するための様々な工夫がなされています。建物を支える基礎杭の本数や深さ、コンクリートの厚さから耐震性能まで、より頑丈な構造にこだわっています。何故なら、購入物件とは、長く住み続けられることを前提につくられているからです。
 賃貸物件の場合でも同様の構造でつくられている物件もありますが、購入物件に比べると数が少ないです。理由としては、一般的な賃貸には利回りを優先した物件が多いため、できるだけコストを抑えようとする構造になりがちだからです。賃貸物件を選ぶ際は、このことを念頭に置いて考えるとよいでしょう。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



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住宅費のことを考えた時、購入と賃貸のどちらがお得と断言するのは難しいところです。何故なら、賃貸の場合、その住む場所によって賃料が大きく変わってくるからです。
 ただ、賃貸(賃料)と購入(住宅ローン+維持費)それぞれを毎月の支払いで計算していくと、金利の安い今、購入のほうがよりグレードの高い物件に住めるといえるかもしれません。
 
 それとは別に、ライフプランの観点からも考えてみましょう。
 購入の場合は住宅ローンで払う額が決まっていますから、それさえ完済させてしまえば、後は維持費のことを考えるだけで済むでしょう。だいたいの人は、60歳くらいの時までに住宅ローンを完済していると思います。
 それに対して、賃貸の場合は60歳以降も賃貸料を払い続ける必要があります。

 つまり、購入だとローン完済後は管理費や固定資産税などの少ないコストで済みますが、賃貸になると、老後の賃貸料を60歳までにストックしておかないといけないんですね。老後のために家計をやりくりし貯蓄することのできる方であれば、賃貸でも大丈夫でしょう。しかし、それが苦手だという方は、賃貸よりも購入のほうが向いているかもしれません。
 そういった方とは別に、「老後は故郷へ帰る」といった目的のハッキリしている方でしたら、賃貸もしくは格安のマンション購入で手を打つというのよいと思います。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



 

賃貸における共用部分の清掃などの管理は大家さんや管理会社が行ってくれるため、居住者はある程度気楽でいられます。一方、購入の場合は、住宅の管理に一定の責任を負うことになります。
 例えば、一戸建ての方は掃除やメンテナンス諸々を自分で行う必要がありますし、またそれらを管理会社へ委託するマンションに住んでいる方でも、時には管理組合の一員として問題解決のために総会や理事会などに参加する必要も出てきます。

 最近、新築の賃貸ではペット可の物件が増えてきているものの、中古ではまだ不可としている物件が中心です。購入の一戸建てではもともと自由にペットが飼えますし、以前はペット不可であった築浅マンションでも、ここ数年ではペットの飼育を認めることが当たり前になってきています。
 ただし、賃貸・購入関わらずペット可の物件では、種類や大きさなどのペット飼育に関するルールや規約が定められています。これからペットを飼おうと思っている方やすでに飼っているという方も、それらをしっかりと守ることが大切です。

 では、近所付き合いではどうでしょうか。
 賃貸では、「近所付き合いがほとんどなくても特に生活への支障を感じない」という方もいると思いますが、購入になると事情が少し変わってきます。
 マンションに住んでいる方の場合、他の住人と共有している資産を守るために、管理組合などを通じてそういった住人同士のコミュニケーションを取る必要があります。一戸建ての方でも、町内会などの付き合いが生じます。
 そのため、「入居時には近隣へ挨拶回りをする」、「隣近所には迷惑をかけないようにマナーを守って生活する」などの、お互い気持ち良く生活できるような近所付き合いを心がけることが大切です。

 賃貸の利点といえば、「次は○○に住みたいな」とか「○○が増えてきたからもっと広い部屋に住みたい!」と思った時、いつでも自由に住み替えることができることでしょう。
 それに対して、購入の場合は住み替えるために、売却するか賃貸に出すかをする必要があります。そのため、時間と労力、それらに加えてコスト(仲介手数料)がかかってしまうのです。
 といっても、日々の自由さでは購入のほうが充実していますし、リフォームをすることも可能です。賃貸では基本的にNGとなっている「壁に画鋲を打つこと」も、購入であれば住人の自由ですし、そのせいで傷んでしまった壁紙も好きに張り替えることができます。

家賃 VS 購入 - 2016.04.19 Tue




【支払い金額で賃貸と比較】
 

賃貸と購入を比較する際、それぞれに必要なお金の差がどれくらい発生するのかをシュミレーションした時。初期費用といった点では、購入よりも賃貸の支払額のほうがはるかに低いんです。しかし、中盤以降になると、その差が次第に縮まっていきます。そして、ローン終了の20年目からは、初期費用とは逆に賃貸の支払額のほうが増え始めてしまいます。
 この結果から、定年を迎えた後などの将来を視野に入れると、購入するほうがより安心といえると思います。何より、いくら家賃を払い続けても手元に残らない賃貸とは違い、購入はローンを完済することで自分の資産となる利点は見逃せないでしょう。


 

【広さで賃貸物件と比較】
 

賃貸と比べ、分譲マンションは一定の規模で計画的に開発されています。そのため、平均占有面積からも分かるように分譲のほうがはるかに広いんです。そういった広さを活用し、収納スペースを充実させることができます。収納スペース以外にも、ウォーキングクローゼットや、玄関に設置された靴のまま入れるシューズインクローゼットなどが備わっていることも多いです。
 それに対して、広さが限られている賃貸では、その狭さから収納スペースに悩むことさえあります。(※原文「あるいは賃料が高い」は省く。この項目では『広さ』に言及しているため、そのテーマの一貫性を持たせる必要がある上、そもそも賃料に関しては「支払い金額」の項目で述べられている)




【構造で賃貸物件と比較】
 

神戸・新潟での地震や耐震強度偽装の問題以来、現在における住宅の構造に対する考えは厳しくなっています。
 賃貸に比べて、購入の場合は先進の技術による「免震構造」「制震構造」「耐震構造」を採用している物件も多いです。また、ほとんどの物件は、国の評価に基づく厳しいチェックを受けています。ちなみに、昭和56年以降の物件は新耐震基準をもとに設計されているため、震度6程度なら問題ないようになっています。
 そのほか、ライフスタイルによって間取りを変更できる「スケルトン・インフィル工法」も普及しているので、中古物件の場合も内装工事によって間取りを変更できます。

賃貸 VS 購入  - 2016.04.19 Tue



 

賃貸の初期費用は、敷金や礼金、仲介手数料などの費用(その賃貸の家賃で換算するとおおよそ3カ月~5カ月分に相当)が一般的です。ただ、最近は敷金・礼金不要の物件も増えてきています。
 一方、購入する場合の初期費用には頭金+諸費用(契約時の印紙代や登記料など、物件価格の3%~8%程度が目安)に加えて、仲介物件に対しては仲介手数料もあるため、かなりの初期費用が必要になります。購入する際は、初期費用の相談を早めにしておいたほうがよいでしょう。

 賃貸では家賃があるのに対し、購入ではローン支払いが基本です。ただし、戸建ての場合はローン支払いに加え、外壁の塗装費・維持修繕費もかかります。マンションの場合は、管理費のほかに、将来の大規模な備えとして修繕積立金を毎月負担することになります。
 さらに購入物件には、年度ごとに固定資産税の支払い義務を伴うため、その年間支払額を踏まえた上で毎月のローン支払額を考える必要があります。そういった支払いをバックアップする「住宅ローン控除」などの制度もありますので、そちらも活用するとよいでしょう。

 このように、初期費用と毎月の費用では購入するほうが多くかかります。賃貸の場合でも引越すとそのたびに初期費用がかかりますし、エリアによって多少習慣が異なるものの、だいたい2年に一度の更新手数料もあります。そのため、結果としてトータルすれば、どちらもそれほど大きく変わりません。
 一番の違いといえば、家賃の負担がずっと続く賃貸に対し、購入はローン完済によって住宅費を大きく軽減できる点でしょう。また、賃貸は状況に合わせた引越しによって住居費を増減でき、購入は将来的な負担を見通せることも特徴の一つです。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



購入派

個人事業主や出張や派遣先での業務が多い人は、持ち家を望む傾向にあるという話を耳にします。
仕事がアクティブなので、日常生活に安定を求めるのかもしれません。けれども、持ち家の充実感は、自身による維持管理と将来を見越した変化への対応を前提にしないと日々縮小しがちです。その場合、この街で暮らす、という決心や納得、ブレのない選択基準が大切です。家探しは古里探しと考え、家族との話し合いを重ねることも心がけましょう。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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