新潟のマンション相場とマンション寿命 - 2019.10.26 Sat

新潟市中央区のマンション相場について

増税前の駆け込みの上昇率と現在状況について
経営者様方からよくご質問を頂きますので、レポートさせて頂きます。

平成31年1月から新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は
市場全体で145件の成約実績がありました。(指定流通機構レインズ調べ 令和元年10月26日データー参照)
うち駆け込み時期の9月の成約が14件。

昨年と対比してみましょう!

平成30年1月~10月末までの新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は154件(指定流通機構レインズ調べ)

昨年の方が成約数が9件多く、現段階の比較では本年は昨年より5.8%成約率が低下しています。
ただ、販売価格は昨年よりも本年の方がやや高いものの、成約実績価格はほぼ横ばい、昨年と同等価格での成約が目立ちます。

リノベーション後販売の中古マンションが増加し、販売価格が高いものの、給排水管の問題、大規模修繕、修繕積立金の高騰などの問題から(築古の問題点についてはこちらをご参照ください。http://niigata.co/blog-entry-315.html)成約数が少ないことが顕著に現れています。

リノベーション後販売物件が長期売れ残りが多くなった証拠ともいえる実績結果でした。

家


新潟県のマンションは、首都圏の建て替えができる
公団マンションと違い、敷地の土地持分が少なく
敷地を売却し、新築の建て替え費用に充当する等価交換が行えないのが需要が低下している要因です。


首都圏の築古リノベーションマンションと内容が全く違うんです。
もちろん、等価交換が出来ない説明を受けずに購入してしまう方もいらっしゃると思います。
当社では等価交換ができない事を、きちんと丁寧に説明されて頂きます。
知らないと損をしてしまうことも不動産購入には多くございます。
何か少しでも、気になる点、ご心配な点がございましたらお気軽にご質問願います。

https://niigatasi.jp/blog-entry-388.html
↑マンションの寿命年数
 首都圏の建て替え成功事例マンション









PV動画 - 2019.09.01 Sun

住宅ローン減税 13年間適用に!  - 2019.04.14 Sun


※ただし
11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

そして増税後のすまい給付金
その「すまい給付金」も10%へ消費税が上がる際に拡充されます。消費税8%の場合は年収制限が510万円以下ですが、消費税10%の場合は775万円以下となり、年収制限が上がることで対象者が広がります。
また、給付基礎額は収入に応じ10万~30万円だったところが10万~50万円に変更となります。すまい給付金は、住宅ローン減税と併用することもできます。

スーモには載せられない新潟新築戸建 新着特集!!!  - 2018.05.03 Thu

スーモには載せられない新潟新築戸建特集!!!
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マンションバブルは、いつ崩壊してしまうのか!?  - 2017.05.01 Mon

マンションを取り巻く、この「局所バブル」について。
2013年から始まったアベノミクスは、停滞していたマンション市場を活性化させマンションが緩やかに売れ出しました。
消費税が14年4月に5%から8%へ上がると、マンションの購入意欲は一旦しぼみかけ、その後に日本銀行の金利低下で住宅ローンの貸し出し競争が激化したことも要因し購入希望者が増加しました。
15年の1月から適用された相続税の増税で非課税の枠(基礎控除)が大幅に縮小されたため、富裕層を中心に金融資産を不動産へ転換する動きが起こり、投資用マンションに人気が集中しました。
大手デベロッパーを中心にマンション用地取得に苦戦し新築供給量が低下した事が大きな要因となり、金融緩和などと重なった結果、15年から16年の前半にかけて、マンション市場は市街地を中心に、局所限定ながらバブル化しました。
新潟のマンション市場も、この「局所バブル」エリアで購入した人は、現状でほとんど含み益が生じていると思います。
築年数が経過している中古マンションでも「局所バブル」で成約価格は現在も上昇しております。


しかしながら、現在は東京都の区外から成約価格が徐々に低下し始めております。
ここからの新築マンション、中古マンションの供給量と購入希望者需要のバランスには注視しなければならないかも知れません。


平成25年度の土地白書 これからどうなる日本! - 2016.04.19 Tue

地下公示価格

地下公示価格

実質民間最終消費支出

実質民間最終消費支出

雇用判断DI

雇用判断DI

土地取引件数

土地取引件数

ピタットハウス 顔イラスト (1)

新潟戸建 【空家・空地・相続物件対策!!】 - 2016.04.19 Tue

買います!

【参照:国土交通省 空き地・空き家等外部不経済対策について】

 『なぜ空き地が増えているの!?』

○管理水準の低下した空き地

「発生要因」
・所有者の経済的事情や遠隔地居住等により、住宅開発時に購入された土地が利用されずに放置。
・所有者の高齢化や死亡により、住居を撤退した後も利用用途がないまま放置。
・都心に住んでいる相続人の取得した物件が田舎にあるものの、その相続対象物件周辺の過疎化進行により売却も困難であるため、空家・空地として維持している。

「自治体が対応に苦慮している要因等」
・所有者へ管理や利用を指導したとしても、経済的事情や遠隔地居住等を理由に対処してもらえない。
・管理の指導を要する空き地が多いため、行政の人手不足等から対応が難しい。また、強制的な措置を講ずるためには時間と費用がかかる。
・相続によって権利関係が複雑になっているなど、所有者を特定することが困難になっている。

○管理水準の低下した空き家、廃屋・廃墟等

「発生要因」
・過疎化や高齢化によりそのまま放置されているなどで、自治体が対応に苦慮している。
・所有者と利用者とのマッチングに苦慮(所有者は貸すことに躊躇、利用者は賃借や購入への不安)。
・農地関係制度などの関係で、空き家とともに農地を利用・処分したくても難しい。
・空き家周辺に新規の住宅開発があるため、空き家の利用者がいない。
・相続によって権利関係が複雑になっているなど、所有者を特定することが困難になっている。
・建築や紛争に関係する法令といった、専門的な知識を有する職員が不足している。


○空き地・空き家対策の事業等
『空き家再生等推進事業』
・老朽化の著しい住宅が存在する地区において、住環境の改善を図る。
 ①不良住宅又は空き家住宅の除却。
 ②空き家住宅又は空き家建築物の活用のための改修等へ補助。
・所有者から古民家や空き家を取得した町がリフォームを行い、地域住民の活動拠点、郷土の映画館、記念館として活用する。

○マイホーム借上げ制度
『移住・住みかえ支援機構』
・広い住宅を必要とする子育て世帯へ、高齢者の所有する戸建て住宅などを賃貸することを円滑化する。


 空家・空地問題は、今後の不動産相場・地域の経済活動にも影響が大きいため、不動産を所有されていない方や投資をお考えでない方でも気になる話題かと思います。

 もし、「相続したのはいいけど、その後どうしよう……」という空家・空地がございましたら、是非、金澤まで一度ご相談ください。
 

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金澤 修一

新潟戸建 【空家・空地・相続物件対策!!】 - 2014.07.07 Mon

買います!

なぜ空地が増えているの!?
【参照:国土交通省 空き地・空き家等外部不経済対策について】

○管理水準の低下した空き地

発生要因
・住宅開発時に購入された土地が、所有者の経済的事情、遠隔地居住等により、利用されずに放置。
・所有者の高齢化や死亡により住居を撤退した後も、利用用途がないままに放置。等
・相続で所得した物件が田舎にあるが、相続人は都心に住み、また相続対象物件周辺の過疎が進み、売却も困難の為、空家・空地として維持している。

自治体が対応に苦慮している要因等
・所有者の経済的事情や遠隔地居住等により、管理や利用を指導しても対処してもらえない。
・管理の指導を要する空き地が多く、行政のマンパワー不足等により対応が困難。また、強制的な措置を講ずるためには、時間と費用がかかる。
・相続により権利関係が複雑になっていること等により、所有者を特定することが困難。等



○ 管理水準の低下した空き家、廃屋・廃墟等
発生要因
・過疎化、高齢化等により利用者がいなくなった後もそのまま放置。等で自治体が対応に苦慮している要因等
・所有者と利用者とのマッチングに苦慮(所有者は貸すことに躊躇、利用者は賃借や購入への不安等)。
・空き家にあわせて農地を利用・処分したくても農地関係制度等との関係で利用・処分が困難。
・空き家のある住宅地の周辺に新規の住宅開発があり、空き家の利用者がいない。
・相続により権利関係が複雑になっていること等により、所有者を特定することが困難。
・建築や紛争等の関係法令等の専門的な知識を有する職員が不足。等



① 空き地・空き家対策の事業等
○ 空き家再生等推進事業
・老朽化の著しい住宅が存在する地区において、住環境の改善を図るため、①不良住宅又は空き家住宅の除却、②空き家住宅又は空き家建築物の活用のための改修等へ補助。
・古民家空き家活用例空き家の古民家を町が所有者より取得しリフォームを行い、地域住民の活動拠点、また、郷土の映画館、記念館として活用。

○ マイホーム借上げ制度
(移住・住みかえ支援機構)
・高齢者の所有する戸建て住宅等を、広い住宅を必要とする子育て世帯等へ賃貸することを円滑化。


空家・空地問題は今後の不動産相場・地域の経済活動にも影響が大きく、不動産を所有されていない方・投資をお考えでない方も含め気になる話題かと思います。


もし、「相続したけど…」という空家・空地がございましたら、是非、金澤まで一度ご相談ください 


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金澤 修一



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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数全国3位

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年度 第2四半期 売買部門 銅賞

ピタットハウス新潟万代店 最優秀店舗賞受賞
新潟万代店 店長

2019年9月 不動産オークション事業開始
オークション auctioneer(オークショニア)就任。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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