不動産オークション！ 御成約御礼。 - 2020.02.29 Sat
現在までに新潟市開催での不動産オークションを、四回行わせて頂きました。
オークションへの出品のご相談、ご入札を賜り、運営者として本当に有り難く存じます。
第一段では三組のお客様にご入札頂き、結果253万円、最低落札価格よりも高くご入札頂くことができました。
第三弾では、現金購入のお客様からオークション当日にお電話を頂き、即ご入札となりました。
ご好評につき、第五弾 不動産オークションでは、目玉物件をご用意しております。
新潟市中央区 市街地の平成17年築のアパート一棟です。乞うご期待でございます。
オークショニア 金澤
水道町二丁目土地 3,156 万円（非課税） - 2019.12.20 Fri
水道町二丁目土地 3,156 万円（非課税）
新潟県新潟市中央区水道町２丁目
上越新幹線 新潟駅 バス16分 「護国神社前」 徒歩2分
土地面積:179.83㎡ （約54坪）
建ぺい率: 50%
建築条件:なし
容積率: 100%
水道町二丁目土地のおすすめポイント
閑静な住宅街水道町二丁目 市立新潟小学校徒歩9分(約670ｍ)
間口約11.5ｍの地積 約54坪 前面道路幅員約5.4ｍ
護国神社前バス停から徒歩2分 付属学校前バス停まで徒歩4分
新潟大学付属小学校まで徒歩2分（約160ｍ） 日当り良好物件
地目／宅地
都市計画／市街化区域
用途地域／第一種低層
建蔽率／50%
容積率／100%
現況／更地
最適用途／住宅用地
引渡時期／相談
引渡条件／更地渡し
接道／北東側5.43ｍ公道に11.50ｍ接道
私道負担なし
区画整理／なし
建築条件なし
権利／所有権
ライフライン
都市ガス/水道（公営）/【排水】公共下水/【汚水】公共下水/都市ガス・本下水
その他制限／準防火地域 北側斜線制限 道路斜線制限 日影規制
その他
新潟小学校・寄居中学校 ※本物件は実測面積での売買となります。上記表示面積は現況測量面積（５４．３９坪）と実測面積と差異が生じた場合には再清算を行わせて頂きます。
特定事項 現況有姿分譲地
取引態様 売主
情報登録（更新）日2019年12月18日
次回更新予定日2020年1月17日
水道町二丁目土地のLife Information
幼稚園 あさひ幼稚園 188m
公園 西大畑公園 1,142m
小学校 新潟市立新潟小学校 919m
中学校 国立新潟大学教育人間科学部附属新 306m
高校 新潟県立新潟中央高校 1,191m
図書館 新潟大学附属図書館旭町分館 1,042m
病院 高次救命災害治療センター 1,163m
交番 新潟中央警察署 937m
銀行 ゆうちょ銀行長野支店新潟大学付属 1,124m
郵便局 新潟学校町三郵便局 1,102m
コンビニ ローソン新潟大学病院店 1,085m
役所 新潟市役所 1,340m
買い物 清水フードセンター西堀店 1,217m 新潟三越 1,271m ココカラファイン新潟市役所前店 1,290m ノジマイトーヨーカドー丸大新潟店 1,572m
物件詳細URL
新潟県新潟市中央区水道町２丁目
上越新幹線 新潟駅 バス16分 「護国神社前」 徒歩2分
土地面積:179.83㎡ （約54坪）
建ぺい率: 50%
建築条件:なし
容積率: 100%
水道町二丁目土地のおすすめポイント
閑静な住宅街水道町二丁目 市立新潟小学校徒歩9分(約670ｍ)
間口約11.5ｍの地積 約54坪 前面道路幅員約5.4ｍ
護国神社前バス停から徒歩2分 付属学校前バス停まで徒歩4分
新潟大学付属小学校まで徒歩2分（約160ｍ） 日当り良好物件
地目／宅地
都市計画／市街化区域
用途地域／第一種低層
建蔽率／50%
容積率／100%
現況／更地
最適用途／住宅用地
引渡時期／相談
引渡条件／更地渡し
接道／北東側5.43ｍ公道に11.50ｍ接道
私道負担なし
区画整理／なし
建築条件なし
権利／所有権
ライフライン
都市ガス/水道（公営）/【排水】公共下水/【汚水】公共下水/都市ガス・本下水
その他制限／準防火地域 北側斜線制限 道路斜線制限 日影規制
その他
新潟小学校・寄居中学校 ※本物件は実測面積での売買となります。上記表示面積は現況測量面積（５４．３９坪）と実測面積と差異が生じた場合には再清算を行わせて頂きます。
特定事項 現況有姿分譲地
取引態様 売主
情報登録（更新）日2019年12月18日
次回更新予定日2020年1月17日
水道町二丁目土地のLife Information
幼稚園 あさひ幼稚園 188m
公園 西大畑公園 1,142m
小学校 新潟市立新潟小学校 919m
中学校 国立新潟大学教育人間科学部附属新 306m
高校 新潟県立新潟中央高校 1,191m
図書館 新潟大学附属図書館旭町分館 1,042m
病院 高次救命災害治療センター 1,163m
交番 新潟中央警察署 937m
銀行 ゆうちょ銀行長野支店新潟大学付属 1,124m
郵便局 新潟学校町三郵便局 1,102m
コンビニ ローソン新潟大学病院店 1,085m
役所 新潟市役所 1,340m
買い物 清水フードセンター西堀店 1,217m 新潟三越 1,271m ココカラファイン新潟市役所前店 1,290m ノジマイトーヨーカドー丸大新潟店 1,572m
物件詳細URL
新潟のマンション相場とマンション寿命 - 2019.10.26 Sat
新潟市中央区のマンション相場について
増税前の駆け込みの上昇率と現在状況について
経営者様方からよくご質問を頂きますので、レポートさせて頂きます。
平成３１年１月から新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は
市場全体で１４５件の成約実績がありました。（指定流通機構レインズ調べ 令和元年１０月２６日データー参照）
うち駆け込み時期の９月の成約が１４件。
昨年と対比してみましょう！
平成30年１月～10月末までの新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は１５４件（指定流通機構レインズ調べ）
昨年の方が成約数が９件多く、現段階の比較では本年は昨年より5.8％成約率が低下しています。
ただ、販売価格は昨年よりも本年の方がやや高いものの、成約実績価格はほぼ横ばい、昨年と同等価格での成約が目立ちます。
リノベーション後販売の中古マンションが増加し、販売価格が高いものの、給排水管の問題、大規模修繕、修繕積立金の高騰などの問題から（築古の問題点についてはこちらをご参照ください。http://niigata.co/blog-entry-315.html）成約数が少ないことが顕著に現れています。
リノベーション後販売物件が長期売れ残りが多くなった証拠ともいえる実績結果でした。
新潟県のマンションは、首都圏の建て替えができる
公団マンションと違い、敷地の土地持分が少なく
敷地を売却し、新築の建て替え費用に充当する等価交換が行えないのが需要が低下している要因です。
首都圏の築古リノベーションマンションと内容が全く違うんです。
もちろん、等価交換が出来ない説明を受けずに購入してしまう方もいらっしゃると思います。
当社では等価交換ができない事を、きちんと丁寧に説明されて頂きます。
知らないと損をしてしまうことも不動産購入には多くございます。
何か少しでも、気になる点、ご心配な点がございましたらお気軽にご質問願います。
https://niigatasi.jp/blog-entry-388.html
↑マンションの寿命年数
首都圏の建て替え成功事例マンション
増税前の駆け込みの上昇率と現在状況について
経営者様方からよくご質問を頂きますので、レポートさせて頂きます。
平成３１年１月から新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は
市場全体で１４５件の成約実績がありました。（指定流通機構レインズ調べ 令和元年１０月２６日データー参照）
うち駆け込み時期の９月の成約が１４件。
昨年と対比してみましょう！
平成30年１月～10月末までの新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は１５４件（指定流通機構レインズ調べ）
昨年の方が成約数が９件多く、現段階の比較では本年は昨年より5.8％成約率が低下しています。
ただ、販売価格は昨年よりも本年の方がやや高いものの、成約実績価格はほぼ横ばい、昨年と同等価格での成約が目立ちます。
リノベーション後販売の中古マンションが増加し、販売価格が高いものの、給排水管の問題、大規模修繕、修繕積立金の高騰などの問題から（築古の問題点についてはこちらをご参照ください。http://niigata.co/blog-entry-315.html）成約数が少ないことが顕著に現れています。
リノベーション後販売物件が長期売れ残りが多くなった証拠ともいえる実績結果でした。
新潟県のマンションは、首都圏の建て替えができる
公団マンションと違い、敷地の土地持分が少なく
敷地を売却し、新築の建て替え費用に充当する等価交換が行えないのが需要が低下している要因です。
首都圏の築古リノベーションマンションと内容が全く違うんです。
もちろん、等価交換が出来ない説明を受けずに購入してしまう方もいらっしゃると思います。
当社では等価交換ができない事を、きちんと丁寧に説明されて頂きます。
知らないと損をしてしまうことも不動産購入には多くございます。
何か少しでも、気になる点、ご心配な点がございましたらお気軽にご質問願います。
https://niigatasi.jp/blog-entry-388.html
↑マンションの寿命年数
首都圏の建て替え成功事例マンション
PV動画 - 2019.09.01 Sun
パッ！ とシュミレーション - 2019.04.16 Tue
住宅ローン減税 13年間適用に！ - 2019.04.14 Sun
※ただし
11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高の金額の1%
②建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷3
そして増税後のすまい給付金
その「すまい給付金」も10％へ消費税が上がる際に拡充されます。消費税8％の場合は年収制限が510万円以下ですが、消費税10％の場合は775万円以下となり、年収制限が上がることで対象者が広がります。
また、給付基礎額は収入に応じ10万～30万円だったところが10万～50万円に変更となります。すまい給付金は、住宅ローン減税と併用することもできます。
スーモには載せられない新潟新築戸建 新着特集！！！ - 2018.05.03 Thu
マンションバブルは、いつ崩壊してしまうのか！？ - 2017.05.01 Mon
マンションを取り巻く、この「局所バブル」について。
２０１３年から始まったアベノミクスは、停滞していたマンション市場を活性化させマンションが緩やかに売れ出しました。
消費税が１４年４月に５％から８％へ上がると、マンションの購入意欲は一旦しぼみかけ、その後に日本銀行の金利低下で住宅ローンの貸し出し競争が激化したことも要因し購入希望者が増加しました。
１５年の１月から適用された相続税の増税で非課税の枠（基礎控除）が大幅に縮小されたため、富裕層を中心に金融資産を不動産へ転換する動きが起こり、投資用マンションに人気が集中しました。
大手デベロッパーを中心にマンション用地取得に苦戦し新築供給量が低下した事が大きな要因となり、金融緩和などと重なった結果、１５年から１６年の前半にかけて、マンション市場は市街地を中心に、局所限定ながらバブル化しました。
新潟のマンション市場も、この「局所バブル」エリアで購入した人は、現状でほとんど含み益が生じていると思います。
築年数が経過している中古マンションでも「局所バブル」で成約価格は現在も上昇しております。
しかしながら、現在は東京都の区外から成約価格が徐々に低下し始めております。
ここからの新築マンション、中古マンションの供給量と購入希望者需要のバランスには注視しなければならないかも知れません。
２０１３年から始まったアベノミクスは、停滞していたマンション市場を活性化させマンションが緩やかに売れ出しました。
消費税が１４年４月に５％から８％へ上がると、マンションの購入意欲は一旦しぼみかけ、その後に日本銀行の金利低下で住宅ローンの貸し出し競争が激化したことも要因し購入希望者が増加しました。
１５年の１月から適用された相続税の増税で非課税の枠（基礎控除）が大幅に縮小されたため、富裕層を中心に金融資産を不動産へ転換する動きが起こり、投資用マンションに人気が集中しました。
大手デベロッパーを中心にマンション用地取得に苦戦し新築供給量が低下した事が大きな要因となり、金融緩和などと重なった結果、１５年から１６年の前半にかけて、マンション市場は市街地を中心に、局所限定ながらバブル化しました。
新潟のマンション市場も、この「局所バブル」エリアで購入した人は、現状でほとんど含み益が生じていると思います。
築年数が経過している中古マンションでも「局所バブル」で成約価格は現在も上昇しております。
しかしながら、現在は東京都の区外から成約価格が徐々に低下し始めております。
ここからの新築マンション、中古マンションの供給量と購入希望者需要のバランスには注視しなければならないかも知れません。
平成25年度の土地白書 これからどうなる日本！ - 2016.04.19 Tue
地下公示価格
実質民間最終消費支出
雇用判断DI
土地取引件数
新潟戸建 【空家・空地・相続物件対策！！】 - 2016.04.19 Tue
【参照：国土交通省 空き地・空き家等外部不経済対策について】
『なぜ空き地が増えているの！？』
○管理水準の低下した空き地
「発生要因」
・所有者の経済的事情や遠隔地居住等により、住宅開発時に購入された土地が利用されずに放置。
・所有者の高齢化や死亡により、住居を撤退した後も利用用途がないまま放置。
・都心に住んでいる相続人の取得した物件が田舎にあるものの、その相続対象物件周辺の過疎化進行により売却も困難であるため、空家・空地として維持している。
「自治体が対応に苦慮している要因等」
・所有者へ管理や利用を指導したとしても、経済的事情や遠隔地居住等を理由に対処してもらえない。
・管理の指導を要する空き地が多いため、行政の人手不足等から対応が難しい。また、強制的な措置を講ずるためには時間と費用がかかる。
・相続によって権利関係が複雑になっているなど、所有者を特定することが困難になっている。
○管理水準の低下した空き家、廃屋・廃墟等
「発生要因」
・過疎化や高齢化によりそのまま放置されているなどで、自治体が対応に苦慮している。
・所有者と利用者とのマッチングに苦慮（所有者は貸すことに躊躇、利用者は賃借や購入への不安）。
・農地関係制度などの関係で、空き家とともに農地を利用・処分したくても難しい。
・空き家周辺に新規の住宅開発があるため、空き家の利用者がいない。
・相続によって権利関係が複雑になっているなど、所有者を特定することが困難になっている。
・建築や紛争に関係する法令といった、専門的な知識を有する職員が不足している。
○空き地・空き家対策の事業等
『空き家再生等推進事業』
・老朽化の著しい住宅が存在する地区において、住環境の改善を図る。
①不良住宅又は空き家住宅の除却。
②空き家住宅又は空き家建築物の活用のための改修等へ補助。
・所有者から古民家や空き家を取得した町がリフォームを行い、地域住民の活動拠点、郷土の映画館、記念館として活用する。
○マイホーム借上げ制度
『移住・住みかえ支援機構』
・広い住宅を必要とする子育て世帯へ、高齢者の所有する戸建て住宅などを賃貸することを円滑化する。
空家・空地問題は、今後の不動産相場・地域の経済活動にも影響が大きいため、不動産を所有されていない方や投資をお考えでない方でも気になる話題かと思います。
もし、「相続したのはいいけど、その後どうしよう……」という空家・空地がございましたら、是非、金澤まで一度ご相談ください。
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金澤 修一
新潟戸建 【空家・空地・相続物件対策！！】 - 2014.07.07 Mon
なぜ空地が増えているの！？
【参照：国土交通省 空き地・空き家等外部不経済対策について】
○管理水準の低下した空き地
発生要因
・住宅開発時に購入された土地が、所有者の経済的事情、遠隔地居住等により、利用されずに放置。
・所有者の高齢化や死亡により住居を撤退した後も、利用用途がないままに放置。等
・相続で所得した物件が田舎にあるが、相続人は都心に住み、また相続対象物件周辺の過疎が進み、売却も困難の為、空家・空地として維持している。
自治体が対応に苦慮している要因等
・所有者の経済的事情や遠隔地居住等により、管理や利用を指導しても対処してもらえない。
・管理の指導を要する空き地が多く、行政のマンパワー不足等により対応が困難。また、強制的な措置を講ずるためには、時間と費用がかかる。
・相続により権利関係が複雑になっていること等により、所有者を特定することが困難。等
○ 管理水準の低下した空き家、廃屋・廃墟等
発生要因
・過疎化、高齢化等により利用者がいなくなった後もそのまま放置。等で自治体が対応に苦慮している要因等
・所有者と利用者とのマッチングに苦慮（所有者は貸すことに躊躇、利用者は賃借や購入への不安等）。
・空き家にあわせて農地を利用・処分したくても農地関係制度等との関係で利用・処分が困難。
・空き家のある住宅地の周辺に新規の住宅開発があり、空き家の利用者がいない。
・相続により権利関係が複雑になっていること等により、所有者を特定することが困難。
・建築や紛争等の関係法令等の専門的な知識を有する職員が不足。等
① 空き地・空き家対策の事業等
○ 空き家再生等推進事業
・老朽化の著しい住宅が存在する地区において、住環境の改善を図るため、①不良住宅又は空き家住宅の除却、②空き家住宅又は空き家建築物の活用のための改修等へ補助。
・古民家空き家活用例空き家の古民家を町が所有者より取得しリフォームを行い、地域住民の活動拠点、また、郷土の映画館、記念館として活用。
○ マイホーム借上げ制度
（移住・住みかえ支援機構）
・高齢者の所有する戸建て住宅等を、広い住宅を必要とする子育て世帯等へ賃貸することを円滑化。
空家・空地問題は今後の不動産相場・地域の経済活動にも影響が大きく、不動産を所有されていない方・投資をお考えでない方も含め気になる話題かと思います。
もし、「相続したけど…」という空家・空地がございましたら、是非、金澤まで一度ご相談ください
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金澤 修一
