嬉しさを、次々に。 『新潟中古マンション売買』『新潟戸建』

　新潟大学の創生学部の皆様へ　『空き家問題について』に使用致しましたパワーポイントのデーターをこちらに添付させて頂きます。

　統計資料とともに、2016年8月～今まで１００組以上の物件無料調査・無料相談をお受けしておりました成果をパワーポイントに纏めました。

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​
「スーパーシティ」構想の実現に向けて 最終報告

AI 及びビッグデータを活用し、社会の在り方を根本から変えるような都市設 計の動きが国際的に急速に進展している。

第四次産業革命を先行的に体現し、 革新的な暮らしやすさを実現する最先端都市となる「スーパーシティ」の構想 を実現する。


これまで日本国内において、スマートシティや近未来技術実証特区などの取 組があった。しかし、エネルギー・交通などの個別分野での取組、個別の最先 端技術の実証などにとどまっていた。 「スーパーシティ」は、これらとは次元が異なり、「丸ごと未来都市を作る 」ことを目指す。

白地から未来都市を作り上げるグリーンフィールド型の取組（雄安、 トロントなど）もあれば、既存の都市を作り替えようとするブラウンフィール ド型の取組（ドバイ、シンガポールなど）もある。

中国やドバイなどで革新的 な取組が先行しつつある一方、トロントでは、住民の不安による混乱も生じて いる。



「 スーパーシティ」の具体像

（１）表側からみた「スーパーシティ」

①生活全般にまたがる ●以下のような領域を広くカバーする（少なくとも５領域以上など）。



・移動： 自動走行、データ活用による交通量管理・駐車管理、マルチモ ード輸送（MaaS） など ・物流： 自動配送、ドローン配達 など



・支払い： キャッシュレス など ・行政： パーソナルデータストア（PDS）、オープンデータプラットホー ムワンストップ窓口、API ガバメント、ワンスオンリーなど



・医療・介護： AI ホスピタル、データ活用、オンライン（遠隔）診療・ 医薬品配達 など ・教育： AI 活用、遠隔教育 など



・エネルギー・水： データ活用によるスマートシステム など ・環境・ゴミ： データ活用によるスマートシステム など



・防災： 緊急時の自立エネルギー供給、防災システム など ・防犯・安全： ロボット監視 など



②未来社会の加速実現 ●2030 年頃に実現される未来社会での生活を加速実現する（域内は自動走 行のみ、域内は現金取り扱い、紙書類なしなど）。



③住民参画 ●住民が参画し、住民目線でより良い未来社会の実現がなされるように、ネ ットワークを最大限に利用する。 住民のコミュニティが中心となって、継続的に新しい取り組みがなされ、 改善が進められるような新しい住民参加モデルを目指す。



最先端の技術活用とＡＰＩ ●最先端の技術を活用し、常に最適最善のものを活用できることが必要。



１）新規開発（グリーンフィールド）型： 都市の一部区域や工場跡地など で、新たな都市開発を行い、新たな住民を集める ２）既存都市（ブラウンフィールド）型： すでにあるまちで住民合意を形 成しつつ、必要な再開発・インフラ整備を行う ・なお、いずれのタイプも、行政区域（市区など）と一致する場合（グリー ンフィールド型の場合は新設も含め）も、その中の一部区域（ディストリ クト）となる場合もありうる。

●選定に際しては、 ・住民の合意形成を促進・実現できる、ビジョンとリーダーシップを備えた 首長の存在、 ・最新技術を実装できる企業の存在



金澤修一
長岡市生まれ、大学法卒業後、東京の不動産会社へ入社、月間最優秀賞、課長就任。実家の㈲ブライトサクセス入社、ピタットハウス就職、全国全店舗ピタットハウス中　２０１１年度第２四半期銅賞。２０１３年度第２四半期銅賞。２０１８年度第２四半期銅賞。新潟万代店店長、不動産オークション事業開始

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譲渡損失の繰越控除


期間：2021（令和３）年12月31日までの譲渡【２年延長】

譲渡損失（買った金額の方が高い）

＝ 売った金額−（買った金額 ＋ 売るための諸経費）


【　メリット　】

譲渡損失をその年の給与所得などの所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

【控除を受けるための主な条件】

（1）自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること


【買い替えの場合 】

(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。


【ローン残高の方が多い場合】

(4) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
(5) マイホームの譲渡価額が上記(4)の住宅ローンの残高を下回っている



金澤修一
長岡市生まれ、大学法卒業後、東京の不動産会社へ入社、月間最優秀賞、課長就任。実家の㈲ブライトサクセス入社、ピタットハウス就職、全国全店舗ピタットハウス中　２０１１年度第２四半期銅賞。２０１３年度第２四半期銅賞。２０１８年度第２四半期銅賞。新潟万代店店長、不動産オークション事業開始

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１⃣　地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの（耐震基準）に適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの。



２⃣　取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修



3⃣　既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約（住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。）に係る付保証明書・・・住宅瑕疵担保責任保険法人が作成。


【前提適用条件】

・親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
・贈与による取得でないこと。
・取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
・居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、控除の適用対象は主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
・年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
・登記簿上の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
・10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定のローンがある。
・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。



つまり、4つの方法のどれかです。

【　耐震基準適合証明書　】

【　建設住宅性能評価書の写し　】

【　既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約　】

【　耐震リフォーム　】

です。なかなか一般のお客様にはなじみのない書類ばかりです。

かつ、木造住宅なら耐震基準適合証明書の出やすいのですが、マンションとなれば、以前大規模な調査を行ったこと履歴のあるマンションでないとなかなか、、、。


というお話を耳にすると思います、私も何度もそうでした。


しかし、この度、ダイアパレス水島町という平成元年のマンションでわずか２週間で耐震基準適合証明書作成頂くことが出来ました。

ご興味のあるお客様は、私までお電話ください。
弊社の売買でなくても、ご相談受付中、もちろん無料です。
すこしでも私の経験と情報と知識がお役に立てれば幸いでございます。






新潟プレハブ工業㈱　不動産売買センター（新潟万代店、新潟店、古町店）　　責任者

ピタットハウス　新潟万代店　店長
新潟市中央区万代1丁目4-33　損保ジャパン・新潟セントラルビル1F（ラブラ隣接）

金澤　修一　　　TEL025-245-8500
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランニング技能士（きんざい）・日商簿記・ビジネス法務実務検定・解体工事施工技士・２級建築施工管理技士・増改築相談員・石綿作業主任者・空き家相談士・古材鑑定士


東日本住宅（株）　月間最優秀賞、課長就任。実家の㈲ブライトサクセス入社、ピタットハウス就職、全国全店舗ピタットハウス中　２０１１年度第２四半期銅賞。２０１３年度第２四半期銅賞。２０１８年度第２四半期銅賞。新潟万代店店長、不動産オークション事業開始

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長岡花火が中止だそうです。
https://nagaokamatsuri.com/

長岡花火がないなんて、長岡人としては悲し過ぎます。

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新潟市テナント等家賃減額協力金事業

支給額

新型コロナウイルス感染拡大防止に向けて、新潟県から出された施設の使用停止等の協力要請に応じて、休業等に協力する市内事業所等の家賃の減額にご協力いただく貸主に対して、協力金を支給します。

新潟市協力金相談センターの開設について
協力金制度の内容や申請手続き等のお問い合わせに対応する相談センターを開設しました。
土日祝日を含む午前9時から午後6時まで、お問い合わせに対応いたします。

　電話番号：025-211-8650

2．内容

対象職種

キャバレー、ナイトクラブ、ダンスホール、スナック、バー、ダーツバー、パブ、性風俗店、デリヘル、アダルトショップ、個室ビデオ店、ネットカフェ、漫画喫茶、カラオケボックス、射的場、場外馬（車・舟）券売場、ライブハウス

集会場、公会堂、展示場、貸会議室、文化会館、多目的ホール
博物館、美術館、図書館、ホテル・旅館（集会の用に供する部分に限る。）、科学館、記念館、水族館、動物園、植物園

生活必需物資の小売関係等以外の店舗、生活必需サービス以外のサービス業を営む店舗（ペットショップ（ペットフード売り場を除く）、ペット美容室（トリミング）、宝石類や金銀の販売店、住宅展示場（集客活動を行い、来場を促すもの）、古物商（質屋を除く。）、金券ショップ、古本屋、おもちゃ屋、鉄道模型屋、囲碁・将棋盤店、DVD/ビデオショップ、DVD/ビデオレンタル、アウトドア用品、スポーツグッズ店、ゴルフショップ、土産物屋、旅行代理店（店舗）、アイドルグッズ専門店、ネイルサロン、まつ毛エクステンション、スーパー銭湯、岩盤浴、サウナ、エステサロン、日焼けサロン、脱毛サロン、写真屋、フォトスタジオ、美術品販売、展望室）、整体院（主として利用者が身体機能の維持を目的として利用する施設は、要請の対象外とする。）


（1）対象者

新潟県の「新型コロナウイルス感染拡大防止のための施設の使用停止等の協力要請」（令和2年4月21日）に応じて市内対象施設の休止や営業時間の短縮に協力する中小企業又は個人事業主との間で、当該施設の賃貸借契約を締結している貸主
※新潟県の緊急事態措置の期間（令和2年4月22日から令和2年5月6日）のうち、少なくとも令和2年4月24日から5月6日まで全ての期間において、当該施設が休止や営業時間の短縮を行っている必要があります。

1．支給率・上限額

新潟県の要請（令和2年4月21日）に応じて市内対象施設の休止や営業時間の短縮に協力する中小企業及び個人事業主に対する家賃及び共益費の減免額の3分の2（貸主1者あたり上限20万円）
※貸主1者あたり、1回限りの申請となります。
※1つのテナントを共同で所有している場合は、代表貸主の申請としてください。
※協力金の算定において小数点以下の端数が生じる場合は、切り捨てにより算出します。

2．支給対象経費

令和2年2月1日から5月31日までに支払いが発生する賃料および共益費（消費税を除く）
※令和2年2月1日から申請日の前日までに、変更契約書等により減免が確認できる額
※事業用として区別できるものに限る
※既に支払い済みの家賃および共益費を遡って減免した場合も対象となります。



1．テナント等家賃減額協力金申請書（様式1）
2．支給金額計算書（様式2）
3．賃貸借契約書の写し（減免前の賃料が分かるもの）
4．賃料の減免について賃借人と合意したことを示す書類の写し
　（例）変更契約書、覚書、合意書　など
5．対象テナントであることを確認できる書類
　ア．店舗の外観写真
　イ．休業等の状況がわかる書類
　（例）休業期間を告知するホームページ、SNS、店頭ポスターの写真、チラシ　など
　ウ．対象テナントの業種がわかる書類
　（例）営業許可証の写し　など
6．口座情報（金融機関名、振込先口座、口座名義等）がわかる通帳等の写し
※申請者と同一名義にの口座に限ります。




「住居確保給付金」とはどんな制度か 住居確保給付金は、一言で言うと「期限付きの家賃代理納付制度」

支給額 上限（新潟市）
　月ごとに家賃額を支給。
ただし、原則として次の額が上限となります（生活保護法に基づく住宅扶助の限度額）。
•単身世帯の場合 　県内の町村　32,000円
•2人世帯の場合 　単身世帯の額を1.2倍した額
•3～5人世帯の場合 　単身世帯の額を1.3倍した額

住居確保給付金についての詳細



未利用地の売却に税制改正でメリット！
未利用地の譲渡(親族間譲渡は除く。)をした場合には、低未利用地の譲渡益から100万円を 控除することができることになりました。

未利用地(₊建物付きも！）譲渡益控除！





中⼩事業者の税負担を軽減するため、中⼩事業者の保有するすべての設備や建物等の2021年度の固定資産税及び都市計画税を、売上の減少幅に応じ、ゼロまたは1／2とする。

具体的には、2020年2〜10⽉の任意の３ヶ⽉の売上が前年同期⽐

1⃣　30％以上50％未満減少した場合は1／2に軽減。
2⃣　50％以上減少した場合は全額を免除。
2021年の建物の固定資産税（土地が含まれないので注意してください。）

自粛影響店舗の賃料50％オフで、固都税が０円に。

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みなさまのおかげでご成約となりました。
本当に有難うございました。



売主様へ
物件をより早く、より高く、ご満足頂けるご成約、お手続きを目指します。

買主様へ
他社の物件含めた迅速な物件紹介、リフォーム料金のお値引き、工事施工方法の提案。
助成金、補助金、金利優遇、税控除、投資収支シュミレーションなど、他の不動産業者では行えない解体工事、設計建築施工を含めた



都心大手の不動産業務と同様の
細かい調査やご提案、心くばりを標準サービスとして行っております。



是非一度ご利用ください。
頂戴させて頂く仲介手数料以上のサービス御届けできる様に努めております。




2020年3月 戸建　600万円台 220m2 4DK
2020年1月 マンション 1,400万円台 日東アークシティ女池 23年 60m2 2LDK 南東
2019年12月マンション 400万円台 トーカンマンション東中通 30年 50m2 2LDK 南
2019年12月土地 300万円台 200m2
2019年12月土地 1,100万円台 155m2
2019年11月マンション 700万円台 トーカンマンション東堀　　　31年 55m2 3LDK 南
2019年11月マンション 700万円台 トーカンマンション東堀　　　31年 2DK 東
2019年10月戸建 100万円台 　260m2 4DK
2019年10月戸建 300万円台　　85m2 4DK
2019年10月戸建 1,900万円台 145m2 4LDK
2019年9月マンション 1,500万円台 ダイアパレスシアース万代東棟 23年 55m2 3LDK 南東
2019年9月 マンション 300万円台 ライオンズシティ新潟 26年 20m2 1K 南東
2019年9月 戸建 400万円台　 270m2 4DK
2019年9月戸建 500万円台 　　　225m2 4DK
2019年8月マンション 400万円台 寄居マンション 48年 110m2 5LDK以上 南西
2019年8月 土地　600万円台 　135m2
2019年7月 マンション 300万円台 トーカンマンション東堀　　31年 20m2 1DK 南西
2019年7月マンション 1,500万円台 パストラルハイム米山壱番館 　20年 65m2 3LDK 南西
2019年7月マンション 400万円台 上所マンションB棟　　43年 55m2 2LDK 南西
2019年6月マンション 300万円台 ライオンズマンション新潟古町　　26年 20m2 1K 南
2019年5月 マンション 1,600万円台 グリーンタウン東新潟弐号館 　　23年 90m2 4LDK 南東


マンション
新潟交通/本町通５番町
新潟県新潟市中央区東堀前通５番町
700万円台3LDK
-55.48㎡
1988年6月
2019年秋

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区万代５
1500万円台
3LDK
57.02㎡
1995年5月
2019年秋

一戸建て
新潟交通/歴史博物館前
新潟県新潟市中央区稲荷町
300万円台
4DK
86.61㎡63.83㎡
1965年3月
2019年秋

一戸建て
ＪＲ信越本線/矢代田
新潟県新潟市南区上八枚
100万円台
6DK
263.51㎡161.35㎡
1979年9月
2019年秋

一戸建て
ＪＲ弥彦線/北三条
新潟県三条市島田２
500万円台
5DK
228.47㎡159.15㎡
1975年10月
2019年秋

一戸建て
ＪＲ磐越西線/新津
新潟県新潟市秋葉区善道町１
400万円台
5DK
272.82㎡119.26㎡
1969年12月
2019年秋

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通７番町
300万円台
1K
23.79㎡
1993年5月
2019年秋

マンション
ＪＲ越後線/白山
新潟県新潟市中央区東堀通５番町
300万円台
1DK
24.06㎡
1988年6月
2019年夏

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東４
600万円台
135.52㎡
2019年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区西大畑町
400万円台
5LDK
113.38㎡
1971年7月
2019年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区上所１
400万円台
2LDK
58.88㎡
1975年10月
2019年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区米山３
1500万円台
3LDK
67.27㎡
1997年3月
2019年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区古町通２番町
300万円台
1K
20.45㎡
1992年9月
2019年夏

マンション
ＪＲ白新線/東新潟
新潟県新潟市東区中島１
1600万円台
4LDK
91.06㎡
1996年2月
2019年春

土地
ＪＲ羽越本線/坂町
新潟県村上市坂町
300万円台
2019年春

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区幸町
2000万円台
3LDK
73.46㎡
2001年8月
2019年春

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区弁天３
600万円台
1R
33.68㎡
1989年10月
2019年春

土地
ＪＲ白新線/新発田
新潟県新発田市新富町３
400万円台
198.63㎡
2019年春

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区万代２
3100万円台
2LDK
67.37㎡
2009年7月
2019年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区明石１
200万円台
1R
14.21㎡
1986年4月
2018年冬

土地
ＪＲ越後線/白山
新潟県新潟市中央区白山浦新町通
2200万円台
179.95㎡
2018年冬


土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区本間町
200万円台
143.63㎡
2018年秋

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区米山１
2700万円台
2LDK
61.33㎡
2016年1月
2018年秋

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区笹口３
1700万円台
2LDK
58.5㎡
2001年8月
2018年秋

マンション
ＪＲ越後線/白山
新潟県新潟市中央区東堀前通５番町
600万円台
2LDK
-
43.12㎡
1988年6月
2018年秋

マンション
ＪＲ越後線/白山
新潟県新潟市中央区医学町通２番町
100万円台
1K
20.4㎡
1978年12月
2018年秋

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区西堀前通４番町
600万円台
61.45㎡
2018年秋

1580791
2018/09/20
マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通５番町
1400万円台
3LDK
65.95㎡
1996年5月
2018年秋

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区女池４
2300万円台
265.96㎡
2018年夏

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区姥ケ山２
3100万円台
429.44㎡
2018年夏

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区女池４
1200万円台
148.76㎡
2018年夏

一戸建て
ＪＲ越後線/青山
新潟県新潟市西区浦山３
2000万円台
3LDK
109.56㎡
92.63㎡
2018年4月
2018年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区万代５
1400万円台
3LDK
57.28㎡
1995年5月
2018年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通５番町
700万円台
3DK
51.98㎡
1988年6月
2018年夏

一戸建て
ＪＲ越後線/内野
新潟県新潟市西区五十嵐３の町北
800万円台
4LDK+S
127.94㎡
110.96㎡
1994年7月
2018年夏

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区三和町
2500万円台
3LDK
67.17㎡
2004年11月
2018年夏

一戸建て
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市西区浦山３
2000万円台
3LDK
99.52㎡
93.15㎡
2018年4月
2018年夏

土地
ＪＲ信越本線/越後石山
新潟県新潟市東区中野山４
1600万円台
-
208.06㎡
2018年春

一戸建て
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市東区中山７
2300万円台
4LDK
148.13㎡
95.22㎡
2018年2月
2018年春

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東４
800万円台
148.76㎡
2018年春

マンション
ＪＲ越後線/白山
新潟県新潟市中央区川岸町２
200万円台
3DK
53.16㎡
1971年12月
2018年春

一戸建て
ＪＲ越後線/越後赤塚
新潟県新潟市西区みずき野２
1400万円台
4LDK
198.03㎡
107.5㎡
2007年8月
2018年春

土地
ＪＲ越後線/関屋
新潟県新潟市中央区信濃町
900万円台
99.03㎡
2018年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１
300万円台
2DK
38.93㎡
1981年12月
2018年冬

土地
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区上所中１
1000万円台
132.35㎡
2018年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区笹口３
2200万円台
3LDK
73.41㎡
2001年8月
2018年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町
100万円台
2DK+S
49.92㎡
1972年10月
2018年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区水島町
1200万円台
4LDK
93.66㎡
1989年2月
2017年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町
100万円台
2DK
43.02㎡
1970年6月
2017年冬

マンション
上越新幹線/新潟
新潟県新潟市中央区笹口２
200万円台
1K
15.75㎡
1988年3月
2017年冬



マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代２ アデニウムタワー萬代橋
3100万円台
67.37m2 2LDK 2009年7月 2019年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区明石１ シティ花園
200万円台
14.21m2 1R 1986年4月 2018年冬


土地
ＪＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区白山浦新町通
2200万円台 179.95m2 2018年冬


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区本間町
200万円台 143.63m2 2018年秋


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区米山１ サーパス新潟駅前レジデンス
2700万円台
61.33m2 2LDK 2016年1月 2018年秋


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目
1700万円台
58.5m2 2LDK 2001年8月 2018年秋


マンション
ＪＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区東堀前通５番町 トーカンマンション東堀
600万円台
43.12m2 2LDK 1988年6月 2018年秋


マンション
ＪＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区医学町通２番町 トーカン医学町マンション
100万円台
20.4m2 1K 1978年12月 2018年秋


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区西堀前通４番町
600万円台 61.45m2 2018年秋


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通５番町 コープシティ上大川前
1400万円台
65.95m2 3LDK 1996年5月 2018年秋


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池４
2300万円台 265.96m2 2018年夏


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区姥ケ山２
3100万円台 429.44m2 20018年夏


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池４
1200万円台 148.76m2 2018年夏


一戸建て
ＪＲ越後線青山
新潟県新潟市西区浦山３
2000万円台
109.56m2
92.63m2 3LDK 2018年4月 2018年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代東棟
1400万円台
57.28m2 3LDK 1995年5月 2018年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通５番町 トーカンマンション東堀
700万円台
51.98m2 3DK 1988年6月 2018年夏


一戸建て
ＪＲ越後線内野
新潟県新潟市西区五十嵐３の町北
800万円台
127.94m2
110.96m2 4LDK+S 1994年7月 2018年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 アパガーデンズ万代
2500万円台
67.17m2 3LDK 2004年11月 2018年夏


一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区浦山３
2000万円台
99.52m2
93.15m2 3LDK 2018年4月 2018年夏


土地
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区中野山４
1600万円台 208.06m2 2018年春


一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区中山７
2300万円台
148.13m2
95.22m2 4LDK 2018年2月 2018年春


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東４
800万円台 148.76m2 2018年春


マンション
ＪＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区川岸町２ コーポ川岸
200万円台
53.16m2 3DK 1971年12月 2018年春


一戸建て
ＪＲ越後線越後赤塚
新潟県新潟市西区みずき野２
1400万円台
198.03m2
107.5m2 4LDK 2007年8月 2018年春


土地
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区信濃町
900万円台
99.03m2 2018年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口
300万円台
38.93m2 2DK 1981年12月 2018年冬


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所中１
1000万円台 132.35m2 2018年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目
2200万円台
73.41m2
3LDK 2001年8月 2018年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善
100万円台
49.92m2 2DK+S 1972年10月 2018年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町
1200万円台
93.66m2 4LDK 1989年2月 2017年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス
100万円台
43.02m2 2DK 1970年6月 2017年冬


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ
200万円台
15.75m2 1K 1988年3月 2017年冬


一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町
600万円台
82.83m2
112.44m2 4DK 1986年6月 2017年秋


マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ
500万円台
48.92m2 1LDK 1973年10月 2017年秋


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１
1300万円台 246.6m2 2017年秋


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島
1900万円台
71.19m2 3LDK 2002年10月 2017年夏


一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区新松崎３
2400万円台
172.97m2
129.18m2 4LDK 2005年8月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南
2400万円台
75.42m2 3LDK 2006年6月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ
400万円台 51.76m2 2LDK 1977年7月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション
500万円台 67.44m2 3LDK 1976年7月 2017年夏

土地
上越新幹線長岡
新潟県長岡市琴平３
100万円台 136.19m2 2017年夏



マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ
400万円台 52.96m2 2LDK 1974年11月 2017年夏


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区翁町２
800万円台 121.37m2 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ
400万円台
67.69m2 4DK 1974年11月 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代
1800万円台
55.81m2 3LDK 1995年1月 2017年春

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND
900万円台
32.94m2 1LDK 2004年9月 2017年春


マンション
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館
1100万円台
88.32m2 4LDK 1997年7月 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代
2500万円台
88.34m2 4LDK 1999年2月 2017年春

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 アパガーデンズ万代 2500万円台
67.17m2
3LDK 2004年11月 2018年夏 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区浦山３ 2000万円台
99.52m2　93.15m2
3LDK 2018年4月 2018年夏 -

土地
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区中野山４ 1600万円台
208.06m2　2018年春 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区中山７ 2300万円台
148.13m2　95.22m2
4LDK 2018年2月 2018年春 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東４ 800万円台
148.76m2　 2018年春 -

マンション
JＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区川岸町２ コーポ川岸 200万円台
　53.16m2
3DK 1971年12月 2018年春 -

一戸建て
ＪＲ越後線越後赤塚
新潟県新潟市西区みずき野２ 1400万円台
198.03m2　107.5m2
4LDK 2007年8月 2018年春 -


土地
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区信濃町 900万円台
99.03m2　2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 300万円台
　38.93m2
2DK 1981年12月 2018年冬 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所中１ 1000万円台
132.35m2　2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目 2200万円台
　73.41m2
3LDK 2001年8月 2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善 100万円台
　49.92m2
2DK+S 1972年10月 2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町 1200万円台
　93.66m2
4LDK 1989年2月 2017年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス 100万円台
　43.02m2
2DK 1970年6月 2017年冬 -


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ 200万円台
15.75m2
1K 1988年3月 2017年冬 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町 600万円台
82.83m2　12.44m2　 4DK 1986年6月 2017年秋 -

マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ 500万円台
48.92m2　1LDK 1973年10月 2017年秋 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１ 1300万円台
246.6m2　2017年秋 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島 1900万円台
71.19m2　3LDK 2002年10月　2017年夏 -

一戸建て
上越新幹線新潟　新潟県新潟市東区新松崎３ 2400万円台
172.97m2　129.18m2　4LDK 2005年8月　2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南 2400万円台
75.42m2　3LDK 2006年6月　 2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ 400万円台
51.76m2　2LDK 1977年7月　 2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション 500万円台
67.44m2　3LDK 1976年7月　 2017年夏 -

土地
新潟県長岡市琴平３ 上越新幹線長岡 　 - 136.19m2- - 2017年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 　 2LDK -
47.9m2 1995年1月
（築22年6ヶ月） 2017年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 2LDK -
52.96m2 1974年11月
（築42年8ヶ月） 2017年夏 -

土地
新潟県新潟市中央区翁町２ 上越新幹線新潟 800万円台 - 121.37m2
- - 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 4DK -
67.69m2 1974年11月
（築42年7ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 1800万円台 3LDK -
55.81m2 1995年1月
（築22年5ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND 上越新幹線新潟 900万円台 1LDK -
32.94m2 2004年9月
（築12年9ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館 ＪＲ信越本線越後石山 1100万円台 4LDK -
88.32m2 1997年7月
（築19年11ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK -
88.34m2 1999年2月
（築18年3ヶ月） 2017年春 -
土地
新潟県新潟市東区下木戸１ 上越新幹線新潟 700万円台 - 124.3m2
- - 2017年春 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区沼垂東５ 上越新幹線新潟 1100万円台 4DK 133.18m2
123.11m2 1986年11月
（築30年6ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 500万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
（築37年7ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池８ ダイアパレス女池 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
70.41m2 2000年2月
（築17年3ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区高志１ ダイアパレス高志 上越新幹線新潟 1100万円台 3LDK -
67.52m2 1995年12月
（築21年5ヶ月） 2017年冬 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 ＪＲ白新線早通 1600万円台 3LDK 95.68m2
94.19m2 2016年11月
（築6ヶ月） 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
80.5m2 1997年2月
（築20年3ヶ月） 2017年冬 -
土地
新潟県新潟市東区松崎１ 上越新幹線新潟 800万円台 - 191.75m2
- - 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市西区青山２ ポレスターリバービュー青山 上越新幹線新潟 2600万円台 2LDK -
80.33m2 2007年11月
（築9年6ヶ月） 2016年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
（築17年11ヶ月） 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ダイアパレス新和 上越新幹線新潟 1000万円台 2LDK -
52.19m2 1997年9月
（築19年8ヶ月） 2016年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 ＪＲ白新線豊栄 1600万円台 2LDK 95.68m2
94.19m2 2016年8月
（築9ヶ月） 2016年秋 -
土地
新潟県長岡市川崎３ 上越新幹線新潟 1100万円台 - 198.0m2
- - 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
（築27年10ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池４ グランピア女池 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
56.67m2 1992年2月
（築25年3ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区上所３ サーパスシティ西新潟2番館 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
67.2m2 1993年9月
（築23年8ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
（築17年11ヶ月） 2016年冬 -
土地
新潟県新潟市中央区親松 上越新幹線新潟 1200万円台 - 165.4m2
- - 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市中央区鳥屋野２ 上越新幹線新潟 1500万円台 - 192.62m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区南出来島２ サーム出来島 上越新幹線新潟 1600万円台 4LDK -
85.69m2 1997年3月
（築20年2ヶ月） 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市西区五十嵐中島２ ＪＲ越後線内野西が丘 500万円台 - 234.0m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区古町通２番町 ライオンズマンション新潟古町 上越新幹線新潟 1000万円台 3DK -
52.36m2 1992年9月
（築24年8ヶ月） 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区上近江３ サーパス近江 上越新幹線新潟 1500万円台 3LDK -
63.63m2 1996年1月
（築21年4ヶ月） 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市西区浦山 リバーハイツ関分 上越新幹線新潟 500万円台 1LDK -
48.6m2 1974年4月
（築43年1ヶ月） 2016年春 -

土地
新潟県新潟市中央区三和町 上越新幹線新潟 1500万円台 - 155.96m2
- - 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区西堀通６番町 グランドメゾン西堀通タワー 新潟交通新潟駅 2300万円台 1LDK -
59.86m2 2009年5月
（築6年11ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区幸西２ レールシティ幸西 上越新幹線新潟 1400万円台 3LDK -
61.93m2 1994年2月
（築22年2ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区川端町３ コープ野村川端町　B棟 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
59.26m2 1984年9月
（築31年7ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市西区平島１ ダイアパレス青山南 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
66.86m2 2002年9月
（築13年7ヶ月） 2016年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区東堀前通６番町 トーカンマンション東堀 新潟交通新潟駅 700万円台 3LDK -
55.48m2 1988年6月
（築27年10ヶ月） 2016年冬 -

一戸建て
新潟県新潟市東区長者町 新潟交通新潟駅 800万円台 3LDK 172.18m2
93.45m2 1951年1月
（築65年3ヶ月） 2015年冬 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 新潟交通新潟駅 1600万円台 4LDK -
92.72m2 1999年6月
（築16年10ヶ月） 2015年冬 金澤　修一

土地
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 上越新幹線新潟 500万円台 - 66.1m2
- - 2015年冬 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代２ アーバンプレイス萬代橋 上越新幹線新潟 2200万円台 1LDK -
57.32m2 2008年2月
（築8年2ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通７番町 ライオンズシティ新潟 新潟交通新潟駅 900万円台 2LDK -
55.68m2 1993年5月
（築22年11ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 ＪＲ越後線寺尾 700万円台 - 146.0m2
- - 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代２ 上越新幹線新潟 400万円台 1R -
40.86m2 1978年9月
（築37年7ヶ月） 2015年秋 -

一戸建て
新潟県燕市南４ ＪＲ弥彦線燕 500万円台 7DK 191.79m2
146.44m2 1975年1月
（築41年3ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区東堀通１番町 パークサイド白山 ＪＲ越後線白山 400万円台 2LDK -
53.56m2 1979年8月
（築36年8ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区弁天３ 万代アーバン日東 上越新幹線新潟 500万円台 1DK -
33.68m2 1989年10月
（築26年6ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通４番町 アパガーデンコート上大川前 上越新幹線新潟 1900万円台 2LDK -
79.89m2 2001年6月
（築14年10ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

土地
新潟県新潟市東区中山８ 上越新幹線新潟 1100万円台 - 156.51m2
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代３ パストラルハイム萬代橋 上越新幹線新潟 2100万円台 2LDK+S -
73.0m2 2010年3月
（築6年1ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口１ ルミナス南笹口モンテレール 新潟交通新潟駅 2400万円台 2LDK -
67.04m2 2008年5月
（築7年11ヶ月） 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区西湊町通２ノ町 上越新幹線新潟 200万円台 1K -
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市西区青山２ プレステージ青山 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
55.28m2 1993年5月
（築22年11ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区青山７ ＪＲ越後線青山 1400万円台 2LDK+S 197.66m2
57.96m2 2008年10月
（築7年6ヶ月） 2015年春 金澤　修一

土地
新潟県新発田市真野原外 新潟交通長峰沢 200万円台 - 1597.0m2
- - 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 新潟交通女池桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37m2 1997年2月
（築19年2ヶ月） 2015年春 -

マンション
新潟県新潟市中央区川岸町２ アップルガーデンウエスト 上越新幹線新潟 2400万円台 3LDK -
73.0m2 2007年2月
（築9年2ヶ月） 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区和合町１ サーパス和合 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
55.84m2 1995年1月
（築21年3ヶ月） 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 上越新幹線新潟 500万円台 2DK -
38.93m2 1981年12月
（築34年4ヶ月） 2015年春 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 上越新幹線新潟 100万円台 3K 58.8m2
48.36m2 1985年10月
（築30年6ヶ月） 2015年春 金澤　修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾西５ ＪＲ越後線寺尾 100万円台 - 266.03m2
- - 2015年春 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市北区濁川 新潟交通濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月
（築45年3ヶ月） 2014年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 大谷屋マンション 上越新幹線新潟 400万円台 1LDK -
40.68m2 1975年11月
（築40年5ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区寺尾前通２ ＪＲ越後線寺尾 2200万円台 4LDK 121.98m2
97.71m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年冬 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年10月 -

一戸建て
新潟県新潟市北区松浜４ 上越新幹線新潟 300万円台 3K 197.02m2
65.45m2 1955年10月
（築60年6ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区女池神明３ 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK 106.96m2
92.74m2 2014年4月
（築2年） 2014年夏 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区上新栄町５ ＪＲ越後線寺尾 1000万円台 3LDK 111.21m2
82.56m2 1988年7月
（築27年9ヶ月） 2014年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 400万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
（築36年6ヶ月） 2014年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 800万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
（築26年9ヶ月） 2014年春 金澤　修一

一戸建て ＪＲ越後線/青山 新潟県新潟市西区青山７ 1400万円台 2LDK+S 197.66㎡
57.96㎡ 2008年10月 2015年春 金澤　修一
土地 新潟交通/長峰沢 新潟県新発田市真野原外 200万円台 - 1597.0㎡
- - 2015年春 金澤　修一
マンション 新潟交通/女池桜木町 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37㎡ 1997年2月 2015年春
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川岸町２ 2400万円台 3LDK -
73.0㎡ 2007年2月 2015年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町１ 1100万円台 2LDK -
55.84㎡ 1995年1月 2015年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口１ 500万円台 2DK -
38.93㎡ 1981年12月 2015年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 100万円台 3K 58.8㎡
48.36㎡ 1985年10月 2015年春 金澤　修一
土地 ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾西５ 100万円台 - 266.03㎡
- - 2015年春 金澤　修一
一戸建て 新潟交通/濁川 新潟県新潟市北区濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月 2014年冬
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 400万円台 1LDK -
40.68㎡ 1975年11月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾前通２ 2200万円台 4LDK 121.98㎡
97.71㎡ 2014年10月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年10月
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市北区松浜４ 300万円台 3K 197.02㎡
65.45㎡ 1955年10月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池神明３ 2500万円台 4LDK 106.96㎡
92.74㎡ 2014年4月 2014年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区上新栄町５ 1000万円台 3LDK 111.21㎡
82.56㎡ 1988年7月 2014年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 400万円台 3DK -
48.71㎡ 1979年10月 2014年夏 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関南町 800万円台 3LDK -
69.94㎡ 1989年7月 2014年春 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/新潟大学前 新潟県新潟市西区大野 500万円台 7DK 109.9㎡
95.95㎡ - 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区堀之内南２ 2100万円台 3LDK 108.74㎡
99.99㎡ 2014年5月 2014年春 金澤　修一
マンション ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾上１ 700万円台 3LDK -
64.85㎡ 1988年10月 2014年春 金澤　修一
土地 ＪＲ白新線/新崎 新潟県新潟市北区松浜新町 500万円台 - 218.98㎡
- - 2014年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町１ 800万円台 2LDK+S -
72.15㎡ 1987年2月 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区山二ツ３ 1600万円台 4LDK 231.64㎡
121.65㎡ 1973年4月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山５ 2000万円台 4LDK 201.74㎡
114.69㎡ 1993年12月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原２ 1700万円台 4LDK 127.22㎡
92.74㎡ 1988年10月 2013年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口１ 400万円台 1DK -
29.75㎡ 1981年12月 2013年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区鳥屋野 2200万円台 4LDK 137.21㎡
100.19㎡ 2013年10月 2013年冬 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/巻 新潟県新潟市西蒲区赤鏥 1900万円台 5LDK 264.56㎡
143.78㎡ 1997年6月 2013年秋 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本馬越２ 1300万円台 3LDK -
78.47㎡ 1996年8月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区東中野山３ 1200万円台 5LDK 188.09㎡
109.03㎡ 1989年11月 2013年秋 -
マンション ＪＲ信越本線/柏崎 新潟県柏崎市西山町尾町 100万円台 2DK -
40.69㎡ 1980年9月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区紫竹山７ 800万円台 4K 147.2㎡
73.69㎡ 1986年9月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/巻 新潟県新潟市南区戸石 800万円台 4LDK 142.26㎡
97.7㎡ 1995年5月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原２ 800万円台 4LDK 127.22㎡
87.77㎡ 1988年10月 2013年秋 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 2LDK -
56.0㎡ 1997年2月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾東１ 1100万円台 4LDK 107.7㎡
87.33㎡ 1989年3月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区白山浦１ 400万円台 4DK 84.62㎡
81.43㎡ 1970年9月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/内野西が丘 新潟県新潟市西区五十嵐下崎山 1900万円台 4LDK 166.0㎡
133.6㎡ 2008年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区出来島２ 1800万円台 3LDK -
71.34㎡ 2007年9月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山３ 1300万円台 3LDK -
71.3㎡ 1999年1月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関新２ 500万円台 2K -
42.06㎡ 1992年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町５ 500万円台 2DK -
46.42㎡ 1990年4月 2013年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池３ 900万円台 2LDK 76.68㎡
56.04㎡ 1998年8月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大通２ 500万円台 2DK -
51.76㎡ 1977年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山３ 2000万円台 3LDK -
72.1㎡ 2007年5月 2012年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通２番町 800万円台 2LDK+S -
58.9㎡ 1992年9月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 2LDK -
65.32㎡ 2006年2月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1400万円台 4LDK -
85.04㎡ 1997年2月 2012年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 3LDK -
68.24㎡ 2001年8月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上近江１ 1600万円台 3LDK -
75.18㎡ 1998年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町３ 1000万円台 4LDK -
88.1㎡ 1982年9月 2012年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区太平４ 1600万円台 4LDK 124.2㎡
92.58㎡ 2005年9月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市西区青山２ 1700万円台 4LDK -
95.11㎡ 2002年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1100万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本町通１４番町 600万円台 2DK -
57.97㎡ 1993年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1200万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年夏 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山８ 2200万円台 3LDK 139.49㎡
101.45㎡ 2011年10月 2012年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山８ 2100万円台 3LDK 120.43㎡
99.99㎡ 2011年10月 2012年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池南３ 500万円台 2LDK -
56.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通４番町 500万円台 2DK -
50.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤　修一




　

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申込検討のお客様は多数おりますが、まだ書面自体はわたくしの手元には、まだ届いておりません。
せひ、ご検討くださいますようお願い申し上げます。


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まずは、アパートを所有のオーナー様へ滞納された方への対処法をお教え致します。


内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」ということを郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

メリット①：文書の送付を公的に証明できる
メリット②：滞納者に心理的プレッシャーを与えられる
メリット③：訴訟の際に、証拠となる


（スケジュールの一例です。）
１ヶ月滞納：電話での督促や請求書などによる通知



２ヶ月滞納：内容証明郵便の送付（支払いの催促、賃貸借契約の解除）
３ヶ月滞納：支払督促





内容証明郵便には書き方があります。

字数・行数
１行あたりの字数と１枚あたりの行数が決められています。
縦書きの場合は１パターン、横書きの場合は３パターンあります。

縦書きの場合
１行２０字以内、１枚２６行以内

横書きの場合
１行２０字以内、１枚２６行以内
１行１３字以内、１枚４０行以内
１行２６字以内、１枚２０行以内

一般的には「１行２０字以内、１枚２６行以内」を使用することが多いです。









コロナの影響で支払いができないのに、家賃の請求が来た入居者様への対処法です。


住居確保支援金について（厚生労働省）





この度のコロナ問題についての住居確保支援金の要件緩和について（令和2年3月9日）

住居確保給付金の年齢要件については、生活困窮者自立支援法施行規則の一部を改 正する省令による改正後の「生活困窮者自立支援法施行規則」により、


現行の「申請日において 65 歳未 満」から、令和２年４月１日支給決定分以降は当該要件を撤廃することとしている。


４月以降の支給事務を迅速に進めることが必要と考えられることから、自治体及び自立 相談支援機関においては、本日以降、現在65歳以上の受 給希望者からの申請に係る相談を積極的に受け付けていただきたい。


ただし、支給決定日は改正施行規則の施行日である令和２年４月 1 日以降とされたい。
収入の算定にあたっては、 「生活困窮者自立支援制度に係る自治体事務マニュアルの改訂について」において周知している通り、申請日の属する月の収入が収入要件を超えている場合であっても、収入の減少等により申請日の属する月 の翌月から収入要件に該当すること


について、提出資料等により申請者が当該事実を 証明することが可能な場合は、翌月に申請があったものとして取り扱うことができる こととしているので、自治体等においては引き続き適切な対応をお願いする。

地域における感染の状況や就職面接会等の中止、学校の休校に よる子の監護の必要性等を勘案し、自治体等が必要と認めたときには、「住居確保給付 金の支給事務の取扱問答」
受給中に常用就職した場合を準用することとし、 受給者の求職活動要件を以下のとおり緩和して差し支えない。 ・
月４回の自立相談支援機関への相談については、その実施方法については、面談が原 則であるが、勤務状況や地域の感染状況等により来庁が困難な場合は、電話等の手段 により状況を報告させるとともに、給与明細の郵送をもって収入の確認にかえるこ とができる。 ・「月２回以上の公共職業安定所の職業相談等」及び「週１回以上の応募又は面接」に ついては回数を減ずる又は免ずることができる。


簡単に書きます。

・離職等の前に世帯の生計を主として維持していたこと

・ハローワークに求職の申し込みをしていること

・国の雇用政策による給付等を受けていないこと

・離職後2年以内の者

・年齢制限はなくなりました。



もし、少しでも参考になりましたら、ツイート頂ければ最高です。

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新潟市内では新型コロナウイルスの影響で、ローコストの新築建売が売れず、値引き合戦が始まっています。

供給量がかなり増加している新潟市中央区・西区・東区・江南区では新築建売の成約価格低下が顕著です。
これからを見据えて、新築戸建の購入は今しばらく先伸ばしにされた方が、もっとお得に建売物件を購入できるかも知れません。　ローコストハウスメーカー様　販売物件

ハイクラスのメーカーは、医療機関関係の顧客が多く、医療関係者の経済力は今の株価の推移と反比例しておりますので、
まだ経営状況が健全なメーカーもありますが、それでも維持できている地域は局所的といえる状況です。

ただし、中古マンションのご成約率は上昇しております。今の感染状況、都心の外出自粛を踏まえて
低下している株を売却し、現金化した資産で暖かい終の棲家を購入されるご年配のお客様が日に日に増加しています。

衣、食、住の住まいについて、新型コロナウイルスの影響で旅行も、ショッピングも、外食も自粛されている分、住まいについての重要度が増している証拠ともいえる状況です。

ＧＤＰが下がっても株価が下がっても、全員もれなく住まいは必要です。
債権や証券よりもマンション、アパートの方が値減り率が少ない結果になるかも知れません。


新潟市の今後の不動産価格についてのレポートをまとめております。
新潟市の不動産価格予報。

せひご確認ください。



↓４月19日に不動産オークションを開催致します。↓
この機会に、債券、株式からアパートに転換してみませんか？

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２０年後の価格の推移。
将来のことは想像もできないのですが、現在までの統計、成約データーの資料をまとめております。参考にご覧頂ければ幸いでございます。

1⃣　新潟県の市町村の面積から



2⃣　次に新潟県の市町村の人口です。





3⃣　人口の密度です。各市町の１キロ㎡の範囲には何人住んでいるんでしょうか？
　　住んでる人数＝これこそ、１キロ㎡あたりの都市としての需要です。




都市としての需要では、やはり新潟市が断トツで、次いで燕市になります。

新潟市は港があり、貿易でここまで栄えることができました。燕市には金物で栄えた町です。

見附市は繊維工場が多い町でした。

現在も昭和の経済力が、１キロ当たりの人口密度に反映していることが、確認できます。
その分、少子高齢化の率も多くなります。

下記は新潟県の生産年齢の人口の推移です。

年少人口が想定よりも横ばいになってきており、出生率が減らなかったのは、今の共働き夫婦の勤務と生活を両立させている日頃からの努力と、保育園、幼稚園、ひまわり倶楽部などの子供の受け入れ態勢を整えた新潟県の成果の現れです。
ただ、以前からの予測どうり、老齢人口は増加し、生産年齢人口は年々減ってしまっています。
これは、首都圏への生産人口を流出している表れです。

やはり年齢構造指数の上昇には歯止めがかかりません。国の政策活動だけではなく、市町村単位で自主的にコンパクトシティ化を目指しています。

　住宅があるだけで水道管は引き来なければなりません。都市部では本下水道、ガス管も必要になります。前面道路までつないでいくだけでも莫大な費用がかかっています。
　新潟県、新潟市として、新潟県道、新潟市道が多く、道路の修繕・冬季での除雪作業にも費用負担がのしかかっています。
　一例に過ぎませんが、下記は道路の寿命です。高度成長にほとんどの道路が作られています。
大半の橋梁、トンネルが大規模な修繕行わなければならない対象になっています。



これからは、さらに新潟市中央区を中心として人口が集中することが予想されます。
新潟市が作成した下記の未来人口予想グラフをご覧ください。

・まずは西蒲区です。




・江南区の予想人口です。


亀田駅も江南区です。近年発展を遂げた亀田駅周辺をもってしても、生産人口は減少してしまっております。

・南区の予想人口です。




・そして中央区の予想人口です。


・新潟市も生産人口は減少してしまいますが、他の区よりはかなり良い状況です。
根本的な解決には至らないものの、新潟市中央区へ人口を集中させる方針へ進む可能性が高い統計となっています。


次にマンションの価格についての資料でございます。

マンションの価格には、買う方の需要、売る方・販売する方の供給から価格が大きく変動致します。

1⃣　まずは現在の供給量です。
下記の統計は、新築マンションの分譲戸数です。2018年から2019年では43パーセント
分譲戸数が少なくなっています。




2⃣　築年数での個数を見ていきましょう。
築21年から築３０年のマンションが一番多く、築１０年に関しては、約21パーセントしかございません。



築年数が古い物件が多いと言える統計です。


築年数がどのように価格の影響を及ぼすのか、売却・購入が比較的多いマンションの成約実績からご覧頂きます。

新潟県新潟市中央区川端町３丁目にあります。コープ野村川端町という1982年9月新築のマンションの成約事例・売り出し中物件の価格推移でございます。





このマンションは現在、38年経過しておりますが、最終の成約価格は坪47万円
平成17年（15年前）は坪43万円です。　眺望、内装状態によりもちろん差はございますが、
15年経過しても、ほとんど成約価格が変化しておりません。
築年数が経過しても同等価格で成約できた一例としてご確認頂ければ有難く存じます。




ただし、新型コロナウイルスの感染状況、景気状況により、成約価格は大きく左右致します。
今までの実績は上記でございますが、これからの経済状況で変化を伴うこともあらかじめご承知おきください。


不動産売買センター責任者　：　金澤　修一

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現在までに新潟市開催での不動産オークションを、四回行わせて頂きました。
オークションへの出品のご相談、ご入札を賜り、運営者として本当に有り難く存じます。

第一段では三組のお客様にご入札頂き、結果253万円、最低落札価格よりも高くご入札頂くことができました。
第三弾では、現金購入のお客様からオークション当日にお電話を頂き、即ご入札となりました。


ご好評につき、第五弾　不動産オークションでは、目玉物件をご用意しております。
新潟市中央区　市街地の平成17年築のアパート一棟です。乞うご期待でございます。






オークショニア　　金澤

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首都圏で大人気の不動産のオークション【マイホームオークション】　新潟県開催の第3弾！！！

買取は安くなりすぎるし、、、、でも早く売りたい！
そんなお客様は、不動産のオークションがお薦め！
もちろん全国の買取業者、投資法人、個人、不動産業者の方からも入札を受け付けております！
反社会的勢力の方以外は、入札をお断りすることがございませんので、幅広く全国のお客様が入札頂けるシステムです！

出品をしたい個人の方、法人の方、オークション手数料は無料なので、この機会に！
買取専門業者、転売（中間省略）目的へよりも、落札金額が高くなった実績がございます！

ご入札実績






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（制度の概要）

相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

（適用要件）
①適用期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが条件となります。

②相続した家屋の要件

・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること※
・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
・相続により土地及び家屋を取得すること。

そして、相続人が家屋を解体して更地として売却すること。








※税制改正により平成31年（2019年）4月1日以降の譲渡については、
下記２つの要件を満たした場合も被相続人が相続開始の直前に居住していたものとして認められます。

① 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。

② 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。


住宅ローン控除と3000万円控除を併用する事は出来ない様になっています。

が！　空き家の3,000万円特別控除は併用する方法があります！



もし、平成３０年に住宅ローン減税を適用された方なら、令和３年に相続物件を売却しては如何でしょうか？




売る時期と売り方の問題です。　添付の事例図をご参考に♪

金澤修一


#相続物件3000万円特別控除

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水道町二丁目土地 3,156 万円（非課税）

新潟県新潟市中央区水道町２丁目
上越新幹線 新潟駅 バス16分 「護国神社前」 徒歩2分

土地面積:179.83㎡ （約54坪）

建ぺい率: 50%
建築条件:なし
容積率: 100%

水道町二丁目土地のおすすめポイント

閑静な住宅街水道町二丁目 市立新潟小学校徒歩9分(約670ｍ)
間口約11.5ｍの地積 約54坪　前面道路幅員約5.4ｍ
護国神社前バス停から徒歩2分　付属学校前バス停まで徒歩4分
新潟大学付属小学校まで徒歩2分（約160ｍ）　日当り良好物件




地目／宅地
都市計画／市街化区域
用途地域／第一種低層
建蔽率／50%
容積率／100%
現況／更地
最適用途／住宅用地
引渡時期／相談
引渡条件／更地渡し
接道／北東側5.43ｍ公道に11.50ｍ接道
私道負担なし
区画整理／なし
建築条件なし
権利／所有権
ライフライン
都市ガス/水道（公営）/【排水】公共下水/【汚水】公共下水/都市ガス・本下水
その他制限／準防火地域　北側斜線制限　道路斜線制限　日影規制

その他
新潟小学校・寄居中学校　※本物件は実測面積での売買となります。上記表示面積は現況測量面積（５４．３９坪）と実測面積と差異が生じた場合には再清算を行わせて頂きます。
特定事項　現況有姿分譲地

取引態様　売主
情報登録（更新）日2019年12月18日
次回更新予定日2020年1月17日


水道町二丁目土地のLife Information

幼稚園　あさひ幼稚園 188m
公園　西大畑公園 1,142m
小学校　新潟市立新潟小学校 919m
中学校　国立新潟大学教育人間科学部附属新 306m
高校　新潟県立新潟中央高校 1,191m
図書館　新潟大学附属図書館旭町分館 1,042m
病院　高次救命災害治療センター 1,163m
交番　新潟中央警察署 937m
銀行　ゆうちょ銀行長野支店新潟大学付属 1,124m
郵便局　新潟学校町三郵便局 1,102m
コンビニ　ローソン新潟大学病院店 1,085m
役所　新潟市役所 1,340m
買い物　清水フードセンター西堀店 1,217m　新潟三越 1,271m　ココカラファイン新潟市役所前店 1,290m　ノジマイトーヨーカドー丸大新潟店 1,572m



物件詳細URL

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空き家にしておく理由

・物置が必要だから
・解体費用をかけたくない
・特に困っていない
・仏壇なと捨てられない物がある
・所有者が介護施設に入っている（被後見人状態）

↓

空き家の問題点

カビ、臭気、シロアリ、配管劣化、設備故障、漏電、火災

↓

近隣、町内会への影響

・害虫、野良、ネズミ
・雑草、落ち葉飛散
・火災
・塀、屋根材の悲惨
・不法侵入

↓

空き家予防
　相続登記、確定測量、権利者調整、仏壇魂抜き、物件調査

空き家管理
　管理委託、防犯対策、草刈り、危険除去、出口計画、空き家保険

危険空き家
　除却

空き家利活用
　売却、賃貸、リフォーム




空き家相談は私どもにご相談ください！
金澤　修一　　　TEL025-245-8500　　　　　　　　　　　　　
　不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・２級ファイナンシャルプランニング技能士（きんざい）・日商簿記・ビジネス法務実務検定・解体工事施工技士・２級建築施工管理技士・増改築相談員・石綿作業主任者・空き家相談士・古材鑑定士

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新潟市中央区のマンション相場について

増税前の駆け込みの上昇率と現在状況について
経営者様方からよくご質問を頂きますので、レポートさせて頂きます。

平成３１年１月から新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は
市場全体で１４５件の成約実績がありました。（指定流通機構レインズ調べ　令和元年１０月２６日データー参照）
うち駆け込み時期の９月の成約が１４件。

昨年と対比してみましょう！

平成30年１月～10月末までの新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は１５４件（指定流通機構レインズ調べ）

昨年の方が成約数が９件多く、現段階の比較では本年は昨年より5.8％成約率が低下しています。
ただ、販売価格は昨年よりも本年の方がやや高いものの、成約実績価格はほぼ横ばい、昨年と同等価格での成約が目立ちます。

リノベーション後販売の中古マンションが増加し、販売価格が高いものの、給排水管の問題、大規模修繕、修繕積立金の高騰などの問題から（築古の問題点についてはこちらをご参照ください。http://niigata.co/blog-entry-315.html）成約数が少ないことが顕著に現れています。

リノベーション後販売物件が長期売れ残りが多くなった証拠ともいえる実績結果でした。




新潟県のマンションは、首都圏の建て替えができる
公団マンションと違い、敷地の土地持分が少なく
敷地を売却し、新築の建て替え費用に充当する等価交換が行えないのが需要が低下している要因です。


首都圏の築古リノベーションマンションと内容が全く違うんです。
もちろん、等価交換が出来ない説明を受けずに購入してしまう方もいらっしゃると思います。
当社では等価交換ができない事を、きちんと丁寧に説明されて頂きます。
知らないと損をしてしまうことも不動産購入には多くございます。
何か少しでも、気になる点、ご心配な点がございましたらお気軽にご質問願います。

https://niigatasi.jp/blog-entry-388.html
↑マンションの寿命年数
　首都圏の建て替え成功事例マンション

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1. 制度の目的

概要 2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、税率引上げ前後の需要変動の平準 化を図るため、税率10％で一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する。


２ ポイントの発行 発行ポイント数 ： １戸あたり上限35万ポイント


以下の①～④いずれかに適合する場合、１戸あたり30万ポイント

次世代住宅ポイント制度の概要 住宅の新築（貸家を除く） 住宅のリフォーム（貸家を含む）

「環境」、
「安全・安心」、
「健康長寿・高齢者対応」、
「子育て支援、働き方改革」

に資する住宅の新築・リフォームが対象。 発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント

３ ポイントの交換対象商品等


発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント
【上限特例①】 若者・子育て世帯がリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ（既存住宅の購入を伴う場合は、上限60万ポイントに引上げ）
【上限特例②】 若者・子育て世帯以外の世帯で、安心Ｒ住宅を購入しリフォームを行う場合、
上限を45万ポイントに引上げ
Ⓐ 標準ポイント
①エコ住宅 （断熱等級４又は一次エネ等級４を満たす住宅）
②長持ち住宅 （劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）
③耐震住宅 （耐震等級２を満たす住宅又は免震建築物）
④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策等級３を満たす住宅）
① ～④いずれかに適合する場合、１戸あたり30万ポイント

Ⓑ 優良ポイント

①認定長期優良住宅
②低炭素認定住宅
③性能向上計画認定住宅
④ZEH
① ～④いずれかに適合する場合、１戸あたり5万ポイント加算




リフォーム

【算定特例】 既存住宅を購入しリフォームを行う場合、各リフォームのポイントを２倍カウント （若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う100万円以上のリフォームを除く）


発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント

【上限特例①】 若者・子育て世帯がリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ（既存住宅の購入を伴う場合は、上限60万ポイントに引上げ）

【上限特例②】 若者・子育て世帯以外の世帯で、安心Ｒ住宅を購入しリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ

断熱改修（内外窓、ガラス) 0.2～2万ポイント×箇所数

断熱改修（ドア) 2.4, 2.8万ポイント×箇所数 断熱改修（外壁） 5, 10万ポイント

断熱改修（屋根・天井） 1.6, 3.2万ポイント

断熱改修（床） 3, 6万ポイント

エコ住宅設備（太陽熱利用システム、高断熱浴槽、高効 率給湯器） 2.4万ポイント

エコ住宅設備（節水型トイレ） 1.6万ポイント

エコ住宅設備（節湯水栓） 0.4万ポイント

耐震改修 15万ポイント バリアフリー改修（手すり） 0.5万ポイント

家事負担軽減設備（ビルトイン食器洗機、掃除しやす いトイレ、浴室乾燥機） 1.8万ポイント

家事負担軽減設備（掃除しやすいレンジフード） 0.9万ポイント

家事負担軽減設備（ビルトイン自動調理対応コンロ） 1.2万ポイント

家事負担軽減設備（宅配ボックス） 1万ポイント

リフォーム瑕疵保険の加入、インスペクションの実施 0.7万ポイント

若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う100万円 以上のリフォーム 10万ポイント

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住宅ローン減税！！拡充！

各年の控除額の計算
（控除限度額）
令和元年10月1日から令和2年12月31日まで

13年間

［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］

【1～10年目】

年末残高等×1％

（40万円）


【11～13年目】

次のいずれか少ない額が控除限度額

① 年末残高等〔上限4,000万円〕×１％



②（住宅取得等対価の額－消費税額〔上限4,000万円〕）×２％÷３
（注） 「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。



住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
ハ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（※）で次のことを明らかにする書類
（イ） 家屋の新築又は取得年月日
（ロ） 家屋の取得対価の額
（ハ） 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
（ニ） 家屋の取得等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合には、その該当する事実※ 住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。




申告に便利なe-taxはこちら↓

http://www.e-tax.nta.go.jp/





　　　　　
10年間の所得税・住民税の控除期間が！→　3年も延長！！！






※ しかも、住民税控除額は最大　13.65万円/年のままです。ありがたやー。








そもそもの消費税について解りやすく書きます。

• 住宅については土地は非課税、建物のみ課税対象

• 消費税率は平成26年4月に8％に引上げ。令和元年10月に10％に引上げ

• 中古住宅の法人買取再販は課税対象、個人間売買は非課税




つまりは、通常の中古仲介物件は元々消費税は非課税なんです！











【　すまい給付金とは　】


引上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引上げによる負担を軽減するため現金を給付
• 平成26年4月から令和3年12月まで実施
• すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要



【　すまい給付金　】は、
住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する
収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方




主な要件
住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者


収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※2以下［10%時］収入額の目安が775万円以下


（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者


給付対象となる住宅の要件

主な要件

引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
親や祖父母など、人から財産をもらうと贈与税という税金が発生します。
ただ、住宅資金の贈与については、一定額まで税金かからない「住宅資金贈与の非課税枠」という制度があります。
消費税率8％の場合の物件は、「最大1200万円」まで贈与税がかからないのですが、消費税率10％になると、贈与税のかからない非課税枠が拡大します。








【　贈与税非課税枠が最大3,000万円適用　】


2019年10月1日より両親や祖父母といった直系親族から、住宅取得を目的とした購入支援資金を受け取る際の贈与税の非課税枠が最大3,000万円に拡大されます。

贈与税非課税枠が最大3,000万円適用するためには、国土交通省が定める以下3つのいずれかの要件を適合する必要があります。
（１）断熱等性能等級４又は一次エネルギー消費量等級４以上の住宅であること
（２）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上又は免震建築物の住宅であること
（３）高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上であること

下記のいずれかの書類で証明されなければなりません。
・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書 又は 認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書 又は 認定低炭素住宅建築証明書

それ以外の住宅は「一般住宅」と言われます。

消費税率10％適用の住宅
2019年（H31）4月～2020年（R2）3月
（良質住宅）3,000万円（一般住宅）2,500万円

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不動産投資の節税戦略として、不動産管理会社の活用（法人化）が話題となっています。

サラリーマンが法人（プライベートカンパニー）を設立して賃貸物件を購入すると、大きく節税できるケースがあるため、不動産投資をする前に、個人で購入するか法人で購入するかは検討しておきたいところです。



①役員報酬の支払による節税メリット！
法人化の最大のメリットは、家族に役員報酬を支払って、毎年支払う所得税等を節税できる点にあります。個人でも専従者給与として家族に給料を払うことはできますが、他でお勤めしている場合などは家族を専従者にすることはできず、給与の金額にも厳しい制約があります。しかし、法人で物件を所有して家族を役員にした場合には、法人が得た家賃収入をある程度まで自由に役員報酬として支払うことができます。

個人の場合と比べて「損益通算」が容易に
プライベートカンパニーのメリットをまとめると、相続人をプライベートカンパニーの役員や従業員とすることで、「相続人への所得分散」が可能になりますし、株価対策を行った上で株式を贈与すれば、「相続人への所得と資産の移転」が少ない負担で行えます。


②メリット
1.法人税のほうが個人所得税より低い
2.どんな投資商品でも損益通算ができる
3.青色申告であれば損失の繰り越しが9年まで認められる
4.万が一債務超過になっても、原則的には「有限責任」となる
5.投資にかかったコスト（新聞・書籍代、旅費、交通費、セミナー、懇親会など）がある程度経費として認められる。投資収益が税引き前で使える
6.株は小分けして譲渡することが簡単なので、効果的な相続対策になる



③デメリット
1.個人では使える長期譲渡所得税などの優遇が使えない。法人税等の総合課税になる。
1.法人税25～40％が発生する
2.赤字でも法人住民税の均等割りを払う必要がある



個人で大家業、年収か2000万円で子供が二人、税金対策を何も行っていない場合
所得税+住民税で約　520万円です。　結果26％も税金です。
法人の場合は、損益通算し必要経費を引いてからの法人税などの課税になりますので、個人よりは納税金額が少なくなることと存じます。ただし、問題になるのが、消費税です。給与設定、役員報酬には仕入れ消費税がかかりません。
どの程度、仕入れ消費税を見込める事業が検討した上で判断が必要です。
アパートを建築する際は、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。

個人居住用の家賃は消費税は非課税です。
ただし家賃と同様、契約期間が1カ月未満の場合などは課税される。
家賃といっても事務所など居住用でない場合は課税される。事務所かどうかは用途で決まるので、同じ賃貸マンションでも居住用として借りれば課税されないが、事務所として使う場合は課税される。借りる側が法人であっても、寮や社宅として使うのなら課税されず、オフィスとして借りる場合は課税。

・施設などの利用に伴い「土地が使われる」場合には、課税対象とされています。

・駐車場として「アスファルト舗装・砂利敷の整備等」を行っていたり「フェンスの構築」や「駐車区画の設置・整備」を行い使用させる場合は、消費税の課税対象になります。
地主が駐車場として整備して土地を貸し付けると、借主が支払う賃料には消費税が課せられます。

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【電子発行した領収書には印紙は不要】


口座振込などで代金を受領した後、メールで領収書ファイルを送ったり、ネット上で領収書を表示させるケースがありますが、このような場合に収入印紙は必要ないのでしょうか？
印紙税法には明確に規定されてはいませんが、紙で発行されていない領収書ファイルなどの電子文書は印紙税法でいう「文書」には該当しないと解釈され、収入印紙は不要と考えられています。


つまり、領収書を発行する場合、なるべくPDFファイルにしてメールで送るようにすれば印紙代の節税になるということです。


銭又は有価証券の受取書や領収書は、印紙税額一覧表の第17号文書「金銭又は有価証券の受取書」に該当し、印紙税が課税されます。受取書とはその受領事実を証明するために作成し、その支払者に交付する証拠証書をいいます。したがって、「受取書」、「領収証」、「レシート」、「預り書」はもちろんのこと、受取事実を証明するために請求書や納品書などに「代済」、「相済」とか「了」などと記入したものや、お買上票などでその作成の目的が金銭又は有価証券の受取事実を証明するものであるときは、金銭又は有価証券の受取書に該当します。












【非上場株式等についての相続税の免除】

事業承継のハードルを下げるため、相続による後継者の負担を減らす目的で税制上の特例が創設されました（平成30年税制改正で拡充）

一定の条件を満たすと相続や贈与で取得した株式について、相続税や贈与税の納税が猶予される制度です。


中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律（｢円滑化法｣といいます。）による都道府県知事の認定を受ける非上場会社の後継者である相続人又は受遺者（「特例経営承継相続人等」といいます。）が、被相続人から非上場会社の株式又は出資（「非上場株式等」といいます。）を相続又は遺贈（「相続等」といいます。）により取得をし、その会社を経営していく場合には、特例経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、非上場株式等に係る課税価格に対応する相続税の納税が猶予され（猶予される相続税額を「特例株式等納税猶予税額」といいます。）、特例経営承継相続人等が死亡した場合等には、その全部又は一部が免除されます。
　そして、特例経営承継相続人等の死亡によって、特例経営承継相続人等から非上場株式等を相続等により取得した者についても、一定の要件を満たすことにより、｢非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等｣の適用を受けることができます。



■非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等


特例措置

事前の計画策定等
5年以内の特例承継計画の提出
【平成30年4月1日から平成35年（2023年）3月31日まで】

適用期限
10年以内の相続等・贈与
【平成30年1月1日から平成39年（2027年）12月31日まで】

対象株数（注1）
全株式

納税猶予割合
100％

承継パターン
複数の株主から最大3人の後継者

雇用確保要件
弾力化

事業の継続が困難な事由が生じた場合の免除
譲渡対価の額等に基づき再計算した猶予税額を納付し、従前の猶予税額との差額を免除

相続時精算課税の適用
60歳以上の贈与者から20歳以上の者への贈与
（租税特別措置法第70条の2の7等）

（注）
1　議決権に制限のない株式等に限ります。

株式というのは、1株について1つの議決権を有する、というのが原則です。
この例外として、「議決権制限付株式」とは、議決権に制限をつけた株式ということになります。
この制限は、一部の決議事項だけにかけても構いませんし、すべての決議にかけて議決権無しにしても構いません。
この議決権制限付株式は、株主に余計な口を挟まれなくなるので、会社にとって便利な株だということは容易に想像がつきます。
けれども、株主にとってはいったいどんなメリットがあるのでしょうか？
そもそも株主が株を持つメリット（権利）は2つあります。1つは配当を得る権利、もう1つは経営参加する権利です。
議決権制限付株式では、この2つのうちの1つのメリット＝権利が失われるのですから、株主にとってはとても大きな問題のはずです。

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ノンリコースローン

ノンリコースとは、非遡及性という意味です。
わかりやすくいうと、不動産を担保として貸付が行われた場合に、債務者が破綻したとしても、その担保になっている不動産から得られる賃料収入や売却代金などのみが借入金の返済原資となり、仮に、その担保不動産の売却代金が借り入れ残高を下回ったとしても、その不足分の返済は免除されるという契約（貸付債権）です。

一般に、ノンリコース・ローンと呼びます。また、保証人は必要とせず、担保は不動産のみに限定され、不足分について、一切遡及されることはありません。

通常、貸付額は総額の７０％程度が限度といわれています。

またデメリットが！！

1.金利が高い
ノンリコースローンは一般的なアパートローンより金利が高めです。また融資額は最低10億円という金融機関が多いので、たとえ低金利でも返済額は高額になります。
2.返済期間が短い
一般的なアパートローンは、借入期間を最高35年まで設定できる金融機関がほとんど。ノンリコースローンは3～5年と短期に設定されています。金融機関も物件価格の変動リスクを最小限に抑える必要があるため、短期設定にせざるを得ないのです。
3.審査が厳しい
ここでいう審査は借り手側の審査ではなく、担保物件に対する評価です。ノンリコースローンはお金を貸す側のリスクが大きいローン商品。そのため返済資源となる担保物件が厳密に審査されます。
4.融資条件が不利
金融機関側のリスク対策のため、契約書に記載される融資条件もお金を貸す側に有利な内容になります。


ローン残高が担保価値を著しく上回ったら2週間以内の返済で担保価値を下げなければならないなど、貸し手側のリスクを考慮した文言などがあります。


つまり、評価が下げれば、景気が悪くなれば即補填しなければなりません。そんな資源があるなら最初から借入しないですよね。
低下する前の収益で、物件を手放してもよいまでに、何年かかるかがポイントになりそうです。







そこで、法人はノンリコースローンを使うために特定目的会社を形成します。

特別目的会社とは、事業内容が特定されており、ある特定の事業を営むことを目的とした会社のことです。

不良債権等をSPCに移し、財務体質を不透明にする企業までいます。

SPCの設立方法
特定目的会社は、内閣総理大臣に対する届出をした資産流動化計画に関する業務のみ行うもので、特定社員（株式会社でいえば発起人にあたる株主）と優先出資社員（株式会社でいえば一般の株主）とから構成され、機関構成（役員等）は取締役・監査役各1名のみ必置すればよく（資産流動化計画によっては会計監査人も1名必置）、一定の要件をみなした場合は、優先出資に対する配当には課税されないという措置がとられることから、不動産等の証券化の仕組み（スキーム）に用いられます。


特定目的会社を用いた不動産等の特定資産証券化スキームを、簡単に説明すると次のとおりとなります。
[1] 特定目的会社がオリジネーター（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。
[2] 特定目的会社は、オリジネーターに対して支払う売買代金の資金を調達するため、一般投資家等から出資（優先出資）を受けたり、借入れをし、対応する優先出資証券・優先社債（資産対応証券：Asset-Based Securities、ABS）を発行します。
[3] 特定目的会社は、資産流動化計画に従った特定資産の譲り受け並びに管理及び処分に係る業務のみを行い、不動産から生み出す収益（の一部）を証券の利息や配当という形で投資家に分配し、不動産を売却（処分）した際は、売却収入を原資に証券の元本を投資家に償還します。
このように特定目的会社は、オリジネーターとの関係では不動産等をの受け皿会社であると同時に、投資家との関係では投資先・証券発行者であり、両者を証券によって結び付ける役割を果たします。








法人税の優遇
一定要件クリアすれば、ペイスルー課税(投資家に配当した利益には法人段階での課税はなされない。別途投資家が受領する配当金への課税はありますが、二重に課税される事は避けられます。)一定要件とは、大体はプロの投資家に社債を発行するケースが多いです。

不動産証券化を使った場合の代表的なスキームとしては、
GK-TKスキーム
TMKスキーム
があります。これらは多くのルール（法規制）に従った代表的なスキームです。

GK-TKスキームとは
GK-TK スキームとは、GK＝Godo Kaisha つまり合同会社、TK＝Tokumei Kumiaiつまり匿名組合を組み合わせた投資ストラクチャーである。出資した事業からの分配について課税されないので、海外投資家等が日本の電力やインフラプロジェクト等に出資する際に活用される事が多い。また、この投資に対して、ノンリコースローン (投資家に対して返済を遡及されないローン。別記事にて詳述。) を用いて資金調達を行う事が多いが、その場合には倒産隔離というストラクチャーを組む必要がある。倒産隔離スキームを組んだ場合、事業主体の会社は自ら意思決定ができない仕組みとなるため、事業運営を代行するアセットマネージャーの存在が不可欠となる。アセットマネージャーは通常、事業への投資家が選定する。

TMKスキーム
TK の形で出資すると、その事業の意思決定に関わらない代わりに、その事業から分配されるお金に対して課税がされない。これを税の導管性とか、パススルー課税とも言う。その名の通り、投資先の事業主体から「パススルー」された収益は、投資家自身の益金として算入され、投資家自身の課税所得の一部となり、結果としてその所得に実効税率をかけた分を法人税として投資家自身が支払う事になる。

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家を相続するには制度がたくさんあって、難しいですよね。
「相続税についてはなんとかわかるかもしれない」（http://niigatasi.jp/blog-entry-441.html）という方でも、その後の家そのものについてはどのようにお考えですか？
「家を相続したけど、リフォームしたい…」
そのような方には、リフォームに関する情報を紹介しています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-415.html）
「家を相続したけど、売りたい…」
そのような方には、相続に関する控除などを紹介しています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-525.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-415.html）。
「家を相続したけど、解体したい…」
そのような方には、解体工事に関するサポートの紹介をしています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-368.html）

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家に関する制度って、複雑で難しい…その１つが「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除とは、条件を満たした際に住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）
住宅ローン控除を利用できる条件（家に関する制度って、複雑で難しい…その１つが「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除とは、条件を満たした際に住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）
住宅ローン控除を利用できる条件（http://niigatasi.jp/blog-entry-537.html）や、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-430.html）、書類・確定申告（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-409.html）は知っておいて損はない制度です！
他にも、具体的な相談にも答えていますので、自身のケースと似ているものがあるかも！（http://niigatasi.jp/blog-entry-408.html）
合わせて確認しておきたいのは、住宅ローンに大きく関係する金利。（http://niigatasi.jp/blog-entry-389.html）
それぞれの金利の特徴もぜひ知っておいてください！（http://niigatasi.jp/blog-entry-382.html）や、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-430.html）、書類・確定申告（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-409.html）は知っておいて損はない制度です！
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家は新しく買うだけではございません！
良き家を、リフォームで暮らしやすくすることも１つの方法です。
新潟市の空き家を活用した、リフォームには助成金制度があります。
リフォームローンそのものについて（http://niigatasi.jp/blog-entry-385.html）、助成金をもらえる家のタイプや条件（http://niigatasi.jp/blog-entry-433.html）、書類の書き方（http://niigatasi.jp/blog-entry-443.html）、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-297.html）など、リフォームにおいて知っておくべきことはたくさんあります！
また、リフォームをお考えの方がイメージしやすいように、実際のリフォーのビフォーアフターを写真で公開しております！（http://niigatasi.jp/blog-entry-522.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-434.html）

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『俺たちのＤＩＹ』では、本格的なＤＩＹの方法を準備物品・作業のコツやポイントも含めてわかりやすく説明します！
部屋・トイレ・お風呂場などの屋内施設から、駐車場・庭などの屋外施設まで、あらゆる場所のＤＩＹのサポートをします。
それだけでなく、引っ越し準備の方法や住まいの自己点検のポイントもお伝えします！
小物や壁の装飾だけでは物足りず、雰囲気をがらっと変えたいのなら、襖や障子、棚を変えるような本格的なＤＩＹにもチャレンジしてみませんか？
（http://niigatasi.jp/blog-category-10.html）

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相続税、投資、株、事業継承の計算方法 
数学の公式集ってすごく役に立ちますよね！
ということで、皆さんのお役に立てるような公式を今回はご紹介します！
相続税
基礎控除：３０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）
税率などは相続人の取得金額などによって変わりますので、詳しく書いているページまでとんでください。（http://niigatasi.jp/blog-entry-375.html）
投資
表面利回り（％）＝　年間収入÷不動産価格×100
実質利回り（％）＝（年間収入－保有時の諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100
（http://niigatasi.jp/blog-entry-336.html）
株
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
株価純資産倍率　＝　株価　÷　一株あたり純資産額
（http://niigatasi.jp/blog-entry-281.html）
事業継承
株価引き下げの具体的方法は方針・場合によって様々ですので、こちらのリンクを参考にしてください！（http://niigatasi.jp/blog-entry-326.html）

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⓪
リフォームシミレーション

①
不動産 シュミレーション
              ↑

②
不動産取得税 シュミレーション
③
住宅ローン減税 シュミレーション
④
電力自由化 料金シュミレーション
⑤
公的年金受給はいくら？ シュミレーション
⑥
個人国債 イデコ シュミレーション
⑦
金融庁 ライフシュミレーション

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※ただし
11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高の金額の1%
②建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷3

そして増税後のすまい給付金
その「すまい給付金」も10％へ消費税が上がる際に拡充されます。消費税8％の場合は年収制限が510万円以下ですが、消費税10％の場合は775万円以下となり、年収制限が上がることで対象者が広がります。
また、給付基礎額は収入に応じ10万～30万円だったところが10万～50万円に変更となります。すまい給付金は、住宅ローン減税と併用することもできます。

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平成の終わり、時代が刻々と変化しています。
参照資料　「野村総合研究所(NRI)　日本の不動産投資市場2018」
転居世帯は減少するも、高級賃貸マンションへの移転者が増加！

量的緩和が顕著な時代

ただし、日銀の国債買いも減少傾向

実は他国に比較した場合、成長率が低い日本のGDP

意外と若者は増えて来ています！

東京都の人口増加は５割が外国人の影響！

そこで、新潟が気になりませんか？
実は増えています！やはり新潟市中央区に集中！

ただし、新潟県の人口全体は減少しています！

最後に企業収益の上昇について、賃金との関係性が顕著。

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株価引下げの具体的手法
①純資産価額対策
Ⅰ　生前退職金の活用
オーナーが事業承継を考えた場合には､そう遠くない時期に会社を退職し､後継者にバトンタッチすることになります｡
生前に会社を退職した場合には､会社から役員退職金として多額の資金が社外に流出することとなり､結果として会社の純資産価額を引き下げる効果があります。
役員退職金は 、通常最終の役員給与の額を基準として次のように算定されることが多いため、同時に役員給与の見直すことも重要です。
退職時の役員給与月額×勤続年数×功績倍率等　＝　役員退職金
一般的に非上場会社のオーナーは､自身の役員給与を低くおさえ会社への内部留保を厚くする傾向にあるため､これを適正な価額に戻すことで､同時に会社への内部留保を減らすことも純資産価額を増やさない方法として有効となります。
代表権を持たずに従前の給与の2分の1以下となるなど一定の条件を満たし、実質的な経営権を有しないものと認められる、いわゆる｢みなし退職｣に該当する時。退職後も非常勤役員等として会社に残って退職金を支給することが可能な場合もあるため、しばらく後継者を見守る必要のあるオーナーにとっても、役員退職金を検討する価値はあるでしょう。



Ⅱ　保有資産の見直し
会社が保有する資産の中に､多額の含み益を抱えた資産がある場合には､会社を分割するなどして、土地などの含み益のある資産を移転させることができれば効果的に株価をさげることができます。
また、中には長期に滞留した売掛金などの不良債権があれば、税法上認められる範囲内で積極的に貸倒れ処理することも有効になります。
②類似業種比準価額の対策
評価方式の計算要素である､配当金額･年利益金額･純資産価額を引き下げることで株価を下げます。

Ⅰ　年配当率を引き下げる
オーナー会社では比較的よく行われているのが、配当率を引き下げることで株価を下げようとする動きです。2年間無配とし1株あたりの配当をゼロにしてしまう場合、他の比準要素の金額も同じようにゼロであると純資産価額方式による評価になってしまいます。そのため、逆に株価が上がってしまう可能性もありますので注意が必要です。

Ⅱ　１株あたりの利益を圧縮する
(1)税負担の軽減を心掛ける
法人の利益を圧縮するために、特別償却や課税の繰延べなどを活用し、法人の税負担の軽減を心掛けることで結果的に株価の引下げに効果があります｡不良債権を税法上認められる範囲で積極的に償却することも有効となります。

(2) 高収益部門や､異種の事業を切り離す
法人の事業の中に高収益の部門がある場合､その部門を切り離して新会社に営業譲渡するなどし、新会社の株式を事業後継者が保有するなどすれば､結果的に株式の評価対象となる法人の利益の圧縮につながり､配当金も減るでしょうから株価は下がることになります｡高収益部門を切り離す方法としては､子会社を設立して営業譲渡する方法も考えられます。
同じように同一の会社で2種類以上の異業種の事業を営んでいる場合､類似業種の株価が高い業種を切り離すことができれば､同様に株価を下げることができます。

Ⅲ　純資産価額をへらす
原則として純資産価額方式の株価対策と同様となります。
③従業員持株会の活用
オーナーが所有する株式を移転する場合に､その株式を評価する方法は一般的に原則的評価方法よることが多くなります。しかしながら､移転先の対象者を選定することにより、配当還元方式による評価方法で株式を移転することができる場合があります。
一般的に原則的評価方法に比べて、特例的評価方法である配当還元方式の評価額は非常に低くなる場合が多いことから、可能な限り配当還元方式により株式を移転する方法をとれないか検討する必要があります。
従業員持株会社とは、従業員に経営参画意識を持ってもらうための制度で、会社が奨励金の補助を行ったり、将来株式公開を計画している場合には従業員の財産形成にも役立ちます。
オーナーが会社に対する経営権をキープしながら事業継承対策に活用できることから、近年この制度を導入する非上場会社が増えていますが、新会社法の施行に伴い、従業員持株会社の導入にあたっては注意が必要となります。というのも、従業員持株会社でも一定の要件を満たしている場合には、少数株主権が認められ、取締役解任請求権や帳簿閲覧請求権の行使が可能となるからです。仮に､労使間にトラブルが発生した場合､この少数株主権により帳簿閲覧請求検討が行使せれる可能性も考えられます。
経営権に影響を及ぼさない範囲において従業員持株会社に株式を売却することで相続財産である株式を比較的容易に減らすことが可能となるメリットがある反面、従業員持株会社との関係によっては、大きなトラブルにはってんすることもあるため、導入にあたっては慎重な検討が必要です。


④営業譲渡等による高収益部門の対策
後継者を株主とした会社(オーナー自身が直接あるいは間接的にも株式を保有していない)へ、高収益部門を営業譲渡することにより、高収益部門を移転することが考えら」れます。
高収益部門が生み出す利益は､時間が経過するごとに会社へ蓄積していくと考えられますから、それが結果として会社の1株あたりの利益を高くし､同じように会社の純資産価額を増やすことになるため､会社の株価が高くなります。
高収益部門を営業譲渡することにより､オーナーが保有する株式の発行会社は､それ以後の利益は大幅に減ることとなるため、内部に保留される蓄積度合いがずっとおさえられることになります。自ずと配当金の支払いも減るでしょうから、これにより株価を引き下げることができます。
高収益部門を切り離す方法としてはその他にもいくつか考えられますが､移転先の会社の株式をオーナ－自身や移転前の会社が所有する場合には､オーナー自身が高収益部門を直接あるいは間接的に保有していることに変わりはありません｡移転先の会社の株主構成や資産構成によっては､結果として期待した効果が得られない場合も考えられますので、オーナーとの所有関係に注意しながら事前計画を慎重に行い、期待する効果を得られるように留意しながら対策を進める必要があるでしょう。

特定事業用資産の評価の特例の活用
相続又は遺贈により一定の要件を満たす取引相場のない株式又は出資を取得した場合で、この特例の適用を受けることを選択したものについては、一定の要件のもと、当該取引相場のない株式又は出資に係る相続税の課税価格が、下記の割合で減額されます。
この特例は、また、相続税申告時までに遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。
また、この規定は前述の「小規模宅地等の減額」と併用する場合には減額金額に制限がありますの注意が必要です。
減額割合
被相続人が相続開始直前に有していた株式又は出資のうち､相続の開始の時における発行済株式の総数又は出資の合計額の3分の2に達するまでの部分(10億円を限度とします)について10％減額
贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上である配偶者から、自宅（土地、建物）または自宅の購入資金（金銭）を贈与で取得した場合、課税価格から2,000万円までの金額を配偶者控除として贈与財産の課税価格から控除できる。つまり、2,000万円までであれば、贈与税はかからない
この特例は、夫の死亡後の妻の生活保障や、同一世代間の贈与であるから遠くない将来に相続で精算されるなどといった趣旨から設けられた。 ただし、贈与された自宅（自宅購入資金の場合はその金銭で購入した自宅）に翌年3月15日までに居住し、その後も引き続いて居住する見込みでなければならない。
贈与税の配偶者控除は、１組の夫婦で一回しか受けられず（再婚して新しい配偶者に適用することは可能）、贈与税はゼロでも申告書等の提出が必要である。また、不動産取得税や登録免許税は課税されるから注意すること。
なお、贈与を受けた自宅の価額が2,000万円未満であるため、控除不足がある場合でも、控除不足額を翌年以降に繰越して控除することはできない。
非上場株式等についての相続税の納税猶予
後継者である相続人等(「経営承継相続人等」といいます。)が、相続等により、経済産業大臣の認定を受ける非上場会社の株式等を先代経営者である被相続人から取得し、その会社を経営していく場合には、その経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、その非上場株式等(一定の部分に限ります。)に係る課税価格の80％に対応する相続税の納税が猶予されます。
この猶予された税額は、経営承継相続人等が死亡した場合などは納付が免除されます。なお、免除されるときまでに特例の適用を受けた非上場株式等を譲渡するなど一定の場合には、猶予されている税額の全部又は一部を利子税と併せて納付する必要があります。

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所得税率　早見表　（平成31年同様）


みなし仕入率


個人事業税


法人税率


法人事業税


法人住民税


滞納税



相続税率　早見表


直系尊属表


贈与税率　早見表


坪換算表


減価償却　建物


減価償却


減価償却　設備


管轄税務署

2019年10月に予定されている消費税増税。引渡しが10月を過ぎると消費税率10％になってしまいます。しかし2019年3月末までに請負契約を結んでおけば、引渡しが10月を過ぎても消費税率８％でよい、というルールもあります。今回は消費税増税スケジュールとその影響を解説します。
ここがポイント
消費税８％でマイホームを建てるには2019年3月末までに請負契約を結ぶのが望ましいです。
1989年4月　　消費税導入3％（全額国税消費税）
1997年4月　　消費税等5％（国税消費税4％地方消費税1％）
2014年4月　　消費税等8％（国税消費税6.3％地方消費税1.7％）
2019年10月　 消費税等10％（国税消費税7.8％地方消費税2.2％）
今回の増税でもこの猶予期間が設けられた場合、2019年3月31日までに契約した物件は引き渡しが2019年10月1日を超過しても8%のままとなります。

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「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が4年間延長
延長により、要件緩和へ
「特例の適用は2019年12月末で終了予定でしたが、4年間延長になりました。空き家の要件も緩和され、相続開始直前に親が老人ホームに入居していた場合でも一定の要件を満たせば特例の対象となります」
要件緩和の適用は2019年4月1日以降の譲渡に適用されます。
対象になる空き家の主な要件
相続開始直前まで親が1人暮らしをしていた一戸建てであること（2019年3月末まで）
4月以降は、一定の要件を満たしていれば相続開始直前に親が老人ホームに入居していても対象に
旧耐震基準が適用されていた1981年5月31日以前に建築された物件であること
相続から譲渡までの間、ずっと空き家であったこと（誰かが居住したり、賃貸に出したりしていなかったこと）
その他にも2019年からの法改正がございます。
是非チェックしてみてください。
2019年の制度改正のうち家計や働き方に関わる主なもの
（1月）
地震保険の改定
「自筆証書遺言」の方式緩和（1月13日から）
「休眠預金等活用法」による「休眠預金」が発生
NISA（少額投資非課税制度）の口座開設簡便化
e-Tax（電子申告）の利用手続が簡素化
（3月）
消費税率引き上げ前の対策の期限（1）
「教育資金の一括贈与の特例」と「結婚・子育て資金の一括贈与の特例」の適用期限が2年延長
（4月）
国民年金加入者の産前産後期間の保険料免除制度スタート
働き方改革関連法の施行が順次スタート
（7月）
婚姻期間20年以上の夫婦間の自宅贈与の改正
（9月）
消費税率引き上げ前の対策の期限（2）
（10月）
消費税率10％へ引き上げ
消費税率引き上げにともなう住宅ローン控除の拡充
消費税率引き上げにともなうマイカー関連の減税を実施
幼児教育の無償化
（12月）
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が4年間延長

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住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、平成33年（2021年）12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
（1） 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（2） この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
（3） 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上
中古住宅の築年数の要件
耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。
ア：築年数が一定年数以下であること
• 耐火建築物以外の場合（木造など）：20年以内に建築された住宅であること
• 耐火建築物※の場合：25年以内に建築された住宅であること
※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など
イ：もしくは以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
A. 耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
B. 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
C. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
控除に必要な書類
住宅ローン控除を受けるために必要な書類は、
1.確定申告書A（第一表と第二表）
2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.勤務先の源泉徴収票
4.金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
5.土地・建物の登記簿謄本
6.売買契約書または建築請負契約書
7.マイナンバーの本人確認書類
住宅ローン控除の書類提出の期間や期限と提出方法
書類提出方法は主に3つあります。
1.税務署へ直接行く
2.税務署へ郵送する
3.e-Tax（オンラインサービス）を利用する
入居した年及びその年の前後２年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000万円の特別控除、買換え・交換の特例など）を適用するときは、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受けられません。
現行　適用金額
平成26年4月～平成33年12月
年末残高　適用　４，０００万円まで
最大控除額（10年間合計）
400万円　（40万円×10年）
住民税から控除上限　１３．６５万円/年
消費税増税後の住宅ローン減税はどうなりそう？
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする方向のようです。

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皆様のご協力とご支援のおかげで
ピタットハウス 全店舗659店舗（平成30年11月時点）全社員の中
【  ピタットハウス 2018年 第2四半期 売買部門 銅賞  】
と
【  平成30年8月度   ご成約件数で全国  6  位  】を賜りました。
もっともっと、住んで良かった！売却の依頼をして良かった！と言って頂けるように、日々勉強致します。
本当にありがとうございました！
   金澤 修一

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研究報告書

 

「相続物件売却での譲渡所得税を控除」

 

不動産コンサルティングマスター

登録番号　（1）第32214号

金澤　修一

 
お客様からご相談を頂きマンションへの購入移転を頂きました。資産背景の詳細をお聞きした際、現在のお住まいの他に相続した空き家をお持ちになられている事が解り空き家の売却も依頼頂きました。
空き家は相続後、お住まいになられた事がない物件で居住用財産の譲渡所得税の３，０００万控除を使う事ができませんでした。
そのままの売却では短期譲渡所得として所得税30%住民税9％、に加えて所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税がかかる概要でした。
 
物件の概要は、木造セメント瓦葺2階建、床面積　1階：43.05㎡、2階：20.28㎡、昭和43年12月築。築年などを考慮した結果、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を使った場合の方が、土地付き建物としての売却を行った際の手取り金額、税金の支払い額と対比した場合でも有益でございました。
 
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について、昭和56年5月31日以前に建築されたこと。区分所有建物登記がされている建物でないこと。相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 （注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。 （イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
 
運良く全て適用した案件でした。そのため、顧客へ提案し、現況は古家がある状態で解体引渡し条件での販売を行い、買主を見つけてから、契約を行い、その後に解体除却作業後に引渡しを計画致しました。
しっかり被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用できる事が要の手続きでした。税法に抵触しないように、私からは概要だけ説明しお客様から税務署の無料相談会へ３回訪問頂き、税制の裏付けをとって頂いてから売買契約を行いました。
  
相続物件を譲渡して本特例措置を受ける場合には、「被相続人居住用家屋等確認申請書」と必要書類を、住環境政策課 住環境整備室の窓口まで直接持参又は、郵送により提出し、新潟市長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要がありました。
 
必要書類として(1)被相続人居住用家屋等確認申請書　（2)亡くなられた所有者様の除票住民票の写し　（3)申請被相続人家屋の譲渡時の相続人様の住民票の写し（相続人が複数いる場合は、全員の住民票の写しが必要）(4)敷地等の売買契約書の写し
(5)申請被相続人家屋の除却工事に係る請負契約書の写し　(6)次の書類のうち、いずれか一つ（a）電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書
(7)除却工事（または滅失）後の敷地等の使用状況がわかる写真
(8)除却（または滅失）の時から譲渡の時までの間の固定資産課税台帳の写し、または課税明細書の写し　(9)返信用封筒
 
この閉栓証明書の取得で難航しました。
居住していないものの閉栓を行っていなかった為、市役所職員と協議し、長期間にわたる使用量の証明を行い、市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることができ、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用でき、顧客からも満足頂き、更地渡しでの売却決済を無事完了させることができました。
 
新潟市でも人口の変動が著しく、平成30年10月末日時点　新潟市の人口は793,383人になります。
新潟市で統計されたデーダー（資料：国勢調査，国立社会保障・人口問題研究所）から同市が想定している推移については、平成52年の本市の推計人口は668,345人となり、平成22年から143,556人減少。15～64歳人口は、平成52年には35.6万人となり16万人の減少となります。一方、65歳以上人口は、24.9万人になると推計されています。政令市別での現在の人口順位は、19政令市中15位。
男女ともに「60～64歳」が最も多く、今後、高齢者数（65歳以上）が急激に増加する見込みです。
 
今後は空き家問題が更に身近になり、解体工事での売却案件も増加することが予想されます。お客様の育った住まいを残しておきたいお気持ち、売却時の譲渡所得税は発生する点、親が介護施設に入られる時期に痴呆、後見制度の問題が発生するなど、おお客様に最善の方法をご提案するには、様々な分野での知識がなければ解決できない複雑な問題があります。不動産の総合知識が試験問題になっております。不動産コンサルティングマスターの経験を活かし、１件でも多く、悩まれているお客様の空き家問題を解決して差し上げた所存でございます。そのために、更なる経験と知識を蓄え成長して参ります。
 

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資産運用において債券投資を行う場合に収益をどのように考えるかがポイントになります。
例固定利付債の場合、預貯金のように利率が予め決まっていますが、それと同時に債券価格は変動するため、売却時（償還時）と購入時（発行時）の価格によっては売却損益（償還損益）が発生します。
債券投資の収益を考える際には、「表面利率（クーポン）」と「売却損益（償還損益）」の２つを把握する必要が出てきます。
一般に利付債には、以下のような利回りがあります。
・応募者利回り
＝新規発行された債券を償還期限まで所有した場合の利回り
＝｛表面利率＋(額面100－発行価格）／償還年限）｝ ×100 ／発行価格
・最終利回り
＝既発債を時価で購入して償還期限まで所有した場合の利回り
＝｛表面利率＋（額面100－買付価格）／残存年限）｝ ×100／買付価格
・所有期間利回り
＝債券を償還期限まで所有せず途中で売却した場合の利回り
＝｛表面利率＋（売却価格－買付価格）／所有期間）｝ ×100／買付価格
・直接利回り
＝投資元本に対して毎年いくらの利息収入があるかを見る利回り
＝（表面利率／買付価格）×100
一般に割引債には、以下のような利回りがあります。
・１年以内の割引債の利回り
＝単利で計算した場合の利回り
＝｛（額面100－買付価格）／買付価格）｝×（365／未経過日数）×100
・１年超の割引債の利回り
＝複利で計算した場合の利回り
＝｛残存年数ルート（額面100－買付価格）－１｝×100

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株式投資指標は企業の株価水準を分析するツールの一つです。
業績や資産状況などにより現在の株価と比較することでその会社の株価水準が割高であるのか割安であるのかを判断します。
PER（株価収益率）は、現在の株価が1株に対する企業の利益に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標の一つです。代表的な指標として企業の株価の割安・割高を判断するために用いられます。
現在の株価をEPSで除すことで求められます。
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
一般に株価収益率が業界平均値と比較して高いときは、当該企業の株価は割高とされます。
PBR（株価純資産倍率）とは、現在の株価が1株に対する企業の純資産に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標です。
株価の割安感を比較する材料になる他、株価の下値の目処を把握するための他、その企業が保有する無形の価値を見出す際にも活用できます。現在の株価をBPSで除することで求められます。
株価純資産倍率　＝　株価　÷　一株あたり純資産額
1倍以下の水準では会社が保有する純資産の額より株式時価総額のほうが安いことを意味しており、継続的に事業を行うより解散した方が株主の利益になる可能性がある。魅力的な事業・資産を持つにも関わらず低PBRで推移している企業は絶好の買収対象になるかもしれません。

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平成27年税制改正でのポイント！
特定事業資産

相続税


贈与税
暦年控除


住宅資金贈与非課税額

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【総務省統計局、新潟市役所　住民基本台帳人口、新潟県（にいがた県統計BOX）：新潟県人口移動調査、国勢調査　調べデーターより】　統計数値をまとめ、一部抜粋して転載致します。

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不動産投資の種類
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、Ｊ－ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託） とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。

不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
①　名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
②　敷金や保証金などのうち、返還を要しないも
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
①　固定資産税　②　損害保険料　③　減価償却費　④　修繕費
【税額計算】　　所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得※1等その他の所得金額）
－ 各種所得控除額※2｝× 税率※3 － 控除額※3 － 各種税額控除※4 － 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。（例：配偶者控除、扶養控除等）所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。

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すまい給付金とは
。
。
すまい給付金　概要
。
。
ここがポイント！
。
。
平成26年4月から平成33年12月まで実施
すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要です。
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。
。
。
すまい給付金の対象者
すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住することと
収入が一定以下の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。
。
。
主な要件
1.住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
2.住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3.収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※以下［10%時］収入額の目安が775万円※以下
4.（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者※
。
。
※10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要
件が追加されます。
※夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
詳細は「給付額について」はすまい給付金　シュミレーションソフトをご覧ください。
。
。
。
【FP 、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士】
。
。
。
住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
1.自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
2.償還期間が5年以上の借入れであること
3.金融機関等からの借入金であること
（住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ）
。
。
給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります（消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。）
。
。
主な要件
引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
。
。
給付要件とは
1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか
2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか
によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、
a.住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
b.すまい給付金独自の要件が設定されています。
※10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件が追加されます。
。
。
すまい給付金　シュミレーションソフト
。
。

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2017年4月に予定されていた消費増税（8%から10%への引き上げ）は、
2019年（平成31年）　10月まで
延期されましたが、再引き上げまで約1年半を切り、住宅購入をお考えの方はそろそろ動き出してもいい時期かもしれません。


【　消費税のかかるもの、かからないものを整理　】

1.消費税の課税対象

①建物価格（ただし土地については非課税）

※中古物件のような個人売主物件は、建物でもマンションでも　非課税です。
法人（課税業者）から購入する場合のみ課税される。

②土地の造成費用、建物の建築・リフォーム費用

③仲介手数料

④司法書士に支払う報酬

⑤住宅ローン等の事務手数料

⑥引越し費用、家具・家電 等



2.　消費税がかからないもの

①売主が個人の中古住宅

②登録免許税・印紙税等の税金

②住宅ローンの保証料 等



3. ポイントは、金額の大きい「建物価額」にかかる消費税
仮に4,000万円（土地1,000万円、建物建築費用3,000万円）の物件を建てる場合、建物分の３,000万円に対して消費税が課税されます。　土地の費用は非課税です。　これは建売新築物件の場合も同一です。



4.　また、消費税が10%になった際には、戻ってくるお金が増える給付金もございます。
すまい給付金については、消費税が8%から10%に引き上げられる際に拡充されます。具体的には、年収制限が「510万円以下」から「775万円以下」に、給付基礎額が30万円から50万円にそれぞれ引き上げられます。

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