嬉しさを、次々に。 『新潟中古マンション売買』『新潟戸建』

新潟市中央区のマンション相場について

増税前の駆け込みの上昇率と現在状況について
経営者様方からよくご質問を頂きますので、レポートさせて頂きます。

平成３１年１月から新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は
市場全体で１４５件の成約実績がありました。（指定流通機構レインズ調べ　令和元年１０月２６日データー参照）
うち駆け込み時期の９月の成約が１４件。

昨年と対比してみましょう！

平成30年１月～10月末までの新潟市内中央区内の市場全体のマンションの成約実績は１５４件（指定流通機構レインズ調べ）

昨年の方が成約数が９件多く、現段階の比較では本年は昨年より5.8％成約率が低下しています。
ただ、販売価格は昨年よりも本年の方がやや高いものの、成約実績価格はほぼ横ばい、昨年と同等価格での成約が目立ちます。

リノベーション後販売の中古マンションが増加し、販売価格が高いものの、給排水管の問題、大規模修繕、修繕積立金の高騰などの問題から（築古の問題点についてはこちらをご参照ください。http://niigata.co/blog-entry-315.html）成約数が少ないことが顕著に現れています。

リノベーション後販売物件が長期売れ残りが多くなった証拠ともいえる実績結果でした。




新潟県のマンションは、首都圏の建て替えができる
公団マンションと違い、敷地の土地持分が少なく
敷地を売却し、新築の建て替え費用に充当する等価交換が行えないのが需要が低下している要因です。


首都圏の築古リノベーションマンションと内容が全く違うんです。
もちろん、等価交換が出来ない説明を受けずに購入してしまう方もいらっしゃると思います。
当社では等価交換ができない事を、きちんと丁寧に説明されて頂きます。
知らないと損をしてしまうことも不動産購入には多くございます。
何か少しでも、気になる点、ご心配な点がございましたらお気軽にご質問願います。

https://niigatasi.jp/blog-entry-388.html
↑マンションの寿命年数
　首都圏の建て替え成功事例マンション

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1. 制度の目的

概要 2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、税率引上げ前後の需要変動の平準 化を図るため、税率10％で一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する。


２ ポイントの発行 発行ポイント数 ： １戸あたり上限35万ポイント


以下の①～④いずれかに適合する場合、１戸あたり30万ポイント

次世代住宅ポイント制度の概要 住宅の新築（貸家を除く） 住宅のリフォーム（貸家を含む）

「環境」、
「安全・安心」、
「健康長寿・高齢者対応」、
「子育て支援、働き方改革」

に資する住宅の新築・リフォームが対象。 発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント

３ ポイントの交換対象商品等


発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント
【上限特例①】 若者・子育て世帯がリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ（既存住宅の購入を伴う場合は、上限60万ポイントに引上げ）
【上限特例②】 若者・子育て世帯以外の世帯で、安心Ｒ住宅を購入しリフォームを行う場合、
上限を45万ポイントに引上げ
Ⓐ 標準ポイント
①エコ住宅 （断熱等級４又は一次エネ等級４を満たす住宅）
②長持ち住宅 （劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）
③耐震住宅 （耐震等級２を満たす住宅又は免震建築物）
④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策等級３を満たす住宅）
① ～④いずれかに適合する場合、１戸あたり30万ポイント

Ⓑ 優良ポイント

①認定長期優良住宅
②低炭素認定住宅
③性能向上計画認定住宅
④ZEH
① ～④いずれかに適合する場合、１戸あたり5万ポイント加算




リフォーム

【算定特例】 既存住宅を購入しリフォームを行う場合、各リフォームのポイントを２倍カウント （若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う100万円以上のリフォームを除く）


発行ポイント数 ： １戸あたり上限30万ポイント

【上限特例①】 若者・子育て世帯がリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ（既存住宅の購入を伴う場合は、上限60万ポイントに引上げ）

【上限特例②】 若者・子育て世帯以外の世帯で、安心Ｒ住宅を購入しリフォームを行う場合、上限を45万ポイントに引上げ

断熱改修（内外窓、ガラス) 0.2～2万ポイント×箇所数

断熱改修（ドア) 2.4, 2.8万ポイント×箇所数 断熱改修（外壁） 5, 10万ポイント

断熱改修（屋根・天井） 1.6, 3.2万ポイント

断熱改修（床） 3, 6万ポイント

エコ住宅設備（太陽熱利用システム、高断熱浴槽、高効 率給湯器） 2.4万ポイント

エコ住宅設備（節水型トイレ） 1.6万ポイント

エコ住宅設備（節湯水栓） 0.4万ポイント

耐震改修 15万ポイント バリアフリー改修（手すり） 0.5万ポイント

家事負担軽減設備（ビルトイン食器洗機、掃除しやす いトイレ、浴室乾燥機） 1.8万ポイント

家事負担軽減設備（掃除しやすいレンジフード） 0.9万ポイント

家事負担軽減設備（ビルトイン自動調理対応コンロ） 1.2万ポイント

家事負担軽減設備（宅配ボックス） 1万ポイント

リフォーム瑕疵保険の加入、インスペクションの実施 0.7万ポイント

若者・子育て世帯による既存住宅の購入を伴う100万円 以上のリフォーム 10万ポイント

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住宅ローン減税！！拡充！

各年の控除額の計算
（控除限度額）
令和元年10月1日から令和2年12月31日まで

13年間

［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］

【1～10年目】

年末残高等×1％

（40万円）


【11～13年目】

次のいずれか少ない額が控除限度額

① 年末残高等〔上限4,000万円〕×１％



②（住宅取得等対価の額－消費税額〔上限4,000万円〕）×２％÷３
（注） 「住宅取得等対価の額」は、補助金及び住宅取得等資金の贈与の額を控除しないこととした金額をいいます。



住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
ハ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（※）で次のことを明らかにする書類
（イ） 家屋の新築又は取得年月日
（ロ） 家屋の取得対価の額
（ハ） 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
（ニ） 家屋の取得等が特定取得又は特別特定取得に該当する場合には、その該当する事実※ 住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。




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※ しかも、住民税控除額は最大　13.65万円/年のままです。ありがたやー。








そもそもの消費税について解りやすく書きます。

• 住宅については土地は非課税、建物のみ課税対象

• 消費税率は平成26年4月に8％に引上げ。令和元年10月に10％に引上げ

• 中古住宅の法人買取再販は課税対象、個人間売買は非課税




つまりは、通常の中古仲介物件は元々消費税は非課税なんです！











【　すまい給付金とは　】


引上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引上げによる負担を軽減するため現金を給付
• 平成26年4月から令和3年12月まで実施
• すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要



【　すまい給付金　】は、
住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する
収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方




主な要件
住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者


収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※2以下［10%時］収入額の目安が775万円以下


（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者


給付対象となる住宅の要件

主な要件

引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
親や祖父母など、人から財産をもらうと贈与税という税金が発生します。
ただ、住宅資金の贈与については、一定額まで税金かからない「住宅資金贈与の非課税枠」という制度があります。
消費税率8％の場合の物件は、「最大1200万円」まで贈与税がかからないのですが、消費税率10％になると、贈与税のかからない非課税枠が拡大します。








【　贈与税非課税枠が最大3,000万円適用　】


2019年10月1日より両親や祖父母といった直系親族から、住宅取得を目的とした購入支援資金を受け取る際の贈与税の非課税枠が最大3,000万円に拡大されます。

贈与税非課税枠が最大3,000万円適用するためには、国土交通省が定める以下3つのいずれかの要件を適合する必要があります。
（１）断熱等性能等級４又は一次エネルギー消費量等級４以上の住宅であること
（２）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上又は免震建築物の住宅であること
（３）高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上であること

下記のいずれかの書類で証明されなければなりません。
・住宅性能証明書
・建設住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書 又は 認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書 又は 認定低炭素住宅建築証明書

それ以外の住宅は「一般住宅」と言われます。

消費税率10％適用の住宅
2019年（H31）4月～2020年（R2）3月
（良質住宅）3,000万円（一般住宅）2,500万円

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不動産投資の節税戦略として、不動産管理会社の活用（法人化）が話題となっています。

サラリーマンが法人（プライベートカンパニー）を設立して賃貸物件を購入すると、大きく節税できるケースがあるため、不動産投資をする前に、個人で購入するか法人で購入するかは検討しておきたいところです。



①役員報酬の支払による節税メリット！
法人化の最大のメリットは、家族に役員報酬を支払って、毎年支払う所得税等を節税できる点にあります。個人でも専従者給与として家族に給料を払うことはできますが、他でお勤めしている場合などは家族を専従者にすることはできず、給与の金額にも厳しい制約があります。しかし、法人で物件を所有して家族を役員にした場合には、法人が得た家賃収入をある程度まで自由に役員報酬として支払うことができます。

個人の場合と比べて「損益通算」が容易に
プライベートカンパニーのメリットをまとめると、相続人をプライベートカンパニーの役員や従業員とすることで、「相続人への所得分散」が可能になりますし、株価対策を行った上で株式を贈与すれば、「相続人への所得と資産の移転」が少ない負担で行えます。


②メリット
1.法人税のほうが個人所得税より低い
2.どんな投資商品でも損益通算ができる
3.青色申告であれば損失の繰り越しが9年まで認められる
4.万が一債務超過になっても、原則的には「有限責任」となる
5.投資にかかったコスト（新聞・書籍代、旅費、交通費、セミナー、懇親会など）がある程度経費として認められる。投資収益が税引き前で使える
6.株は小分けして譲渡することが簡単なので、効果的な相続対策になる



③デメリット
1.個人では使える長期譲渡所得税などの優遇が使えない。法人税等の総合課税になる。
1.法人税25～40％が発生する
2.赤字でも法人住民税の均等割りを払う必要がある



個人で大家業、年収か2000万円で子供が二人、税金対策を何も行っていない場合
所得税+住民税で約　520万円です。　結果26％も税金です。
法人の場合は、損益通算し必要経費を引いてからの法人税などの課税になりますので、個人よりは納税金額が少なくなることと存じます。ただし、問題になるのが、消費税です。給与設定、役員報酬には仕入れ消費税がかかりません。
どの程度、仕入れ消費税を見込める事業が検討した上で判断が必要です。
アパートを建築する際は、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。

個人居住用の家賃は消費税は非課税です。
ただし家賃と同様、契約期間が1カ月未満の場合などは課税される。
家賃といっても事務所など居住用でない場合は課税される。事務所かどうかは用途で決まるので、同じ賃貸マンションでも居住用として借りれば課税されないが、事務所として使う場合は課税される。借りる側が法人であっても、寮や社宅として使うのなら課税されず、オフィスとして借りる場合は課税。

・施設などの利用に伴い「土地が使われる」場合には、課税対象とされています。

・駐車場として「アスファルト舗装・砂利敷の整備等」を行っていたり「フェンスの構築」や「駐車区画の設置・整備」を行い使用させる場合は、消費税の課税対象になります。
地主が駐車場として整備して土地を貸し付けると、借主が支払う賃料には消費税が課せられます。

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【電子発行した領収書には印紙は不要】


口座振込などで代金を受領した後、メールで領収書ファイルを送ったり、ネット上で領収書を表示させるケースがありますが、このような場合に収入印紙は必要ないのでしょうか？
印紙税法には明確に規定されてはいませんが、紙で発行されていない領収書ファイルなどの電子文書は印紙税法でいう「文書」には該当しないと解釈され、収入印紙は不要と考えられています。


つまり、領収書を発行する場合、なるべくPDFファイルにしてメールで送るようにすれば印紙代の節税になるということです。


銭又は有価証券の受取書や領収書は、印紙税額一覧表の第17号文書「金銭又は有価証券の受取書」に該当し、印紙税が課税されます。受取書とはその受領事実を証明するために作成し、その支払者に交付する証拠証書をいいます。したがって、「受取書」、「領収証」、「レシート」、「預り書」はもちろんのこと、受取事実を証明するために請求書や納品書などに「代済」、「相済」とか「了」などと記入したものや、お買上票などでその作成の目的が金銭又は有価証券の受取事実を証明するものであるときは、金銭又は有価証券の受取書に該当します。












【非上場株式等についての相続税の免除】

事業承継のハードルを下げるため、相続による後継者の負担を減らす目的で税制上の特例が創設されました（平成30年税制改正で拡充）

一定の条件を満たすと相続や贈与で取得した株式について、相続税や贈与税の納税が猶予される制度です。


中小企業における経営の承継の円滑化に関する法律（｢円滑化法｣といいます。）による都道府県知事の認定を受ける非上場会社の後継者である相続人又は受遺者（「特例経営承継相続人等」といいます。）が、被相続人から非上場会社の株式又は出資（「非上場株式等」といいます。）を相続又は遺贈（「相続等」といいます。）により取得をし、その会社を経営していく場合には、特例経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、非上場株式等に係る課税価格に対応する相続税の納税が猶予され（猶予される相続税額を「特例株式等納税猶予税額」といいます。）、特例経営承継相続人等が死亡した場合等には、その全部又は一部が免除されます。
　そして、特例経営承継相続人等の死亡によって、特例経営承継相続人等から非上場株式等を相続等により取得した者についても、一定の要件を満たすことにより、｢非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等｣の適用を受けることができます。



■非上場株式等についての相続税の納税猶予及び免除の特例等


特例措置

事前の計画策定等
5年以内の特例承継計画の提出
【平成30年4月1日から平成35年（2023年）3月31日まで】

適用期限
10年以内の相続等・贈与
【平成30年1月1日から平成39年（2027年）12月31日まで】

対象株数（注1）
全株式

納税猶予割合
100％

承継パターン
複数の株主から最大3人の後継者

雇用確保要件
弾力化

事業の継続が困難な事由が生じた場合の免除
譲渡対価の額等に基づき再計算した猶予税額を納付し、従前の猶予税額との差額を免除

相続時精算課税の適用
60歳以上の贈与者から20歳以上の者への贈与
（租税特別措置法第70条の2の7等）

（注）
1　議決権に制限のない株式等に限ります。

株式というのは、1株について1つの議決権を有する、というのが原則です。
この例外として、「議決権制限付株式」とは、議決権に制限をつけた株式ということになります。
この制限は、一部の決議事項だけにかけても構いませんし、すべての決議にかけて議決権無しにしても構いません。
この議決権制限付株式は、株主に余計な口を挟まれなくなるので、会社にとって便利な株だということは容易に想像がつきます。
けれども、株主にとってはいったいどんなメリットがあるのでしょうか？
そもそも株主が株を持つメリット（権利）は2つあります。1つは配当を得る権利、もう1つは経営参加する権利です。
議決権制限付株式では、この2つのうちの1つのメリット＝権利が失われるのですから、株主にとってはとても大きな問題のはずです。

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ノンリコースローン

ノンリコースとは、非遡及性という意味です。
わかりやすくいうと、不動産を担保として貸付が行われた場合に、債務者が破綻したとしても、その担保になっている不動産から得られる賃料収入や売却代金などのみが借入金の返済原資となり、仮に、その担保不動産の売却代金が借り入れ残高を下回ったとしても、その不足分の返済は免除されるという契約（貸付債権）です。

一般に、ノンリコース・ローンと呼びます。また、保証人は必要とせず、担保は不動産のみに限定され、不足分について、一切遡及されることはありません。

通常、貸付額は総額の７０％程度が限度といわれています。

またデメリットが！！

1.金利が高い
ノンリコースローンは一般的なアパートローンより金利が高めです。また融資額は最低10億円という金融機関が多いので、たとえ低金利でも返済額は高額になります。
2.返済期間が短い
一般的なアパートローンは、借入期間を最高35年まで設定できる金融機関がほとんど。ノンリコースローンは3～5年と短期に設定されています。金融機関も物件価格の変動リスクを最小限に抑える必要があるため、短期設定にせざるを得ないのです。
3.審査が厳しい
ここでいう審査は借り手側の審査ではなく、担保物件に対する評価です。ノンリコースローンはお金を貸す側のリスクが大きいローン商品。そのため返済資源となる担保物件が厳密に審査されます。
4.融資条件が不利
金融機関側のリスク対策のため、契約書に記載される融資条件もお金を貸す側に有利な内容になります。


ローン残高が担保価値を著しく上回ったら2週間以内の返済で担保価値を下げなければならないなど、貸し手側のリスクを考慮した文言などがあります。


つまり、評価が下げれば、景気が悪くなれば即補填しなければなりません。そんな資源があるなら最初から借入しないですよね。
低下する前の収益で、物件を手放してもよいまでに、何年かかるかがポイントになりそうです。







そこで、法人はノンリコースローンを使うために特定目的会社を形成します。

特別目的会社とは、事業内容が特定されており、ある特定の事業を営むことを目的とした会社のことです。

不良債権等をSPCに移し、財務体質を不透明にする企業までいます。

SPCの設立方法
特定目的会社は、内閣総理大臣に対する届出をした資産流動化計画に関する業務のみ行うもので、特定社員（株式会社でいえば発起人にあたる株主）と優先出資社員（株式会社でいえば一般の株主）とから構成され、機関構成（役員等）は取締役・監査役各1名のみ必置すればよく（資産流動化計画によっては会計監査人も1名必置）、一定の要件をみなした場合は、優先出資に対する配当には課税されないという措置がとられることから、不動産等の証券化の仕組み（スキーム）に用いられます。


特定目的会社を用いた不動産等の特定資産証券化スキームを、簡単に説明すると次のとおりとなります。
[1] 特定目的会社がオリジネーター（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。
[2] 特定目的会社は、オリジネーターに対して支払う売買代金の資金を調達するため、一般投資家等から出資（優先出資）を受けたり、借入れをし、対応する優先出資証券・優先社債（資産対応証券：Asset-Based Securities、ABS）を発行します。
[3] 特定目的会社は、資産流動化計画に従った特定資産の譲り受け並びに管理及び処分に係る業務のみを行い、不動産から生み出す収益（の一部）を証券の利息や配当という形で投資家に分配し、不動産を売却（処分）した際は、売却収入を原資に証券の元本を投資家に償還します。
このように特定目的会社は、オリジネーターとの関係では不動産等をの受け皿会社であると同時に、投資家との関係では投資先・証券発行者であり、両者を証券によって結び付ける役割を果たします。








法人税の優遇
一定要件クリアすれば、ペイスルー課税(投資家に配当した利益には法人段階での課税はなされない。別途投資家が受領する配当金への課税はありますが、二重に課税される事は避けられます。)一定要件とは、大体はプロの投資家に社債を発行するケースが多いです。

不動産証券化を使った場合の代表的なスキームとしては、
GK-TKスキーム
TMKスキーム
があります。これらは多くのルール（法規制）に従った代表的なスキームです。

GK-TKスキームとは
GK-TK スキームとは、GK＝Godo Kaisha つまり合同会社、TK＝Tokumei Kumiaiつまり匿名組合を組み合わせた投資ストラクチャーである。出資した事業からの分配について課税されないので、海外投資家等が日本の電力やインフラプロジェクト等に出資する際に活用される事が多い。また、この投資に対して、ノンリコースローン (投資家に対して返済を遡及されないローン。別記事にて詳述。) を用いて資金調達を行う事が多いが、その場合には倒産隔離というストラクチャーを組む必要がある。倒産隔離スキームを組んだ場合、事業主体の会社は自ら意思決定ができない仕組みとなるため、事業運営を代行するアセットマネージャーの存在が不可欠となる。アセットマネージャーは通常、事業への投資家が選定する。

TMKスキーム
TK の形で出資すると、その事業の意思決定に関わらない代わりに、その事業から分配されるお金に対して課税がされない。これを税の導管性とか、パススルー課税とも言う。その名の通り、投資先の事業主体から「パススルー」された収益は、投資家自身の益金として算入され、投資家自身の課税所得の一部となり、結果としてその所得に実効税率をかけた分を法人税として投資家自身が支払う事になる。

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家を相続するには制度がたくさんあって、難しいですよね。
「相続税についてはなんとかわかるかもしれない」（http://niigatasi.jp/blog-entry-441.html）という方でも、その後の家そのものについてはどのようにお考えですか？
「家を相続したけど、リフォームしたい…」
そのような方には、リフォームに関する情報を紹介しています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-415.html）
「家を相続したけど、売りたい…」
そのような方には、相続に関する控除などを紹介しています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-525.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-415.html）。
「家を相続したけど、解体したい…」
そのような方には、解体工事に関するサポートの紹介をしています。（http://niigatasi.jp/blog-entry-368.html）

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家に関する制度って、複雑で難しい…その１つが「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除とは、条件を満たした際に住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）
住宅ローン控除を利用できる条件（家に関する制度って、複雑で難しい…その１つが「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除とは、条件を満たした際に住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）
住宅ローン控除を利用できる条件（http://niigatasi.jp/blog-entry-537.html）や、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-430.html）、書類・確定申告（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-409.html）は知っておいて損はない制度です！
他にも、具体的な相談にも答えていますので、自身のケースと似ているものがあるかも！（http://niigatasi.jp/blog-entry-408.html）
合わせて確認しておきたいのは、住宅ローンに大きく関係する金利。（http://niigatasi.jp/blog-entry-389.html）
それぞれの金利の特徴もぜひ知っておいてください！（http://niigatasi.jp/blog-entry-382.html）や、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-430.html）、書類・確定申告（http://niigatasi.jp/blog-entry-429.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-409.html）は知っておいて損はない制度です！
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家は新しく買うだけではございません！
良き家を、リフォームで暮らしやすくすることも１つの方法です。
新潟市の空き家を活用した、リフォームには助成金制度があります。
リフォームローンそのものについて（http://niigatasi.jp/blog-entry-385.html）、助成金をもらえる家のタイプや条件（http://niigatasi.jp/blog-entry-433.html）、書類の書き方（http://niigatasi.jp/blog-entry-443.html）、よくあるＱ＆Ａ（http://niigatasi.jp/blog-entry-297.html）など、リフォームにおいて知っておくべきことはたくさんあります！
また、リフォームをお考えの方がイメージしやすいように、実際のリフォーのビフォーアフターを写真で公開しております！（http://niigatasi.jp/blog-entry-522.html）（http://niigatasi.jp/blog-entry-434.html）

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『俺たちのＤＩＹ』では、本格的なＤＩＹの方法を準備物品・作業のコツやポイントも含めてわかりやすく説明します！
部屋・トイレ・お風呂場などの屋内施設から、駐車場・庭などの屋外施設まで、あらゆる場所のＤＩＹのサポートをします。
それだけでなく、引っ越し準備の方法や住まいの自己点検のポイントもお伝えします！
小物や壁の装飾だけでは物足りず、雰囲気をがらっと変えたいのなら、襖や障子、棚を変えるような本格的なＤＩＹにもチャレンジしてみませんか？
（http://niigatasi.jp/blog-category-10.html）

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相続税、投資、株、事業継承の計算方法 
数学の公式集ってすごく役に立ちますよね！
ということで、皆さんのお役に立てるような公式を今回はご紹介します！
相続税
基礎控除：３０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）
税率などは相続人の取得金額などによって変わりますので、詳しく書いているページまでとんでください。（http://niigatasi.jp/blog-entry-375.html）
投資
表面利回り（％）＝　年間収入÷不動産価格×100
実質利回り（％）＝（年間収入－保有時の諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）×100
（http://niigatasi.jp/blog-entry-336.html）
株
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
株価純資産倍率　＝　株価　÷　一株あたり純資産額
（http://niigatasi.jp/blog-entry-281.html）
事業継承
株価引き下げの具体的方法は方針・場合によって様々ですので、こちらのリンクを参考にしてください！（http://niigatasi.jp/blog-entry-326.html）

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新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ
400万円台 51.76m2 2LDK 1977年7月 2017年夏


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション
500万円台 67.44m2 3LDK 1976年7月 2017年夏

土地
上越新幹線長岡
新潟県長岡市琴平３
100万円台 136.19m2 2017年夏



マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ
400万円台 52.96m2 2LDK 1974年11月 2017年夏


土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区翁町２
800万円台 121.37m2 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ
400万円台
67.69m2 4DK 1974年11月 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代
1800万円台
55.81m2 3LDK 1995年1月 2017年春

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND
900万円台
32.94m2 1LDK 2004年9月 2017年春


マンション
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館
1100万円台
88.32m2 4LDK 1997年7月 2017年春


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代
2500万円台
88.34m2 4LDK 1999年2月 2017年春

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 アパガーデンズ万代 2500万円台
67.17m2
3LDK 2004年11月 2018年夏 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区浦山３ 2000万円台
99.52m2　93.15m2
3LDK 2018年4月 2018年夏 -

土地
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区中野山４ 1600万円台
208.06m2　2018年春 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区中山７ 2300万円台
148.13m2　95.22m2
4LDK 2018年2月 2018年春 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東４ 800万円台
148.76m2　 2018年春 -

マンション
JＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区川岸町２ コーポ川岸 200万円台
　53.16m2
3DK 1971年12月 2018年春 -

一戸建て
ＪＲ越後線越後赤塚
新潟県新潟市西区みずき野２ 1400万円台
198.03m2　107.5m2
4LDK 2007年8月 2018年春 -


土地
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区信濃町 900万円台
99.03m2　2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 300万円台
　38.93m2
2DK 1981年12月 2018年冬 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所中１ 1000万円台
132.35m2　2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目 2200万円台
　73.41m2
3LDK 2001年8月 2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善 100万円台
　49.92m2
2DK+S 1972年10月 2018年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町 1200万円台
　93.66m2
4LDK 1989年2月 2017年冬 -

マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス 100万円台
　43.02m2
2DK 1970年6月 2017年冬 -


マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ 200万円台
15.75m2
1K 1988年3月 2017年冬 -

一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町 600万円台
82.83m2　12.44m2　 4DK 1986年6月 2017年秋 -

マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ 500万円台
48.92m2　1LDK 1973年10月 2017年秋 -

土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１ 1300万円台
246.6m2　2017年秋 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島 1900万円台
71.19m2　3LDK 2002年10月　2017年夏 -

一戸建て
上越新幹線新潟　新潟県新潟市東区新松崎３ 2400万円台
172.97m2　129.18m2　4LDK 2005年8月　2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南 2400万円台
75.42m2　3LDK 2006年6月　 2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ 400万円台
51.76m2　2LDK 1977年7月　 2017年夏 -

マンション
上越新幹線新潟　新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション 500万円台
67.44m2　3LDK 1976年7月　 2017年夏 -

土地
新潟県長岡市琴平３ 上越新幹線長岡 　 - 136.19m2- - 2017年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 　 2LDK -
47.9m2 1995年1月
（築22年6ヶ月） 2017年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 2LDK -
52.96m2 1974年11月
（築42年8ヶ月） 2017年夏 -

土地
新潟県新潟市中央区翁町２ 上越新幹線新潟 800万円台 - 121.37m2
- - 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 4DK -
67.69m2 1974年11月
（築42年7ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 1800万円台 3LDK -
55.81m2 1995年1月
（築22年5ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND 上越新幹線新潟 900万円台 1LDK -
32.94m2 2004年9月
（築12年9ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館 ＪＲ信越本線越後石山 1100万円台 4LDK -
88.32m2 1997年7月
（築19年11ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK -
88.34m2 1999年2月
（築18年3ヶ月） 2017年春 -
土地
新潟県新潟市東区下木戸１ 上越新幹線新潟 700万円台 - 124.3m2
- - 2017年春 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区沼垂東５ 上越新幹線新潟 1100万円台 4DK 133.18m2
123.11m2 1986年11月
（築30年6ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 500万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
（築37年7ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池８ ダイアパレス女池 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
70.41m2 2000年2月
（築17年3ヶ月） 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区高志１ ダイアパレス高志 上越新幹線新潟 1100万円台 3LDK -
67.52m2 1995年12月
（築21年5ヶ月） 2017年冬 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 ＪＲ白新線早通 1600万円台 3LDK 95.68m2
94.19m2 2016年11月
（築6ヶ月） 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
80.5m2 1997年2月
（築20年3ヶ月） 2017年冬 -
土地
新潟県新潟市東区松崎１ 上越新幹線新潟 800万円台 - 191.75m2
- - 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市西区青山２ ポレスターリバービュー青山 上越新幹線新潟 2600万円台 2LDK -
80.33m2 2007年11月
（築9年6ヶ月） 2016年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
（築17年11ヶ月） 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ダイアパレス新和 上越新幹線新潟 1000万円台 2LDK -
52.19m2 1997年9月
（築19年8ヶ月） 2016年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 ＪＲ白新線豊栄 1600万円台 2LDK 95.68m2
94.19m2 2016年8月
（築9ヶ月） 2016年秋 -
土地
新潟県長岡市川崎３ 上越新幹線新潟 1100万円台 - 198.0m2
- - 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
（築27年10ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池４ グランピア女池 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
56.67m2 1992年2月
（築25年3ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区上所３ サーパスシティ西新潟2番館 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
67.2m2 1993年9月
（築23年8ヶ月） 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
（築17年11ヶ月） 2016年冬 -
土地
新潟県新潟市中央区親松 上越新幹線新潟 1200万円台 - 165.4m2
- - 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市中央区鳥屋野２ 上越新幹線新潟 1500万円台 - 192.62m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区南出来島２ サーム出来島 上越新幹線新潟 1600万円台 4LDK -
85.69m2 1997年3月
（築20年2ヶ月） 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市西区五十嵐中島２ ＪＲ越後線内野西が丘 500万円台 - 234.0m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区古町通２番町 ライオンズマンション新潟古町 上越新幹線新潟 1000万円台 3DK -
52.36m2 1992年9月
（築24年8ヶ月） 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区上近江３ サーパス近江 上越新幹線新潟 1500万円台 3LDK -
63.63m2 1996年1月
（築21年4ヶ月） 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市西区浦山 リバーハイツ関分 上越新幹線新潟 500万円台 1LDK -
48.6m2 1974年4月
（築43年1ヶ月） 2016年春 -

土地
新潟県新潟市中央区三和町 上越新幹線新潟 1500万円台 - 155.96m2
- - 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区西堀通６番町 グランドメゾン西堀通タワー 新潟交通新潟駅 2300万円台 1LDK -
59.86m2 2009年5月
（築6年11ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区幸西２ レールシティ幸西 上越新幹線新潟 1400万円台 3LDK -
61.93m2 1994年2月
（築22年2ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区川端町３ コープ野村川端町　B棟 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
59.26m2 1984年9月
（築31年7ヶ月） 2016年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市西区平島１ ダイアパレス青山南 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
66.86m2 2002年9月
（築13年7ヶ月） 2016年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区東堀前通６番町 トーカンマンション東堀 新潟交通新潟駅 700万円台 3LDK -
55.48m2 1988年6月
（築27年10ヶ月） 2016年冬 -

一戸建て
新潟県新潟市東区長者町 新潟交通新潟駅 800万円台 3LDK 172.18m2
93.45m2 1951年1月
（築65年3ヶ月） 2015年冬 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 新潟交通新潟駅 1600万円台 4LDK -
92.72m2 1999年6月
（築16年10ヶ月） 2015年冬 金澤　修一

土地
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 上越新幹線新潟 500万円台 - 66.1m2
- - 2015年冬 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代２ アーバンプレイス萬代橋 上越新幹線新潟 2200万円台 1LDK -
57.32m2 2008年2月
（築8年2ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通７番町 ライオンズシティ新潟 新潟交通新潟駅 900万円台 2LDK -
55.68m2 1993年5月
（築22年11ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 ＪＲ越後線寺尾 700万円台 - 146.0m2
- - 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代２ 上越新幹線新潟 400万円台 1R -
40.86m2 1978年9月
（築37年7ヶ月） 2015年秋 -

一戸建て
新潟県燕市南４ ＪＲ弥彦線燕 500万円台 7DK 191.79m2
146.44m2 1975年1月
（築41年3ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区東堀通１番町 パークサイド白山 ＪＲ越後線白山 400万円台 2LDK -
53.56m2 1979年8月
（築36年8ヶ月） 2015年秋 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区弁天３ 万代アーバン日東 上越新幹線新潟 500万円台 1DK -
33.68m2 1989年10月
（築26年6ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通４番町 アパガーデンコート上大川前 上越新幹線新潟 1900万円台 2LDK -
79.89m2 2001年6月
（築14年10ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

土地
新潟県新潟市東区中山８ 上越新幹線新潟 1100万円台 - 156.51m2
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代３ パストラルハイム萬代橋 上越新幹線新潟 2100万円台 2LDK+S -
73.0m2 2010年3月
（築6年1ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口１ ルミナス南笹口モンテレール 新潟交通新潟駅 2400万円台 2LDK -
67.04m2 2008年5月
（築7年11ヶ月） 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区西湊町通２ノ町 上越新幹線新潟 200万円台 1K -
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市西区青山２ プレステージ青山 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
55.28m2 1993年5月
（築22年11ヶ月） 2015年夏 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区青山７ ＪＲ越後線青山 1400万円台 2LDK+S 197.66m2
57.96m2 2008年10月
（築7年6ヶ月） 2015年春 金澤　修一

土地
新潟県新発田市真野原外 新潟交通長峰沢 200万円台 - 1597.0m2
- - 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 新潟交通女池桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37m2 1997年2月
（築19年2ヶ月） 2015年春 -

マンション
新潟県新潟市中央区川岸町２ アップルガーデンウエスト 上越新幹線新潟 2400万円台 3LDK -
73.0m2 2007年2月
（築9年2ヶ月） 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区和合町１ サーパス和合 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
55.84m2 1995年1月
（築21年3ヶ月） 2015年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 上越新幹線新潟 500万円台 2DK -
38.93m2 1981年12月
（築34年4ヶ月） 2015年春 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 上越新幹線新潟 100万円台 3K 58.8m2
48.36m2 1985年10月
（築30年6ヶ月） 2015年春 金澤　修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾西５ ＪＲ越後線寺尾 100万円台 - 266.03m2
- - 2015年春 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市北区濁川 新潟交通濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月
（築45年3ヶ月） 2014年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 大谷屋マンション 上越新幹線新潟 400万円台 1LDK -
40.68m2 1975年11月
（築40年5ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区寺尾前通２ ＪＲ越後線寺尾 2200万円台 4LDK 121.98m2
97.71m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年冬 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年10月 -

一戸建て
新潟県新潟市北区松浜４ 上越新幹線新潟 300万円台 3K 197.02m2
65.45m2 1955年10月
（築60年6ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
（築1年6ヶ月） 2014年秋 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区女池神明３ 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK 106.96m2
92.74m2 2014年4月
（築2年） 2014年夏 金澤　修一

一戸建て
新潟県新潟市西区上新栄町５ ＪＲ越後線寺尾 1000万円台 3LDK 111.21m2
82.56m2 1988年7月
（築27年9ヶ月） 2014年春 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 400万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
（築36年6ヶ月） 2014年夏 金澤　修一

マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 800万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
（築26年9ヶ月） 2014年春 金澤　修一

一戸建て ＪＲ越後線/青山 新潟県新潟市西区青山７ 1400万円台 2LDK+S 197.66㎡
57.96㎡ 2008年10月 2015年春 金澤　修一
土地 新潟交通/長峰沢 新潟県新発田市真野原外 200万円台 - 1597.0㎡
- - 2015年春 金澤　修一
マンション 新潟交通/女池桜木町 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37㎡ 1997年2月 2015年春
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川岸町２ 2400万円台 3LDK -
73.0㎡ 2007年2月 2015年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町１ 1100万円台 2LDK -
55.84㎡ 1995年1月 2015年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口１ 500万円台 2DK -
38.93㎡ 1981年12月 2015年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 100万円台 3K 58.8㎡
48.36㎡ 1985年10月 2015年春 金澤　修一
土地 ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾西５ 100万円台 - 266.03㎡
- - 2015年春 金澤　修一
一戸建て 新潟交通/濁川 新潟県新潟市北区濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月 2014年冬
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 400万円台 1LDK -
40.68㎡ 1975年11月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾前通２ 2200万円台 4LDK 121.98㎡
97.71㎡ 2014年10月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年10月
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市北区松浜４ 300万円台 3K 197.02㎡
65.45㎡ 1955年10月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池神明３ 2500万円台 4LDK 106.96㎡
92.74㎡ 2014年4月 2014年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区上新栄町５ 1000万円台 3LDK 111.21㎡
82.56㎡ 1988年7月 2014年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 400万円台 3DK -
48.71㎡ 1979年10月 2014年夏 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関南町 800万円台 3LDK -
69.94㎡ 1989年7月 2014年春 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/新潟大学前 新潟県新潟市西区大野 500万円台 7DK 109.9㎡
95.95㎡ - 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区堀之内南２ 2100万円台 3LDK 108.74㎡
99.99㎡ 2014年5月 2014年春 金澤　修一
マンション ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾上１ 700万円台 3LDK -
64.85㎡ 1988年10月 2014年春 金澤　修一
土地 ＪＲ白新線/新崎 新潟県新潟市北区松浜新町 500万円台 - 218.98㎡
- - 2014年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町１ 800万円台 2LDK+S -
72.15㎡ 1987年2月 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区山二ツ３ 1600万円台 4LDK 231.64㎡
121.65㎡ 1973年4月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山５ 2000万円台 4LDK 201.74㎡
114.69㎡ 1993年12月 2014年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原２ 1700万円台 4LDK 127.22㎡
92.74㎡ 1988年10月 2013年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口１ 400万円台 1DK -
29.75㎡ 1981年12月 2013年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区鳥屋野 2200万円台 4LDK 137.21㎡
100.19㎡ 2013年10月 2013年冬 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/巻 新潟県新潟市西蒲区赤鏥 1900万円台 5LDK 264.56㎡
143.78㎡ 1997年6月 2013年秋 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本馬越２ 1300万円台 3LDK -
78.47㎡ 1996年8月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区東中野山３ 1200万円台 5LDK 188.09㎡
109.03㎡ 1989年11月 2013年秋 -
マンション ＪＲ信越本線/柏崎 新潟県柏崎市西山町尾町 100万円台 2DK -
40.69㎡ 1980年9月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区紫竹山７ 800万円台 4K 147.2㎡
73.69㎡ 1986年9月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/巻 新潟県新潟市南区戸石 800万円台 4LDK 142.26㎡
97.7㎡ 1995年5月 2013年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原２ 800万円台 4LDK 127.22㎡
87.77㎡ 1988年10月 2013年秋 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 2LDK -
56.0㎡ 1997年2月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾東１ 1100万円台 4LDK 107.7㎡
87.33㎡ 1989年3月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区白山浦１ 400万円台 4DK 84.62㎡
81.43㎡ 1970年9月 2013年夏 金澤　修一
一戸建て ＪＲ越後線/内野西が丘 新潟県新潟市西区五十嵐下崎山 1900万円台 4LDK 166.0㎡
133.6㎡ 2008年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区出来島２ 1800万円台 3LDK -
71.34㎡ 2007年9月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山３ 1300万円台 3LDK -
71.3㎡ 1999年1月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関新２ 500万円台 2K -
42.06㎡ 1992年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町５ 500万円台 2DK -
46.42㎡ 1990年4月 2013年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池３ 900万円台 2LDK 76.68㎡
56.04㎡ 1998年8月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大通２ 500万円台 2DK -
51.76㎡ 1977年3月 2013年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山３ 2000万円台 3LDK -
72.1㎡ 2007年5月 2012年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通２番町 800万円台 2LDK+S -
58.9㎡ 1992年9月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 2LDK -
65.32㎡ 2006年2月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1400万円台 4LDK -
85.04㎡ 1997年2月 2012年冬 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 3LDK -
68.24㎡ 2001年8月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上近江１ 1600万円台 3LDK -
75.18㎡ 1998年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町３ 1000万円台 4LDK -
88.1㎡ 1982年9月 2012年春 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区太平４ 1600万円台 4LDK 124.2㎡
92.58㎡ 2005年9月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市西区青山２ 1700万円台 4LDK -
95.11㎡ 2002年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1100万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本町通１４番町 600万円台 2DK -
57.97㎡ 1993年3月 2012年春 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1200万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年夏 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山８ 2200万円台 3LDK 139.49㎡
101.45㎡ 2011年10月 2012年冬 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山８ 2100万円台 3LDK 120.43㎡
99.99㎡ 2011年10月 2012年秋 金澤　修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池南３ 500万円台 2LDK -
56.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤　修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通４番町 500万円台 2DK -
50.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤　修一




　

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⓪
リフォームシミレーション

①
不動産 シュミレーション
              ↑

②
不動産取得税 シュミレーション
③
住宅ローン減税 シュミレーション
④
電力自由化 料金シュミレーション
⑤
公的年金受給はいくら？ シュミレーション
⑥
個人国債 イデコ シュミレーション
⑦
金融庁 ライフシュミレーション

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※ただし
11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高の金額の1%
②建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷3

そして増税後のすまい給付金
その「すまい給付金」も10％へ消費税が上がる際に拡充されます。消費税8％の場合は年収制限が510万円以下ですが、消費税10％の場合は775万円以下となり、年収制限が上がることで対象者が広がります。
また、給付基礎額は収入に応じ10万～30万円だったところが10万～50万円に変更となります。すまい給付金は、住宅ローン減税と併用することもできます。

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平成の終わり、時代が刻々と変化しています。
参照資料　「野村総合研究所(NRI)　日本の不動産投資市場2018」
転居世帯は減少するも、高級賃貸マンションへの移転者が増加！

量的緩和が顕著な時代

ただし、日銀の国債買いも減少傾向

実は他国に比較した場合、成長率が低い日本のGDP

意外と若者は増えて来ています！

東京都の人口増加は５割が外国人の影響！

そこで、新潟が気になりませんか？
実は増えています！やはり新潟市中央区に集中！

ただし、新潟県の人口全体は減少しています！

最後に企業収益の上昇について、賃金との関係性が顕著。

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株価引下げの具体的手法
①純資産価額対策
Ⅰ　生前退職金の活用
オーナーが事業承継を考えた場合には､そう遠くない時期に会社を退職し､後継者にバトンタッチすることになります｡
生前に会社を退職した場合には､会社から役員退職金として多額の資金が社外に流出することとなり､結果として会社の純資産価額を引き下げる効果があります。
役員退職金は 、通常最終の役員給与の額を基準として次のように算定されることが多いため、同時に役員給与の見直すことも重要です。
退職時の役員給与月額×勤続年数×功績倍率等　＝　役員退職金
一般的に非上場会社のオーナーは､自身の役員給与を低くおさえ会社への内部留保を厚くする傾向にあるため､これを適正な価額に戻すことで､同時に会社への内部留保を減らすことも純資産価額を増やさない方法として有効となります。
代表権を持たずに従前の給与の2分の1以下となるなど一定の条件を満たし、実質的な経営権を有しないものと認められる、いわゆる｢みなし退職｣に該当する時。退職後も非常勤役員等として会社に残って退職金を支給することが可能な場合もあるため、しばらく後継者を見守る必要のあるオーナーにとっても、役員退職金を検討する価値はあるでしょう。



Ⅱ　保有資産の見直し
会社が保有する資産の中に､多額の含み益を抱えた資産がある場合には､会社を分割するなどして、土地などの含み益のある資産を移転させることができれば効果的に株価をさげることができます。
また、中には長期に滞留した売掛金などの不良債権があれば、税法上認められる範囲内で積極的に貸倒れ処理することも有効になります。
②類似業種比準価額の対策
評価方式の計算要素である､配当金額･年利益金額･純資産価額を引き下げることで株価を下げます。

Ⅰ　年配当率を引き下げる
オーナー会社では比較的よく行われているのが、配当率を引き下げることで株価を下げようとする動きです。2年間無配とし1株あたりの配当をゼロにしてしまう場合、他の比準要素の金額も同じようにゼロであると純資産価額方式による評価になってしまいます。そのため、逆に株価が上がってしまう可能性もありますので注意が必要です。

Ⅱ　１株あたりの利益を圧縮する
(1)税負担の軽減を心掛ける
法人の利益を圧縮するために、特別償却や課税の繰延べなどを活用し、法人の税負担の軽減を心掛けることで結果的に株価の引下げに効果があります｡不良債権を税法上認められる範囲で積極的に償却することも有効となります。

(2) 高収益部門や､異種の事業を切り離す
法人の事業の中に高収益の部門がある場合､その部門を切り離して新会社に営業譲渡するなどし、新会社の株式を事業後継者が保有するなどすれば､結果的に株式の評価対象となる法人の利益の圧縮につながり､配当金も減るでしょうから株価は下がることになります｡高収益部門を切り離す方法としては､子会社を設立して営業譲渡する方法も考えられます。
同じように同一の会社で2種類以上の異業種の事業を営んでいる場合､類似業種の株価が高い業種を切り離すことができれば､同様に株価を下げることができます。

Ⅲ　純資産価額をへらす
原則として純資産価額方式の株価対策と同様となります。
③従業員持株会の活用
オーナーが所有する株式を移転する場合に､その株式を評価する方法は一般的に原則的評価方法よることが多くなります。しかしながら､移転先の対象者を選定することにより、配当還元方式による評価方法で株式を移転することができる場合があります。
一般的に原則的評価方法に比べて、特例的評価方法である配当還元方式の評価額は非常に低くなる場合が多いことから、可能な限り配当還元方式により株式を移転する方法をとれないか検討する必要があります。
従業員持株会社とは、従業員に経営参画意識を持ってもらうための制度で、会社が奨励金の補助を行ったり、将来株式公開を計画している場合には従業員の財産形成にも役立ちます。
オーナーが会社に対する経営権をキープしながら事業継承対策に活用できることから、近年この制度を導入する非上場会社が増えていますが、新会社法の施行に伴い、従業員持株会社の導入にあたっては注意が必要となります。というのも、従業員持株会社でも一定の要件を満たしている場合には、少数株主権が認められ、取締役解任請求権や帳簿閲覧請求権の行使が可能となるからです。仮に､労使間にトラブルが発生した場合､この少数株主権により帳簿閲覧請求検討が行使せれる可能性も考えられます。
経営権に影響を及ぼさない範囲において従業員持株会社に株式を売却することで相続財産である株式を比較的容易に減らすことが可能となるメリットがある反面、従業員持株会社との関係によっては、大きなトラブルにはってんすることもあるため、導入にあたっては慎重な検討が必要です。


④営業譲渡等による高収益部門の対策
後継者を株主とした会社(オーナー自身が直接あるいは間接的にも株式を保有していない)へ、高収益部門を営業譲渡することにより、高収益部門を移転することが考えら」れます。
高収益部門が生み出す利益は､時間が経過するごとに会社へ蓄積していくと考えられますから、それが結果として会社の1株あたりの利益を高くし､同じように会社の純資産価額を増やすことになるため､会社の株価が高くなります。
高収益部門を営業譲渡することにより､オーナーが保有する株式の発行会社は､それ以後の利益は大幅に減ることとなるため、内部に保留される蓄積度合いがずっとおさえられることになります。自ずと配当金の支払いも減るでしょうから、これにより株価を引き下げることができます。
高収益部門を切り離す方法としてはその他にもいくつか考えられますが､移転先の会社の株式をオーナ－自身や移転前の会社が所有する場合には､オーナー自身が高収益部門を直接あるいは間接的に保有していることに変わりはありません｡移転先の会社の株主構成や資産構成によっては､結果として期待した効果が得られない場合も考えられますので、オーナーとの所有関係に注意しながら事前計画を慎重に行い、期待する効果を得られるように留意しながら対策を進める必要があるでしょう。

特定事業用資産の評価の特例の活用
相続又は遺贈により一定の要件を満たす取引相場のない株式又は出資を取得した場合で、この特例の適用を受けることを選択したものについては、一定の要件のもと、当該取引相場のない株式又は出資に係る相続税の課税価格が、下記の割合で減額されます。
この特例は、また、相続税申告時までに遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。
また、この規定は前述の「小規模宅地等の減額」と併用する場合には減額金額に制限がありますの注意が必要です。
減額割合
被相続人が相続開始直前に有していた株式又は出資のうち､相続の開始の時における発行済株式の総数又は出資の合計額の3分の2に達するまでの部分(10億円を限度とします)について10％減額
贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上である配偶者から、自宅（土地、建物）または自宅の購入資金（金銭）を贈与で取得した場合、課税価格から2,000万円までの金額を配偶者控除として贈与財産の課税価格から控除できる。つまり、2,000万円までであれば、贈与税はかからない
この特例は、夫の死亡後の妻の生活保障や、同一世代間の贈与であるから遠くない将来に相続で精算されるなどといった趣旨から設けられた。 ただし、贈与された自宅（自宅購入資金の場合はその金銭で購入した自宅）に翌年3月15日までに居住し、その後も引き続いて居住する見込みでなければならない。
贈与税の配偶者控除は、１組の夫婦で一回しか受けられず（再婚して新しい配偶者に適用することは可能）、贈与税はゼロでも申告書等の提出が必要である。また、不動産取得税や登録免許税は課税されるから注意すること。
なお、贈与を受けた自宅の価額が2,000万円未満であるため、控除不足がある場合でも、控除不足額を翌年以降に繰越して控除することはできない。
非上場株式等についての相続税の納税猶予
後継者である相続人等(「経営承継相続人等」といいます。)が、相続等により、経済産業大臣の認定を受ける非上場会社の株式等を先代経営者である被相続人から取得し、その会社を経営していく場合には、その経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、その非上場株式等(一定の部分に限ります。)に係る課税価格の80％に対応する相続税の納税が猶予されます。
この猶予された税額は、経営承継相続人等が死亡した場合などは納付が免除されます。なお、免除されるときまでに特例の適用を受けた非上場株式等を譲渡するなど一定の場合には、猶予されている税額の全部又は一部を利子税と併せて納付する必要があります。

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所得税率　早見表　（平成31年同様）


みなし仕入率


個人事業税


法人税率


法人事業税


法人住民税


滞納税



相続税率　早見表


直系尊属表


贈与税率　早見表


坪換算表


減価償却　建物


減価償却


減価償却　設備


管轄税務署

2019年10月に予定されている消費税増税。引渡しが10月を過ぎると消費税率10％になってしまいます。しかし2019年3月末までに請負契約を結んでおけば、引渡しが10月を過ぎても消費税率８％でよい、というルールもあります。今回は消費税増税スケジュールとその影響を解説します。
ここがポイント
消費税８％でマイホームを建てるには2019年3月末までに請負契約を結ぶのが望ましいです。
1989年4月　　消費税導入3％（全額国税消費税）
1997年4月　　消費税等5％（国税消費税4％地方消費税1％）
2014年4月　　消費税等8％（国税消費税6.3％地方消費税1.7％）
2019年10月　 消費税等10％（国税消費税7.8％地方消費税2.2％）
今回の増税でもこの猶予期間が設けられた場合、2019年3月31日までに契約した物件は引き渡しが2019年10月1日を超過しても8%のままとなります。

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「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が4年間延長
延長により、要件緩和へ
「特例の適用は2019年12月末で終了予定でしたが、4年間延長になりました。空き家の要件も緩和され、相続開始直前に親が老人ホームに入居していた場合でも一定の要件を満たせば特例の対象となります」
要件緩和の適用は2019年4月1日以降の譲渡に適用されます。
対象になる空き家の主な要件
相続開始直前まで親が1人暮らしをしていた一戸建てであること（2019年3月末まで）
4月以降は、一定の要件を満たしていれば相続開始直前に親が老人ホームに入居していても対象に
旧耐震基準が適用されていた1981年5月31日以前に建築された物件であること
相続から譲渡までの間、ずっと空き家であったこと（誰かが居住したり、賃貸に出したりしていなかったこと）
その他にも2019年からの法改正がございます。
是非チェックしてみてください。
2019年の制度改正のうち家計や働き方に関わる主なもの
（1月）
地震保険の改定
「自筆証書遺言」の方式緩和（1月13日から）
「休眠預金等活用法」による「休眠預金」が発生
NISA（少額投資非課税制度）の口座開設簡便化
e-Tax（電子申告）の利用手続が簡素化
（3月）
消費税率引き上げ前の対策の期限（1）
「教育資金の一括贈与の特例」と「結婚・子育て資金の一括贈与の特例」の適用期限が2年延長
（4月）
国民年金加入者の産前産後期間の保険料免除制度スタート
働き方改革関連法の施行が順次スタート
（7月）
婚姻期間20年以上の夫婦間の自宅贈与の改正
（9月）
消費税率引き上げ前の対策の期限（2）
（10月）
消費税率10％へ引き上げ
消費税率引き上げにともなう住宅ローン控除の拡充
消費税率引き上げにともなうマイカー関連の減税を実施
幼児教育の無償化
（12月）
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が4年間延長

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住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、平成33年（2021年）12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
（1） 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
（2） この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
（3） 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上
中古住宅の築年数の要件
耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。
ア：築年数が一定年数以下であること
• 耐火建築物以外の場合（木造など）：20年以内に建築された住宅であること
• 耐火建築物※の場合：25年以内に建築された住宅であること
※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など
イ：もしくは以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
A. 耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
B. 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
C. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
控除に必要な書類
住宅ローン控除を受けるために必要な書類は、
1.確定申告書A（第一表と第二表）
2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.勤務先の源泉徴収票
4.金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
5.土地・建物の登記簿謄本
6.売買契約書または建築請負契約書
7.マイナンバーの本人確認書類
住宅ローン控除の書類提出の期間や期限と提出方法
書類提出方法は主に3つあります。
1.税務署へ直接行く
2.税務署へ郵送する
3.e-Tax（オンラインサービス）を利用する
入居した年及びその年の前後２年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000万円の特別控除、買換え・交換の特例など）を適用するときは、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受けられません。
現行　適用金額
平成26年4月～平成33年12月
年末残高　適用　４，０００万円まで
最大控除額（10年間合計）
400万円　（40万円×10年）
住民税から控除上限　１３．６５万円/年
消費税増税後の住宅ローン減税はどうなりそう？
政府・与党は住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年とする方向で最終調整に入った。2019年10月の消費税率引き上げに伴う住宅の駆け込み需要や反動減を防ぎ、購入を支援する。購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年間かけて所得税などから差し引く仕組みにする方向のようです。

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皆様のご協力とご支援のおかげで
ピタットハウス 全店舗659店舗（平成30年11月時点）全社員の中
【  ピタットハウス 2018年 第2四半期 売買部門 銅賞  】
と
【  平成30年8月度   ご成約件数で全国  6  位  】を賜りました。
もっともっと、住んで良かった！売却の依頼をして良かった！と言って頂けるように、日々勉強致します。
本当にありがとうございました！
   金澤 修一

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研究報告書

 

「相続物件売却での譲渡所得税を控除」

 

不動産コンサルティングマスター

登録番号　（1）第32214号

金澤　修一

 
お客様からご相談を頂きマンションへの購入移転を頂きました。資産背景の詳細をお聞きした際、現在のお住まいの他に相続した空き家をお持ちになられている事が解り空き家の売却も依頼頂きました。
空き家は相続後、お住まいになられた事がない物件で居住用財産の譲渡所得税の３，０００万控除を使う事ができませんでした。
そのままの売却では短期譲渡所得として所得税30%住民税9％、に加えて所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税がかかる概要でした。
 
物件の概要は、木造セメント瓦葺2階建、床面積　1階：43.05㎡、2階：20.28㎡、昭和43年12月築。築年などを考慮した結果、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を使った場合の方が、土地付き建物としての売却を行った際の手取り金額、税金の支払い額と対比した場合でも有益でございました。
 
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について、昭和56年5月31日以前に建築されたこと。区分所有建物登記がされている建物でないこと。相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 （注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。 （イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
 
運良く全て適用した案件でした。そのため、顧客へ提案し、現況は古家がある状態で解体引渡し条件での販売を行い、買主を見つけてから、契約を行い、その後に解体除却作業後に引渡しを計画致しました。
しっかり被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用できる事が要の手続きでした。税法に抵触しないように、私からは概要だけ説明しお客様から税務署の無料相談会へ３回訪問頂き、税制の裏付けをとって頂いてから売買契約を行いました。
  
相続物件を譲渡して本特例措置を受ける場合には、「被相続人居住用家屋等確認申請書」と必要書類を、住環境政策課 住環境整備室の窓口まで直接持参又は、郵送により提出し、新潟市長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要がありました。
 
必要書類として(1)被相続人居住用家屋等確認申請書　（2)亡くなられた所有者様の除票住民票の写し　（3)申請被相続人家屋の譲渡時の相続人様の住民票の写し（相続人が複数いる場合は、全員の住民票の写しが必要）(4)敷地等の売買契約書の写し
(5)申請被相続人家屋の除却工事に係る請負契約書の写し　(6)次の書類のうち、いずれか一つ（a）電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書
(7)除却工事（または滅失）後の敷地等の使用状況がわかる写真
(8)除却（または滅失）の時から譲渡の時までの間の固定資産課税台帳の写し、または課税明細書の写し　(9)返信用封筒
 
この閉栓証明書の取得で難航しました。
居住していないものの閉栓を行っていなかった為、市役所職員と協議し、長期間にわたる使用量の証明を行い、市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることができ、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を適用でき、顧客からも満足頂き、更地渡しでの売却決済を無事完了させることができました。
 
新潟市でも人口の変動が著しく、平成30年10月末日時点　新潟市の人口は793,383人になります。
新潟市で統計されたデーダー（資料：国勢調査，国立社会保障・人口問題研究所）から同市が想定している推移については、平成52年の本市の推計人口は668,345人となり、平成22年から143,556人減少。15～64歳人口は、平成52年には35.6万人となり16万人の減少となります。一方、65歳以上人口は、24.9万人になると推計されています。政令市別での現在の人口順位は、19政令市中15位。
男女ともに「60～64歳」が最も多く、今後、高齢者数（65歳以上）が急激に増加する見込みです。
 
今後は空き家問題が更に身近になり、解体工事での売却案件も増加することが予想されます。お客様の育った住まいを残しておきたいお気持ち、売却時の譲渡所得税は発生する点、親が介護施設に入られる時期に痴呆、後見制度の問題が発生するなど、おお客様に最善の方法をご提案するには、様々な分野での知識がなければ解決できない複雑な問題があります。不動産の総合知識が試験問題になっております。不動産コンサルティングマスターの経験を活かし、１件でも多く、悩まれているお客様の空き家問題を解決して差し上げた所存でございます。そのために、更なる経験と知識を蓄え成長して参ります。
 

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資産運用において債券投資を行う場合に収益をどのように考えるかがポイントになります。
例固定利付債の場合、預貯金のように利率が予め決まっていますが、それと同時に債券価格は変動するため、売却時（償還時）と購入時（発行時）の価格によっては売却損益（償還損益）が発生します。
債券投資の収益を考える際には、「表面利率（クーポン）」と「売却損益（償還損益）」の２つを把握する必要が出てきます。
一般に利付債には、以下のような利回りがあります。
・応募者利回り
＝新規発行された債券を償還期限まで所有した場合の利回り
＝｛表面利率＋(額面100－発行価格）／償還年限）｝ ×100 ／発行価格
・最終利回り
＝既発債を時価で購入して償還期限まで所有した場合の利回り
＝｛表面利率＋（額面100－買付価格）／残存年限）｝ ×100／買付価格
・所有期間利回り
＝債券を償還期限まで所有せず途中で売却した場合の利回り
＝｛表面利率＋（売却価格－買付価格）／所有期間）｝ ×100／買付価格
・直接利回り
＝投資元本に対して毎年いくらの利息収入があるかを見る利回り
＝（表面利率／買付価格）×100
一般に割引債には、以下のような利回りがあります。
・１年以内の割引債の利回り
＝単利で計算した場合の利回り
＝｛（額面100－買付価格）／買付価格）｝×（365／未経過日数）×100
・１年超の割引債の利回り
＝複利で計算した場合の利回り
＝｛残存年数ルート（額面100－買付価格）－１｝×100

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株式投資指標は企業の株価水準を分析するツールの一つです。
業績や資産状況などにより現在の株価と比較することでその会社の株価水準が割高であるのか割安であるのかを判断します。
PER（株価収益率）は、現在の株価が1株に対する企業の利益に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標の一つです。代表的な指標として企業の株価の割安・割高を判断するために用いられます。
現在の株価をEPSで除すことで求められます。
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
一般に株価収益率が業界平均値と比較して高いときは、当該企業の株価は割高とされます。
PBR（株価純資産倍率）とは、現在の株価が1株に対する企業の純資産に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標です。
株価の割安感を比較する材料になる他、株価の下値の目処を把握するための他、その企業が保有する無形の価値を見出す際にも活用できます。現在の株価をBPSで除することで求められます。
株価純資産倍率　＝　株価　÷　一株あたり純資産額
1倍以下の水準では会社が保有する純資産の額より株式時価総額のほうが安いことを意味しており、継続的に事業を行うより解散した方が株主の利益になる可能性がある。魅力的な事業・資産を持つにも関わらず低PBRで推移している企業は絶好の買収対象になるかもしれません。

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平成27年税制改正でのポイント！
特定事業資産

相続税


贈与税
暦年控除


住宅資金贈与非課税額

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【総務省統計局、新潟市役所　住民基本台帳人口、新潟県（にいがた県統計BOX）：新潟県人口移動調査、国勢調査　調べデーターより】　統計数値をまとめ、一部抜粋して転載致します。

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不動産投資の種類
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、Ｊ－ＲＥＩＴ(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）・・・Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託） とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。

不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
①　名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
②　敷金や保証金などのうち、返還を要しないも
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
①　固定資産税　②　損害保険料　③　減価償却費　④　修繕費
【税額計算】　　所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得※1等その他の所得金額）
－ 各種所得控除額※2｝× 税率※3 － 控除額※3 － 各種税額控除※4 － 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。（例：配偶者控除、扶養控除等）所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。

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すまい給付金とは
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すまい給付金　概要
。
。
ここがポイント！
。
。
平成26年4月から平成33年12月まで実施
すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要です。
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。
。
。
すまい給付金の対象者
すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住することと
収入が一定以下の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。
。
。
主な要件
1.住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
2.住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3.収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※以下［10%時］収入額の目安が775万円※以下
4.（住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者※
。
。
※10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要
件が追加されます。
※夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
詳細は「給付額について」はすまい給付金　シュミレーションソフトをご覧ください。
。
。
。
【FP 、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士】
。
。
。
住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
1.自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
2.償還期間が5年以上の借入れであること
3.金融機関等からの借入金であること
（住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ）
。
。
給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります（消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。）
。
。
主な要件
引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること　等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
。
。
給付要件とは
1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか
2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか
によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、
a.住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
b.すまい給付金独自の要件が設定されています。
※10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件が追加されます。
。
。
すまい給付金　シュミレーションソフト
。
。

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2017年4月に予定されていた消費増税（8%から10%への引き上げ）は、
2019年（平成31年）　10月まで
延期されましたが、再引き上げまで約1年半を切り、住宅購入をお考えの方はそろそろ動き出してもいい時期かもしれません。


【　消費税のかかるもの、かからないものを整理　】

1.消費税の課税対象

①建物価格（ただし土地については非課税）

※中古物件のような個人売主物件は、建物でもマンションでも　非課税です。
法人（課税業者）から購入する場合のみ課税される。

②土地の造成費用、建物の建築・リフォーム費用

③仲介手数料

④司法書士に支払う報酬

⑤住宅ローン等の事務手数料

⑥引越し費用、家具・家電 等



2.　消費税がかからないもの

①売主が個人の中古住宅

②登録免許税・印紙税等の税金

②住宅ローンの保証料 等



3. ポイントは、金額の大きい「建物価額」にかかる消費税
仮に4,000万円（土地1,000万円、建物建築費用3,000万円）の物件を建てる場合、建物分の３,000万円に対して消費税が課税されます。　土地の費用は非課税です。　これは建売新築物件の場合も同一です。



4.　また、消費税が10%になった際には、戻ってくるお金が増える給付金もございます。
すまい給付金については、消費税が8%から10%に引き上げられる際に拡充されます。具体的には、年収制限が「510万円以下」から「775万円以下」に、給付基礎額が30万円から50万円にそれぞれ引き上げられます。

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相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
相続をする人＝「被相続人」
相続を受ける人＝「相続人」
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
(1) 被相続人居住用家屋とは、※ 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、
※ 次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
一つ目、 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
二つ目、    区分所有建物登記がされている建物でないこと。
三つ目、    相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
2 特例を受けるための適用要件
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。（売買、贈与での取得ではダメ！）
(2) 次のイ  又は  ロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、
被相続人居住用家屋（相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。建物は一定の耐震基準を満たすものであること）と 被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（相続の時、取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は敷地の用に供されていたことがないことと貸し出していないこと。）
(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
3 適用を受けるための手続
この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。
売却する為の耐震リフォームは費用が甚大で、現実的ではありません。
相続空き家の3000万控除を使うためには、解体が必要になります。
これからは解体工事の需要が一層高まることと思います。

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みなさまのおかげでご成約となりました。
本当に有難うございました。

売主様へ
物件をより早く、より高く、ご満足頂けるご成約、お手続きを目指します。
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是非一度ご利用ください。
頂戴させて頂く仲介手数料以上のサービスを御届けできる様に頑張ります。

【ご成約とさせて頂きましたご依頼物件事例】
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所中１ 1000万円台
132.35m2
2018年01月 -
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口３ ダイアパレス笹口三丁目 2200万円台
73.41m2
3LDK 2001年8月 2018年01月 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀前通９番町 コーポ大善 100万円台
49.92m2
2DK+S 1972年10月 2018年01月 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区水島町 ダイアパレス水島町 1200万円台
93.66m2
4LDK 1989年2月 2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区礎町通３ノ町 陸王レジデンス 100万円台
43.02m2
2DK 1970年6月 2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区笹口２ メゾン・ド・リッシュ 200万円台
15.75m2
1K 1988年3月 2017年冬 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東湊町通１ノ町 600万円台
82.83m2
112.44m2
4DK 1986年6月 2017年秋 -
マンション
ＪＲ越後線関屋
新潟県新潟市中央区関屋下川原町１ 関屋ハイツ 500万円台
48.92m2
1LDK 1973年10月 2017年秋 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区秋葉１ 1300万円台
246.6m2
2017年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東出来島 アパガーデンコート東出来島 1900万円台
71.19m2
3LDK 2002年10月 2017年夏 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区新松崎３ 2400万円台
172.97m2
129.18m2
4LDK 2005年8月 2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池南２ ダイアパレス女池南 2400万円台
75.42m2
3LDK 2006年6月 2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東大通２ トーカン万代第二ビューハイツ 400万円台
51.76m2
2LDK 1977年7月 2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区神道寺１ 日東神道寺マンション 500万円台
67.44m2
3LDK 1976年7月 2017年夏 -
土地
上越新幹線長岡
新潟県長岡市琴平３ 100万円台
136.19m2
2017年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 400万円台
52.96m2
2LDK 1974年11月 2017年夏 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区翁町２ 800万円台
121.37m2
2017年春 –
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代１ トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 400万円台
67.69m2
4DK 1974年11月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代５ ダイアパレスシアース万代 1800万円台
55.81m2
3LDK 1995年1月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東中通１番町 SUITE・HND 900万円台
32.94m2
1LDK 2004年9月 2017年春 -
マンション
ＪＲ信越本線越後石山
新潟県新潟市東区新石山２ サーム新石山壱番館 1100万円台
88.32m2
4LDK 1997年7月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区八千代１ アパガーデンコート万代 2500万円台
88.34m2
4LDK 1999年2月 2017年春 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区下木戸１ 700万円台
124.3m2
2017年春 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区沼垂東５ 1100万円台
133.18m2
123.11m2
4DK 1986年11月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 500万円台
48.71m2
3DK 1979年10月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池８ ダイアパレス女池 1600万円台
70.41m2
3LDK 2000年2月 2017年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区高志１ ダイアパレス高志 1100万円台
67.52m2
3LDK 1995年12月 2017年冬 -
一戸建て
ＪＲ白新線早通
新潟県新潟市北区木崎 1600万円台
95.68m2
94.19m2
3LDK 2016年11月 2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 1500万円台
80.5m2
4LDK 1997年2月 2017年冬 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区松崎１ 800万円台
191.75m2
2017年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区青山２ ポレスターリバービュー青山 2600万円台
80.33m2
2LDK 2007年11月 2016年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 1500万円台
84.9m2
4LDK 1999年6月 2016年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ダイアパレス新和 1000万円台
52.19m2
2LDK 1997年9月 2016年秋 -
一戸建て
ＪＲ白新線豊栄
新潟県新潟市北区木崎 1600万円台
95.68m2
94.19m2
2LDK 2016年8月 2016年秋 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県長岡市川崎３ 1100万円台
198.0m2
2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 900万円台
69.94m2
3LDK 1989年7月 2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池４ グランピア女池 1100万円台
56.67m2
2LDK 1992年2月 2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上所３ サーパスシティ西新潟2番館 1200万円台
67.2m2
3LDK 1993年9月 2016年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 1500万円台
84.9m2
4LDK 1999年6月 2016年冬 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区親松 1200万円台
165.4m2
2016年夏 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区鳥屋野２ 1500万円台
192.62m2
2016年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南出来島２ サーム出来島 1600万円台
85.69m2
4LDK 1997年3月 2016年夏 -
土地
ＪＲ越後線内野西が丘
新潟県新潟市西区五十嵐中島２ 500万円台
234.0m2
2016年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区古町通２番町 ライオンズマンション新潟古町 1000万円台
52.36m2
3DK 1992年9月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上近江３ サーパス近江 1500万円台
63.63m2
3LDK 1996年1月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区浦山 リバーハイツ関分 500万円台
48.6m2
1LDK 1974年4月 2016年春 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区三和町 1500万円台
155.96m2
2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区西堀通６番町 グランドメゾン西堀通タワー 2300万円台
59.86m2
1LDK 2009年5月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区幸西２ レールシティ幸西 1400万円台
61.93m2
3DK 1994年2月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区川端町３ コープ野村川端町　B棟 900万円台
59.26m2
3LDK 1984年9月 2016年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市西区平島１ ダイアパレス青山南 1600万円台
66.86m2
3LDK 2002年9月 2015年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東堀通６番町 トーカンマンション東堀 700万円台
55.48m2
3LDK 1988年6月 2015年冬 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区長者町 800万円台
172.18m2
93.45m2
3LDK 1951年1月 2015年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区新和２ ドラゴンマンション新潟新和壱番館 1600万円台
92.72m2
4LDK 1999年6月 2015年冬 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 500万円台
66.1m2
2015年冬 –
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代２ アーバンプレイス萬代橋 2200万円台
57.32m2
1LDK 2008年2月 2015年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通７番町 ライオンズシティ新潟 900万円台
55.68m2
2LDK 1993年5月 2015年秋 -
土地
ＪＲ越後線寺尾
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 700万円台
146.0m2
2015年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代２ 400万円台
40.86m2
1R 1978年9月 2015年秋 -
一戸建て
ＪＲ弥彦線燕
新潟県燕市南４ 500万円台
191.79m2
146.44m2
7DK 1975年1月 2015年冬 -
マンション
ＪＲ越後線白山
新潟県新潟市中央区東堀通１番町 パークサイド白山 400万円台
53.56m2
2LDK 1979年8月 2015年秋 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区弁天 万代アーバン日東 500万円台
33.68m2
1DK 1989年10月 2015年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通４番町 アパガーデンコート上大川前 1900万円台
79.89m2
2DK 2001年6月 2015年夏 -
土地
上越新幹線新潟
新潟県新潟市東区中山８ 1100万円台
156.51m2
2015年夏 –
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区万代３ ルミナス南笹口モンテレール 2100万円台
73.0m2
2LDK+S 2010年3月 2015年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ ルミナス南笹口モンテレール 2400万円台
67.04m2
2LDK 2008年5月 2015年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区西湊町通２ノ町 200万円台
1K - 2015年夏 -
マンション
ＪＲ越後線青山
新潟県新潟市西区青山２ プレステージ青山 1200万円台
55.28m2
3LDK 1993年5月 2015年夏 -
一戸建て
ＪＲ越後線青山
新潟県新潟市西区青山７ 1400万円台
197.66m2
57.96m2
2LDK+S 2008年10月 2015年春 -
土地
新潟交通峰沢
新潟県新発田市真野原外 200万円台
1597.0m2　2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 1200万円台
63.37m2
3LDK 1997年2月 2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区川岸町２ アップルガーデンウエスト 2400万円台
73.0m2
3LDK 2007年2月 2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区和合町１ サーパス和合 1100万円台
55.84m2
2LDK 1995年1月 2015年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区南笹口１ エスカイア笹口 500万円台
38.93m2
2DK 1981年12月 2015年春 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区東大畑通２番町 100万円台
58.8m2
48.36m2
3K 1985年10月 2015年春 -
一戸建て
新潟交通濁川
新潟県新潟市北区濁川 1100万円台
6DK 1971年1月 2014年冬 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区上大川前通９番町 大谷屋マンション 400万円台
40.68m2
1LDK 1975年11月 2014年秋 -
一戸建て
ＪＲ越後線寺尾
新潟県新潟市西区寺尾前通２ 2200万円台
121.98m2
97.71m2
4LDK 2014年10月 2014年冬 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市北区松浜４ 300万円台
197.02m2
65.45m2
3K 1955年10月 2014年秋 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区弁天橋通１ 2400万円台
119.04m2
97.09m2
4LDK 2014年10月 2014年秋 -
一戸建て
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区女池神明３ 2500万円台
106.96m2
92.74m2
4LDK 2014年4月 2014年夏 -
一戸建て
ＪＲ越後線寺尾
新潟県新潟市西区上新栄町５ 1000万円台
111.21m2
82.56m2
3LDK 1988年7月 2014年春 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区下大川前通２ノ町 チサンマンション大川前 400万円台
48.71m2
3DK 1979年10月 2014年夏 -
マンション
上越新幹線新潟
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 800万円台
-69.94m2
3LDK 1989年7月 2014年春 -

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増改築相談員。２級建築施工管理。解体工事施工技士
　金澤　修一　

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荷造りに便利な用品

□押し入れシート・キャビネットシート
押し入れシートや食器棚に敷くためのキャヒネットシートは発泡ポリエチレンでできています。このシートは割れやすい食器類などを包むのにたいへん便利てす。茶碗などを重ねるときには、このシートをハサミで適当な大きさに切り、間にはさみます。最後に全体をシートで包んでおきます。

食器を重ねる際に、適当な大きさに切った発泡ポリエチレンのシートをはさんでおけば、緩衝材になって食器が割れません。

□ビニタイ
　細い針金をビニールのリボンではさんだもので、ガーデニングなどで利用されます。ビニタイは指でねじるだけでしばれるので、コードを束ねてまとめたり、袋の口を閉じたりする際に利用することができます。ほどくのも簡単になるので、たいへん重宝します。

コードをまとめる
電化製品のコードは無理にしばると断線の恐れがあります。束ねてビニタイでしばってまとめましょう。

袋の口をしばる
荷物を入れたビニール袋の口をしぼってビニタイを巻いて閉じておきましょう。

□エアーマット
　クッキーやビスケットの缶に入っている、空気の入ったボツボツのあるポリエチレンのシートです。鏡、食器棚からはずしたガラス、美術工芸品などを荷造りするために使います。

ガラスなどの割れものは、エアーマットを２～３重に巻きます。

□布製ガムテープ
　段ボール箱を閉じるときに使うほかに、家具や机の引き出しをとめるためにも使います。紙製のテープは安価ですが、家具などに貼りつけると後ではがしにくいので布製がおすすめです。

引き出しをとめるときは、テープの一端を折り返しておくと、はがしやすくなります。ただ
し、できるだけ早くはがしましょう。

□ポリ袋
　大きめのポリ袋も荷造りに役立ちます。台所の液体の調味料やビン、衣類などはポリ袋に入れてから段ボール箱で閉じると、中身がこぼれたり、雨で濡れても大丈夫です。

調味料などを入れる
使いかけの調味料やサラダ油、ビン類などを運ぶとき、段ボール箱の内側に敷いておけば、中身がこぼれても安心です。

衣類を入れる
衣類もポリ袋に入れてさらに段ボール箱に入れてしまえば、水に濡れても大丈夫です。

□その他
　段ボール箱、軍手、カッター、ビニールひも、ペン、ドライバー、ハサミなども用意しておきましょう。荷造りのために新聞紙、ボロ布、古毛布や古シーツもあると便利です。

ビニールひも
本や紙はビニールひもでまとめましょう。

軍手
荷物を運ぶ時には軍手を着用しましょう。

カッターナイフ
ひもを切ったり箱を開封するときに使います。

油性ペン
段ボール箱に内容物を記載するために使います。

荷造りのポイント
荷造りをきちんとしておかないと、後々面倒です。早めに計画を立てて、日常あまり使っていないものから徐々に荷物をまとめていきましょう。

□段ボール箱には手がかりをつける
　段ボール箱は、重くなると持ちにくくなるので手掛かりを作っておきましょう。手がかりは、箱の両側にカッターで適当な大きさの切り込みを入れて作ります。　

□本の角には厚紙をはさむ
　大切な本を重ねてひもをかけるときは、角の部分に厚紙を折ったものをはさんでおきましょう。このようにすると、ひもの跡がついたり、こすれたりするのを防げます。

□すぐに使う物はひとまとめに
　引越し先で、すぐに使うヤカンや茶碗などの食器類、タオルなどはひとまとめにして分かりやすく表示しておきます。ドライバーやカッターなどの工具類もまとめておくと便利です。

□箱に中身と運び込む場所を書く
　誰が見ても中身が何か、どこへ運べばいいかが分かるようにきちんと箱に書いておきましょう。上部と側面の両方に書いておけば、箱を重ねた場合にも見えるので困りません。

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住まいの不具合を自己点検しましょう。

DIYメンテナンスの第一歩、思い当たる症状をチェックしてください。

ここにあげたそれぞれの点検項目は、住まいの経年にかかわらす、一般的によく見られる家屋の不具合ばかりです。もちろん、こうした症状のすべてが日常生活に直接悪影響を及ほすとは限りません。しかし、放っておくと住まいの寿命にかかわる場合もありますので、思い当たる項目をチェックして、できるだけ早くDIYで修繕するか、ホームセンターのリフォーム売場などで相談しましよう。チェックしたシートをホームセンターに持っていけば、資材購入の手助けにもなります。

☆ ☆ ☆ ☆ 建物に大きなダメージが発生しています。DIYでは難しいので専門家に相談して対処しましよう。

☆ ☆ ☆今すぐに手を打たないと手遅れになり、放っておくと住まいの寿命に影響します。

☆ ☆ 早めに手当てしないと、あとで大きな修繕が必要になります。

☆予定を立ててなるべく早くお手入れしてください。

こんな困りごとありませんか?
〇壁紙の一部かはがれたり、やぶれている
　壁紙のはがれややぶれは見苦しいものです。速やかに部分的にあるいは全面を張り直しましょう。

〇引き戸の開閉がスムーズに行えない
　ふすまや障子など、屋内建具のガタつきは戸車を交換したり、敷居にロウを塗ることで改善できます。

〇鉄製の門扉・塀か赤サビで汚れている
放っておくとサビが広がるので、サビをきれいに落としたうえで鉄部用塗料を塗りなおしましょう。

〇洗面台の蛇口から水が漏れている
　蛇口からボタボタ水がもれるのは、多くの場合、内部のコマやパッキンの劣化が原因、こ
れらを交換すれば解消します。

建物の内側
住まい全般
・換気扇のはたらきが悪い・・・☆
・押し入れやクローゼットにカビが生えている・・・☆☆

天井
・雨じみがある・・・☆☆☆
・天井材の一部がはがれている・・・☆☆☆

内壁
・ホコリ汚れ、ヤニ汚れが目立つ・・・☆
・キズやへこみがある・・・☆
・ボロボロと壁材が落ちる（綿繊壁・砂壁など）・・・☆☆
・結露したり、カビが生えている・・・☆☆☆

柱
・ヒビが入っている・・・☆
・色あせやくすみが目立つ・・・☆
・虫くい穴がある・・・☆☆☆

建具
・玄関ドア、引き戸の塗装（ニス）がはがれている・・・☆☆
・開閉がスムーズではない・・・☆☆
・網戸・ふすまなどが開閉のときははずれやしい。・・・☆
・錠前にガタつきがある・・・☆☆

床
・床鳴り（床のきしみ）がする・・・☆☆
・キズやへこみが目立つ・・・☆
・汚れやくすみが目立つ・・・☆
・クッションフロアがはがれている・・・☆☆
・床が沈む・・・☆☆☆☆

水まわり
水まわり（給水・節水）全般
・蛇口から水が漏れている・・・☆
・排水口から悪臭がする・・・☆☆☆
・水の流れ（排水）が悪い・・・☆☆
・メッキの排水管に青サビが出ている・・・☆
・汚水ますから水があふれる・・・☆☆☆
・浄化槽の悪臭が気になる・・・☆☆
・冬場、水の出が悪くなる・・・☆☆

台所
・ステンレス流し台にサビが出ている・・・☆

浴室
・シャワーから水が漏れる、または水圧が弱い・・・☆
・新湯に湯アカが浮く・・・☆
・壁や天井にカビが生えている・・・☆☆
・入り口の敷居が腐食している・・・☆☆☆
・浴室・浴槽のタイルや目地がはがれている・・・☆☆☆

トイレ
・水が出ない、または止まらない・・・☆
・水の流れが悪く、ときどき逆流する・・・☆☆☆

建物の外側
外壁
・窓枠と壁の間にすき間がある・・・☆☆☆
・モルタルにヒビ割れがある・・・☆☆☆
・モルタルがはげ落ちている・・・☆☆☆☆
・板張りの一部が割れたりはがれている・・・☆☆☆
・塗装がはげている・・・☆☆
・しっくいのはがれが目立つ・・・☆☆

門扉・塀
・門柱がぐらついている・・・☆☆☆
・鉄部に赤サビが出ている・・・☆☆☆
・門扉が歪んでいて開閉のときに引きずる・・・☆☆
・コンクリートブロックにヒビ割れがある・・・☆☆☆
・木部の一部が割れている・・・☆☆
・木部の腐食が目立つ・・・☆☆
・インターホンが機能していない・・・☆

屋根
・ときどき雨もりする・・・☆☆☆☆
・ひさしの裏側に雨じみがある・・・☆☆
・トタンに赤サビが出ている・・・☆☆☆
・塗装の一部がはげている・・・☆☆
・瓦に欠けやヒビがある・・・☆☆☆

雨どい
・といの一部が壊れていたりはずれている・・・☆☆☆
・軒どいから雨水がもれる・・・☆☆
・雨どいがつまって水があふれる・・・☆

土台まわり
・床から湿気が上がってくる・・・☆☆☆
・基礎コンクリートにヒビ割れがある・・・☆☆☆☆
・土台を叩くと乾いた音がする・・・☆☆☆☆
・羽アリが出たことがある・・・☆☆☆☆

維壁・砂壁なと) る
ス)がはがれている
きはすれやすい
いる
建物の内側
住まい全般ロ換気扇のはたらきが悪いロ押し入れやクローゼットにカ天井
ロ雨しみがあるロ天井材の一部がはがれてい内壁
ロホコリ汚れ、ヤニ汚れが目立ロキスやヘこみがあるロポロホロと壁材が落ちる(繊ロ結露したり、カビが生えてい柱
ロヒビが入っているロ色あせやくすみが目立つロ虫くい穴がある建具ロ玄関ドア、引き戸の塗装(ニロ開閉がスムーズてはない・ロ網戸・ふすまなとが開閉のとロ錠前にガタつきがある床ロ床鳴り(床のきしみ)がするロキスやヘこみが目立つロ汚れやくすみが目立つロクッションフロアがはがれてロ床がしずむ
建物の外側
ロ窓枠と壁の間にすき間があるロモルタルにヒビ割れがあるロモルタルがはけ落ちているロ板張りの一部が割れたりはがれているロ鉄板(トタン)に赤サヒが出ているロ塗装がはけているロしつくいのはがれが目立つ門扉・塀
ロ門柱がぐらついている ・☆ ☆ ☆ ロ鉄部に赤サビが出ている ・☆ ☆ ☆ ロ門扉が歪んていて開閉のときに引きずる
水まわり
水まわり(給水・排水)全般
ロ蛇口から水か漏れている ☆ 排水口から悪臭がする ☆ ☆ ロ水の流れ(排水)が悪い ☆ ロメッキの排水管に青サヒが出ている ☆ ロ汚水ますから水があふれる ☆ ☆ ロ浄化槽の悪臭が気になる ☆ ロ冬場、水の出が悪くなる ☆
台所
ロステンレス流し台にサヒが出ている
浴室
ロシャワーから水が漏れる、または水圧が弱いロ新湯に湯アカか浮くロ壁や天井にカヒが生えているロ入り口の敷居が腐食している
浴室・浴槽のタイルや目地がはがれている
トイレ
ロ水が出ない、または止まらない
ロ水の流れが悪く、ときとき逆流する
雨どい
ロコンクリートプロックに ロといの一部が壊れていたりヒビ割れがある はすれているロ木部の一部が割れている ロ軒といから雨水がもれるロ木部の腐食が目立つ ・・☆ ☆ ☆ロ雨といがつまってロインターホンが機能していない・, ,☆いをし: 水があふれる屋根 土台まわり
ロときとき雨もりする ・・☆ ☆ ☆ ☆ 匚床から湿気が上がってくる~ ☆女ロひさしの裏側に雨しみがある 第礎コンクリートにロトタンに赤サヒが出ている ヒビ割れがあるロ塗装の一部がはげている ロ土台を叩くと乾いた音がすを☆ ☆ ☆をに瓦に欠けやヒビがある 羽アリが出たことがある一・☆ ☆ ☆、を

住まいの不具合を自己点検しましよう

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フローリングの構造と知識
フローリングは、写真のような床材を継ぎ合わせた構造になっています。化粧板の表面は樹脂加工が施されていますが、時間とともに摩耗してツヤがなくなります。保護膜が十分でないと、水拭きの際に継き目から水が浸入して化粧版がはがれたり、継ぎ目が広がったりするおそれがあります。そのため、床用ニスやワックスを塗って新たに被膜を作るお手入れが必要です。床用ニスはワックスより強い被膜を作るので塗り替えも1 ~2年に1回でよく、水拭き・洗剤拭きができます。対して、ワックスは4~6カ月に1度の塗り替えが必要ですが、樹脂系ワックスなら床用ニスよりも手軽に塗れるという利点があります。

□一般的なフローリング材の寸法
表面にUV塗装やセラミック加工か施されたフローリングは床用ニスが塗れないので、樹脂系ワックスでのお手入れをおすすめします。

樹脂系ワックスの塗り方

□古いワックスの上に塗り重ねる場合
掃除機をかけた後、住宅用中性洗剤で拭きます。汚れをきれいに落としておかないと、汚れの上にワックスを塗ることになってしまいます。特に油汚れを残したままワックスを塗ると乾いてもベタつきが残るので台所の床などは、食器用洗剤で入念に拭き掃除しましょう。雑巾で水拭きして洗剤の成分を拭き取って乾燥させます。

□古いワックスを落として塗る場合

ロウタイプのワックスを塗った床は、古い被膜を完全に落としてから出ないと樹脂系ワックスが塗れません。また、ワックスを数回塗り重ねて薄汚れた感じになった場合も、一度ワックスを落としてから塗り直します。専用のワックスはがし液を塗って、３分ほど置いてから、ナイロンタワシで古いワックスをこすり落とします。２～３回水拭きしてはがし液を完全に拭き取って乾かします。

施工の手順
床１ｍ²に対して１０㎖くらいを目安にワックス液を点々とまきます。厚塗りしないよう、ワックスの量に注意しましょう。→きれいな雑巾布でムラなく塗り広げます。ワックスを塗るための専用の道具も市販されています。

ワンポイント
部屋の隅から塗り始め、終わりが部屋の出入り口になるように塗り進めます。ワックスが完全に乾くまでは部屋への出入りは禁止です。ワックスを初めて塗る場合は、乾燥後に2度塗りをすると、より強い被膜ができます。

フローリングについたキズの補修

□浅い引っかきキズ
浅い引っかきキズは、ペンタイプのアルコール系着色補修材で目立たなくすることができます。各色あるので床の色に合わせて選ぶか、複数の色を組み合わせて調色しましよう。

フローリングに近い薄い色を木目にそって塗ります。表面についた浅いキズならこれだけで目立たなくなります。

木目を横切るキズの場合は、フローリングの基調色に近い薄い色で塗ったあと、少し濃い色で本目を描くと自然な仕上がりになります。

□深いキズ、へこみ
大きなキズやへこみには、クレヨンタイプの補修材、または樹脂タイプの補修材がおすすめ。クレヨンタイプの補修材は塗るだけと作業が簡単ですが、時間が経つと補修材がはがれてしまします。樹脂タイプの補修材は、床のキズやへこみに加熱した樹脂を流し込むので補修箇所の強度が高いのが特徴です。

クレヨンタイプの補修材を使う
色合いの近い補修材をキズに塗りつけて埋め込みます。平らにならして、余分な補修材をとります。うまく塗りこめない場合は、補修材の先端をドライヤーで温めて、少しやわらかくして塗るとよいでしょう。周囲についた補修材を雑布で拭きとって作業完了です。

樹脂タイプの補修材を使う
専用の電熱コテで樹脂補修材を温めて溶かし、キズに流し込みます。電熱コテで平らにならして作業完了です。へこみの場合は、透明な樹脂を選ぶと補修した跡が目立ちません。クレヨンタイプよりも補修箇所の強度が高く仕上げられるのが利点です。

ワンポイント
補修材の色がフローリングに合わない場合は、複数の色を混ぜて調色して使います。樹脂タイプの補修材は、電熱コテの上で2色を溶かし、楊枝で混ぜ合わせましょう。

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大きなキズ/凹みを補修する
フローリング床についた大きなキズや凹みを補修するには、電熱コテで溶かして使う樹脂タイプの補修材を使用します。床の色に合うように色を混せるのがきれいに仕上げるポイ
ントです。

樹脂タイプ補修キット
電熱コテと樹脂タイプの補修材をセットにした補修キットです。

1ささくれは取り除く
えぐれたキズでは、補修箇所にささくれができていることがあります。そのままではきれいに補修できないので、カソターナイフでていねいにささくれを取り除いてくたさい。

2キズのフチをならす
重いものを落としてできたキズの場合、キスのフチが盛り上がっています。歯プラシの柄など、丸くて硬い棒を力を入れて押しつけて、キズのまわりをなめらかにならしましよう。

3溶かした樹脂を流し込む
熱した電熱コテの上で少量の補修材を溶かします。床の色と合うように、竹串などを使って複数の色を混ぜて調色します。もっとも色合いが近い薄い色を選び、濃い色を少しずつ足していくとよいでしよう。色が決まったらコテを傾けて、補修箇所に補修材を流し込みます。

4平らにならす
キズの周囲を熱から守るために、キットに付属している耐熱保護剤をたっぷりと塗りつけます。熱したコテを使って補修材を流し込んだ部分をなぞるようにして、余分な補修材をこそぎ取りましよう。床面にコテを当てて、手前に引くように動かして平らにならしてくたさい。補修箇所によっては、ぺンタイプ補修材で木目を描き足すとさらにきれいに仕上がります。

・凹みを補修する場合は
キズ口がえぐれておらす、木目が残ったままの凹み跡を補修するには、透明な樹脂タイプ補修材を使用すると、目立たずきれいに補修することができます。作業手順は大きなキズの補修と同じです。

小さなキズを補修する
ものを引きずったり、引っかいたりしてできた小さくて細いキズは、ぺンタイプの補修材で着色するだけで目立たなくなります。

1補修ペンで塗る
キズをペンで塗ります。いきなり濃い色を塗ると目立ってしまうので、薄い色を塗り重ねて床の色に近づけるとよいでしよう。

ペンタイプ補修材
ペンで塗るだけでキズを隠せる便利な補修材です。

2スチールウールでぼかす
木目をまたぐキズの場合は、少し濃い色で木目を描いて、やわらかいスチールウールなどでやさしくこすって色をぼかすと自然な仕上がりになります。

床鳴りを補修する
床を踏んだときに音がしたり、わずかに沈み込んだりする場合は、フローリング材と床の問にすき問ができていると考えられます。専用の補修材を流し込むことで症状を改善できます。床暖房のあるフローリングには使用てきません.

□潤滑材を使用する
床材のさね(接合部)がこすれ合って床鳴りしている場合は、さね部分に潤局材を流し込むことで、柔較性をもたせて床鳴りを抑える効果か得られます。

□充てん材を使用する
床材と床が浮いている場合は、キリなどで小さな穴をあけて、補修キットに付属された注射器で硬化液を注入します。あけた穴は樹指タイプ補修材で理めましよう。

床用ワックスを塗る
フローリング床材のツヤを保つために、1年に1度を目安に床用ワックスを塗るとよいでしよう。ワックスを塗る方は製品によって異なります。詳しくは製品の説明書をこ覧ください。

床用ワックス
フローリングのはかに、クンンヨンフロアにも塗れるタイプが哽利です。

はしめに、掲除機と雑巾がけで床を掲除します。床用ワックスを適量たらして、専用のモップを使って薄く均一に塗り広げます。窓やドアを開けるなど気を行って、約1時問乾かしてくたさい。ワックスを塗り重ねる場合は、専用のクリーナーで古いワックスをはがしてから、あらためて塗り直してください。

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天井の構造
天井の裏側には、天井板を張りつけて固定するための下地材(野縁)が入っています。下地材は等間隔の格子状になっています。照明器具などを吊り下げる場合は、必ずこの下地材にフックや金具を固定してください。フックは、天井板の厚みを考慮してネジ部分が35ｍｍ以上ある洋灯吊りを使いましょう。

打ち上け天井



上のイラストは、木造住宅の一般的な天井の構造です。釣木で吊られた下地材(野縁)に、石こうポードなどでできた天井板がクギや接着剤で取りつけられ、その表面に壁紙が張られています。平屋以外の1階の天井は、2階の床を支える2階梁、または床梁に釣り受けが渡されています。一般的に下地材は４５ｃｍ間隔の格子状になっています。

木造以外の住宅の場合
鉄筋コンクリート住宅の場合、C型チャンネルなどと呼ばれるスチール製の金具で野緑受けを吊るした構造のものもあります。また、数は多くありませんが、木製の下地材ではなく、金属製のアングルに天井板を張り付けた構造の天井もあります。この場合は、下地材にネジ止めすることはできません。

羽根型プラグで吊るす
天井裏に木製の下地材がある場合は、下地材を探して直接ネジどめすることができます。下地材のない場所に物を吊りたい場合は、羽根型プラグを利用して吊り下げます。

1下地材を探す
　物を吊り下げたい場所に、針式の下地探しを垂直に突き刺して天井裏の下地材の有無を確かめます。下地材が通っていれば、十分な長さのある洋灯吊りを直接ねじ込んで固定することができます。下地材がなく空洞の場合は、以下の手順で作業しましょう。なお、天井に使われる石こうボードは壁よりも厚いことがあるため、センサー式下地探しでは下地を見つけられない場合もあります。

2ドリルで穴をあける
下地材がないことを確認したうえで、電動ドライバードリルで天井に穴をあけます。石こうポードのかけらが降ってくるので、目などに入らないようご注意ください。

3羽根型プラグを差し込む
羽根型プラグをつまんで折り曲げ、ドリルであけた穴に差してください。プラグの中心に付属のピンを金槌で叩いて入れましょう。天井裏で羽根が開き、石こうボードをはさんで固定されます。

羽根型プラグ
内部が空洞の壁や天井にネジを取り付けるための補助具です。

ビクチャーレールを吊るす
天井ギワの壁にピクチャーレールを取りつけると、額縁などを機能的に吊り下げることができます。ピクチャーレールには、壁に取りけるタイプと、天井に取りつけるタイプの2種類がありますが、設置方法はほぼ同じです。

1ブラケットをネジどめする
レールを支えるための固定用ブラケットを等間隔でネジどめします。天井と壁の境目には太い下地材が1本通っているはずです。念のため下地探しで下地材があることを確認したうえで、ブラケットを取りつけてください。

2レールにフックを装着する
レールの端にあるとめ具をはずして、レールフックを必要な数だけ入れてください。1本のレールで吊り下げられる重量は製品によって異なります。詳しくは取扱説明書をご確認ください。

3レールを取りつける
レールフックが下を向くように、固定用ブラケットにピクチャーレールをはめ込んでください。きちんと固定されていないと落下するおそれがありますので、ご注意ください。

４ヒモを吊るす
　フックにヒモやワイヤーを引っかけて吊り下げます。ヒモの長さは吊り下げるものに応じて自由に変えられます。額縁などは、左右2本のヒモで吊ると安定します。

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室内壁の構造
室内の壁でもっとも多いのは、石こうボードやベニヤ板の壁に壁紙を貼ってある構造です。壁の内部は空洞になっていて、タテ・ヨコ方向それぞれに、柱、間柱、胴緑などの下地材があります。石こうボードなどの壁にネジどめするには、この下地材の場所にしかネジがきかないのでご注意ください。下地材の間隔は、上下左右４５ｃｍごとにあるのが一般的です。壁の裏が空洞ではなく、コンクリートの場合もあります。

□壁裏の下地を探す
　壁に棚を設置するには、必ず下地材にネジ止めする必要があります。壁をノックした音の高低で下地材のおおよその位置は推測できますが、正確な位置を知るためには、下地探しを使うとよいでしょう。下地探しには、方式の違う２タイプがあります。

センサー式
スイッチを押しながら動かすと、ランプが点灯して下地材の有無を知らせます。

針式
壁に垂直に押し当てます。下地材がない壁では、針が飛び出して貫通します。

□下地材がない場所にネジどめする場合は
　下地材がない（壁裏が空洞の）場所に棚を設置したい場合は、アンカーやプラグを使って壁にネジがきくようにするとよいでしょう。どちらも、あらかじめ壁に固定した上で、その上からネジを差し込んで使用します。

ねじ込み式アンカー
樹脂でできた円錐型のアンカーを石こうボード壁にねじ込んで使います。

羽根型プラグ
ドリルであけた穴に差し込んで羽根を開くことでネジを固定します。

棚受け金具で棚を作る
棚受け金具を使った、もっとも一般的な棚の設置方法をお紹介します。L字型の棚受けと、それに合う大きさの棚板をご用意ください。

１下地材を探す
　下地探しを使って壁裏の下地材の位置を確かめます。左右同じ高さに２か所ネジ止めする必要があります。マスキングテープなどで壁に印をつけておくと間違える心配がありません。

２片方の棚受けをネジ止めする
　壁裏に下地材がある場所に、棚受けをネジ止めします。まずどちらか一方の棚受けをネジで固定してください。ネジは棚受けに付属されたものか、十分な長さのある物をご使用ください。

３もう片方の棚受けをネジどめする
　もう一方の棚受けをネジどめするのは、棚板をのせてみて、水平器を使って正確に水平になる位置を探してからネジをとめるとよいでしょう。いったん取り付けてしまうと、水平を調整することが難しくなるのでご注意してください。

４棚板を接合する
　左右の棚受けの中央に棚板をのせて、下からネジ止めします。棚板の厚さを考えて、貫通しない適切な長さのネジを使用しましょう。

□さまざまな棚受け金具
　棚受け金具には、多種多様なデザイン、材質、機能のものが市販されています。取り付ける方法はほとんど同じなので、お好みでお選びください。

折りたたみタイプ
棚が不要な時は折りたたんでおけるタイプです。台所の作業台に利用するなどアイデア次第で便利に使えそうです。

ピンフックタイプ
下地材がない石こうボード壁に設置できるタイプです。ピンフックで固定金具を取り付けら上で、棚受け金具を装着します。

コーナータイプ
壁のコーナーに取り付けられる、棚板が扇型をしたタイプです。間接照明などを置くのに最適です。

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シロアリ

□シロアリによる被害
一番被害にあいやすい場所は、住宅の木部と地面との距離が近い部分です。床下や建物外周、屋外にある小屋やフェンスなどです。毎日水を使う浴室や玄関も要注意です。また、屋根部分で雨漏れがあると、湿気を好むシロアリは屋根裏まで上ることもあります。

□シロアリの発見方法
家の周囲を注意深く点検してください。シロアリは木粉や細かな土砂を固めて蟻道を作ります。その痕跡がないか確認してください。また春先から初夏にかけて羽アリが群れをなして飛びます。羽アリを見つけたときも要注意です。

シロアリの駆除方法
専用殺虫剤
蟻道や生息場所を見つけたら、殺虫剤を噴射して侵入を防止します。ただし、これで完全に退治することは難しいので、専門家に相談しましよう。

シロアリを防ぐ
もっとも効果的なのは新築時、基礎部分や地面から1mぐらいの木部すべてに土壌用防蟻剤を散布しておくことです。既存住宅では、シロアリが好む木材を置かないことと、家の周囲に土壌用防蟻剤を散布することが対策となります。十分注意しましよう。

スズメバチ
スズメバチは軒先や天井裏、壁のすき間、庭木や土の空洞などに巣を作ります。気づかずに巣のそばに近よると襲われることがあり、大変危険です。完全に駆除するのは、専門業者にお願いするようにしましよう。

専用殺虫剤
皮膚を露出させないように防護服、防護メガネ、スズメバチの針を防ぐ手袋など、万全の体制で作業してください。

コキブリ

ゴキブリの駆除方法
ゴキブリの通り道となるような場所に捕獲器を置きます。捕獲器は1 つだけよりも3 ~ 4個を一度に使うと効果的です。また通り道にはゴキブリ用殺虫スプレーを噴霧しておくのも効果かあります。

専用補獲器
ニオイでゴキプリを誘い、粘着シートで補獲します。

専用毒餌剤
ホウ酸を有効成分とし、直接食べたゴキブリたけでなく、食べて巣に戻ったゴキブリのフンやその死骸からも効果を発揮します。

キクイムシ
□キクイムシの駆除・対処の方法
キクイムシはラワン材やナラ材などにつき、その幼虫が木の中で食害します。1ｍｍぐらいの穴があいていたり、木の粉がふき出している場合は要注意です。成虫になると、木材の表面に穴をあけ、飛び出します。虫穴を発見したらすぐに防除対策をしてください。

専用殺虫剤
虫穴を発見したらスプレーを注入します。周囲部分にもキリで穴をあけて注入しておきましよう。

木工用パテ
キリ穴や虫穴が気になるときは本工用パテで理めておくとよいでしょう

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板ぶすまを張り替える

□板ぶすまの構造
板ぶすま（戸ぶすま）は、廊下や洋室との仕切りに使われることが多い、もっとも一般的なタイプのふすまです。組子の両面にベニヤ板が張り付けられ、その上にふすま紙が張られています。本ぶすまと違って、枠を取り外すことはできません。芯材がダンボール紙や発泡スチロールでできたふすまも、張り替える方法は板ぶすまと同じです。

１引き手をはずす
はじめに、ふすま紙を張り替える面の引き手をはずしましょう。上下2か所に打たれている細クギを、クギ抜きを使って引き抜きます。クギを上手に抜くには、枠外しで引き手を軽くこじって起こしてから元に戻すと、クギの頭が出るのでクギ抜きでつかみやすくなります。

枠外し
ふすまの枠を取り外すのに使う、小型のバールです。

引き手用クギ抜き
引き手を固定している細クギを抜くための専用工具です。

片方のクギを抜いてから、もう一方を引き手を使って引き抜きます。細クギをなくさないように、引き手といっしょに保管しておきましょう。

２枠を養生する
枠にノリがついてしまわないように、マスキングテープを貼って養生してください。テープの幅が足りなければ、2列重ねて貼りましょう。

３ふすま紙にノリをつける
ふすま紙は巻きグセがついています。シワをつけないように、逆方向に巻いてクセを直してください。あらかじめノリが塗られたふすま紙は、スポンジを使ってたっぷりの水を裏面に広げて含ませます。ノリつきでないふすま紙は、専用のノリを水で溶いてハケで塗り広げましょう。床が汚れないように、作業はビニールシートなどの上で行いましょう。

ふすま紙用ノリ
障子やふすまを張るためのノリです。水で溶いて使用します。

４ふすま紙を張り付ける
水が乾かないうちに、ふすま紙を板ぶすまの上にのせてください。模様がある場合は、位置や角度がズレないよう注意しましょう。なでバケで中央から外に向かって空気を追い出します。この際、表面に多少の凹凸ができていても、紙が濡れて伸びているせいなのでそのままにします。明らかにシワができている場合は、いったんはがして張り直してください。

なでバケ
ふすま紙をなでつけて密着させるためのハケ。

５フチを竹ベラで押さえる
竹ベラで枠に沿ってスジをつけてフチ部分を決め込みます。紙がやぶれないよう、やさしく作業してください。角の部分は、ハサミで端から切り込みを入れておくとよいでしょう。

６余分な紙を切る
カット定規とカッターナイフを使って、余分な紙を切ります。刃を枠に当てるようにして切り進めてください。常に切れ味を保ち、刃を寝かせて切るのが上手に切るコツです。切った紙を取り除き、枠に貼ったマスキングテープを剥がしてください。

カッター定規
カッターナイフのガイドにする金属性の定規です。

７引き手を取り付ける
指で触って引き手の位置を確かめたら、カッターナイフで十字に切り込みを入れてください。はずした引き手をはめ込み、上下２か所に金槌で網クギを打ち込んで固定します。引き手専用クギ締めがあると、引き手をキズつけずに作業が行えて便利です。

引き手用クギ締め
小さなクギを打つための専用工具です。

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本ぶすまの張り替える

□本ぶすまの構造
本ぶすまは、伝統的なつくりのふすまのことです。骨組みである組子に、ふすま紙を何重か重ねて張って、枠をはめ込んだ構造です。張り替えの際には、枠を取りはずす必要があります。

1目印を書いて張る
あとで元通りに戻せるように、枠にマスキンクテープを貼って、サインぺンで目印を書いておきましよう。何枚も同時に張り替える場合は、ふすまの番号と、上下左右を書いておくと取り違えを防げます。

2左右の枠をはすす
左右のタテ枠は析れ合いクギか木ネジではめ込んであります。当て木をして、カナヅチで上から下へ叩くと、枠がスライドします。枠を数センチずらしてから、枠はずしで持ち上げると枠がはずれます。動かない場合は、下から叩くとはずれる場合もあります。

枠はずし
ふすまの枠を取り外すのに使う、小型のバールです。

3上下の枠をはずす
上下のヨコ枠はクギで打ちつけられています。キスをつけないように、枠とふすまの問に枠はずしを差し込み、こじって起こしましよう。硬ければ、クキの近くに差し込んだ枠はずしをカナヅチで叩くとよいでしよう。

4引き手をはずす
引き手の上下2カ所に打たれている細クギを、専用のクギ抜きを使って引き抜きます。枠はずしで引き手を軽くこじって起こしてから元に戻すと、クギの頭が出るのでクギ抜きでつかみやすくなります。片方のクギを抜いてから、もう一方を引き手を使って引き抜きます。細クギをなくさないように、引き手といっしょに保管しておきましよう。

引き手用クギ抜き
引き手を固定している紐クギを抜くための専用工具です。

5ふすま紙を切る
ふすま紙を広げた上にふすまをのせて、四方が数ｃｍ大きめになるようにハサミで切ります。ふすま紙には巻きグセがついています。シワをつけないように、逆方向に巻いてクセを直してください。同しサイズのふすま複数枚を張り替える場合は、ふすま紙の柄を合わせて重ね切りするとよいでしよう。

6ふすま紙にノリをつける
あらかじめノリが塗られたふすま紙の場合は、スポンジを使ってたっぷりの水を裏面に広げて含ませて2~ 3分おいて紙が伸びるのを待ちます。

待つ間に、障子・ふすま用のノリを濃い目に溶いたものを、周囲2 ~ 3ｃｍの部分にノリバケで塗ります。ノリつきでないふすま紙の場合は、ハケでノリを全面に塗り広げましよう。床が汚れないように、作業はビニールシートなどの上で行いましよう。

障子・ふすま紙用ノリ
障子やふすまを貼るためのノリです。水で溶いて使用します。

7ふすま紙を張る
水で濡らしたふすま紙の上にふすまをのせます。柄もののふすま紙の場合は、天地を問違えないようご注意くたさい。ふすまをふすま紙ごと裏返しましよう。この一連の作業は2人で行いましよう。なでバケで中央から外に向かって空気を追い出します。この際、表面に多少の凹凸ができていても、紙が濡れて伸びているせいなのでそのままにします。明らかにシワができている場合は、いったんはがして張り直してください。

なでバケ
ふすま紙をなでつけて密着させるためのハケ。

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モルタルの作り方
セメントに砂を混ぜて練った物がモルタルです。
ブロックやレンガを積む時の接合材として、またコンクリートを打った面の仕上げ材として、上塗りに使われます。

セメントと砂の割合
一般的なモルタル→セメント1 :砂3
目地モルタル→(強度や接着力を高めたいとき) セメント1 :砂2

１ト口船にセメントと砂を入れ、水を入れずによく混ぜ（空練り）ます。トロ船の代わりに合板の上などでもできます。

２均一に混ざったらまとめ、山にして頂上にくぼみをつくり、そこに少しずつ水を加えて練っていきます。

3コテですくってこぼれ落ちないほど度のかたさが目安です。
インスタントモルタル
セメントと砂を混ぜ合わせて袋に入っているもので、水を入れるだけで簡単にモルタルがつくれます。

ブロック塀の塗り替え
プロックは水分がしみ込みやすいので、カビやコケが第殖しやすくなり表面が劣化して、汚れが広がってきます。定期的に塗り替えをして表面を保護してくたさい。

1汚れを落とし掃除をする
プラシなどで汚れた部分を水洗いしてください。プロック表面が乾いたら周囲を擡除してください。

2養生をする
塗料が付着してほしくないところを養生します。門扉の金具や柱などはやマスキングテープで養生し、床面や広い面を養生するときはマスカーが便利です。

マスカー
養生用のシートが折りたたまれて端にマスキングテープがついてます。

３下塗りシーラーを塗る

ブロック表面が風化して白い粉がべったり手につく時や、ボロボロ落ちる時は、全体に下塗り用シーラーを塗っておくとはがれなどの心配がありません。

目地部はスジカイバケで塗ります。広い面はローラーバケで塗ります。

4外壁用塗料を準備する
蓋を開けて缶の中をよく混ぜてから、バケットに塗料を入れてください。

5プロックの目地を塗る
プロックの目地に沿ってスジカイバケで塗って下さい。またローラーバケでは塗れない隅や門扉の金具周りなどもはじめに塗っておいてください。

6全体をローラーバケで塗る
ローラーバケに塗料をつけて、持ち上げたときにたれない程度に網で軽くしごいてください。
ローラーバケを上下に動かし、全体にムラが出ないように均一に塗ります。ローラーを早く動かすと塗料がハネるのでゆっくり押さえるようにころがしてください。

7 2度塗り
表面が乾いたら全体をもう一回ローラーバケで塗ってください。下地のムラがなくなりきれいに仕上がります。

８養生をはがして完成
　2度目の塗料が乾く前にマスキングテープとマスカーをはがしてください。
完全に乾くまで半日程度おいて完成です。

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１　古い軒どいを交換する
外した古い軒どいに合わせて、塩ビ用ノコ、金切りノコなどで切断します。切る時は硬い線から切り始めると良いでしょう。
２　軒どいを接続する
　　軒どいをパッチン軒継ぎ手で接続する場合や、エルボなどは、雨どい用接着剤を使ってしっかりと固定します。接着剤が固まるまでテープやひもなどで３０分程度固定してください。
３　止まりをつける
　　軒先の高い側になる軒どいの端は、止まりに接着剤をつけてはみ込みます。
４　たてどいを交換する
　　たてどいの中間部分を交換する時は、万能たて継ぎ手を使います。この継ぎ手の中でたてどいが上下にずれるので接着作業がしやすくなります。
5軒どいを集水器に差し込む
　集水器の両側に軒どいを差し込んで取りつけます。差し込んだ軒どいの端にパッキン軒継ぎ手を半分に切って取り付け、ストッパーにします。
６　集水器とたてどいをつなぐ
　　たてどいはつかみ金具で固定し、ソケットやエルボに接着剤をつけてつなぎます。
7寄せ桝にたてどいをつなぐ
　寄せ桝で2つの雨どいをつなぎます。
8軒どいを受け金具に固定する
受け金具の先を曲げて、軒どいを固定します。

雨どいのパーツ

雨どいを交換する時は、古い雨どいを取り外す前に、どこにどういう部品が使ってあるかをチェックし、新しい部品を購入する時の必要量を計算する参考にします。一般的に軒どいの幅は１００ｍｍと１０５ｍｍの2種類、たてどいの直径は５５ｃｍと６０ｍｍがあります。さらにたてどいの形状には丸型と角型がありますので、古い雨どいと同じ物を選んでください。

□とい受け金具、つかみ金属
　打ち込み、瓦下横打、正面打、でんでん、T型
□たてどい形状
　
左側：角型　右側：丸型

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水の圧力でゴミを押し出す
□吸引力ップ
はじめに、つまっている流し台や洗面器に水を張ります。吸引力ップは内部の空気を追い出すようにして排水口にビッタリあて、グッと押し、引っばるときに力を入れると、ゴミの位置がずれて、流れるようになります。
このとき、台所の流し台など、ジャバラの排水ホースを使っているときは、排水管に差し込んであるだけのものがあり、このようなものは、ゴミが流れ出たときにホースがはずれて流し台の下が水びたしになることがあるので注意してください。
□ボンプ式クリーナー
パイプクリーナーには2種類の吸引カップがついているので、排水口の径に合わせて取り換えて使います。和式トイレや15cm以上の排水口には使えません。

洗面台などオーバーフロー用の排水口がある場合はテープや雑巾などでふさぎます。吸引力ップに水がかふるまで水をためます。吸引力ップと排水口の間にすき間がないようにしましよう。片手で本体を押さえ、もう片方の手でハンドルを上下します。

屋外排水マス・排水管の確認
屋外の排水マスや排水管につまりがないか確認を行いましよう。排水マスや排水管がつまっていると家庭での汚水が逆流し、悪臭の原因になります。つまっていた場合は、ゴミを取り除き水を流します。解消しない場合は専門業者に依頼しましよう。

ワイヤーでゴミを取る
使い方は、ワイヤーを排水口に押し込んでいきます。ワイヤーが進まなくなったら、そこがつまりの箇所なので、巻き戻してはまた進むという具合に作業します。浴室などで、つまりのひどい場合は、一度巻き戻して、先端に付着している髪の毛などを取り除いてから作業を続けるとよいでしょう。このワイヤーは自由に曲がるので、排水管の曲がりに沿って入っていきます。ただし、洗面台の排水口によくあるタイプで金具がついた排水口などには、先端が入らず使えないものもあります。

毛髪対策
浴室では、毛髪がつまりの原因になるので、できるだけ髪の毛を流さないようにしてください。置くだけ、貼るだけで排水口で髪の毛をキャッチする商品がいろいろあるので活用しましよう。

使い捨てタイプ
排水口の上に貼るタイプ。たまった髪の毛をそのまま一緒に捨てられます。

樹脂製
排水口の上に置くタイプ。排水口に流れる毛髪をキャッチします。
排水口にセットするタイプもあります。排水の渦の力で抜け毛が丸まり、たまる仕組みになっています。

排水口からの悪臭対策
排水口には、下水管からの悪臭を防ぐため一部分に水をためたトラップがついています。これは、悪臭だけではなく、ゴキブリやネズミなどの侵入を防ぐ役割もしています。

トラップの種類

S型トラップ
洗面台に使われています。 配管がP字に曲がっているPトラップも同じです。

椀型トラップ（浴室）


椀型トラップ（台所）

排水口からのニオイが気になる場合は、トラップがついているか確認しましょう。しばらく水を使っていなくてトラップ内の水が蒸発したり、S字トラップの場合は水が勢いよく流れた時にトラップ内の水も吸い出されてしまうなどして、トラップに水がなくなってしまっている場合もニオイの原因になります。その際は、水をためれば直ります。また排水管の汚れによってニオイがすることもあるので、定期的に排水口や管を掃除したり、パイプ洗浄剤を使いましょう。

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便器まわりの型紙を取り、床の寸法を測って、両面テープで敷き込みます。両面テープはカーベット用では厚いので、クッションフロア用を使います。なお床が平らであれば問題ありませんが、タイルの場合は、凹凸が出てきてしまうのできれいに仕上がりません。



１． 床のサイズを測る
トイレの床のサイズをできるだけ正確に測ります。まず周囲A、A’、B、B’を測り、次に壁から便器までのC、D、E、Fも測って、便器の位置を確認します。
２． 便器の型紙を取る
便器より大きい厚めのしっかりした紙を用意し、便器のだいたいの大きさの穴をあけて切り込みを入れ、便器の周りにははめ込みます。
３． 隙間を埋める
便器の周りの隙間に、小さく切った紙をテープで止め、隙間を埋めていきます。型取りを綺麗に仕上げる場合には、この作業をできるだけ丁寧にしましょう。型取りが終わったら、切り込みを入れて型紙をはずします。
４． カットする
クッションフロア剤を裏側にして測ったトイレの床サイズの印をつけます。その印より周囲5センチ程度大きくカットしてください。
５． 便器の型を写す
トイレの大きさに切ったクッションフロア材の裏に便器の位置を確かめた型紙を置きます。ずれないようにテープで止めてから便器の型を写します。
６． 直線に切り込みを入れる
型紙を外し、便器の型を１ｍｍぐらい大きく切ります。次に便器の後ろ側に、定規を当てて直線に切り込みを入れます。
７． 両面テープを貼る
クッションフロア用の両面テープを壁ぎわの周囲と、便器の後ろ側の継ぎ目部分の床に貼ります。便器の周りの床にも適当な大きさに切って貼ります。
８． クッションフロアを固定
クッションフロア材を敷き込み、便器の位置が合うか確かめます。両面テープの表面の紙を剥がしながら、クッションフロア材を固定しています。
９． 余分な部分を切る
余分なクッションフロアは定規を当てながらカッターナイフで切ります。この時、カッターナイフの刃は常に切れるよう、こまめに変えるようにしてください。
１０． 継ぎ目を埋める
　　　水がしみ込まないように、便器周りと後ろの継ぎ目をアクリル系充てん剤で埋めます。マスキングテープは５ｃｍほど隙間を開けて貼り、その間に充てん材を取り出しながら、ヘラでならします。


ペーパーホルダーの交換

ペーパーホルダーはトイレットペーパーの交換が簡単なものからデザイン性の高いまで種類が豊富にあります。ネジで止まっているので、簡単に交換することができます。

ペーパーホルダーを交換する時、同じ穴に合わない場合または下地がない場合はアンカーを使う必要があります。壁が石こうボードの場合は、石こうボードアンカーを使うとしっかりとネジを固定することができます。

石こうボード用アンカー
石こうボード用アンカーのねじ込み式は、アンカーをドライバーでねじ込み、そこにネジを取りつけることができます。

ビニール壁紙に塗装する
壁の模様替えの方法の１つが塗装です。ビニール壁紙の上からでも塗装することができるので、取り換える前に塗装をしてみてはいかがでしょうか。また天井は壁紙を貼るよりも塗装するほうが簡単です。塗る時はビニール壁紙に凹凸があることが多いため、ローラーバケを使うと良いでしょう。詳しくは「A-09/塗装作業の基本」と「C-01/浴室壁の補修」を参考にしてください。

１． 汚れないように保護
壁の汚れをよく落とします。次に水洗タンク、便器、パイプ、床などをビニールや新聞紙、マスキングテープで汚れないように保護します。

２． 全体を塗る
コーナーやタンクの周りなど、塗り際や細かな部分をスジカイバケで塗ってから、全体をローラーバケで塗ります。

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