アパートを相続した時の土地評価額はどうなるの? - 2016.04.19 Tue

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 相続財産の内、最も評価が高くなると考えられるのは土地や建物です。

 土地の評価方法には、次のようなものがあります。

『売買時価(実勢価格)』
『公示価格(標準価格)』
『相続税評価額(路線価格)』
『固定資産評価額』

 これらの価格にはかなり大きな差があります。

 『売買時価』が『相続税評価額』を下回っている場合、それを証明することを条件に時価での申告が認められています。しかし、遺産分割時には『売買時価』での分割が現実的であると思われます。


◆宅地の相続・贈与税の課税方法
宅地の相続税評価額を算出する方法には『路線価方式』と『倍率方式』があります。
※毎年1月1日を評価時点とします。

『路線価方式』
 市街地にある宅地については、路線価を基準とした相続税評価額を算出します。
 路線価とは、道路に面した土地の1㎡あたりの価額のことであり、国税庁の路線価図にまとめられています。

・相続税評価額について
 評価額は、「路線価×面積」で単純計算できます。

 例えば、200Gとあるものは、単位が千円で1㎡あたり20万円ということです。
 このGとは、「借地権割合(宅地の権利が借地権や貸付地の場合における、更地の時価に対する借地権価格の割合)が30%(G)」ということを示しています。
※借地権割合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
 以上を踏まえた上で、その土地が100㎡あった時は次のようになります。

「20万円×100㎡×30%=600万円
 2、000万円-600万円=1,400万円」
(自用地の価額×借地権割合=借地権価額
 自用地の価額-借地権の価額=貸宅地価額)

 宅地を自分で使用している「自用地」の場合は、借地権割合を考慮する必要はありません。

 アパートのような共同住宅に借家人が住んでいる場合、その建物が建っている敷地のことを貸家建付地と言います。


・貸家建付地の評価額の計算について
 「自用地の価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」 で計算できます。
 自用地の価額が3,000万円、借地権割合が60%、借家権割合30%、賃貸割合100%であった場合は、次のようになります。

「3,000×(1-0.6×0.3×1)=2,460万円」

 底地(そこち)とは、借地権をはじめ所有権以外の権利がついた土地のことをいいます。

 借地権の取引慣行がない地域においては、借地権価額を評価しないまま、上記の計算ではなく自用地の価額の80%で貸宅地価額を評価します。


『倍率方式』
郊外にある土地や農村部の宅地の場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。

1つの宅地については、上の2つの評価方式の内のどちらかが適用されます。
どちらが適用されるかが不明のときは、税務署に問い合わせれば教えてもらえます。

ピタットハウス 顔イラスト (1)



新潟税務署

不動産投資のポイント - 2016.04.19 Tue

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 不動産投資は、株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合があります。
 そのため、成功すれば安定した収益が得られる反面、失敗すれば定期的な損失が発生してしまいます。したがって、上手な投資をするには、不動産の特性とリスクを十分に把握することが欠かせません。


・空室によるリスク(収入0ではなくマイナスであること)
 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸した先の借主から得られる毎月の賃料収入です。そのため、仮に借主が何らかの事情で退去した場合、新たな借主が見つかるまでの間は賃料収入を得ることができなくなります。
 そのうえ、不動産の特性上、借主や賃料収入の有無に関わらず、管理費や固定資産税、都市計画税などの経費が発生します。

 以上のことから、賃料収入が入らない場合は収入0に加えて、支出によるマイナスを抱えてしまうのです。

 例えば、1年のうち6ヶ月間が賃料収入を得られなかった場合、当然賃料収入は半分になります。しかし、経費は1年を通じて発生するため、実際の収入や利回りはその半分以下になってしまいます。


・中途解約のリスク(借主に有利な中途解約制度)
 通常、貸主と借主間での賃貸借契約を締結する場合、2~3年間の契約期間を定めます。
 しかし、契約期間中であっても、特別な契約形態を覗き、借主側は事前予告(1~6ヶ月前)による中途解約をすることが可能なのです。

 すなわち、契約期間中でも、貸主側は常に中途解約されるリスクを抱えているのです。そのため、貸主から見れば、賃貸借契約書に定める契約期間はあくまで賃料収入が得られる見込みに過ぎません。


・賃料下落のリスク
 投資対象不動産から得られる賃料が近隣の相場と比べて高い。そういう場合は、借主の入れ替わりや契約更改の際、近隣相場に合わせ賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
 したがって、物件購入時の利回りが高いからといって、将来的にも利回りの低くなる可能性がまったくないというわけではありません。


 借主の入れ替えや賃料の減額交渉などによって賃料が引き下げられるリスクもある、ということをしっかりと頭に入れておきましょう。


・賃料滞納のリスク(家賃滞納は空室より扱いづらい)
 借主を確保し、しばらくは空室の心配がない場合であっても、その借主の経済的や性質的な事情などによって、賃料が予定どおりに支払われないこともあります。つまり、賃料滞納のリスクです。

 賃料を滞納された場合は、借主や連帯保証人への督促が必要になります。
 賃料の不払いを理由に退去させる業務や賃料の督促、回収を不動産業者や弁護士に依頼した場合、当然ながらその費用が発生します。

 このように賃料滞納への対処には労力と費用が必要になるのです。それだけでなく、その間は新たな借主を確保して収入を得ることができないため、空室の状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性もあります。
 仮に立ち退きが成功したとしても、不払い分の賃料が回収できるかは分かりません。

 したがって、不動作投資には、借主や連帯保証人の信用力についての十分な調査が必要となります。すでに賃貸中の不動産を購入する場合は、その借主の過去に滞納履歴がないかも調査すると良いでしょう。
 

相続税対策 貸家建付地 - 2016.04.19 Tue

新発田城


 『貸家建付地』とは、貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。
  この貸家建付地については、自用地としての価額から借家人の有する権利の価額を控除した価額によって評価します。これは、借家人の存在により宅地所有者の自由な使用収益に制限が加えられることに配慮してのことです。

※使用貸借により父A所有の土地を借り受けた子Bが、その土地の上に建物を建築したとして、この建物を第三者であるCへ貸し付けている場合においても、その土地の価額すべては自用地として評価するとされています。

 貸家建付地の価額は次のような計算で求められます。

「自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」


自用とした場合の土地の評価額

(1) 土地の相続税評価
 土地を路線価方式で評価するのか、倍率方式で評価するの
かを判定するためには、税務署に備え付けの財産評価基準書
を調べます。

 この財産評価基準書は路線価図と評価倍率表の2つから
成っています。評価対象となる土地の所在する評価倍率表の
該当箇所を調べれば、その土地を路線価方式で評価すべき
か、または倍率方式で評価すべきかが記載されています。
 倍率方式によるべき場合には、固定資産税評価額に乗ずべ
き倍率が記載されています。
 また、路線価方式によるべき旨が記載されている場合に
は、路線価図の該当箇所を調べることになります。

(2) 路線価とは

 路線価とは、道路に付された土地の1㎡あたりの金額です。

 相続税や贈与税の土地評価に用いる路線価とは、国税庁が
設定する道路に付された土地の1㎡あたり金額のことです。
路線価は、おおむね土地の公示価格の80%相当額で設定さ
れています。

 路線価は、路線価図という地図に付されています。評価対
象の土地が接している道路の路線価に、その土地の地積
(㎡)を乗じて計算した金額に各種の補正を加えた金額が、
その土地の相続税評価額になります。

 路線価図は税務署に備え付けられているほか、国税庁の
ホームページでも閲覧することができます


借地権割合

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます(借地借家法2一) 。
借地権も相続税や贈与税の課税対象になります。借地権には、次のとおり5種類の借地権が存在します。

(1) 借地権(旧借地法、借地借家法第3条)
(2) 定期借地権(借地借家法第22条)
(3) 事業用定期借地権等(借地借家法第23条)
(4) 建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)
(5) 一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)

借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない、自用地(他人の権利の目的となっていない場合の土地で、いわゆる更地をいいます。以下同じです。)としての価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。路線価図や評価倍率表は、国税庁ホームページで閲覧できます

空家対策案 - 2016.04.19 Tue




 国土交通省が示した『借主負担DIY型』について。

 一般的な賃貸住宅では、以下のような原則があります。

・入居中である賃貸の修繕は、貸主が負担する。
・借主が壁紙の貼り替えなどの模様替え(DIY)を行うことは禁止。
・退去時には通常の損耗や経年劣化を除いた原状回復が、借主へと求められる。


 しかし! 『借主負担DIY型』では……。

・貸主は原則として、入居前や入居中の修繕義務を負わない(主要な構造部分を除く)。
・修繕や模様替えを行う場合は、それを借主が自己負担する。
・その自己負担した箇所については、退去時に借主は原状回復義務を負わない。
・賃料は市場相場よりも安く設定される。


※不具合はなく現状のまま使える「現状有姿」の住宅に比べ、最初から故障や不具合など終戦を要する箇所のある「一部要修繕」の住宅は、さらに引き下げた賃料に設定される。


○『借主負担DIY型』における貸主のメリット……

・自己負担や手間をかけずに貸せること。
・DIYを行った借主は長期間使用する可能性が高いため、安定収入を期待できること。
・DIYによって、退去時にレベルアップした状態で戻ることなど。


○『借主負担DIY型』における借主のメリット……

・持ち家のように自分の好みで模様替えができること。
・自己負担を加味した安い賃料で借りられること。
・工夫次第で自己負担の額を下げられること。
・DIYした箇所を前の状態に戻す義務がないことなど。


※DIYの留意点として。例えばエアコンを取り付けたり、シャワーヘッドを交換したりといった取り外しが可能な「造作(ぞうさ)」については、「退去時の借主が貸主にそれらを買い取るよう請求することはできないが、そのまま残すか借主が持ち去るかを双方で協議すること」とガイドラインにある。





DIY賃貸が事業として成立するまでの道のりは長い!

不動産投資のメリットと投資に適した条件 - 2016.04.19 Tue

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「中古マンション投資」
 購入した中古マンション物件を賃貸に出すことで、賃料を得たり売却益で利益を上げたりすることを指します。

 こういうと取っ付きにくく感じられますが、そこまで難しく考える必要はありません。例えば、住み替えの際に、現在お住まいのマンションを賃貸に出しても「中古マンション投資」となります。

 また物件の「利回り」は資産価値を測る物差しにもなりますので、投資として中古マンション購入を考えていない方にとっても無関係な話ではありません。

 中古マンション投資は資産運用の面では優秀な商品と言えます。
 一度、投資の対象として検討してみてはいかがでしょうか。


●中古マンション投資の魅力は「利回り」

 収益の種類は主に、購入時と売却時で発生する差益「キャピタルゲイン」と、資産を持っているだけで定期的に得られる利益「インカムゲイン」に分類できます。
 

確定申告 不動産所得 - 2016.04.19 Tue

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不動産所得は、次の(1)から(3)までの所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。

(1)土地や建物などの不動産の貸付け
(2)地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3)船舶や航空機の貸付け


2 所得の計算方法
 不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額

 総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など


(2)必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費

新築後、数年で売却する場合の瑕疵担保責任 継承の可否 - 2016.04.19 Tue

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(例)
ある業者の新築分譲物件を2年前に購入した顧客から、その購入した物件を仲介で売却して欲しいとの依頼を受けた。



Q1. この場合、旧売主(分譲主)が当時の買主(今回の売主)に負っている10年間の品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)上の瑕疵担保責任に対する権利は、今回の買主に対しても承継されるのか。

   →承継されない。なぜなら、今回の買主と分譲主との間には契約関係がないからである。


 Q2. 今回の買主に対しても承継させるためには、何か当事者間で特約をする必要があるのか。あるとすれば、どのような特約か。

   →承継されない。
    承継させるためには、今回の売主(依頼者)があらかじめ分譲主からその承継についての同意を取り付けておき、その同意がある旨を特約に記したうえで分譲主の記名押印をもらうとか、念書を差し入れてもらうといった三者間の合意が必要となる。




上記とは別に
中古売却時の売主の瑕疵担保責任は定める事ができます。

売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされます。
目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。

新潟戸建 すまい給付金! - 2016.04.19 Tue

 4月から適用されるということで、何かと話題の『すまい給付金』!
 実は、中古住宅には厳しい適用条件がございます。


がっちり不動産


(お客様内容)
※消費税を8%納める場合に適用(消費税5%時に引き渡しの際は適用外)

住宅ローンを利用しない場合
1. 居住用
2. 年齢が50歳以上=年収が650万円以下

住宅ローンを利用する場合
1. 居住用
2. 年収が510万円以下


(物件の要件)
※ 売主=業者の物件
仲介=すまい給付金対象外

1. 床面積=登記簿面積で50平米以上
2. 築年数10年以内(かし保険加入済物件、もしくは、住宅性能表示物件)
3. 既存住宅性能表示で耐震等級1以上
4. ※築年数10年超=既存住宅かし保険加入済物件
    新潟市内では1件、リノベーション売家 上新栄町 がございます。

  既存住宅かし保険は、加入条件の物件検査が厳しいため、加入できる程の構造状態の物件が新潟市内では現在1件しかございません。


(給付金)
年収425万円=30万円
年収425万円~475万円=20万円
年収475万円~510万円=10万円

家族共有で購入する場合
例) 夫 年収300万円 持ち分1/2  給付額 30万円×1/2=15万円
   妻 年収500万円 持ち分1/2  給付額 10万円×1/2=5万円

共有購入でも、持ち分に応じて適用できます。
詳細は、金澤修一にご質問ください。


※ 上記の点で解る事は、消費税とすまい給付金だけのお話なら、年収510万円以下で住宅ローンを使う場合は、消費税8%時の購入の方がお得!

  中古物件の建物価格が600万円の場合、
  消費税5%時なら、消費税が30万円
  消費税8%時なら、消費税が48万円
 1)消費税差額18万円

 その他は、売主業者物件で仲介販売の物件は、仲介手数料分が高くなるので
 1000万円の3%+6万円とその消費税5%=37.8万円
 1000万円の3%+6万円とその消費税8%=38.88万円
 2)仲介手数料差額1.08万円

 銀行にかかるローン事務手数料
 52,500円→54,000円
 3)事務手数料差額0、15万円


※ ただし、住宅ローンを使わない方で、50歳未満のお客様、築10年越の物件を検討のお客様は、住まい給付金が使えませんので、消費税5%時の購入が間違いなくお得です!





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マンガで解りやすい すまい給付金

すまい給付金 マンガ

いっぱい不動産屋はありますが、不動産業者は情報を共有している為、窓口が違っても扱っている物は一緒なんです! - 2016.04.19 Tue

 「あの不動産業者だけが、いい仲介物件を紹介してくれる!」

 そういう時代から情報の共有化時代へ。
 現在、ほとんどの業者は指定流通機構レインズを使用しているため、物件の情報を共有しています。
 仲介物件が専任媒介・専属専任媒介で1社から出た場合、指定流通機構に登録しないといけないため、物件さえ出てくれば他の業者も同じように紹介できる仕組みなんです。


A 社が広告の仲介物件を B 社から買っても手数料は全く一緒なんです
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レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。

指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
公益財団法人東日本不動産流通機構は通称「東日本レインズ」と呼ばれています。

不動産の購入をお考えの方に、 不動産業界が把握している網羅的で最新の物件情報のなかから検討し選択していただけるように。
不動産の売却をお考えの方に、 不動産業界全体が連携して買い手をお探しできるように。

こうした願いを実現するために不動産業界が大同団結して平成2年に誕生させたのが不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム 「REINS(レインズ)」です。

これからどうなる!?投資用 不動産価格。 - 2016.04.19 Tue

月

平 成 25 年 国 土 交 通 省「土地白書」より

(GDP の推移)
我が国の景気は、リーマンショック後の悪化から持ち直していたが、東日本大震災の影響もあり平成23 年1-3 月期の実質GDP 成長率前期比で-1.8%と大きく落ち込んだ。その後同年7-9月期には消費や輸出がプラスに寄与したことにより実質GDP 成長率は前期比で2.5%とプラスに転じたものの、平成24 年10-12 月期には0.0%となっている。

(地価の動向)
平成25 年地価公示の結果は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加するなど、一部地域において回復傾向が見られる。用途別に見ると、住宅地については、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあって、下落率は縮小した。都市中心部においては、住環境が良好である地点や交通利便性の高い地点で地価の上昇が見られたほか、郊外の住宅地においても都心への利便性の高い地点で地価の上昇が見られる。商業地については、全都道府県で前年より下落率が縮小した。依然としてオフィスの空室率は高いが、新規供給の一服感から低下傾向にあり、オフィス利用地の下落率は縮小している。主要都市の中心部においては、耐震性に優れる新築・大規模オフィスへ業務機能を集約させる動きのほか、拡張や好立地への移転も見られ、優良なオフィスが集積している地域の地点の地価は下げ止まってきているが、中小の古い旧耐震ビルの多い地域は依然需要は弱い。


(企業の土地取引状況に関する意識)
企業の現在の本社所在地の土地取引の状況に対する判断に関するDI(「活発」と回答した企業の割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの)は、東京23 区、大阪府ともに平成24 年度は改善の傾向にあり、平成25 年2月調査で東京23 区が-24.3 ポイント、大阪府が-25.9 ポイントとなった。




(土地利用の動向)
平成23 年における我が国の国土面積は約3,779 万ha であり、このうち、森林が約2,506万ha と最も多く、それに次ぐ農地は前年より減少して約456 万ha となっており、これらで全国土面積の約8割を占めている。このほか、住宅地、工業用地等の宅地は約190 万ha、道路は約136 万ha、水面・河川・水路が約134 万ha、原野等が約34 万ha となっている。


(地価変動の要因)
地価変動の要因を、収益還元モデルにおける現在の収益(分子部分の要因)と、安全資産の利回り+リスクプレミアム-収益の将来の見通し+固定資産税の実効税率(分母部分の要因)とに分けて要因分解を行ってみると、バブル崩壊前においては、現在の収益(分子部分の要因)が地価を押し上げる要因となっているが、1980 年代後半のバブル期においては、分母部分の要因がそれ以上に地価上昇に大きく影響しており、低水準のリスクプレミアムや高い将来の収益期待がその要因となっていると考えられる。しかし、バブル崩壊後は、分母部分が地価下落の要因となっており、金利の低下が地価を押し上げる方向に寄与したものの、それを上回って、リスクプレミアムの上昇や収益の将来の期待の低下が生じたことがその背景にあると考えられる。



(経済社会構造の変化と土地利用)
本格的な人口減少・少子高齢化社会に移行し、また、産業構造の第三次産業化が進む中で、我が国の土地利用は今後大きく変化していくものと考えられる。特に、これまで都市化が進み都市的土地利用が拡大してきた地域においては、人口減少等により、空き地などの低未利用地や、空き家の増加といった問題が顕在化していくことも予想される。
そこで、本章では、全国的な家計や企業の土地需要の動向を人口動態や企業立地等から分析するとともに、個別の地域の事例から、経済社会構造の変化と土地利用の変化の関係性を見ていく。また、高齢化が進む中で、土地利用の変化のきっかけとなる相続の増加などが想定されることから、こうした世代間の資産移転に着目し、今後の土地の有効利用に向けた課題を分析する。



人口・世帯の減少は、長期的には土地需要を減少させ、空き地等の増加につながると考えられる。第1 節で見たように、昭和55 年から平成22 年までの30 年で見ても、人口減少が続いている市町村も
多く、国土交通政策研究所が実施した「空地等の発生・消滅の実態の状況に関する全国市町村アンケート調査」によれば、人口・世帯が減少している市町村の方が、空き地が増加していると回答している割合が高くなっている。



今後人口減少により空き地等が増えていくことも想定される中では、空き地を建築物の敷地としての利用がなされるまでの過渡的な状態としてとらえるのではなく、空き地であるからこその価値や空き地の多面的な機能を見いだし、そうした形での利活用を進めていくことも必要であると考えられる。また、土地の所有と利用を分離し、空き地の活用を図りたいと考える主体が利用しやすい環境をつくることも重要である。土地所有者側も条件が合えば土地を売却したり賃貸したりする意向を持つ者は少なくはなく、土地を所有する主体が土地を利用したい主体に土地を貸したり売却したりする機会を増やすことが、今後の空き地の有効利用にとって重要になってくると考えられる。また、このような取組が、エリアの価値を高め、ひいては、個々の不動産を有効活用しようとするインセンティブを高めていくこととなるものと考えられる。





つまり、上記から総合的に勝手に想像した占いは…♪


2013年~2015年までは想定外リスクの懸念が少ない為、期待利回りが低い物件でも、すごく売れるので、全体的に投資利回りは低下し価格は高騰するでしょう。

    アパート・貸家・マンションを売るならチャンス。

2017年~は、2013年~2015年までの開発、分譲等の計画がやっと実行され販売開始するものの、時すでに遅し、需要は低下しており供給過多の為、全く売れない。
そうなれば、リスクプレミアムは上昇し、期待利回りの良い物件しか売れなくなる。物件価格を下げざる負えない為、市場価格は低下する。

    アパート・貸家・マンションを買うならチャンス。




平成25年 内閣府「経済白書」より

景気は2013 年に入って持ち直しに転じた。今回の持ち直し局面は、経済政策などに市場が大きく反応し、こうした動きがマインドの改善などを通じて個人消費を中心に好影響を及ぼしているという点で、従来とは景気持ち直しのメカニズムが大きく異なっている。リーマンショック後の経済動向を主要国・地域と比較した結果、底堅い個人消費と弱い輸出が日本の特徴であり、設備投資の弱さは主要国・地域で共通していた。「三本の矢」の一体的な取組の下で、これらのいずれにも変化やその兆しが見られ、経済の好循環の芽が出ている。個人消費ははっきりと持ち直し、好調さを維持している。企業収益の改善が所得に波及する兆しも見られる。今後、経済再生に向けた取組などを通じて雇用と所得が増加し、個人消費が一層力強さを増していくことが期待される。主要輸出相手国の景気低迷や円の独歩高などにより低迷してきた輸出は、持ち直しの動きが見られる。円安の輸出押上げ効果が徐々に顕在化し、海外景気の回復とあいまって増加に向かうことが期待される。設備投資は依然として上向きには転じていないものの、環境は好転している。円安の進行などにより企業収益は製造業を中心に改善している。大胆な金融緩和の効果で実質金利も低下している。成長戦略の実施などの取組を通じて成長期待が高まり、設備投資も徐々に持ち直していくことが期待される。


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平成26年4月からの すまい給付金 注意点 - 2016.04.19 Tue

すまい給付金で、消費税増税による負担を軽減

消費税率は、2014年4月に8%、2015年10月に10%へと段階的に引き上げられる予定。

※売り主が個人の中古住宅のような個人間売買の場合は非課税です。

増税の影響が大きい住宅の為に、減税措置と給付金で増税の負担を軽減することが決まっています。

年末のローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除するもの。
現行の住宅ローンの控除対象限度額は2000万円なので、10年間で最大200万円まで控除される。

消費税が8%または10%が適用された場合は、住宅ローンの控除対象限度額は4000万円まで拡大されるので、10年間で最大400万円まで控除されることになります。

所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除できることになります。

住民税の控除枠が拡大します。(最高 住民税の控除は、年間9.75万円→13.65万円)ことになっています。




収入が少ないなどで所得税や住民税の納税額が少ない人は、所得税と住民税から控除したとしても控除しきれない場合が考えられる為に、すまい給付金措置を設けることになりました。

「すまい給付金」を交付されるには、住宅の条件などを満たす必要があります。

住宅ローンを利用するか利用しないか、新築住宅か中古住宅かによって、条件が異なるので注意です。

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「自ら居住」する「床面積50㎡以上」の住宅です。

・新築住宅の場合は、
(1)住宅瑕疵担保(かしたんぽ)責任保険に加入  か
(2)建設住宅性能表示制度

・中古住宅の場合は、
(1)既存住宅売買瑕疵保険に加入  か
(2)既存住宅性能表示制度を利用  か
(3)建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用

(注) 中古住宅に限っては「売り主が宅地建物取引業者であること」という条件あります。
     通常の仲介物件では、すまい給付金制度は使うことができません。



以上が「住宅ローン利用者」の条件となります。

住宅ローンを利用しない「現金購入」の場合は、次の追加条件が加わります。

「50歳以上」で「収入額の目安が650万円以下であること。




共有持ち分

共有名義で購入した際のすまい給付金の額は、共有名義と単独名義とで、給付額が異なります。

夫婦で共有名義にする際は、夫の年収基準額に持ち分を分けて計算し、妻の年収基準額に持ち分を分けて計算した合計金額が給付金の合計額となります。

夫と妻の年収によって、単独名義か共有名義が得か、変わってきますのでご検討下さい。



金澤修一

消費税増税、中古住宅はどうなるの? - 2016.04.19 Tue

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『中古物件の購入に消費税はかかる?』

 重要なのは売主が「個人」か「法人」かです。
 「個人」の場合、消費税はかかりません。
 「法人」の場合、下記に該当する物件には消費税がかかります。


課税の対象となる取引

 消費税の課税の対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等と外国貨物の輸入です。

1 資産の譲渡等

 「資産の譲渡等」とは、事業として有償で行われる資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供をいいます。

(1) 資産の譲渡
 「資産の譲渡」とは、売買等の契約により、資産の同一性を保持しつつ、他人に移転することをいいます。したがって、例えば、商品や製品の販売のほか、事業用設備を売却することが資産の譲渡に当たり、また、 これら有形の資産のほか、例えば、特許権や商標権などの無体財産権の譲渡も資産の譲渡に含まれます。さらに、現物出資、負担付贈与、代物弁済なども資産の譲渡となります。

(2) 資産の貸付け
 「資産の貸付け」とは、資産に係る権利の設定など他の者に資産を使用させる一切の行為をいいます。
 なお、無体財産権の実施権や使用権等を設定する行為も資産の貸付けに含まれます。

(3) 役務の提供
 「役務の提供」とは、例えば、土木工事、修繕、運送、保管、印刷、広告、仲介、興行、宿泊、飲食、情報の提供、出演などのサービスを提供することをいいます。
 医師、弁護士、公認会計士、税理士などによるその専門的知識、技能等に基づく役務の提供も含まれます。


2 対価を得て行うもの

 「対価を得て」とは、資産の譲渡若しくは貸付け又は役務の提供に対して反対給付を受けることをいいます。
 したがって、営利を目的としない親睦会の会費や寄附金などは、消費税の課税の対象とはなりません。
 また、有償で行われるのが条件ですから、無償で行われた資産の譲渡には、原則として消費税がかかりません。
 しかし、次のいずれかに当たる場合には、事業として対価を得て行われた資産の譲渡とみなされます。
 (1) 個人事業者が自分の販売する商品などを家庭で使用したり消費した場合
 (2) 法人が自社の商品などをその役員に対して贈与した場合
 なお、この場合の対価の額は、原則としてその者が通常他に販売する価額となります。

不動産を売却した時、税金はどうなるの? - 2016.04.19 Tue

○不動産の売却と税金について(項目別に解説)

『不動産の売却にかかる税金にはどのようなものがありますか?』
『不動産の売却で利益が出た場合、所得税はどのように課税されますか?』
『譲渡所得を求めるとき、取得費はどのように算出しますか?』
『譲渡所得に対する所得税・住民税の税率はいくらですか?』
『居住用財産の3,000万円特別控除とは、どんな制度ですか?』
『居住用財産の軽減税率とは、どのような制度ですか?』


『不動産の売却にかかる税金にはどのようなものがありますか?』
 所得税、住民税、印紙税があります。
 印紙税とは国税であり、売買契約書に貼付する収入印紙として納税します。
 所得税と住民税は、不動産を売却して売却益(譲渡所得)が発生すると、その利益に対して一定の税率で課税されます。
 また、売主名義から買主名義に所有権移転登記を行うときは国税の登録免許税がかかります。その税金に関しては買主に負担してもらうように特約するのが一般的です。


『不動産の売却で利益が出た場合、所得税はどのように課税されますか?』
 土地や建物など売ったときの所得は「譲渡所得」に分類されます。譲渡所得に対する所得税は、通常の所得から分離して、特別な計算をすることになっています(分離課税)。
 譲渡所得とは、土地や建物を売った売却代金から取得費及び譲渡費用を差し引いた残りの金額になります。ここでの取得費とは、その売却する土地建物を購入したときの購入代金や、購入に要した仲介手数料、購入後にその物件に対して支出した改良費などを指します。
 なお、建物の取得費は、購入してから売却するまでの所有期間に発生した減価償却費相当額を差し引いたものになりますから、注意してください。
 また譲渡費用とは、土地や建物を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料、登記費用、売買契約書の印紙代などです。


『譲渡所得を求めるとき、取得費はどのように算出しますか?』
 その売却する土地建物を購入したときの購入代金や、購入に要した仲介手数料、購入後にその物件に対して支出した改良費などが取得費となります。
 ただし、建物の場合には、建物の減価償却費相当額を控除した残額が取得費になります。この点に注意してください。減価償却費とは、時間の経過とともに建物の価値が減少することに着目して、その時間経過に応じた価値減少分を貨幣額で測定したものです(計算方法は税務通達で定められています)。
 なお、売却した土地建物の買い入れた時期が非常に古いなどの事情により、もともとの土地建物の取得価格がわからなくなってしまった場合には、売却代金の5%相当額を概算取得費とすることができます。


『譲渡所得に対する所得税・住民税の税率はいくらですか?』
 譲渡所得は所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれますので、どちらになるかによってかかる税率が変わってきます。それぞれに対する税率は次のとおりです。

「長期譲渡所得」……売った年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合。
・所得税(税率15%)
・住民税(税率5%)

「短期譲渡所得」……売った年の1月1日現在において所有期間が5年未満の場合。 
・所得税(税率30%)
・住民税(税率9%)


『居住用財産の3,000万円特別控除とは、どんな制度ですか?』
 自宅やその敷地の売却によって利益(譲渡所得)が発生したとしても、それが自宅の売却であれば、譲渡所得3,000万円までの実質的な課税はしないという制度です。
 計算方法は

「譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円」

 となります。この3,000万円が特別控除です。
 この特例を受けるための主な条件は次のとおりです。


『居住用財産の軽減税率とは、どのような制度ですか?』
 自宅を売却した際の譲渡所得の税額を、通常の場合よりも低い税率で計算するという制度です。具体的には次の税率になります。

・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・・税率 所得税10% 住民税4%
・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率 所得税15% 住民税5%

この特例を受けるには、次の要件のすべてに該当しなければなりません。

1.自分が住んでいる家屋を売ること(家屋とともにその敷地や借地権を売る場合も含む)。
2.自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていない。
3.売手と買手の関係が、親子、夫婦、親族の会社などの特別な関係でないこと。
4.別荘など主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋でないこと



居住用財産の軽減税率とは、どのような制度ですか?
自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算するという特例です。

具体的には次の税率になります。

・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・・税率 所得税10% 住民税4%
・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率 所得税15% 住民税5%

この特例を受けるには、次の要件のすべてに該当しなければなりません。

1.自分が住んでいる家屋を売ること(家屋とともにその敷地や借地権を売る場合も含む)。
2.売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている。
3.売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていない。
4.売った家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。
(ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて適用を受けられる)

配偶者の相続税! 保険金の相続税控除! 相続税の計算方法! - 2016.04.19 Tue

『ほとんどの方には配偶者の相続税がかからないのでは?』

 配偶者の税額軽減とは、遺産分割や遺贈により被相続人の配偶者の取得した正味の遺産額が次の金額のどちらかよりも多いものついては、配偶者への相続税がかからないという制度です。

(1) 1億6千万円

(2) 配偶者の法定相続分相当額

 この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
 したがって、相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
 ただし、相続税の申告書又は更正の請求書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
 なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。





『保険金の受け取りにも非課税』

被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で
その保険料の全部又は一部を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。

この死亡保険金の受取人が相続人(相続を放棄した人や相続権を失った人は含まれません。)である場合
全ての相続人が受け取った保険金の合計額が次の算式によって計算した非課税限度額を超えるとき、その超える部分が相続税の課税対象になります。

500万円×法定相続人の数=非課税限度額

 なお、相続人以外の人が取得した死亡保険金には非課税の適用はありません。





『相続財産が課税対象になった場合の計算方法!』

相続税の総額は、次のように計算します。

「課税価格」=

「本来の相続財産」+「みなし相続財産」 +「相続開始前3年以内の贈与財産」+「相続時精算課税による贈与財産」-「非課税財産」-「債務」

上記で計算した各人の課税価格を合計して、課税価格の合計額を計算します。

 各相続人の課税価格の合計=課税価格の合計額


課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いて、課税される遺産の総額を計算します。

  課税価格の合計額-基礎控除額(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)=課税遺産総額



金澤修一


平成25年度の住宅用太陽光発電導入支援補助金 - 2016.04.19 Tue

平成25年度の補助金額について

新潟市での補助金シュミレーション
新潟県新潟市 太陽電池容量3.5kwの場合

国からの補助
制度名 平成25年度 住宅用太陽光発電導入支援補助金
住宅に対象システムを設置しようとする個人、法人、または区分所有法で規定する管理者が対象。1kWあたりのシステム単価(工事費などを含む経費)が41万円以下の場合と50万円以下の場合で補助額が変動する。50万円を超えるものは補助対象外。

補助金額 52,500円


新潟県からの補助
補助金額 現在利用できる補助金制度はありません。


新潟市からの補助
制度名 平成25年度エコ住宅・エコリフォーム促進事業(太陽エネルギー設備導入補助金)
新潟市内の住宅(戸建・集合)に太陽光発電システムを設置する個人・管理組合などが対象。受付は先着順。

補助金額 157,500円

太陽熱利用システム(太陽熱温水器・ソーラーシステム):補助対象経費の1/5、上限額は10万円
合計補助金額計210,000円(目安)この補助金シミュレーションの結果はあくまでも目安です。




・買取価格・買取期間は決まっていますか?

A.買取価格や期間については、調達価格等算定委員会(算定委)の意見に基づき、経済産業大臣が毎年度告示します。平成24年度の価格・期間については平成24年6月18日に告示、平成25年度の価格・期間については平成25年3月29日に告示しました。(法令集はこちら)


・買取価格は消費税込みですか?

10kW未満の太陽光発電は消費税込みの買取価格となっており、それ以外の買取価格は外税(買取価格+消費税)で買取価格を定めています。



・自家発電設備等を併設している場合の買取価格はどうなるのですか?

10kW未満の太陽光発電設備に自家発電設備等(エネファーム、エコウィル、蓄電池、家庭に電気を供給することができる電気自動車等)を併設するいわゆる「ダブル発電」の場合、自家発電設備等による売電量の押し上げ効果があります。現行の余剰電力買取制度の下では、通常の太陽光発電の価格と区別した買取価格を設定してきましたが、この論理は、新制度でも当てはまり、ダブル発電価格を別途設定するとの取扱いを変更する強い理由は認められないことから、従来通り、10kW未満の太陽光で自家発電設備等を併設している場合は、ダブル発電価格(平成24年度は34円/kWh、平成25年度は31円/kWh)を適用することとなります。



・一旦適用された価格は変更されますか?

A.一旦適用された価格は、「物価その他の経済事情に著しい変動が生じ、又は生ずるおそれがある場合において、特に必要と認められる場合」(法第3条第8項)の他は、変更されることはありません。「物価その他の経済事情に著しい変動」とは、急激なインフレやデフレのような例外的な事態を想定しております。


平成25年度の買取価格は以下のとおりです。買取価格・期間は調達価格等算定委員会の意見を聴いて年度ごとに見直しが行われます。(一度売電がスタートした方の買取価格・期間は当初の特定契約の内容で『固定』されます。)




買取期間は、特定契約に基づく電気の供給が開始された時から起算します。(試運転期間は除きます。)

売電  太陽光

10kW以上     / 10kW未満  / 10kW未満(ダブル発電)

37.8円(36円+税)/ 38円(税込)/ 31円(税込)

20年間      /  10年間  / 10年間


光熱費シュミレーション


商品カタログ

価格比較
太陽光パネル 価格比較



不動産のネットオークションはじめました。 - 2016.04.19 Tue

新時代到来!不動産もネット化へ

近年、オークション方式による取引の透明性・公平性の点から認知されてきたネットオークション。
売主、買主の満足を追求する為、全国の幅広い買主へ販売を行えるマイホームオークションで売主様の大切な物件の早期成約を目指します。


多くの方にご利用いただくためヤフー株式会社と提携をしました。
提携によりマイホームオークション取り扱い物件は、Yahoo!オークションに出品されることになります。
ネットショッピングを楽しむ若い世代へのトップページのカテゴリ表記により気軽に閲覧できるようになりました。

先着順取引の通常仲介と違いマイホームオークションでは、出品期間中に入札頂いたお客様の中で一番高い金額で入札した方と取引をします。購入者決定方法以外は、通常仲介と同様、契約、決済まで最後まで責任を持って行います。

1998年開始、業界初の不動産オークション『マイホームオークション』がYahoo!オークション内で展開。5,000件を超える居住用物件の落札実績は、業界最大手です
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【通常出品】
入札は最低落札価格以上でないと行えません。
すでに入札がある場合は、現在の金額+1,000円より入札が可能です。
終了した時点で一番高い額の入札者が落札者となります。

【即決設定】
入札は最低落札価格以上でないと行えません。
すでに入札がある場合は、現在の金額+1,000円より入札が可能です。
最低落札価格(開始価格)のほかに即決価格を設定します。
即決価格での入札があれば、その時点でオークションが終了します。
最低落札価格(開始価格)=即決価格とすることも可能です。その場合は、入札が入った時点でオークションは終了します。

【交渉権設定】
価格未満でも入札をすることが出来ます。
入札は開始価格以上でないと行えません。
開始価格は、最低落札価格の8割または9割で設定することが出来ます。
すでに入札がある場合は、現在の金額+1,000円より入札が可能です
価格交渉権設定は、最低落札価格が500万円以上の物件のみ設定出来ます。
オークション終了時の最高額入札者が交渉権ゾーンの場合、最高額入札者に対して価格交渉権が与えられます。交渉権は価格交渉の権利であり、物件価格未満でも入札をすることが出来ます。

金澤修一

住宅の価値。人生プランニング - 2016.04.19 Tue

 大抵の人は買って住んでいる土地付建物。しかし、それが「今はいくらの価格になるのか」などの住宅価値になると、大抵の人は無関係になります。

 いや、むしろ「そんなことは考えたくない」となる人が多いのでしょう。
 これは日本特有であり、古くなったら買い替えるという意識がない為です。

 家を買うのは一生に一度。
 「将来出世して収入が倍増する」なんてことが想像できない現代の日本にとっては、ある意味合った考えかもしれません。

 家主にしてみれば、人生の一大決心をして35年のローンを組むのですから、その完済が終わるまでは毎年目減りしていく「マイホームの時価」を意識したくないのでしょう。

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木造住宅であれば、築25年で住宅の査定額はゼロになるのが通常です。

日本では、住宅が新築されてから取り壊されるまでの平均築年数(住宅の平均寿命)が約30年で、これは米国の住宅が約55年、英国が75年であることと比べるとかなり短い。

それではいけないということで、国土交通省では住宅寿命を欧米並みに伸ばすプロジェクトを推進している。

技術的な面でいえば、家の構造や耐震性を強化すれば住宅寿命を延ばすことは十分に可能で、近頃のマンションでは「100年コンクリート」を提唱するメーカーも増えてきている。

100年は大袈裟にしても、鉄骨造や RC造の家であれば、60年近くは住むことができる。

ただしそれを実現するには、家主が高い建設単価を投じることと、定期的なメンテナンス(修繕)を欠かさないことが条件だ。

同じ面積の家でも「坪単価が26万円で30年しかもたない家」を建てるのか、「坪単価が70万円で50年もつ家」を建てるのかは、家族の状況によっても異なるが、マイホームを“資産”としてみた場合の投資効果によっても判断が変わってくる。

日本の一般家庭にとって、マイホームは最も高い買い物であることは間違いない!

現状ではそれを資産として活かす道が存在していない。

万が一、自分が病気や失業をして生活に困った時には、マイホームを賃貸に回して家賃収入で生活をするとか、担保にして生活資金を借りられるのであれば、「家を所有すること」のメリットは大きくなる。

さらに、自分がいま住んでいる家とは別に、遺産相続をして親の家(実家)を引き継ぐようなケースは、これからたくさん出てくるが、その家を何らかの形で収益化できるのか、それとも廃墟にしてしまうのかの違いは大きい。

日本では意外にも、マイホームを資産として有効活用できるサービスの事業化が遅れているため、その開拓には商機が見込める。

さらに、私の知る限り、新潟はこのビジネスモデルに最良の地域と環境が整っている。

これからは「不動産投資で儲けたい」という人ばかりでなく、そのまま野放しにしておけば価値がゼロになってしまうマイホーム資産を守らなくてはいけない、という生活防衛手段としての需要も見込める。

全ての知識と経験を備えた私どもに是非、ご相談下さい。

利回り計算 - 2016.04.19 Tue

 不動産投資の指標である利回りには、大きくわけて2種類の利回りがあります。不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したものと、不動産購入時と不動産保有時におけるそれぞれの諸経費を勘案したものです。一般的には前者を「表面利回り」、後者を「実質利回り」=「純利回り」と呼びます。

ピタットハウス 顔イラスト (1)


表面利回り(%)= 年間収入÷不動産価格×100
実質利回り(%)=(年間収入-保有時の諸経費(※1))÷(不動産価格+購入時の諸経費(※2))×100

(※1)不動産保有時の諸経費。固定資産税、都市計画税など。
(※2)不動産購入時の諸経費。建物に対する消費税、不動産仲介手数料などなど。


例えば
年間家賃収入500万円
不動産価格10,000万円
購入時の諸経費500万円
不動産保有時諸経費年間100万円

の不動産に投資する場合、
表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような差が生じます。


表面利回り(%) 500万円÷10,000万円×100=5%
実質利回り(%) (500万円-100万円)÷(10,000万円+500万円)×100=3.8%



このように同一の不動産でも、表面的な利回りと実質の利回りとでは諸経費も勘案する分、実質の利回りの方が低くなります。
不動産に投資する場合、指標となる「利回り」が「表面利回り」なのか「実質利回り」なのか確認する必要があります。

上記の例では10,000万円と高額な物件事例ですが、新潟では都心部よりも利回りが良く。
都心部と比較して価格に対しての賃料が高い物件も多くございます。


1K 350万円のマンションで表面利回り16%。実質利回り9%という物件もございました。


サラリーマン・所得が少ないとお考えの方でも、不動産所得を得られる可能性が充分ございます。

不動産投資 利回り - 2016.04.19 Tue

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「表面利回り」=「物件価格に対する年間の賃料収入」

        賃料収入
表面利回り=----------- ×100
        物件価格


例えば、新潟で350万円のワンルーム中古マンションを購入した場合。
月額賃料が45,000円なら年間家賃収入が54万円
54万÷350万×100=15.4%。

購入時の諸費用、管理会社に支払う管理料、マンションの場合の管理費や修繕積立金などは含まれていません。
一般的な不動産投資の物件広告表示は、この「表面利回り」です。



一方、賃料収入から管理料などの必要経費を差し引いた手取り収入と、物件価格と諸費用を合わせた実買価格で計算したものが「実質利回り」です。


賃料収入-(管理料+管理費+積立金+固定資産税+都市計画税+火災保険+その他維持費)
---------------------------------------------------------------------×100
物件価格+諸費用 (登録免許税・司法書士報酬・仲介手数料・不動産取得税・印紙代・工事等)


購入時の諸費用が50万円の場合
管理料・管理費・積立金・火災保険・固定資産税・都市計画税・その他の維持費合計が年額25万円の場合、

(54-25)÷(350+50)×100=7.25% 実質利回りは7.25%になります。



株式などほかの金融商品と不動産投資を比較する際には、実質利回りで見る必要があります。


しかしながら、この実質利回りは今現在の瞬間的な数値でしかありません。

※利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いのです。
5年後、10年後には、実質利回りを計算する際の基礎要因が変化することで、結果にも影響するのが一般的です。


時間の経過により、家賃は徐々に下落していく可能性、経年劣化によりメンテナンス費用(給湯器・クロス・床材等の設備補修)もかかります。

時間の経過による状況変化を想定した上で、X年後の利回りを計算しておくことはとても大切です。


レバレッジを有効活用

不動産投資をする方の多くが、ローンを利用しています。
これはほかの投資にはない特徴です。

例えば3%の金利で借り入れたローンで7.25%の利回りを上げる不動産投資をすることができれば、経費を差し引いても十分に利益が出ます。

平成25 年度税制改正の大綱の概要 - 2016.04.19 Tue

平成25 年度税制改正の大綱の概要
(平成25 年1月29 日 閣議決定)

個人所得課税

(1)所得税の最高税率の見直し
○現行の所得税の税率構造に加えて、課税所得4,000 万円超について45%の税率を創設

(2)金融・証券税制
○10 年間、500 万円の非課税投資を可能とする日本版ISA(非課税口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税措置)の創設及び金融所得課税の一体化の拡充(公社債等の利子及び譲渡損失並びに上場株式等に係る所得等の金融商品間の損益通算範囲の拡大等)

(3)住宅税制
○住宅ローン減税を平成26 年1 月1 日から平成29 年末まで4年間延長し、その期間のうち平成26 年4 月1 日から平成29 年末までに認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)を取得した場合の最大控除額を500 万円に、それ以外の住宅を取得した場合には400 万円にそれぞれ拡充
○自己資金で認定住宅を取得した場合及び省エネ等の一定の住宅リフォームを行った場合の所得税の住宅投資減税について拡充
○個人住民税における住宅ローン控除について、平成26 年4 月1 日から平成29年末までの間、控除限度額を拡充(減収額は全額国費で補てん)

資産課税

(1)相続税・贈与税の見直し
○相続税の基礎控除について、現行の「5,000 万円+1,000 万円×法定相続人数」を「3,000 万円+600 万円×法定相続人数」に引下げ
○相続税の最高税率を55%に引き上げる等、税率構造の見直し
○小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、居住用宅地の適用対象面積の上限を330 ㎡(現行240 ㎡)に拡大するとともに、居住用宅地と事業用宅地(貸付事業除く)の完全併用を可能とする等の拡充
○贈与税の税率構造について、最高税率を相続税の最高税率に合わせる一方で、子や孫等が受贈者となる場合の贈与税の税率構造を緩和する見直し
○相続時精算課税制度について、贈与者の年齢要件を65 歳以上から60 歳以上に引下げ、受贈者に孫を加える拡充措置

(2)事業承継税制
○非上場株式等に係る相続税等の納税猶予制度(「事業承継税制」)について、適用要件の緩和(雇用確保要件の緩和等)、負担の軽減(利子税の引下げ等)、手続きの簡素化(事前確認の廃止等)など、制度の使い勝手を高める抜本的な見直し

(3)教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置
○子や孫に対する教育資金の一括贈与に係る贈与税について、子・孫ごとに1,500万円までを非課税とする措置を創設

相続税 配偶者の税額の軽減 - 2016.04.19 Tue

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 配偶者の税額軽減とは、遺産分割や遺贈により被相続人の配偶者の取得した正味の遺産額が次の金額のどちらかよりも多いものついては、配偶者への相続税がかからないという制度です。

(注) この制度の対象となる財産には、仮装又は隠ぺいされていた財産は含まれません。

(1) 1億6千万円

(2) 配偶者の法定相続分相当額
 この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
 したがって、相続税の申告期限までに配偶者に分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
 ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
 なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。


もし、生前に相続税対策、贈与税対策をされる方は、居住用財産の配偶者控除がございます。

婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産または居住用不動産の購入資
金の贈与が行われた場合には贈与税の基礎控除の他に最高2,000万円まで
が控除されます。つまり、贈与税の基礎控除110万円と合わせて2,110万円
分の住宅または住宅購入資金が無税で贈与できることになります。

 次に掲げるすべての要件に該当すれば、贈与税の配偶者控除としてその年分の贈与税の課税価格から基礎控除のほかに2,000万円が控除されます。

● 婚姻期間が20年以上(贈与時点で判定し、年数の1年未満は切り捨てます。)の夫婦間での贈与であること
● 贈与する財産は、居住用不動産か居住用不動産の購入資金(現金)に限られること
● 贈与を受けた配偶者は、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、その贈与を受けた居住用不動産あるいは贈与された資金で取得した居住用不動産に実際に居住し、以後も引き続き居住する見込みであること


 居住用不動産とは次のようなものです。
▶居住用の家屋とその敷地
▶居住用の家屋だけ
▶ 居住用家屋の敷地だけ(ただし、この場合はその土地上の家屋の名義が贈与をした配偶者か同居の親族になっていないとダメ‼)

※注意  店舗併用住宅の家屋や敷地の贈与を受けたときには、店舗以外の住宅用部分だけが居住用不動産となります。


4800万円超の遺産は、相続税の対象に!住宅1件でも対象になる方も! - 2016.04.19 Tue

 2013年度税制改正法が29日の参院本会議で可決・成立した。
 贈与税などが減税される一方、所得税や相続税は増税となる。4月から15年末まで、祖父母が孫などに将来の教育資金をまとめて贈与する場合、1500万円までなら贈与税がかからない。信託銀行に受取口座を開設し、贈与を受ける孫らが入学金や授業料などの支払いを証明する領収書を信託銀行に提出すれば、お金を受け取れる。

 14年4月の消費税率引き上げをにらみ、13年末に期限が切れる住宅ローン減税(住宅ローンの残高に応じて所得税などを減らせる制度)は17年末まで4年延長される。14年4月~17年末に入居する人は年間で最大40万円(10年間で最大400万円)の減税となる。

 従業員の給与総額を増やした企業が、増加額の10%分の法人税を減らせる制度も、4月から3年間の時限措置で始まる。報酬引き上げや雇用増につなげ、景気回復を後押しする狙いだ。 一方、所得税は、15年分の所得から、現在40%の最高税率が45%に上がり、課税対象所得で「4000万円超」に適用される。
 相続税は、法定相続人の数に応じて課税対象額を減らせる「基礎控除」が少なくなる。夫が亡くなり、妻と子供2人が相続する場合、現在は遺産額が8000万円以下なら相続税は発生しないが、15年1月からは4800万円を超えると相続税がかかる可能性がある。

 高齢の祖父から孫への大きな資金の動きが期待できる税制となりました。
 お孫さんのため、教育資金。子供の居住用財産の資金提供として。
 この機会に二世帯住宅を買いましょう!


リノベーションで村お越し!過疎化を防ぐ再生事業! - 2016.04.19 Tue

ワーキングステイできるカフェなどに今、注目が集まっています。

多くの地方都市が住民の高齢化や人口の減少、産業の衰退など、さまざまな悩みを抱えています。 

これからの街の空気を変え、活性化させようという取り組みも生まれ、少しずつ広がりを見せています。


実例

① 「旧野島小学校」を2012年3月を目処に地域活性化を担う拠点として開設する【施設機能】

・新規就農支援プロジェクトの事務局機能
・チャレンジファームや地元農家の農作物の加工や販売
・地域交流、地域活性化の場としてカフェなどの運営
・水耕による生薬栽培などの研究

医農連携など新しい農業分野の創造

旧野島小学校の跡地

場所:旧野島小学校 (淡路市野島蟇浦字半田841番5)

予定
2011年10月  着工 2012年3月  全館の営業開始 (予定)


実例

②ある設計会社が築80年の建物を買い取り、ゲストハウスとカフェの機能を持つ場所として再生しました。
単に泊まるだけではつまらないし、街への刺激にもならない。との思いから
そこでカフェで働くかわりに宿泊費を無料にする「ワーキングステイ」という仕掛けも用意したそうです。

カフェで地元の人たちと交流することで、人と人がどんどんつながっていく。

地元の人にとっては外の世界の人との出会いが刺激になっていく。

新潟にもスポーツ観戦のハコモノだけじゃなく、そんな場所があればいいのに。

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『UR都市機構のDIY住宅』

 この企画は、UR都市機構の賃貸住宅に入居した者が行う模様替え(DIY)の現状回復義務が原則として免除になります。さらに、DIYのための施工期間として、家賃3カ月相当額が無料で住宅を使用できるというものです。
 UR都市機構のホームページによると、「DIY(Do it yourself)とは、一般的に『家具など既製品を買うのではなく、自分の手で作ったり修理したりすること』(広辞苑第6版)と言われています。これまでの賃貸住宅では、『壁紙を自分の好きな色に替えたい!』『作り付けの家具を設置したい!』と思っても、退去時の原状回復義務などの制約がありました。
 今回、UR都市機構がご提案するDIY住宅は、そのような制約を見直し、お客様自らの手でお客様好みの住まいづくりを実現できる賃貸住宅なのです。

賃貸併用住宅のメリット、デメリット - 2016.04.19 Tue



 マイホームを購入したいけど、ローンをちゃんと支払えるかが心配。
 定年退職後も年金代わりとして家賃収入を得たい。
 けど、やっぱりマイホームは欲しい。でも、そんなにお金に余裕がないし……。


そんな時は、家賃収入で自分の住宅のローン返済をすれば、実質ただで新築が手に入る!

そんな謳い文句のハウスメーカーが最近多いですよね。
本当にそんな旨い話かあるんでしょうか?

次回じっくりシミュレーションしたいと思います

・メリット
所得税の軽減(損益通算)
低金利の住宅ローンで組める
相続税の軽減(貸家建付地)

・デメリット
空室リスク
入居者クレーム
騒音問題
更新料問題
経年変化後の補修
一体として売却しなければならず売却が難しい


×賃貸併用住宅の失敗例×
購入価格5000万円程度、表面利回りが8%後半、首都圏
購入2ヶ月で全ての部屋が埋まるが、立て続けに2室の退去連絡。
駅徒歩10分以内なのに、一度空いた部屋は埋まらず、結局賃料を1割値引き
礼金無し、フリーレント1ヶ月で、ようやく埋める。
どうやら、最初にメーカーが設定していた賃料が、新築プレミアムを上乗せした相場より相当高い価格設定だったようです。結局、表面利回りは6%代、ギリギリのローン返済になり、数年でキャッシュフローがほぼゼロ。

キャッシュフロー、資金計画をメーカー任せにしていた事が失敗の元のようです。
不動産投資で失敗しない為には、間取り、設備、環境、需要、ライバル物件をよく把握し、ご自身や別のFPや不動産鑑定士にも賃料査定を行わせる事が需要です。

自宅はあと20年保つのかな。。耐震リフォーム - 2016.04.19 Tue

斜めの~1

・基礎補強

20年ほど前までの住宅は、無筋コンクリートの基礎が多く、現在の鉄筋を入れた布基礎やベタ基礎と比較すると強度不足。こういった基礎や古い独立基礎は、コンクリートで基礎を一体化したり、コンクリートを増し打ちします。又、クラックなどの症状の場合は、専用の注入剤で補修します。

・木部補修

湿気やシロアリによって柱や土台、梁などが腐朽した場合は、その部分を取り替えることができます。土台に場合は、防蟻処理した木材を使います。

・足元補強

柱が引き抜けないように金物を取り付けて、柱を土台にしっかり固定し、足元部分を強固にします。また土台と基礎を留めるアンカーボルトがない場合は、アンカーボルトで固定することが必要です。

・壁補強

耐力壁は壁を新設する場合と既存壁の剛性を高める場合があり、既存壁は、外壁をはがして外部から補強する方法と、室内側から補強する方法があります。柱と横架材の接合部に金物を取り付け、ブレースをかけます。

筋かいをたすき状にかけて、接合部は金物を使い補強し、構造用合板でより強固な壁にします。ブレースの場合も同様にできます。

・接合補強

古い住宅の場合、接合部に金物が使われていない場合も多く、木材の抜けを防ぐために、強度不足の接合部を金物で補強します。

・床面補強

床面の補強は耐力壁と同じように、横架材の接合部に金物を取り付け、ブレースをかけます。


・住みながらリフォーム補強

外壁をはがさずに、外壁側から鉄筋ブレースや鋼材で壁を補強します。


・柱脚の引き抜けに対する補強

外付けホールダウン金物やアラミド繊維ロープなどを柱脚と土台、基礎などの接合部に取り付け補強します。


・屋根材交換

重い屋根材は建物に負担がかかり、それをささえる耐力が必要になります。軽量で丈夫な屋根に取り替えるか、耐力壁で耐震性を強めます。

新潟市が分譲マンションの管理組合に共用部分における傾斜路の設置などのバリアフリー化工事費の一部を補助 - 2016.04.19 Tue

image バリアフリー


新潟市では、誰もが安心して暮らせる住まいづくりを推進するため、
分譲マンションの管理組合に共用部分における傾斜路の設置などのバリアフリー化工事費の一部を補助しているそうです。

1 補助対象
  ・マンションの異なる区分所有者の住戸の戸数が5以上であること
  ・バリアフリー化工事を行うこと及びその経費について、管理組合の総会決議により区分所有者の合意形成がなされていること
  ・本事業による補助金の交付を受けていないこと
  ・バリアフリー化工事の部分について、国、県及びその他の公共団体から補助金の交付を受けるものでないこと

2 補助率・補助限度額
  ・ バリアフリー化工事費(消費税及び地方消費税相当額を除く)の2分の1
  ・1マンションあたり上限100万円

3 対象となるバリアフリー化工事

  ・高齢者、障がい者が安全かつ快適に利用できるようにするために、マンションの共用部分において行う下記の工事
  ・ 傾斜路の設置(段差の解消)
  ・手すりの設置
  ・床のノンスリップ化
  ・視覚障がい者用床材の設置(点字ブロック等の設置)
  ・通路・開口部の拡幅又は改修
  ・エレベーターの設置又は改修

土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例。【固定資産の交換の特例】 - 2016.04.19 Tue

『固定資産の交換の特例』……
 土地と土地、建物と建物のように同じ種類の資産を交換したときには、譲渡がなかったものとする特例のことです。


(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。  




交換譲渡資産の種類とその用途区分の表

土地    宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

建物    居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用


(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

悩み


 この特例の要件の一つに、交換により譲り渡す資産も譲り受ける資産も固定資産でなければならないとする要件があります。
 ここでいう固定資産とは棚卸資産以外の土地、建物、機械及び装置、船舶、鉱業権をいいます。
 例えば、個人の所有する土地と不動産業者などが所有する分譲地とを交換することがあります。
 この場合、不動産業者などが販売のために所有している分譲地は固定資産でなく棚卸資産ですから、交換の特例が受けられないことになります。
 なお、不動産業者などが所有している土地であっても、販売のための土地ではなく自ら使用している土地などは一般的に固定資産となります。
 このほか、固定資産に当てはまらない土地として次のようなものがあります。

(1) 地方公共団体が分譲を目的として所有している土地

(2) 土地区画整理事業で生じた保留地

不動産取得税ってこんなにかかるの? - 2016.04.19 Tue

ピタットハウス 顔イラスト (1)

『2Kの物件を買ったけど、諸費用が結構高い・・・』

 そう感じられた方もいらっしゃるかもしれません。
 そんな方に、不動産取得税がかからない又は軽減される【特例適用住宅】のポイントをご紹介致します。

・取得した人が個人であり、自分が住むために取得したものである。
・床面積の要件 50㎡以上240㎡以下

非木造 :新築後25年以内
木造  :新築後20年以内


【特例適用住宅の場合】
( 課税標準 - 特例控除)×3%(税率) =税額

【特例控除額と築年月日】
・昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで ・・・ 350万円
・昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで ・・・ 420万円
・昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで ・・・ 450万円
・平成元年4月1日から平成9年3月31日まで ・・・ 1,000万円
・平成9年4月1日以降 ・・・・・・・・・・・・・・・ 1,200万円


【特例適用 外の住宅の場合】
課税標準)×3%(税率) =税額なので金額もかなり違います。

【新潟市中央区版】わが家は海抜何メートル!? - 2016.04.19 Tue

安心なマイホームで家族を守りたい。 そんなパパ、ママへご覧頂きたい資料です♪

最近ご質問が多くなりました海抜。
過去の洪水履歴や標高の資料を添付させて頂きました。



洪水被害データー
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標高データー
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Baidu IME_2015-5-16_17-12-19
Baidu IME_2015-5-16_17-11-34


こちらをクリック↓
   都市計画・ハザードマップ
↑これからの都市計画、計画道路などが掲載されています♪
これからの新潟市がどう変貌するのか、その都市計画図です。
もちろん、今はまだ着手されていない新たな橋も計画図には掲載されています♪



ピタットハウス 顔イラスト (1)

固定資産税が急に高くなったんですけど・・・!? - 2016.04.19 Tue

・数年前に新築した住宅の固定資産税が急に高くなったのはどうして?

ピタットハウス 顔イラスト (1)

新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、
一定の要件にあたるときは、新築後3年度分に限り固定資産税が2分の1に減額されます。
(3階建以上の中高層耐火住宅等(マンションなど)については、5年度分)


例えば、平成20年7月に木造2階建住宅を新築し、平成21年度からこの家屋の固定資産税を納めていて、平成24年度から急に高くなった場合は、平成21・22・23年度の3年度分の固定資産税額が2分の1に減額されていたわけです。
なお、固定資産税と一緒に納めていただく都市計画税には、このような減額制度はありません。




・古くなった住宅を壊して駐車場にしたら、土地の税額が急に高くなったのはどうして?

その土地は、平成23年度まで住宅用地として課税されていたためです。

住宅用地は住宅政策上の観点より、税負担を特に軽減する必要から、固定資産税の課税標準の特例措置を価格の3分の1(小規模住宅用地については6分の1)としています。この度家屋の滅失により、家屋の課税は消滅しましたが、土地についての税額が高くなったのは、この住宅用地の特例措置が外れたことによるものです。


一票を♪

貸家建付地としての評価減 相続税対策 - 2016.04.19 Tue

空家や更地のままよりも、賃貸アパートを建設することにより、相続税の評価額を大幅に引き下げることができます。

例えば評価額2億円の土地を子供1人で相続する場合で他に財産はないこととします。

この場合の相続税は3,900万円となります。

もし、事前に1億円の借金をして、その土地の上に賃貸アパートを建設したとします。
賃貸アパートの評価は固定資産税の評価額から貸家としての評価減をした額となります。

1億円で建てたアパートであっても、固定資産税の評価額は一般的にその60~70%になりますし、貸家として更に30%の評価減となります(地域によりことなります)

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譲渡損失の繰越控除の確定申告を忘れていませんか? - 2016.04.19 Tue

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平成23年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価額で売却して損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り

その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。


さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、
譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。


これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合であっても適用することができます。

税控除が使えるからって、ほんとにお得なの? - 2016.04.19 Tue

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「税控除があるからお得ですよ♪」
 こういった、いろんな業種の方によるセールスをよく目にします。

でも、本当にお得なのでしょうか?

良く耳にするのが、生命保険に加入すると、税金が戻ってきます♪
地震保険に加入すると税金が戻ってきます♪
医療費控除を使うと税金が戻ってきます♪
寄付をすると税金が戻ってきます♪

というお話、

本当は実際使ったお金が丸々返ってくる訳ではないんです。

解り易く簡単なお話にさせて頂くと
税務署「使ったお金分は、所得を少なく見ておきますからネ☆」
という事なんです。

つまり、基準となる所得金額から差し引かれる金額(所得控除)なんです。

〈所得控除種類〉
・災害や盗難などで資産に損害を受けたとき(雑損控除)
・医療費を支払ったとき(医療費控除)
・社会保険料控除
・小規模企業共済等掛金控除
・生命保険料控除
・地震保険料控除
・一定の寄附金を支払ったとき(寄附金控除)
・障害者控除
・寡婦控除
・寡夫控除
・勤労学生控除
・扶養控除
・配偶者控除
・配偶者特別控除


実際計算するとそんなに戻ってきません。
ちなみに私事ですが、10万円の医療費控除を申告して戻ってくるのが
2,000円ちょっと....。す..すくない。



ただ、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は払った所得税が実際戻ってくる

税金から差し引かれる金額(税額控除)なんです。

〈税額控除の種類〉
・マイホームの取得等と所得税の税額控除
・外国税額控除
・配当所得があるとき(配当控除)
・政党等寄附金特別控除制度
・認定NPO法人に寄附をしたとき
・公益社団法人等に寄附をしたとき


国の税制度をよく考えて税控除を積極的に使いましょう

医療費控除 還付金計算 - 2016.04.19 Tue

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 自己又は自己と生計を一にする配偶者やその他の親族のために医療費を支払った場合には、一定の金額の所得控除を受けることができます。これを医療費控除といいます。

(実際に支払った医療費の合計額-(1)の金額)-(2)の金額

(1) 保険金などで補てんされる金額

(例) 生命保険契約などで支給される入院費給付金や健康保険などで支給される高額療養費・家族療養費・出産育児一時金など

(2) 10万円


(1) 妊娠と診断されてからの定期検診や検査などの費用、また、通院費用は医療費控除の対象になります。

(注)通院費用については領収書のないものが多いのですが、家計簿などに記録するなどして実際にかかった費用について明確に説明できるようにしておいてください。

(2) 出産で入院するときにタクシーを利用した場合、そのタクシー代は医療費控除の対象となります。それは、入院が出産という緊急時のため、通常の交通手段によることが困難だからです。

(3) 入院に際し、寝巻きや洗面具など身の回り品を購入した費用は医療費控除の対象になりません。

(4) 入院中は病院で支給される食事を摂ることになります。
  これは、入院代に含まれますので医療費控除の対象になります。
  しかし、他から出前を取ったり外食したりしたものは、控除の対象にはなりません。


 ※所得税率→課税される所得金額 331万円~695万円 = 20% - 427,500円
そして・・還付金の額は・・医療費控除額×所得税率(×定率減税などがある場合はこれも加味)=還付金

確定申告作成コーナーが便利! - 2016.04.19 Tue

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先日、国税局のホームページから確定申告の作成を行いました♪

これが予想以上に便利!
Eタックスは分かるけど、面倒だな・・・・。
と思っていたのですが、国税局の確定申告作成コーナーのページでは
パソコンで自動計算してくれる上、ネットで送付ぜすに、紙印刷・郵送準備も可能なんです。

Eタックスでは必要な機器の購入も要りません。


国税局の官僚方々の優秀さに感動です。
何でもパソコンで出来て便利な時代ですね。


確定申告作成コーナーはこちら♪

【譲渡所得控除】 住宅を売った時、買った金額より高く売れた。でも、税金はかからない場合。 - 2016.04.19 Tue

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 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく
譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。


これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。


(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。


(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。


(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。


(1)(2)(3)に該当していれば3,000万円までの収益に税金はかかりません。

税務署詳細はこちら☆

譲渡所得(収益)の税額の計算はコチラをクリック☆

一部屋からマンション投資 - 2016.04.19 Tue

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しっかり将来を見据えこれからの生活を考えていく中で、マンション経営への関心が高まっています。


長期にわたり家賃収入を得ることができるマンション経営は、私的年金として活用することができます。
公的年金の不足分を補い、ゆとりある老後の実現に大きく貢献します。

不動産投資は初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済しますので
賃料の方が高ければ毎月の実質的負担はなく、また賃料の方が安くても少ない負担でローンを返済します。
ローン終了後には優良な収益資産が自分のものになり、毎月の収益は自分の収入になります。

現役サラリーマンは給与が毎月出ますが、年金生活に入ると、給付は2ヶ月に一回、
2か月分となります。
実際に入金がない月があるということは、さみしいものです。
家賃収入があれば、毎月一定の収入が見込まれるので安心です。



ローン契約時に加入する団体信用生命保険で、万一の場合にはローンを完済。
ご家族がマンションを相続して所有することができ、安心して暮らすための保障として有効です。



少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強いのが特徴。

【レバレッジ効果】
不動産投資というと、たくさんの資金が必要と思えるかもしれませんが
マンション経営は少ない資金ではじめることができます。
ローンの借り入れを使うことで、元手(自己資金)の数倍の投資をすることができます。
このように少ない資金で大きく投資をすることをレバレッジと言います。

特に低金利の現在は、ローンを使ってレバレッジをかけるのに適した状況といえます。




定年退職後も安定した収入を確保します。また、他の金融商品と比較しても高い利回りで安定感があります。


「ぜいたくをしなければ、年金だけで大丈夫」という方もいらっしゃるかと思いますが、
リタイヤをしても、多くの方は生活費を少なくすることは難しいようです。

年金財政が破綻していても、+アルファの収入があれば、将来の生活も安心なのではないでしょうか。


上記のようなメリットもありますが、投資ですのでデメリットもあります。

また投資物件を紹介する企業によっては、賃料設定を高く試算したり、
当初は販売会社提携の法人に高めの賃料で貸しているものの、

数年すると試算のような賃料回収が出来ない…。

そんな物件の建築・購入を勧める企業も残念ながら世の中にはいるようです…。

投資する際には、より良いサポーター・業者を見つけてから
不動産投資を行う事をオススメします。

間取り設計 (サニタリー) - 2016.04.19 Tue

 浴室、洗面室、トイレを総称して「サニタリー」と呼びます。
欧米では寝室に隣接して3つの機能をひとつの空間にまとめたプライベートなバスルームを設けることが多いのですが、日本では3つ別々に設けるのが一般的です。

3つの機能同士、また他室との関連がプランニングの課題となる。
まず、浴室は誰がどのように使うか。

親子一緒にゆっくり入りたいという家庭と、朝のシャワーが中心という家庭では、洗い場の広さや浴室に求められる機能も異なると思います。

洗面室は浴室の隣に設けて脱衣室と兼用することが多いのですが、洗面・脱衣以外にも用途は多様。

洗面台では洗髪や化粧をするか、洗濯機や乾燥機を置くかどうか、下着やタオル、洗剤類の収納はどうするか、などがポイント。

トイレは来客が使うこともあるため、脱衣・浴室と切り離すのが一般的。
また、来客用と家族用のトイレを分けたり、一戸建てでは上下階それぞれにトイレや洗面台を設けることも一般的になってきています。

住宅の割引、値引き、本当に安いのか? - 2016.04.19 Tue

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「安くなってきた」というマンション価格。
しかし、本当にそうなのでしょうか?


 よく調べればマンション価格が数年前の価格に戻りつつあるだけで
必ずしも安くなったわけではないということです。


「発売価格から3割引、安くなりました。」と言っても…
元の価格が高過ぎるケースがあるので注意が必要です。


数字上の割引率ではなく、物件と需要としての価格を見るべきだと思います。


先日都心で新築マンションの分譲があり、完売しました。しかも、この不景気に抽選だそうです。


この不況でも「売れる価格であればすぐ売れる」ということです。


販売価格、需要と供給がつり合っていれば不況と言われる中でも高倍率になるほど売れるのです。


 現在、どの地域でも物件にはかなりダブつきが出ているようです。
また、様々な理由から物件自体の売却を希望する人も増えています。
これからどんな値動きを見せるのかが、注目です。


「マンションが安くなった」と言われる中、
いつまでも売れない物件もあれば、高倍率で売れる物件もあります。


割引の価格に惑わされず、マンションの価値を見定めて高いか安いか判断して欲しいです。

生前贈与は相続税対策 - 2016.04.19 Tue

 贈与税の非課税枠は1人平均110万円あります。
 この枠を活用して、毎年子や孫に贈与することにより、相続税の節税ができます。

 例えば、子が3人孫が9人いたとします。計12人に対し、110万円の贈与を行うとすると、年間1,320万円、5年で6,600万円、10年で13,200万円が無税で相続できたのと同じこととなります。

 仮に、その方の相続税に対する税率が30%だったとすると、10年間の節税額は約4,000万円となります。

「現金・預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのではないか」とご心配の方は不動産の贈与を行ってください。

 一度に贈与すると贈与税が高額となりますので、どの不動産を誰に贈与するかを決めた上で、110万円の評価額になるよう、例えば10年間かけて10分の1ずつ持分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。
 

不動産購入の流れ - 2016.04.19 Tue

分譲物件と仲介物件の違い


住まいを買おうと決心したら、入居するまでどういう流れになるのかを知っておくと、行動計画も立てやすく安心です。まずは、分譲物件の場合と、仲介物件の場合に分けて見ていきましょう。


住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。
これによって購入の流れが少し変わります。まずは、物件の販売形態を確認し、分譲物件の場合は「ポイント2」を、仲介物件の場合は「ポイント3」を参照して、購入の具体的な流れを把握しましょう。
(1)分譲物件
売り主である不動産会社から直接購入する物件です。(売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。


(2)仲介物件
売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に中古物件は仲介物件となります。
仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生しますので、事前に諸費用の確認が必要です。



仲介手数料は国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に以下のように取り決められております。


成約価格が200万円以下の場合  →  100分の5(5%) + 仲介手数料の5%の消費税

成約価格が200万円以上 ~ 400万円以下の場合  →  100分の4(4%) + 2万円 + 仲介手数料の5%の消費税

成約価格が400万円以上の場合  →  100分の3(3%) + 6万円 + 仲介手数料の5%の消費税




ステップ①

住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。
 → 「住環境を調べる」を参照
希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を不動産業者・FPに相談しましょう。 

ステップ②

  → 「相場・取引動向」を参照
インターネット検索や新聞折り込み広告、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。  
  → 「物件検索」を参照
気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算してもらいましょう。

ステップ③

売り主である不動産会社か、販売代理を・仲介をしている不動産会社に購入の申し込みをします。

ステップ④

条件が見合い、ご契約に進む際は購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引主任者から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。
売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。


ステップ⑤
売買契約を結んだら、融資先(不動産業者から紹介・斡旋も行っております。)住宅ローンの正式な契約を結びます。

物件の完成、または売主引渡し条件が整ったら残りの代金を支払います。
それと同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。
その後、引っ越しをして入居となります。

新築住宅の瑕疵担保責任 - 2016.04.19 Tue

平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行後は、全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されました。

新築住宅の請負人または売主は、住宅取得者に対して、構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡の日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。

これに反する特約を設けても、注文主や買主に不利な特約は無効となりますが、逆に保証期間を20年までは延長することが可能です。

但し、自然劣化等によって生じた不具合については、保証されていませんし、売買の際に通常の点検で発見できたような欠陥についても、保証の対象外になりますので注意が必要です。

この法律の瑕疵担保責任の規定の適用を受けるのは、平成12年4月1日以降に締結された新築物件の契約です。


この法律では、不動産取引の安全を確保するため、住宅性能表示制度を発足させました。
これは、住宅の性能を表示するための共通ルールを定め、住宅の性能を相互比較しやすくする制度です。

但し、評価を受けるかどうかは、任意の制度です。
こうして評価された住宅には、住宅性能評価書が交付されることになります。
住宅性能評価書を添付して住宅の契約を交わした場合などは、その記載内容(住宅性能)が契約内容として保証されます。
評価書が交付された住宅については、契約上のトラブルが発生した場合にも、裁判手続きとは別に指定住宅紛争処理機関で、調停・斡旋・仲裁を受けることができます。

不動産選び ノウハウ (広告のみかた♪) - 2016.04.19 Tue

不動産を購入するときは、ほとんどの人は広告を見ることから始めるはずです。
新聞・折込ちらし・TVコマーシャルなどで不動産関係の広告をみない日はありません。


積極的に物件情報を調べたい人は、住宅情報誌を購入したり、インターネットで検索すると思います。
また不動産屋の店頭にも、たくさんの不動産物件広告が貼ってあります。

不動産物件広告は巷にあふれていますが、はやる気持ちを押えて、以下のポイントをチェックするようにして下さい


不動産広告のチェックポイント


業者の取引態様 売主・買主・媒介・代理の別が表示されているか。

業者の免許証番号 無免許業者とは取引しないこと。

物件の所在地 分譲物件は地番まで表示されているか。分譲物件以外は丁目まで表示されているか。

交通等の利便 最寄駅から物件までの距離、所要時間(徒歩・バス)。徒歩所要時間は80mを1分で計算するのが一般的です。

価格 最低価格・最高価格・平均的な価格帯(最多販売価格帯)

前面道路の状況 公道か私道か、私道負担があるか。

権利 通常は所有権・所有権(敷地権)ですが、賃借権等のこともあります。

地目 通常は宅地です。田、畑の場合は要注意。

ローン 金融機関名・融資額・利率・貸付期間・提携か紹介か。

法令に基づく制限 用途地域や建ぺい率など。市街化調整区域の場合は要注意。

許可番号 物件に必要な宅地造成、建築確認などの許可番号。

上階の足音がうるさい! - 2016.04.19 Tue

足音が響く原因の一番は床材の質と構造かもしれません。


音の伝わり方には2種類あります。



① 二階で子供が飛び跳ねたり、スプーンを落とした場合など、壁や床をふるわせて階下や隣室に伝わる音です。

②人の声やクラクションのように空気中を伝わって聞こえる音。 スキ間や穴を通して伝わります。


「防音フローリング」は床で発生した固体音を伝わりにくくする性能の床材で、防音室のような外の音が聞こえなくなる空気音の遮音性能とは異なります。





防音フローリングの性能の種類

床衝撃音には LLとLHの2種類があります。

固体音の中でも 床に衝撃が加わって発生する音を床衝撃音といい、 2つの種類に分けられます。


1.スプーンなどを落とした時に発生する音。軽くて硬い感じの音です。

2.子供が机の上から飛び降りた時などに発生する音。重くてにぶい感じの音です。


直張りタイプの防音フローリングは、硬く耳ざわりで不快感なりやすい「軽量床衝撃音」の対策に主眼を置いて開発しています。「重量床衝撃音」の低減には、床仕上げ材よりもコンクリート床の厚さや建物の躯体の剛性など構造そのものの方が大きく影響します。






L値ってなに?

L値は、床衝撃音の防音レベルです。
L値は小さいほどよい。
上階の床で生じる音が下の階でどの程度に聞こえるのかの基準として、決められている遮音等級をL値(エルち)またはL等級(エルとうきゅう)といい、音の伝わりにくさを表しています。このL値は数字が小さいほど、遮音性能がよいことを示しています。

L値は条件によって変わります。
L値は、コンクリートスラブ(下地のコンクリート)の厚みを150mmとして推定されています。したがって150mmのときLLが50でも、スラブ厚が120mmになればLLが55になるといったことがあります。  





(※1)防音フローリングの防音性能の表示方法が変わります。
防音フローリングをはじめ、マンションの床の防音性能表示にはこれまで、「LL-45」などの表示方法(推定L等級)が使われてきましたが、2008年4月に「床材の床衝撃音低減性能の表現方法に関する検討委員会」から、新しい表示方法(ΔL等級)が発表され、表示方法に変更していくことになりました。


ΔL(デルタエル)等級とは
従来の表示方法が空間性能を推定したものであったのに対して、ΔL等級は床材が床衝撃音をどれだけ抑えられるかという製品単体の低減性能を表すものです。ΔL等級の場合、値が大きいほど性能がよいことになります。
(例:4等級のほうが2等級より性能がよくなります。)

太陽光売電、バブル崩壊!? - 2016.04.19 Tue

「再生可能エネルギー売電太陽光発電家を建てたら太陽光発電を設置しよう!」

 そうお考えの方も結構多いはずです。実をいうと、私もそうでした。

 しかし、2014年11月に九州電力や東北電力などの5社が太陽光発電の新規の申し込みを保留するというニュースが流れ、それも難しい状況になっています。

 太陽光発電は、大きさ1畳のパネルで200W程度を発電できるため、屋根いっぱいに敷き詰めれば、家庭用の電力の大半をまかなえるといわれています。ただ、夜間や雨の日は発電できないし、「太陽電池」といっても電気を貯めることはできません。

 この発電した電気をパワーコンディショナという機械に通すことで、一般家庭で使われる100Vの交流に変換されます。そして、まず家庭で消費された上で、そこから余った分の電気が電力会社へ売電されます。

 一方、夜間など発電していないときは、電力会社から買う形になります。
 そう考えると、結局電気を買うためコストがかかるのではないかと思うことでしょう。その疑問に対しては、「10年程度の売電によって初期コストが回収できる」と言われていました。

 しかし、それは住宅用の電力を買ってもらえればの話です。

 当初は「住宅用を主とする10kW未満のシステムは例外なく、電力の買い取りを行う」としていたため、問題はなかったのですが……。

 2015年4月以降は少し状況が変わりそうです。東京電力、中部電力、関西電力を除く7社は、「住宅用であっても、『出力制御』を行えるようにルール変更を行う」と発表しました。
 つまり、太陽光発電による電力供給が想定以上に大きくなると思われる場合は出力を止め、その間買い取りを行わないということです。

 今回発表された新ルールが適用されるのは、2015年4月1日以降に新規で申し込む場合となっており、2015年3月末までの申し込み分はこれまでどおりのルールで買い取りされる方針です。

 ただ、これからの売電単価がいくらになるのかも心配なところです。
 

住宅は一生に1度の高い買物です。 - 2016.04.19 Tue

何を決め手に決断したの


・金利が低く買い時だと思った

・現在の住居費が高くてもったいない

・老後の安心のため、住まいを持ちたいと思った

・資産を持ちたい、資産として有利だと思った

・もっと広い家に住みたかった

・住宅価格が安くなり買い時だと思った

・もっと通勤に便利なところに住みたかった

・税制が有利で買い時だと思った

・持ち家の方が住宅の質が良い

・もっと生活に便利なところに住みたかった

上記が主だった理由の方が多いようです

相続税の改正・死亡保険金に係る非課税限度 - 2016.04.19 Tue

平成23年度税制改正大綱

この改正は平成23年3月の国会成立により成立していません。今後の動向に注意が必要です。下記の内容は大綱の内容を記載していますので施行日は変更されると思われます。


□相続税の改正(平成23年4月1日以降相続開始分より適用)


【基礎控除額の改正】

 現行   5,000万円 + 1,000万円×法定相続人の数

 改正後  3,000万円 + 600万円×法定相続人の数



 ・上記改正により、相続税がかかる範囲が拡大されることになります。

  例えば相続人1人の場合、現行では6,000万円の基礎控除がありましたが、改正後は3,600万円に減額されます。




【死亡保険金に係る非課税限度の対象者の改正】


 現行  500万円×法定相続人の数

 改正後 500万円×法定相続人(未成年者、障害者又は相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた者に限ります。)の数



 ・現状、死亡保険金については非課税枠が定められており、500万円×法定相続人の数を死亡保険金の金額から控除されていましたが、改正後は金額は変わらないのですが、 数に入れる法定相続人に制限が設けられました。

  未成年者、障害者、相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた者のいずれかに該当しなければ人数に入れることが できなくなります。

2011 相続時精算課税制度の適用範囲の拡大 - 2016.04.19 Tue

・相続時精算課税制度の適用範囲の拡大

 〈現行〉65歳以上の親から20歳以上の子への贈与→

〈改正後〉60歳以上の祖父母・親から20歳以上の子・孫への贈与・相続時精算課税制度の対象とならない贈与(暦年課税)について、税率を一部引き下げ(最高税率は引き上げ)

・住宅取得資金の贈与税の非課税特例の拡充(土地を買って家を建てるケース)
 先に土地を買ってから家を新築する場合、一定の条件で土地分の贈与も非課税特例の対象に拡充する

死亡保険金の非課税枠縮小で対象者増加・増税 - 2016.04.19 Tue

死亡保険金の非課税枠(限度額)は、法定相続人1人当り500万円です。

これが今回の改正では、法定相続人の中で一定の人(未成年者・障害者・同居人)の数になりました。

これにより、非課税枠が縮小します。


相続税の遺産額は、取得した死亡保険金から非課税額を控除した後の金額をその他の遺産額に加えた金額です。

例えば、取得した生命保険金が2,000万円で非課税枠が1,500万円(500万円×3人)の場合には、500万円をその他の遺産に加えます。

その非課税枠が500万円になると、1,500万円を加えなければいけません。
相続税の申告義務者・相続税額が増えるものです。

一方、死亡退職金はこれまで通りです。

生命保険料控除 年末調整 - 2016.04.19 Tue

対象となる生命保険料
 対象となる生命保険料は、保険金などの受取人のすべてを自己か又は自己の配偶者、その他の親族とする生命保険契約等の保険料や掛金です。

 この場合の生命保険契約等からは、生命保険会社等と契約した保険契約のうち保険期間が5年未満で一定のもの及び外国生命保険会社等と国外で締結したものなどが除かれます。


対象となる個人年金保険料
 対象となる個人年金保険料は、個人年金保険契約等の保険料や掛金です。
 この個人年金保険契約等とは、生命保険会社等と契約した個人年金保険契約などのうち一定のものをいいます。

 年末調整を行う場合保険料控除申告書に記載されている控除額が一般の生命保険料や個人年金保険料の区分ごとに正しく計算されているかを次の計算により確かめましょう。




生命保険料、個人年金保険料の計算


・2万5千円以下の場合の控除額は
全額になります。

・2万5千1円から5万円までの場合の控除額は
実際に払った保険料の全額に1/2を掛けてその額に1万2千500円をプラスした額となります。

・5万1円から10万円までの場合の控除額は
実際に払った保険料の全額に1/4を掛けて2万5千円をプラスした額となります。

・10万1円以上の場合の控除額は
一律5万円となります。

 注意 一般の生命保険料の控除額と個人年金の保険料の控除額はいずれも最高5万円となり、これらの合計10万円が最高控除額となります。


 また生命保険料の控除額を計算したときに1円未満の端数が出た場合には端数を切り上げます。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数 全国6位。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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