不動産の査定はどういう仕組みなの!?  - 2017.05.06 Sat


不動産鑑定の評価方法は、『原価法』、『収益還元法』、『取引事例比較法』の三つです。
○『原価法』とは……
対象となる不動産の再調達原価をもとに、その不動産を鑑定評価する方法です。
まず、対象の不動産に対して「仮にもう一度建築・造成した場合はいくらになるのか?」と考えて、その再調達原価を割り出します。そして、その割り出された原価から、建築後の経過年数による原価の低下を割り引いて(減価修正)、現在の価値を推定します。
中古住宅の原価法で大雑把な例を上げると。
「積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)」
このようになります。
ここでの単価、耐用年数、残存年は物件の構造によって異なります。
○『収益還元法』とは……
対象となる不動産が将来生み出すであろうと予測される、純収益による現在価値の総和を求めることによって、その不動産の試算価格(収益価格)を求める方法です。
○『取引事例比較法』とは……
対象となる不動産と条件の近い物件の取引事例を多く収集し、それらの事例と比較評価する方法です。比較する際には、まず収集した事例の中からいくつかを選択します。そして、取引価格の事例を参考にしつつも、実際に対象となる物件の事情補正や時点修正を必要に応じて行い、地域要因や個別的要因を含めてから比較を行います。
この方法が、中古住宅の評価方法として一般的です。また、土地に関しては「公的指標」も参考に使います。
※土地の価格を示す3つの「公的指標」について
土地の価格を示す公的な指標としては主に、『公示価格(基準価格)』、『相続税路線価』、『固定資産税路線価』の三つです。
そもそも路線価とは、宅地の評価額の基準となる価格です。道路に面する標準的な宅地の一平方メートルあたりの価格を表しています。角地や準角地(片方の道路が行き止まりになっている角地)の場合、2方向の道路に面しているため、それだけ利便性が高いと判断されます。そのため、角地でない場合よりも高くなるのが一般的です。
『相続税路線価』とは、国税庁により公表された相続税・贈与税の算定基準となる財産評価基準書の路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の8割程度に設定されています。
『固定資産税路線価』とは、市町により公表された固定資産税・不動産取得税などの課税に使用される路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の7割程度に設定されています。
それぞれの路線価は、このように国土交通省の土地鑑定委員会が公示する地価公示価格よりも2、3割ほど低く設定されています。つまり、路線価だけの査定では、その分安くなってしまうということです。
土地や戸建の査定をされる際は、是非私どもへご依頼ください。路線価だけでなく、原価法、収益還元法、取引事例比較法をもとに査定致します。
「実際の検討はまだまだ先だから、連絡まではあまり欲しくない」というお客様には、私どもの『お気軽簡易査定』へのご依頼をオススメさせて頂いております。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


大学卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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