不動産売買の注意点・トラブルの危険性。トラブル事例・判例から学ぶ、不動産取引の仕方! - 2016.04.19 Tue

トラブルを回避する為に過去の裁判判例からお客様にお役に立ちそうな情報をピックアップ!
これから住宅の購入をお考えの方、売却を検討の方には是非ご覧頂きたい記事です。



一票をお願い申し上げます。

悩み


・不法行為に基づき損害賠償を求め、また、Y2県知事に対し、工事完了検査において、砂の入替工事の確認を怠った等の過失があるとして、損害賠償を求めた。


本件土地は、昭和20年代沼地であったが、その後水が引き、昭和40年代木材の皮等のごみ捨て場となっていたものであった。Y1は昭和53年Y2県知事から開発許可を受けて、宅地に造成したが、ごみの完全除去には多額の費用がかかるので、ほとんど放置したまま、その上に砂を盛り土した。

A
地質調査を怠った事が原因

整理個票(有害物質使用状況)新潟市環境部環境対策課にて取得、以外にも沼地が判明した場合にはボーリングによる地質調査を行う。





・Aらの居宅の建築工事を請け負い、白蟻駆除業者Yに白蟻予防工事を請け負わせ、Yから保証書(「白蟻駆除予防の日より向う5年間白蟻発生に関し保証いたします」)の発行を受けて、Aらに交付した。

Yが白蟻予防を施工した場合、あるいはその施工箇所に発生した白蟻が他の場所に至った場合において、附記事項記載の除外事由に該当しないときに限り、その施工後に発生した白蟻の駆除等について責任を負う趣旨で作成されたものであり、Yの施工した白蟻予防とは関係がない場所から白蟻が発生した場合にまで本件保証に係る責任が及ぶとする解釈は、合理的でない。


白蟻駆除業者の発行した「白蟻駆除予防日より5年間白蟻発生に関し保証する」との保証書は白蟻予防の施工と関係のない、裏の体育館からの飛来による食害についてまで保証する趣旨ではない。

A
白アリ保証内容を明確に記載し契約を行う。
白アリ発生要因がどこからなのか?立証できる資料の用意が不可欠。



・完成するまでの間仮住いの住宅として、使用貸借させることとし、使用貸借契約を締結した。しかし、5年近くたってもYの新たな建物の着工の予定がなく、明渡しを求めた。


本件使用貸借は、Yに対する便宜供与としてされたものであり、その使用期間も短期間の貸借を想定したものであるから、本件使用貸借においては、Yが新たに取得する建物が通常予想される建築工事期間を相当程度越えてもなお完成しない場合には、その時点で本件建物を返還する旨の合意が黙示的にされていたと認めるのが相当である。

A
「新たな建物が完成するまでの間」と定めていても、「通常予想される建築工事期間を相当越えてもなお完成しない場合」は、その時点で返還する旨の合意がなされていたとして、5年近くを経過したものについては、返還義務があるとした。





・土地購入資金及び建物請負代金のつなぎ融資をローン会社から借り入れた場合において、建築業者が破産し、借主が期限の利益を喪失したため、ローン会社が返済を求めた事案において、ローン会社はつなぎ融資の目的に反する事態の招来を回避すべき義務を負担しているとして、その請求権の行使を一部制限した。


Bが破産の申立て等により建物建築工事が中断したときは、当然に期限の利益をを喪失し、Yは、本契約に基づく一切の債務を即時弁済する」との特約があった。融資を受けたYは、Bの求めに応じて建物代金の7割相当額を支払った。
しかし、Bは、工事に着手しないまま同年9月26日自己破産の申し立てをし、同月30日破産宣告を受けた。

A
長期にわたりつなぎ融資を通じて経済的に強固かつ密接な共同関係を構築していたから、XがBのYにもたらす損失の反面において利益を得ることは、信義則上許されず、とりわけ、XY間の金銭消費賃借契約は、公庫融資が実行されるまでの間の請負代金の融資を目的として締結されるものであるから、Xは、Yに対し、つなぎ融資の目的に反する事態の招来を回避すべき義務を負担している。





・業者の媒介により土地を購入した買主が媒介業者に隣人とのトラブル等を説明しなかった説明義務違反があるとして、損害賠償を求めた事案において、隣人とのトラブルは前主が草刈り等をしなかったためで、隣人は特別な人物ではないから、媒介業者に説明義務はないとして、その請求を棄却した。


「家を建てさせない」「前の道を通させない」と発言する等トラブルとなり、BがAに売却したものであった。また、本件土地は、防火地域内の土地で、木造3階建は建てられず、かつ、水道管の径が13mmで、3階建には水圧が不十分であり、複数の他人所有地を経由しているので、配管し直す必要性があった。防火地域の建築制限及び水道管については説明義務を尽くしており、また、BC間の紛争については、説明義務はないと、主張した。

A
防火地域の建築制限については、(1)重要事項説明書の記載(2)県への苦情申立てに建築制限に関する点がないこと(3)複数の業者から建築の見積りをとり、予算を超過することが判明した後も1年3ヶ月程Yらに抗議していないことからして、業者の説明に信憑性があり、説明を尽くしている。

重要事項への埋蔵水道管mmの記載に注意。





・借地権譲渡につき地主から書面による承諾を得ることを停止条件とする借地権付建物の売買契約において 買主が上書面に地主の実印の押捺と印鑑証明書の添付を要請し、地主がこれを拒否したために、売買の効力が 発生しなかった事案において、当該請求は約旨に添うもので、買主が故意に停止条件の成就を妨げたとはいえないとして、媒介業者に対し、受け取った報酬金(仲介手数料)の内金(前渡金)の返還を命じた。


本件売買契約締結前に口頭により、Aの借地権の譲渡を承諾していたが、印鑑証明書の添付と実印の押捺を要請されると、従前から借地契約には実印を用いていないとしてこれを拒否し、そのため、本件売買契約の効力は発生しなかった。

A
借地権、地上権、用益権の許可を受ける場合は、口頭でなく、必要書類(印鑑証明書・住民票の必要要件まで記載した覚書を取り交わす事が必須。





・完成した建物の引渡しを受けたが、その後、建物が沈下し、建物の基礎にひび割れが発生したのは、地盤を調査して十分な強度を確保する基礎構造にすべき義務を怠ったものとして、建築業者の不法行為による損害賠償費任が認められた。


一般に建物を建築する業者としては、安全性を確保した建物を建築する義務を負うから、その前提として建物を建築する土地の地盤の強度等について調査する義務及び建物の基礎を地盤の沈下又は変形に対して構造耐力上安全なものとする義務を負う。

A
建築家に対する専門家責任については、その仕事上のミスが注文者に与える影響が極めて重大であり、要求される注意義務も極めて高度であることが指摘されている。このような観点から請負業者や建築士などに対する損害賠償責任が認められた事例。





・当初2.2mしか幅員がなかった私道について、不動産会社がした戸建住宅の分譲により3.3mに拡幅された後自動車での通行を始めた私道に隣接する者の自動車通行権が否定された。


本件私道は、建築基準法42条2項によるみなし道路であり、付近住民等により道路として利用されてきた。本件私道を自動車で通行するようになった。

A
自己の負担により拡幅後の本件私道の共有持分を購入した結果に過ぎず、本件私道における自動車通行を許容しないからといって、元の状態にとどまるにすぎず、Xの本来の生活上の利益は侵害されない。承諾なしに自動車で本件私道を通行する権利があるとは認められない。
私道の場合、自動車での交通ができるとは限らない。近隣住民への事前許可後に販売する事が最適。





・Aが本件南側隣地を乙から購入して、乙に別荘の建築を依頼することとした。乙の設計士Bは、当初北側に居住の甲との敷地境界線から2.6m離してAの別荘を建築するよう設計したが、Aから南側を広くとるよう要望されたので、北側の境界線からの距離を管理規約にある制限一杯の2mに変更したが、Bが甲に説明のため持参した図面は当初の2.6m離したものだった。


隣の家は2.6m離して建てると図面までみせてもらったが、実際には2mも離れておらず、日照も阻害され、精神的なダメージを受けた。吸込式浄化槽を設置したが、地盤に石が多いためか、排水がうまくゆかず再工事をしたが、将来に不安があり、浄化槽を本下水につないで欲しい。

A
浄化槽は正常に機能しており、現在は問題もないので、将来の不安まで乙に担保させることはできない、浄化槽については施工業者と請負業者の問題である。




・売主業者の物件を買主購入後、価格が異常に高かった事を引渡し後に気づき訴訟。
売主の希望価額が著しく不当な場合、現地価額等を説明する義務があり、鑑定評価額の2倍を超えるときは、その説明をしなければならないとされた。

A
少なくとも鑑定評価額の2倍を超えれば、これに該当し、Yらには注意義務違反がある。


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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


大学卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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