債権投資利回り  - 2018.09.20 Thu

資産運用において債券投資を行う場合に収益をどのように考えるかがポイントになります。
例固定利付債の場合、預貯金のように利率が予め決まっていますが、それと同時に債券価格は変動するため、売却時(償還時)と購入時(発行時)の価格によっては売却損益(償還損益)が発生します。
債券投資の収益を考える際には、「表面利率(クーポン)」と「売却損益(償還損益)」の2つを把握する必要が出てきます。
一般に利付債には、以下のような利回りがあります。
・応募者利回り
=新規発行された債券を償還期限まで所有した場合の利回り
={表面利率+(額面100-発行価格)/償還年限)} ×100 /発行価格
・最終利回り
=既発債を時価で購入して償還期限まで所有した場合の利回り
={表面利率+(額面100-買付価格)/残存年限)} ×100/買付価格
・所有期間利回り
=債券を償還期限まで所有せず途中で売却した場合の利回り
={表面利率+(売却価格-買付価格)/所有期間)} ×100/買付価格
・直接利回り
=投資元本に対して毎年いくらの利息収入があるかを見る利回り
=(表面利率/買付価格)×100
一般に割引債には、以下のような利回りがあります。
・1年以内の割引債の利回り
=単利で計算した場合の利回り
={(額面100-買付価格)/買付価格)}×(365/未経過日数)×100
・1年超の割引債の利回り
=複利で計算した場合の利回り
={残存年数ルート(額面100-買付価格)-1}×100
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株式投資指標  - 2018.09.20 Thu

株式投資指標は企業の株価水準を分析するツールの一つです。
業績や資産状況などにより現在の株価と比較することでその会社の株価水準が割高であるのか割安であるのかを判断します。
PER(株価収益率)は、現在の株価が1株に対する企業の利益に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標の一つです。代表的な指標として企業の株価の割安・割高を判断するために用いられます。
現在の株価をEPSで除すことで求められます。
株価収益率 = 株価 ÷ 一株当たり当期純利益
一般に株価収益率が業界平均値と比較して高いときは、当該企業の株価は割高とされます。
PBR(株価純資産倍率)とは、現在の株価が1株に対する企業の純資産に対して何倍に評価されているのかを示す株価指標です。
株価の割安感を比較する材料になる他、株価の下値の目処を把握するための他、その企業が保有する無形の価値を見出す際にも活用できます。現在の株価をBPSで除することで求められます。
株価純資産倍率 = 株価 ÷ 一株あたり純資産額
1倍以下の水準では会社が保有する純資産の額より株式時価総額のほうが安いことを意味しており、継続的に事業を行うより解散した方が株主の利益になる可能性がある。魅力的な事業・資産を持つにも関わらず低PBRで推移している企業は絶好の買収対象になるかもしれません。
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統計局 新潟市 北区・江南区・西区・東区・中央区 年齢別人口推移  - 2018.09.10 Mon

【総務省統計局、新潟市役所 住民基本台帳人口、新潟県(にいがた県統計BOX):新潟県人口移動調査、国勢調査 調べデーターより】 統計数値をまとめ、一部抜粋して転載致します。総務省統計局統計局ホームページ総務省統計局1都市別人口新潟市区別人口推移区別北区22年時の年齢割合区別人口推移 年齢別
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はじめての不動産投資  - 2018.09.10 Mon

不動産投資の種類
現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。
証券化不動産投資・・・証券化不動産投資とは、J-REIT(不動産投資信託)などのファンドの購入のことを言います。
J-REIT(不動産投資信託)・・・J-REIT(不動産投資信託) とは、複数の投資家から集めた資金を各ファンドがオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配するものです。
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不動産所得が赤字のときの他の所得との通算する事が出来ます。
総収入金額-必要経費=不動産所得の金額
総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
① 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
② 敷金や保証金などのうち、返還を要しないも
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
① 固定資産税 ② 損害保険料 ③ 減価償却費 ④ 修繕費
【税額計算】  所得税額 ={総所得金額(不動産所得 + 給与所得※1等その他の所得金額)
- 各種所得控除額※2}× 税率※3 - 控除額※3 - 各種税額控除※4 - 源泉徴収税額
※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。
※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。(例:配偶者控除、扶養控除等)所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。
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事業継承 株価引き下げ  - 2018.09.10 Mon

株価引下げの具体的手法
①純資産価額対策
Ⅰ 生前退職金の活用
オーナーが事業承継を考えた場合には、そう遠くない時期に会社を退職し、後継者にバトンタッチすることになります。
生前に会社を退職した場合には、会社から役員退職金として多額の資金が社外に流出することとなり、結果として会社の純資産価額を引き下げる効果があります。
役員退職金は 、通常最終の役員給与の額を基準として次のように算定されることが多いため、同時に役員給与の見直すことも重要です。
退職時の役員給与月額×勤続年数×功績倍率等 = 役員退職金
一般的に非上場会社のオーナーは、自身の役員給与を低くおさえ会社への内部留保を厚くする傾向にあるため、これを適正な価額に戻すことで、同時に会社への内部留保を減らすことも純資産価額を増やさない方法として有効となります。
代表権を持たずに従前の給与の2分の1以下となるなど一定の条件を満たし、実質的な経営権を有しないものと認められる、いわゆる「みなし退職」に該当する時。退職後も非常勤役員等として会社に残って退職金を支給することが可能な場合もあるため、しばらく後継者を見守る必要のあるオーナーにとっても、役員退職金を検討する価値はあるでしょう。
Ⅱ 保有資産の見直し
会社が保有する資産の中に、多額の含み益を抱えた資産がある場合には、会社を分割するなどして、土地などの含み益のある資産を移転させることができれば効果的に株価をさげることができます。
また、中には長期に滞留した売掛金などの不良債権があれば、税法上認められる範囲内で積極的に貸倒れ処理することも有効になります。
②類似業種比準価額の対策
評価方式の計算要素である、配当金額・年利益金額・純資産価額を引き下げることで株価を下げます。
Ⅰ 年配当率を引き下げる
オーナー会社では比較的よく行われているのが、配当率を引き下げることで株価を下げようとする動きです。2年間無配とし1株あたりの配当をゼロにしてしまう場合、他の比準要素の金額も同じようにゼロであると純資産価額方式による評価になってしまいます。そのため、逆に株価が上がってしまう可能性もありますので注意が必要です。
Ⅱ 1株あたりの利益を圧縮する
(1)税負担の軽減を心掛ける
法人の利益を圧縮するために、特別償却や課税の繰延べなどを活用し、法人の税負担の軽減を心掛けることで結果的に株価の引下げに効果があります。不良債権を税法上認められる範囲で積極的に償却することも有効となります。
(2) 高収益部門や、異種の事業を切り離す
法人の事業の中に高収益の部門がある場合、その部門を切り離して新会社に営業譲渡するなどし、新会社の株式を事業後継者が保有するなどすれば、結果的に株式の評価対象となる法人の利益の圧縮につながり、配当金も減るでしょうから株価は下がることになります。高収益部門を切り離す方法としては、子会社を設立して営業譲渡する方法も考えられます。
同じように同一の会社で2種類以上の異業種の事業を営んでいる場合、類似業種の株価が高い業種を切り離すことができれば、同様に株価を下げることができます。
Ⅲ 純資産価額をへらす
原則として純資産価額方式の株価対策と同様となります。
③従業員持株会の活用
オーナーが所有する株式を移転する場合に、その株式を評価する方法は一般的に原則的評価方法よることが多くなります。しかしながら、移転先の対象者を選定することにより、配当還元方式による評価方法で株式を移転することができる場合があります。
一般的に原則的評価方法に比べて、特例的評価方法である配当還元方式の評価額は非常に低くなる場合が多いことから、可能な限り配当還元方式により株式を移転する方法をとれないか検討する必要があります。
従業員持株会社とは、従業員に経営参画意識を持ってもらうための制度で、会社が奨励金の補助を行ったり、将来株式公開を計画している場合には従業員の財産形成にも役立ちます。
オーナーが会社に対する経営権をキープしながら事業継承対策に活用できることから、近年この制度を導入する非上場会社が増えていますが、新会社法の施行に伴い、従業員持株会社の導入にあたっては注意が必要となります。というのも、従業員持株会社でも一定の要件を満たしている場合には、少数株主権が認められ、取締役解任請求権や帳簿閲覧請求権の行使が可能となるからです。仮に、労使間にトラブルが発生した場合、この少数株主権により帳簿閲覧請求検討が行使せれる可能性も考えられます。
経営権に影響を及ぼさない範囲において従業員持株会社に株式を売却することで相続財産である株式を比較的容易に減らすことが可能となるメリットがある反面、従業員持株会社との関係によっては、大きなトラブルにはってんすることもあるため、導入にあたっては慎重な検討が必要です。
④営業譲渡等による高収益部門の対策
後継者を株主とした会社(オーナー自身が直接あるいは間接的にも株式を保有していない)へ、高収益部門を営業譲渡することにより、高収益部門を移転することが考えら」れます。
高収益部門が生み出す利益は、時間が経過するごとに会社へ蓄積していくと考えられますから、それが結果として会社の1株あたりの利益を高くし、同じように会社の純資産価額を増やすことになるため、会社の株価が高くなります。
高収益部門を営業譲渡することにより、オーナーが保有する株式の発行会社は、それ以後の利益は大幅に減ることとなるため、内部に保留される蓄積度合いがずっとおさえられることになります。自ずと配当金の支払いも減るでしょうから、これにより株価を引き下げることができます。
高収益部門を切り離す方法としてはその他にもいくつか考えられますが、移転先の会社の株式をオーナ-自身や移転前の会社が所有する場合には、オーナー自身が高収益部門を直接あるいは間接的に保有していることに変わりはありません。移転先の会社の株主構成や資産構成によっては、結果として期待した効果が得られない場合も考えられますので、オーナーとの所有関係に注意しながら事前計画を慎重に行い、期待する効果を得られるように留意しながら対策を進める必要があるでしょう。
特定事業用資産の評価の特例の活用
相続又は遺贈により一定の要件を満たす取引相場のない株式又は出資を取得した場合で、この特例の適用を受けることを選択したものについては、一定の要件のもと、当該取引相場のない株式又は出資に係る相続税の課税価格が、下記の割合で減額されます。
この特例は、また、相続税申告時までに遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。
また、この規定は前述の「小規模宅地等の減額」と併用する場合には減額金額に制限がありますの注意が必要です。
減額割合
被相続人が相続開始直前に有していた株式又は出資のうち、相続の開始の時における発行済株式の総数又は出資の合計額の3分の2に達するまでの部分(10億円を限度とします)について10%減額
贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上である配偶者から、自宅(土地、建物)または自宅の購入資金(金銭)を贈与で取得した場合、課税価格から2,000万円までの金額を配偶者控除として贈与財産の課税価格から控除できる。つまり、2,000万円までであれば、贈与税はかからない
この特例は、夫の死亡後の妻の生活保障や、同一世代間の贈与であるから遠くない将来に相続で精算されるなどといった趣旨から設けられた。 ただし、贈与された自宅(自宅購入資金の場合はその金銭で購入した自宅)に翌年3月15日までに居住し、その後も引き続いて居住する見込みでなければならない。
贈与税の配偶者控除は、1組の夫婦で一回しか受けられず(再婚して新しい配偶者に適用することは可能)、贈与税はゼロでも申告書等の提出が必要である。また、不動産取得税や登録免許税は課税されるから注意すること。
なお、贈与を受けた自宅の価額が2,000万円未満であるため、控除不足がある場合でも、控除不足額を翌年以降に繰越して控除することはできない。
非上場株式等についての相続税の納税猶予
後継者である相続人等(「経営承継相続人等」といいます。)が、相続等により、経済産業大臣の認定を受ける非上場会社の株式等を先代経営者である被相続人から取得し、その会社を経営していく場合には、その経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、その非上場株式等(一定の部分に限ります。)に係る課税価格の80%に対応する相続税の納税が猶予されます。
この猶予された税額は、経営承継相続人等が死亡した場合などは納付が免除されます。なお、免除されるときまでに特例の適用を受けた非上場株式等を譲渡するなど一定の場合には、猶予されている税額の全部又は一部を利子税と併せて納付する必要があります。
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すまい給付金 貰い忘れている方、必見! シュミレーションございます。  - 2018.09.10 Mon

すまい給付金とは


すまい給付金 概要


ここがポイント!


平成26年4月から平成33年12月まで実施
すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要です。
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。


すまい給付金の対象者
すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住することと
収入が一定以下の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※が対象となります。


主な要件
1.住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
2.住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3.収入が一定以下の者[8%時]収入額の目安が510万円※以下[10%時]収入額の目安が775万円※以下
4.(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者※


※10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要
件が追加されます。
※夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
詳細は「給付額について」はすまい給付金 シュミレーションソフトをご覧ください。



ピタットハウス 顔イラスト (1)【FP 、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士】



住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
1.自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
2.償還期間が5年以上の借入れであること
3.金融機関等からの借入金であること
(住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ)


給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります(消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。)


主な要件
引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること 等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。


給付要件とは
1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか
2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか
によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、
a.住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
b.すまい給付金独自の要件が設定されています。
※10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加されます。


すまい給付金 シュミレーションソフト

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


長岡市生まれ、大学法学部法律学科卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス 不動産売買センター 始動。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2018年8月 ご成約件数 全国6位。


★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、日商簿記、ビジネス法務実務検定、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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