新潟不動産売買センター 金澤修一。成約御礼!  - 2017.06.08 Thu

みなさまのおかげでご成約となりました。
本当に有難うございました。
『ご成約事例』
土地
新潟県新潟市中央区翁町2 上越新幹線新潟 800万円台 - 121.37m2
- - 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代1 トーカングランドマンション第一万代ビューハイツ 上越新幹線新潟 400万円台 4DK -
67.69m2 1974年11月
(築42年7ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代5 ダイアパレスシアース万代 上越新幹線新潟 1800万円台 3LDK -
55.81m2 1995年1月
(築22年5ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区東中通1番町 SUITE・HND 上越新幹線新潟 900万円台 1LDK -
32.94m2 2004年9月
(築12年9ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市東区新石山2 サーム新石山壱番館 JR信越本線越後石山 1100万円台 4LDK -
88.32m2 1997年7月
(築19年11ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区八千代1 アパガーデンコート万代 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK -
88.34m2 1999年2月
(築18年3ヶ月) 2017年春 -
土地
新潟県新潟市東区下木戸1 上越新幹線新潟 700万円台 - 124.3m2
- - 2017年春 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区沼垂東5 上越新幹線新潟 1100万円台 4DK 133.18m2
123.11m2 1986年11月
(築30年6ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通2ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 500万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
(築37年7ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池8 ダイアパレス女池 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
70.41m2 2000年2月
(築17年3ヶ月) 2017年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区高志1 ダイアパレス高志 上越新幹線新潟 1100万円台 3LDK -
67.52m2 1995年12月
(築21年5ヶ月) 2017年冬 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 JR白新線早通 1600万円台 3LDK 95.68m2
94.19m2 2016年11月
(築6ヶ月) 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
80.5m2 1997年2月
(築20年3ヶ月) 2017年冬 -
土地
新潟県新潟市東区松崎1 上越新幹線新潟 800万円台 - 191.75m2
- - 2017年冬 -
マンション
新潟県新潟市西区青山2 ポレスターリバービュー青山 上越新幹線新潟 2600万円台 2LDK -
80.33m2 2007年11月
(築9年6ヶ月) 2016年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和2 ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
(築17年11ヶ月) 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和2 ダイアパレス新和 上越新幹線新潟 1000万円台 2LDK -
52.19m2 1997年9月
(築19年8ヶ月) 2016年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市北区木崎 JR白新線豊栄 1600万円台 2LDK 95.68m2
94.19m2 2016年8月
(築9ヶ月) 2016年秋 -
土地
新潟県長岡市川崎3 上越新幹線新潟 1100万円台 - 198.0m2
- - 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
(築27年10ヶ月) 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区女池4 グランピア女池 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
56.67m2 1992年2月
(築25年3ヶ月) 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区上所3 サーパスシティ西新潟2番館 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
67.2m2 1993年9月
(築23年8ヶ月) 2016年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和2 ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1500万円台 4LDK -
84.9m2 1999年6月
(築17年11ヶ月) 2016年冬 -
土地
新潟県新潟市中央区親松 上越新幹線新潟 1200万円台 - 165.4m2
- - 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市中央区鳥屋野2 上越新幹線新潟 1500万円台 - 192.62m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区南出来島2 サーム出来島 上越新幹線新潟 1600万円台 4LDK -
85.69m2 1997年3月
(築20年2ヶ月) 2016年夏 -
土地
新潟県新潟市西区五十嵐中島2 JR越後線内野西が丘 500万円台 - 234.0m2
- - 2016年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区古町通2番町 ライオンズマンション新潟古町 上越新幹線新潟 1000万円台 3DK -
52.36m2 1992年9月
(築24年8ヶ月) 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区上近江3 サーパス近江 上越新幹線新潟 1500万円台 3LDK -
63.63m2 1996年1月
(築21年4ヶ月) 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市西区浦山 リバーハイツ関分 上越新幹線新潟 500万円台 1LDK -
48.6m2 1974年4月
(築43年1ヶ月) 2016年春 -
土地
新潟県新潟市中央区三和町 上越新幹線新潟 1500万円台 - 155.96m2
- - 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区西堀通6番町 グランドメゾン西堀通タワー 上越新幹線新潟 2300万円台 1LDK -
59.86m2 2009年5月
(築8年) 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区幸西2 レールシティ幸西 上越新幹線新潟 1400万円台 3DK -
61.93m2 1994年2月
(築23年3ヶ月) 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区川端町3 コープ野村川端町 B棟 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
59.26m2 1984年9月
(築32年8ヶ月) 2016年春 -
マンション
新潟県新潟市西区平島1 ダイアパレス青山南 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
66.86m2 2002年9月
(築14年8ヶ月) 2015年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区東堀通6番町 トーカンマンション東堀 上越新幹線新潟 700万円台 3LDK -
55.48m2 1988年6月
(築28年11ヶ月) 2015年冬 -
一戸建て
新潟県新潟市東区長者町 上越新幹線新潟 800万円台 3LDK 172.18m2
93.45m2 1951年1月
(築66年4ヶ月) 2015年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区新和2 ドラゴンマンション新潟新和壱番館 上越新幹線新潟 1600万円台 4LDK -
92.72m2 1999年6月
(築17年11ヶ月) 2015年冬 -
土地
新潟県新潟市中央区上大川前通9番町 上越新幹線新潟 500万円台 - 66.1m2
- - 2015年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代2 アーバンプレイス萬代橋 上越新幹線新潟 2200万円台 1LDK -
57.32m2 2008年2月
(築9年3ヶ月) 2015年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通7番町 ライオンズシティ新潟 上越新幹線新潟 900万円台 2LDK -
55.68m2 1993年5月
(築24年) 2015年秋 -
土地
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 JR越後線寺尾 700万円台 - 146.0m2
- - 2015年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代2 上越新幹線新潟 400万円台 1R -
40.86m2 1978年9月
(築38年8ヶ月) 2015年秋 -
一戸建て
新潟県燕市南4 JR弥彦線燕 500万円台 7DK 191.79m2
146.44m2 1975年1月
(築42年4ヶ月) 2015年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区東堀通1番町 パークサイド白山 JR越後線白山 400万円台 2LDK -
53.56m2 1979年8月
(築37年9ヶ月) 2015年秋 -
マンション
新潟県新潟市中央区弁天 万代アーバン日東 上越新幹線新潟 500万円台 1DK -
33.68m2 1989年10月
(築27年7ヶ月) 2015年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通4番町 アパガーデンコート上大川前 上越新幹線新潟 1900万円台 2DK -
79.89m2 2001年6月
(築15年11ヶ月) 2015年夏 -
土地
新潟県新潟市東区中山8 上越新幹線新潟 1100万円台 - 156.51m2
- - 2015年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区万代3 ルミナス南笹口モンテレール 上越新幹線新潟 2100万円台 2LDK+S -
73.0m2 2010年3月
(築7年2ヶ月) 2015年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区南笹口1 ルミナス南笹口モンテレール 上越新幹線新潟 2400万円台 2LDK -
67.04m2 2008年5月
(築9年) 2015年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区西湊町通2ノ町 上越新幹線新潟 200万円台 1K -
- - 2015年夏 -
マンション
新潟県新潟市西区青山2 プレステージ青山 JR越後線青山 1200万円台 3LDK -
55.28m2 1993年5月
(築24年) 2015年夏 -
一戸建て
新潟県新潟市西区青山7 JR越後線青山 1400万円台 2LDK+S 197.66m2
57.96m2 2008年10月
(築8年7ヶ月) 2015年春 -
土地
新潟県新発田市真野原外 新潟交通峰沢 200万円台 - 1597.0m2
- - 2015年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
63.37m2 1997年2月
(築20年3ヶ月) 2015年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区川岸町2 アップルガーデンウエスト 上越新幹線新潟 2400万円台 3LDK -
73.0m2 2007年2月
(築10年3ヶ月) 2015年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区和合町1 サーパス和合 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
55.84m2 1995年1月
(築22年4ヶ月) 2015年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区南笹口1 エスカイア笹口 上越新幹線新潟 500万円台 2DK -
38.93m2 1981年12月
(築35年5ヶ月) 2015年春 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区東大畑通2番町 上越新幹線新潟 100万円台 3K 58.8m2
48.36m2 1985年10月
(築31年7ヶ月) 2015年春 -
一戸建て
新潟県新潟市北区濁川 新潟交通濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月
(築46年4ヶ月) 2014年冬 -
マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通9番町 大谷屋マンション 上越新幹線新潟 400万円台 1LDK -
40.68m2 1975年11月
(築41年6ヶ月) 2014年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市西区寺尾前通2 JR越後線寺尾 2200万円台 4LDK 121.98m2
97.71m2 2014年10月
(築2年7ヶ月) 2014年冬 -
一戸建て
新潟県新潟市北区松浜4 上越新幹線新潟 300万円台 3K 197.02m2
65.45m2 1955年10月
(築61年7ヶ月) 2014年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通1 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
(築2年7ヶ月) 2014年秋 -
一戸建て
新潟県新潟市中央区女池神明3 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK 106.96m2
92.74m2 2014年4月
(築3年1ヶ月) 2014年夏 -
一戸建て
新潟県新潟市西区上新栄町5 JR越後線寺尾 1000万円台 3LDK 111.21m2
82.56m2 1988年7月
(築28年10ヶ月) 2014年春 -
マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通2ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 400万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
(築37年7ヶ月) 2014年夏 -
マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 800万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
(築27年10ヶ月) 2014年春 -

新松崎3丁目戸建 大手メーカーの平成17年築。新価格 2,480万円  - 2017.06.05 Mon

新松崎3丁目戸建のおすすめポイント
三井ホーム(新潟中央ホーム)施工の平成17年8月築。注文住宅
南面道路。南面リビングで日当たり良好。床暖房など設備充実。
細部にわたるこだわりの内外装デザイン。土地52坪。建物39坪。
新松崎3丁目。前面道路6m。ペアサッシ。24時間換気暖房機。
物件名 新松崎3丁目戸建
所在地 新潟県新潟市東区新松崎3丁目
 価格 2,480 万円
交通 白新線 大形駅 徒歩34分 / 白新線 東新潟駅 徒歩51分 / 白新線 新崎駅 徒歩62分
建物面積 129.18㎡ 土地面積 172.97㎡
間取り 4LDK 階数 2階建ての1階~2階
構造 木造(在来) 築年月 2005年8月
都市計画 市街化区域 用途地域 第一種住居
建蔽率 60% 容積率 200%
地目 宅地 区画整理 
接道 南西側6.00m公道に11.50m接道
私道 なし 現況 空室(居住歴有)
駐車スペース 3台 総戸数 
権利 所有権 借地権/期間/地代 該当なし
引渡し 相談 建築確認番号 
ライフライン 都市ガス/水道(公営)/【排水】公共下水/【汚水】公共下水/都市ガス・本下水
設備 TVモニター付きインターホン/床暖房/クローゼット/追い焚き風呂/浴室乾燥機/洗髪洗面化粧台/温水洗浄便座/システムキッチン/都市ガス・本下水
物件の特徴 空室につき内見可/注文住宅/車庫(2台分)/南道路
法令上の制限 松崎地区地区計画
新松崎3丁目戸建のLife Information
幼稚園 はす池保育園 695m 公園 河渡中央公園 1,741m
小学校 新潟市立大形小学校 1,406m 中学校 新潟市立大形中学校 1,162m
高校 新潟県立新潟北高校 2,638m 図書館 新潟県立大学図書館 2,080m
病院 医療法人恵松会河渡病院 1,742m 交番 新潟北警察署 5,939m
銀行 JA新潟市本店 1,662m 郵便局 大形郵便局 1,738m
コンビニ セブンイレブン新潟松崎店 486m 役所 新潟市東区役所 3,319m
買い物 生鮮&業務スーパーチャレンジャー 647m CoCoLo本館 5,484m カワチ薬品松崎店 705m パワー河渡店 1,661m
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 物 件 詳 細 U R L 

みずき野2丁目戸建 - 2017.05.20 Sat

みずき野二丁目戸建のおすすめポイント
平成19年8月築 4LDK+W 駐車4台。外構工事で増設も可能
クレバリーホーム(又助組)施工。24時間換気乾燥。カウンターK
WIC。オール電化。屋根陶器瓦。土地約59坪。建物約32坪
南西側5.7mのカースペース。南東側約2.7mの庭。日当り良好
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物件名 みずき野二丁目戸建
所在地 新潟県新潟市西区みずき野2丁目 地図 価格 1,800 万円
交通 越後線 越後赤塚駅 徒歩3分 / 越後線 越後曽根駅 徒歩33分 / 越後線 内野西が丘駅 徒歩53分
建物面積 107.50㎡ 土地面積 198.03㎡
間取り 4LDK 階数 2階建ての1階~2階
構造 木造(在来) 築年月 2007年8月
都市計画 市街化区域 用途地域 第二種中高層
建蔽率 60% 容積率 200%
地目 宅地 区画整理 
接道 南東側6.00m公道に12.00m接道
私道 なし 現況 空室(居住歴有)
駐車スペース 4台 総戸数 
権利 所有権 借地権/期間/地代 該当なし
引渡し 即可 建築確認番号 H19-397
ライフライン オール電化/水道(公営)/【排水】公共下水/【汚水】公共下水/電気温水器/電気
設備 TVモニター付きインターホン/クローゼット/床下収納/追い焚き風呂/浴室乾燥機/洗髪洗面化粧台/温水洗浄便座/システムキッチン/カウンターキッチン/IHコンロ/オール電化
物件の特徴 空室につき内見可/車庫(2台分)/南道路
間取り詳細 LDK12.7帖 和室5.4帖 洋室8.2帖 洋室5.4帖 洋室5.4帖
リフォームの概要 
法令上の制限 赤塚駅前地区地区計画


みずき野二丁目戸建のLife Information
幼稚園 保古野木保育園 1,654m 公園 みずき野中央公園 652m
小学校 新潟市立赤塚小学校 2,356m 中学校 新潟市立赤塚中学校 3,250m
高校 新潟県立新潟西高校 4,642m 図書館 新潟国際情報大学情報センター図書 898m
病院 特定医療法人水明会佐潟荘 3,325m 交番 西蒲警察署 7,270m
銀行 JA新潟みらい赤塚支店 3,307m 郵便局 赤塚郵便局 2,416m
コンビニ サークルK新潟みずき野店 330m 役所 新潟市西蒲区役所西川出張所 3,410m
買い物 清水フードチェーン赤塚店 2,503m  ココカラファイン西川店 3,873m コメリハード&グリーン西内野店 4,360m


物 件 詳 細 U R L 

新潟中古マンションリフォーム補助金!  - 2017.05.06 Sat

マンションの空き家リフォーム補助金 30万円!受付開始されました!

記載重要箇所




助成金詳細はこちらで確認↓
建築部 住環境政策課 住環境整備室
〒951-8550 新潟市中央区学校町通1番町602番地1(市役所本庁舎分館5階)
電話:025-226-2815 FAX:025-229-5190

上記の他にも
助成金制度がございます。
 新潟市UIJ支援にいがたすまいリフォーム助成事業
補助対象者
UIJターン世帯
(平成28年4月1日以降、実績報告書の提出までに、新潟県外から市内に移住し、 住宅のリフォーム工事を行う2人以上の世帯(※))に属する個人
補助金の交付決定を受ける前に着手したものは対象となりませんのでご注意ください。 
下記の合計額(いずれも補助の対象外となる経費があります。)
 1住宅等において行うリフォーム工事に係る経費(必須) 
2住宅等への転居に係る経費(工事に係る経費と同額が上限(20 万円以内)
補助金の額
新潟市では、UIJターンによる「新潟暮らし」を促進するため、
新潟県外からの移住・定住に併せて住宅リフォームを行う方に対し、
そのリフォーム費用などの一部を補助します。 
 ・同一年度に「子育て・高齢者支援健幸すまいリフォーム助成事業」,「空き家活用リフォーム推進事業」又は「UIJ ターン創業促進事業」の補助金交付を受けていないこと 
補助率 1/2
補助上限 50 万円
 空き家※を活用した UIJターン世帯
補助上限 100 万円 

不動産の査定はどういう仕組みなの!?  - 2017.05.06 Sat


不動産鑑定の評価方法は、『原価法』、『収益還元法』、『取引事例比較法』の三つです。
○『原価法』とは……
対象となる不動産の再調達原価をもとに、その不動産を鑑定評価する方法です。
まず、対象の不動産に対して「仮にもう一度建築・造成した場合はいくらになるのか?」と考えて、その再調達原価を割り出します。そして、その割り出された原価から、建築後の経過年数による原価の低下を割り引いて(減価修正)、現在の価値を推定します。
中古住宅の原価法で大雑把な例を上げると。
「積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)」
このようになります。
ここでの単価、耐用年数、残存年は物件の構造によって異なります。
○『収益還元法』とは……
対象となる不動産が将来生み出すであろうと予測される、純収益による現在価値の総和を求めることによって、その不動産の試算価格(収益価格)を求める方法です。
○『取引事例比較法』とは……
対象となる不動産と条件の近い物件の取引事例を多く収集し、それらの事例と比較評価する方法です。比較する際には、まず収集した事例の中からいくつかを選択します。そして、取引価格の事例を参考にしつつも、実際に対象となる物件の事情補正や時点修正を必要に応じて行い、地域要因や個別的要因を含めてから比較を行います。
この方法が、中古住宅の評価方法として一般的です。また、土地に関しては「公的指標」も参考に使います。
※土地の価格を示す3つの「公的指標」について
土地の価格を示す公的な指標としては主に、『公示価格(基準価格)』、『相続税路線価』、『固定資産税路線価』の三つです。
そもそも路線価とは、宅地の評価額の基準となる価格です。道路に面する標準的な宅地の一平方メートルあたりの価格を表しています。角地や準角地(片方の道路が行き止まりになっている角地)の場合、2方向の道路に面しているため、それだけ利便性が高いと判断されます。そのため、角地でない場合よりも高くなるのが一般的です。
『相続税路線価』とは、国税庁により公表された相続税・贈与税の算定基準となる財産評価基準書の路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の8割程度に設定されています。
『固定資産税路線価』とは、市町により公表された固定資産税・不動産取得税などの課税に使用される路線価です。国土交通省の土地鑑定委員会が公示する、地価公示価格の7割程度に設定されています。
それぞれの路線価は、このように国土交通省の土地鑑定委員会が公示する地価公示価格よりも2、3割ほど低く設定されています。つまり、路線価だけの査定では、その分安くなってしまうということです。
土地や戸建の査定をされる際は、是非私どもへご依頼ください。路線価だけでなく、原価法、収益還元法、取引事例比較法をもとに査定致します。
「実際の検討はまだまだ先だから、連絡まではあまり欲しくない」というお客様には、私どもの『お気軽簡易査定』へのご依頼をオススメさせて頂いております。

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マンションバブルは、いつ崩壊してしまうのか!?  - 2017.05.01 Mon

マンションを取り巻く、この「局所バブル」について。
2013年から始まったアベノミクスは、停滞していたマンション市場を活性化させマンションが緩やかに売れ出しました。
消費税が14年4月に5%から8%へ上がると、マンションの購入意欲は一旦しぼみかけ、その後に日本銀行の金利低下で住宅ローンの貸し出し競争が激化したことも要因し購入希望者が増加しました。
15年の1月から適用された相続税の増税で非課税の枠(基礎控除)が大幅に縮小されたため、富裕層を中心に金融資産を不動産へ転換する動きが起こり、投資用マンションに人気が集中しました。
大手デベロッパーを中心にマンション用地取得に苦戦し新築供給量が低下した事が大きな要因となり、金融緩和などと重なった結果、15年から16年の前半にかけて、マンション市場は市街地を中心に、局所限定ながらバブル化しました。
新潟のマンション市場も、この「局所バブル」エリアで購入した人は、現状でほとんど含み益が生じていると思います。
築年数が経過している中古マンションでも「局所バブル」で成約価格は現在も上昇しております。


しかしながら、現在は東京都の区外から成約価格が徐々に低下し始めております。
ここからの新築マンション、中古マンションの供給量と購入希望者需要のバランスには注視しなければならないかも知れません。


住宅ローン減税について  - 2017.04.28 Fri

【リフォーム費用は住宅ローン減税の対象になるか】
Q 「中古住宅を購入直後、リフォームを行うための資金を住宅ローンで借りました。これは住宅ローン減税の対象となるのでしょうか?」
A 「条件付きで対象となる」
平成21年度税制改正で「平成21年1月1日以後に「リフォーム工事の日から6か月以内に入居する事」という要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。
ちなみに銀行事務手数料、保証料、登記費用や仲介手数料などは住宅ローン控除の対象外ですので、注意しましょう。
【夫で住宅ローン減税を受けられるか】
Q「共働きのため、夫婦それぞれに収入があります。なので二人の名義(連帯債務)で住宅ローンを借りました。この場合、住宅ローン減税を受けることはできますか?」 
A できます。
連帯債務の場合、土地・建物に関する所有権の持分割合によって借入金額を按分した金額が、夫婦個々の借入金額となり、その金額をもとにそれぞれ住宅ローン減税を受けることができます。
例えば、借入金が3000万円だったとします。
そこから夫の持分を2/3、妻の持分を1/3とした場合、夫の借入金が(3000万円×2/3=)2000万円となり、妻の借入金は(3000万円×1/3=)1000万円となるわけです。
住宅ローン減税を受けるための確定申告をする際には、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」に必要事項を記入し、申告書と一緒に提出しましょう。
【収入がない期間の住宅ローン減税はどうなるのか】
Q 「妻も住宅ローン減税を受けています。妻は働いているのですが、昨年から産休中です。収入がゼロなのですが。この場合、妻の住宅ローン減税はどうなりますか?」
A 住宅ローン減税の対象から外れます。
住宅ローン減税=年末の住宅ローンの残高に控除率をかけた金額がその年の所得税から減税される。
なので給与収入等がなく、所得税が発生しない場合には、減税枠があっても減税されません。なお、適用期間には変わりがないので、再び所得税(給与など)が発生すれば減税を受ける事が出来ます。
【買い換えをした場合の住宅ローン減税はどうなるのか】
Q 「昨年、住宅ローン減税を受けていた物件を売却して、新しくマイホームを購入しました。この場合、住宅ローン減税を引き継ぐ事は出来ますか?」
A 引き継ぐ事は出来ません。
住宅ローン減税は売却した物件ではなく、新しく購入した物件に適用されるもの。
入居した時期によって、控除期間や控除額に違いがあります。また、新たに確定申告する必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。
【住宅ローン減税の確定申告の方法がわからない】
Q 「住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要と聞きました。
会社員なので、一度も自分で確定申告をしたことがありません。どのようにしたらいいでしょうか?」
A ① 税務署に「確定申告用紙」を貰いに行く。
2  必要事項を記入。
パソコンから国税庁のHPにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」で作成。
3  郵便または信書便により、税務署に送付。(通信日付印が提出日)
直接税務署に提出。(時間外収受箱へ投函も可)
4  e-TAXで申告する(事前の登録作業が必要)
なお、確定申告の時期は、還付と納付によってやや異なっています。還付の場合は1月~3月中旬、納付の場合は2月中旬~3月中旬です。これはあくまで大まかな日程であり、具体的な日程は毎年違うため、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署に確認するようにしましょう。
【中古住宅でも住宅ローン減税を受けられるか】
Q 「中古住宅を購入しました。住宅ローン減税を受けることができますか?」
A 一定の要件を満たせば出来ます。
基本的には新築住宅と同じ条件ですが
1.建築後使用されたものであること。
2.次のいずれかに該当する住宅であること。
①マンションなどの耐火建築物のは、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
②耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
③ ①または②に該当しない建物の場合、一定の耐震基準に適合するものであ ること ・・・平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る。
④ 取得の時に生計を同じにして、その取得後も引き続き生計を同じにする親族などからの取得でない。
5 贈与による取得でない。
【親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるか】
Q 「自分の両親から借金し、マイホームを購入しました。その時、両親との間で正式な借入書も作成しており、借りたお金を毎月返済しています。この両親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるのでしょうか?」
A なりません。
両親を含めた親族や知人などからの借入金は、住宅ローン減税の対象となる借
入金とはみなされません。
ちなみに親族以外でも次の借入金も対象となりません。
1.勤務先(役員を除く)や事業主団体からの無利子または1%未満の利率による借入金
2.勤務先(役員を除く)や事業主団体から利子の援助を受けることにより給与所得者が実際に負担する金利が1%未満の利率となる借入金
3.勤務先(役員を除く)や事業主団体から時価の1/2未満の価額で取得したマイホームの借入金
【住んでいない物件の住宅ローン減税はどうなるのか】
Q 「昨年から転勤により、住宅ローン減税を受けていた物件に住んでいません。引き続き住宅ローン減税を受けることはできますか?」
A 状況によります。
1. 単身赴任の場合
所有者が止むを得ない事情で単身赴任した場合(転勤や転地療養など)その住宅取得日から6か月以内に家族(配偶者や扶養親族)が入居し、住み続けていれば住宅ローン減税を受けることができます。
単身赴任先が海外であった場合・・・
赴任したその年の12月31日においても日本に住民票がなかった時は、非居住者とみなされるため、その間の年分についての住宅ローン減税を受けることはできません。
2.家族全員で引越しをした場合
次の要件すべてを満たす場合に限り、その建物に再び入居した年(入居した年の間で、該当する建物を賃貸にしていた場合はその翌年)から、残存している控除期間、住宅ローン減税を再び受けることができます。
①勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由がある。
②平成15年4月1日以降に、対象となる建物に住まなくなった。
③対象となる建物に住まなくなる前に、税務署で一定の手続を行った。
【住宅ローン減税の確定申告を忘れた!今からでも間に合う】
Q 「一昨年にマイホームを購入しましたが、住宅ローン減税を受けるための確定申告を忘れてしまいました。どうしたらいいですか。
A サラリーマンの場会(源泉徴収票によって納税している)



申告期限からの5年間は住宅ローン減税の請求権が有効であるため、可能です。必要書類を集めてから所轄の税務署へ行き、還付申告をしてください。
自営業者(自分で確定申告する人)・・・
所得税更生の請求書に必要事項を記入しましょう。後はその請求書と一緒に住宅ローン減税を受けるための必要書類をそろえてから、所轄の税務署へ行き手続きをします。ただし、この場合は申告期限から1年以内になります。
【ローンの借り換え後、住宅ローン減税は引き続き受けられるか】
Q 「住宅ローンを借り換えした場合、住宅ローン減税を引き続き受けることができますか?」
A 残念ながら、住宅ローン借換えによる新しい住宅ローンでは、引き続き受ける事は出来ません。
しかし、次の要件すべてを満たす場合には、住宅ローン減税の対象となる借入金とみなされるので、引き続き受けることが出来ます。
1.新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものである。
2.新しい住宅ローンの返済期間が10年以上など、住宅ローン減税の対象となる要件を満たしている。
なお、住宅ローン減税の適用期間は、その住宅に入居を開始した時に決められた期間が引き続き適用されます。よって、元々の適用期間を延長することはできません。
【過去に受けた控除の取り扱い】
Q. 一部繰り上げ返済を行って償還期間を短縮したところ、ローン控除の償還期間に関する要件 を満たさなくなってしまいました。
この場合は、すでに控除を受けた分も取り消され、控除 額を戻す必要がありますか。
 
A. 控除を受けた年には要件を満たしていたので、過去にさかのぼって取り消されることはあり ません。
住宅ローン控除は、一定の要件を満たした場合に、その年の所得税額等から一定額の控除を受け られる制度です。
住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間 10 年以上とされていますので、 一部繰り上げ返済などにより償還期間がこの要件を満たさなくなった場合は、要件を満たさなくな った年以後について控除が受けられなくなります。
しかし、すでに控除を受けた分については、控 除を受ける時点では要件を満たしていたわけですから、要件を満たさなくなったからといって、過 去にさかのぼって取り消され、控除額の返還を求められることはありません。
【控除を受けられる回数の制限】
Q. 現在控除を受けている人が、買い換えを行って住宅ローンなどの借入金で新たに自宅を取得 した場合、再び住宅ローン控除を利用することはできますか。
 
   A. この制度には、適用を受ける回数の制限がありませんので、要件を満たせば何回でも利用す ることができます。
買い換えにより、現在受けているローン控除の適用はなくなりますが、 新たに取得した自宅については、改めてローン控除の適用を最初から受けることができます。
自宅としてマンションを取得したがその後に戸建に買い換えるなど、住宅ローン控除の適用期間中 に自宅を変更することがあります。
このとき、買い換える物件について住宅ローン控除の適用を受け られるのかが心配になりますが、税法上、この制度の適用回数に制限はないので、買い換えにより取 得する物件についても要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。 
ただし、現在の自宅を譲渡したことにより生じた譲渡益について、譲渡所得を計算する際に認めら れる特別控除などの特例措置(譲渡損失が生じた場合の特例は除きます)を適用するなど一定の場合 は、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意してください。
【繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能】
「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2017年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできる。ただし、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されないので注意しよう。そのほかの主な適用要件は以下のとおりだ。
自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。
売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50平米以上の住宅を取得すること。
買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。
この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければならない(翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要)。なお、マイホームの売却のみを行う場合も「譲渡損失の繰越控除」の制度があるが、買い替え対象の制度とは、譲渡損失の計算方法や適用条件などが異なるので注意しよう。

不動産取引での透明化、コンプライアンスの徹底。  - 2017.03.11 Sat

平成28年度 土地白書
不動産市場を取り巻く我が国経済の動向
(GDPの推移) 平成 27 年における我が国の実質GDPは、中国を始めとする新興国経済の景気減 速の影響等もあり、平成 27 年 4-6 月期に前期比でマイナスとなった。その後、7-9 月 期にプラスに転じたものの、10-12 月期はマイナスとなっている。
地価の動向
平成 28 年地価公示の結果は、全国の平均変動率では、住宅地は下落したものの下 落率は縮小し、商業地は横ばい(0.0%)から上昇(0.9%)に転じ、全用途では平成 20 年以来、8年ぶりに上昇に転じた。
(既存住宅の質に対する不安の解消)
既存住宅の売買においては、通常、物件の質に対する買主の不安がある。このため 取引対象となる既存住宅について、安全性や劣化の状態等を買主が適切に把握するこ とができる環境の整備や、万が一、売買の後に隠れた瑕疵が発見された場合等に備え たセーフティネットの整備が必要である。
こうした問題に対応するため、国では、既存 住宅売買瑕疵保険に関する仕組みの整備と「既 存住宅インスペクション・ガイドライン」等を 通じたインスペクションの普及促進を行ってい る。インスペクションとは、専門的な知見を有 する者が、建物の基礎、外壁等の部位ごとに生 じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象及び不 具合事象の状況を目視、計測等により調査する ものであり、基礎・壁・柱等における構造耐力上の安全性や、屋根・外壁・開口部等 における雨漏り等の劣化事象等を調査するものである。
しかしながら、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のアンケート調査によると、 実際にインスペクションを利用した者は、既存住宅の売却経験者で 15.3%、購入経験 者で 7.2%にとどまり、インスペクションの実施率は低いものとなっている。
市場環境を整備すること等を目的に、所要の措置を講ずるとされた。具体的には、① 宅地建物取引業者が媒介契約を締結する際、あっせんの可否を示した上で、既存住宅 の購入予定者の意向に応じてインスペ クション業者をあっせんし、②重要事 項説明時に宅地建物取引業者がインス ペクションの結果を買主に対して説明 するとともに、③売買契約締結時には 基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互 に確認し、その内容を宅地建物取引業 者から売主・買主に書面交付すること 等の措置を講ずるとされた。 今後はインベクションができる増改築相談員、建築施工管理技士の需要が高まると言えるであろう。
多様な不動産情報が流通する社会への対応
本節では、消費者や投資家の不動産市場に対する評価や住まい選択の意識の変化等 を整理しつつ、不動産情報の多様化に向けた国や地方公共団体等による取組の動向に ついて紹介する。
1. 我が国の不動産市場の透明性に対する評価
不動産業の問題点
土地問題に関する国民の意識調査の 結果をみると、消費者の不動産取引に対 する印象は、平成 15 年から比較してや や減少傾向にあるものの、依然として 「難しくてわかりにくい」、 「なんとなく 不安」という回答が全体の 60%を占め ている。その理由は、「 不動産の価格の 妥当性を判断しづらいから」が最も多 く、次いで「不動産取引の流れがわかり づらいから」 、 「不動産の品質の良否を見 極めづらいから」が多くなっている。
国内投資家の評価については、不動産以外の国内金融商品や国外不動産市場と比較 した投資判断時における諸要素の重視度及び現状の認識・評価を聞いた、国内投資家 アンケート調査によると、「不動産投資関連情報の充実度」、「不動産投資関連情報の 入手容易性」はいずれも約 70%の回答者が重要であると答えているものの、実際の充 実度・入手容易性について約 35~40%の回答者が不十分であるとしている。

税控除自動計算!  - 2017.03.03 Fri

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所得税、住民税、医療費控除、生命保険料控除、地震保険料控除の計算機能も充実。
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↑これはものすごく役に立ってます♪
私はこの計算のおかげで自分が入っている地震保険の税控除効果が1,000円未満だと知りました(汗)
是非一票をお願いしますm(願)m

このシステムは平成24年度の税制に基づいて計算しています。
今後の税制改正等により、実際の金額と異なってくる場合があります。
また、計算結果に誤り等ある可能性がありますので、金額の目安程度にお使いください。

新潟市 リフォーム助成金  - 2017.01.01 Sun

新潟市空き家(空家)活用リフォーム推進事業 住み替え活用タイプ 子育て世帯向け住宅 補助金交付申請
住み替え活用タイプ
補助金表
(住み替え活用タイプ共通) 多世代同居世帯、親子近居世帯、多子世帯の場合は、補助上限額がプラス10万円となります。
概要
新潟市空き家活用リフォーム推進事業 住み替え活用タイプ 子育て世帯向け住宅の補助金交付申請を行うための一連の手続き
内容
新潟市空き家活用リフォーム推進事業 住み替え活用タイプ の補助金の交付を申請される方は、
(1)工事着手前に、交付申請書を提出し交付決定されること
(2)工事の完了後、実績報告書を提出し、適当と認められること
が必要です。それぞれに必要な書類を添付し、提出してください。
提出(手続)方法
申請書類を、住環境政策課の窓口に提出
受付窓口
(制度の概要・補助金交付申請の受付)
新潟市 建築部 住環境政策課
新潟市役所本庁舎分館5階
TEL:025-226-2815
受付時間
月曜日から金曜日の午前8時30分から午後5時30分(祝・休日、12月29日から1月3日を除く)
新潟市空き家活用リフォーム推進事業補助金交付要綱
新潟市空き家活用リフォーム推進事業子育て世帯向け住宅補助金交付要領

そうだったのか!?結露  - 2016.12.31 Sat

結露でサッシ周りが黒い中古住宅をよく見かけます。
いったいなぜ結露が起こるのか? …気になります。
結露の仕組みは、水蒸気を含んだ空気が冷却して露点に達して液化する事をいいます。
結露は表面結露、内部結露の2種類ございますが、両方とも内壁表面温度を室内温度以上に保てていない事が要因です。
対策としての3ポイント
1.壁に断熱材を入れ、壁を2重壁にし、壁は熱容量が大きい材質にする。
2.断熱材は低温側に用い、断湿材を高温側に使用し、内側には防湿層を設ける。
3.壁体の内側表面を吸湿性のある材料にする。
4.換気方法を室内より絶対湿度の低い外気との交換量を増やす。
中古住宅・リフォーム住宅の結露の要因は、断湿材の未使用や防湿層を設けていない事が要因です。
リフォームをご検討のお客様は、ぜひ上記をご検討ください。費用は安いのに効果的です。
カルド【caldo】リフォーム

新潟中古マンションリフォーム・リノベ 空き家活用リフォーム推進事業 補助金30万円対象リフォーム  - 2016.11.01 Tue

新潟中古マンションリフォーム・リノベ
新潟市
空き家活用リフォーム推進事業 補助金30万円対象リフォーム
【ビフォー・アフター】
ド1 (1024x683)
ド1-1 (1024x683)
ド2 (1024x683)
ド2-2 (1024x683)
ド3 (1024x683)
ド3-3 (1024x683)
ド4 (1024x683)
ド4-4 (1024x683)
ド5 (1024x683)
ド5-5 (1024x683)
ド6 (683x1024)
ド6-6 (1024x683)
ド7 (1024x683)
ド7-7 (1024x683)
ド8 (1024x683)
ド8-8 (1024x683)
ド9 (683x1024)
ド9-9 (1024x683)
ド10 (683x1024)
ド10-10 (1024x683)
ド11 (768x1024)
ド11-11 (1024x683)
ド12 (683x1024)
ド12-12 (1024x683)
ド13 (683x1024)
ド13-13 (1024x683)
工事系資格  =
解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許
ピタットハウス 顔イラスト (1)
金澤 修一

病気で告知を受けると残債が0円に! - 2016.10.28 Fri

銀行で住宅ローンを組む際、原則として団体信用生命保険(団信)の契約が条件となります。

返済中に死亡した場合などに、保険金でローン残高を相殺する仕組みだ。この団信に、がんなどを患った際にも保険金が支払われる「疾病保障」の付いたタイプが増えています。

住宅は人生最大の買い物!!

大半の人が諸費用まで含めた長期ローンを組みます。

通常の団信は返済中の死亡や、両目を失明するなどの高度障害状態になった場合に保険金が支払われ、残債の返済にあてられる。

残された家族がローン返済に苦しまずに済む。

保険料はローンの金利の中に含まれています。

この仕組みを病気になったケースにも広げたのが、疾病保障付き団信です!!


経済の先行き不安を背景に、「返済中の安心感を高めたい」という借り主の要望が高まっている。これに応える形でここ数年、取り扱う銀行が増えています。


対象となる病気は(1)がん


(2)がん、急性心筋梗塞、脳卒中の3大疾病


(3)3大疾病に高血圧症や糖尿病などを加えた7~9大疾病


(4)その他の病気も含めたタイプ


など。契約には別途、保険料がかかるのが一般的です。


※ 契約できるのは、ローンを組んだり、借り換えたりした時に限られます。



保険料の支払い方法は団信によって異なる。〈1〉ローンの金利に0・2~0・3%程度上乗せ
〈2〉ローン残高や年齢などによって保険料を決定――に大別される。
〈1〉はローンを組んだ時の年齢に保険料の金額は左右されないが、〈2〉は年齢が高いほど保険料も高くなる。
〈1〉は中途解約できないことが多い。加入できる年齢や保障が終了する年齢も、団信ごとに異なる。



〈1〉のケースで3000万円を固定金利1%で借り、35年で返済(元利均等払い)する場合を考えてみよう。


団信を疾病保障付きにすることにより、保険料が0・3%上乗せされると、完済までに計約180万円の負担増になる。


ただ、生命保険会社の同条件のプランに比べた場合、180万円の負担は決して損ではないと思います。


例えば〇〇生命の保険料が月額8000円だった場合、年額9.6万円。


35年で336万円になります。


残債務=保険金の為、保険金額が少なくなることを考慮しても明らかに9大疾病がお得です。


ただし、金融機関提携の保険会社によっては、病気の告知だけでなく。


例えば、急性心筋梗塞は60日以上、働けなくなったり、手術を受けたりした場合、脳卒中は60日以上、言語障害などの後遺症が続いた場合などを支払いの条件としている団信が多いので、よくよく銀行マンに確認してからお申し込み下さい。



相続税 基礎控除 と 非課税枠 の計算方法の違い。  - 2016.10.01 Sat

相続税 基礎控除
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
課税価格の合計額 - 基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)
= 課税遺産総額
課税遺産総額 課税価格から基礎控除を差し引いた
課税遺産総額を計算します。
6,000万円-4,800万円=1,200万円

課税遺産総額を
仮に法定相続分に
分ける 法定相続分は妻1/2、子供1/2(長男1/4、次男1/4)ですから
:妻・・・600万円
長男、次男・・×1/4=各300万円
相続税 生命保険 非課税枠
被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部又は一部を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。
法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
500万円 × 法定相続人の数 = 非課税限度額
各相続人一人一人に課税される金額は、次の算式によって計算した金額となります。
生命保険金なら1人500万円まで非課税のはずが・・・・保険金総額によっては…。
その相続人が受け取った生命保険金の金額  -
(非課税限度額)×(その相続人が受け取った生命保険金の金額÷すべての相続人が受け取った生命保険金の合計額)=その相続人の課税される生命保険金の金額
の計算により500万円の保険金受け取りの法定相続人でも、全体の配分によっては課税されることもあります。

新潟中古マンション リフォーム・リノベ - 2016.09.20 Tue

マンションリフォーム 【ビフォーアフター】

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事業継承 株価引き下げ  - 2016.09.14 Wed

株価引下げの具体的手法
①純資産価額対策
Ⅰ 生前退職金の活用
オーナーが事業承継を考えた場合には、そう遠くない時期に会社を退職し、後継者にバトンタッチすることになります。
生前に会社を退職した場合には、会社から役員退職金として多額の資金が社外に流出することとなり、結果として会社の純資産価額を引き下げる効果があります。
役員退職金は 、通常最終の役員給与の額を基準として次のように算定されることが多いため、同時に役員給与の見直すことも重要です。
退職時の役員給与月額×勤続年数×功績倍率等 = 役員退職金
一般的に非上場会社のオーナーは、自身の役員給与を低くおさえ会社への内部留保を厚くする傾向にあるため、これを適正な価額に戻すことで、同時に会社への内部留保を減らすことも純資産価額を増やさない方法として有効となります。
代表権を持たずに従前の給与の2分の1以下となるなど一定の条件を満たし、実質的な経営権を有しないものと認められる、いわゆる「みなし退職」に該当する時。退職後も非常勤役員等として会社に残って退職金を支給することが可能な場合もあるため、しばらく後継者を見守る必要のあるオーナーにとっても、役員退職金を検討する価値はあるでしょう。
Ⅱ 保有資産の見直し
会社が保有する資産の中に、多額の含み益を抱えた資産がある場合には、会社を分割するなどして、土地などの含み益のある資産を移転させることができれば効果的に株価をさげることができます。
また、中には長期に滞留した売掛金などの不良債権があれば、税法上認められる範囲内で積極的に貸倒れ処理することも有効になります。

②類似業種比準価額の対策
評価方式の計算要素である、配当金額・年利益金額・純資産価額を引き下げることで株価を下げます。
Ⅰ 年配当率を引き下げる
オーナー会社では比較的よく行われているのが、配当率を引き下げることで株価を下げようとする動きです。2年間無配とし1株あたりの配当をゼロにしてしまう場合、他の比準要素の金額も同じようにゼロであると純資産価額方式による評価になってしまいます。そのため、逆に株価が上がってしまう可能性もありますので注意が必要です。
Ⅱ 1株あたりの利益を圧縮する
(1)税負担の軽減を心掛ける
法人の利益を圧縮するために、特別償却や課税の繰延べなどを活用し、法人の税負担の軽減を心掛けることで結果的に株価の引下げに効果があります。不良債権を税法上認められる範囲で積極的に償却することも有効となります。
(2) 高収益部門や、異種の事業を切り離す
法人の事業の中に高収益の部門がある場合、その部門を切り離して新会社に営業譲渡するなどし、新会社の株式を事業後継者が保有するなどすれば、結果的に株式の評価対象となる法人の利益の圧縮につながり、配当金も減るでしょうから株価は下がることになります。高収益部門を切り離す方法としては、子会社を設立して営業譲渡する方法も考えられます。
同じように同一の会社で2種類以上の異業種の事業を営んでいる場合、類似業種の株価が高い業種を切り離すことができれば、同様に株価を下げることができます。
Ⅲ 純資産価額をへらす
原則として純資産価額方式の株価対策と同様となります。

③従業員持株会の活用
オーナーが所有する株式を移転する場合に、その株式を評価する方法は一般的に原則的評価方法よることが多くなります。しかしながら、移転先の対象者を選定することにより、配当還元方式による評価方法で株式を移転することができる場合があります。
一般的に原則的評価方法に比べて、特例的評価方法である配当還元方式の評価額は非常に低くなる場合が多いことから、可能な限り配当還元方式により株式を移転する方法をとれないか検討する必要があります。
従業員持株会社とは、従業員に経営参画意識を持ってもらうための制度で、会社が奨励金の補助を行ったり、将来株式公開を計画している場合には従業員の財産形成にも役立ちます。
オーナーが会社に対する経営権をキープしながら事業継承対策に活用できることから、近年この制度を導入する非上場会社が増えていますが、新会社法の施行に伴い、従業員持株会社の導入にあたっては注意が必要となります。というのも、従業員持株会社でも一定の要件を満たしている場合には、少数株主権が認められ、取締役解任請求権や帳簿閲覧請求権の行使が可能となるからです。仮に、労使間にトラブルが発生した場合、この少数株主権により帳簿閲覧請求検討が行使せれる可能性も考えられます。
経営権に影響を及ぼさない範囲において従業員持株会社に株式を売却することで相続財産である株式を比較的容易に減らすことが可能となるメリットがある反面、従業員持株会社との関係によっては、大きなトラブルにはってんすることもあるため、導入にあたっては慎重な検討が必要です。
④営業譲渡等による高収益部門の対策
後継者を株主とした会社(オーナー自身が直接あるいは間接的にも株式を保有していない)へ、高収益部門を営業譲渡することにより、高収益部門を移転することが考えら」れます。
高収益部門が生み出す利益は、時間が経過するごとに会社へ蓄積していくと考えられますから、それが結果として会社の1株あたりの利益を高くし、同じように会社の純資産価額を増やすことになるため、会社の株価が高くなります。
高収益部門を営業譲渡することにより、オーナーが保有する株式の発行会社は、それ以後の利益は大幅に減ることとなるため、内部に保留される蓄積度合いがずっとおさえられることになります。自ずと配当金の支払いも減るでしょうから、これにより株価を引き下げることができます。
高収益部門を切り離す方法としてはその他にもいくつか考えられますが、移転先の会社の株式をオーナ-自身や移転前の会社が所有する場合には、オーナー自身が高収益部門を直接あるいは間接的に保有していることに変わりはありません。移転先の会社の株主構成や資産構成によっては、結果として期待した効果が得られない場合も考えられますので、オーナーとの所有関係に注意しながら事前計画を慎重に行い、期待する効果を得られるように留意しながら対策を進める必要があるでしょう。
特定事業用資産の評価の特例の活用
相続又は遺贈により一定の要件を満たす取引相場のない株式又は出資を取得した場合で、この特例の適用を受けることを選択したものについては、一定の要件のもと、当該取引相場のない株式又は出資に係る相続税の課税価格が、下記の割合で減額されます。
この特例は、また、相続税申告時までに遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。
また、この規定は前述の「小規模宅地等の減額」と併用する場合には減額金額に制限がありますの注意が必要です。
減額割合
被相続人が相続開始直前に有していた株式又は出資のうち、相続の開始の時における発行済株式の総数又は出資の合計額の3分の2に達するまでの部分(10億円を限度とします)について10%減額
贈与税の配偶者控除
婚姻期間が20年以上である配偶者から、自宅(土地、建物)または自宅の購入資金(金銭)を贈与で取得した場合、課税価格から2,000万円までの金額を配偶者控除として贈与財産の課税価格から控除できる。つまり、2,000万円までであれば、贈与税はかからない
この特例は、夫の死亡後の妻の生活保障や、同一世代間の贈与であるから遠くない将来に相続で精算されるなどといった趣旨から設けられた。 ただし、贈与された自宅(自宅購入資金の場合はその金銭で購入した自宅)に翌年3月15日までに居住し、その後も引き続いて居住する見込みでなければならない。
贈与税の配偶者控除は、1組の夫婦で一回しか受けられず(再婚して新しい配偶者に適用することは可能)、贈与税はゼロでも申告書等の提出が必要である。また、不動産取得税や登録免許税は課税されるから注意すること。
なお、贈与を受けた自宅の価額が2,000万円未満であるため、控除不足がある場合でも、控除不足額を翌年以降に繰越して控除することはできない。
非上場株式等についての相続税の納税猶予
後継者である相続人等(「経営承継相続人等」といいます。)が、相続等により、経済産業大臣の認定を受ける非上場会社の株式等を先代経営者である被相続人から取得し、その会社を経営していく場合には、その経営承継相続人等が納付すべき相続税のうち、その非上場株式等(一定の部分に限ります。)に係る課税価格の80%に対応する相続税の納税が猶予されます。
この猶予された税額は、経営承継相続人等が死亡した場合などは納付が免除されます。なお、免除されるときまでに特例の適用を受けた非上場株式等を譲渡するなど一定の場合には、猶予されている税額の全部又は一部を利子税と併せて納付する必要があります。

住宅ローン減税は毎年確定申告しなければいけないの? - 2016.07.12 Tue

給与所得者の場合は一度確定申告を行うと、翌年からは勤務先の会社が源泉徴収の手続きを行ってくれるので、以降の申告は必要ありません。
ただし、次の書類を勤務先に提出する必要があります(3年目以降は(2)と(3)の書類を毎年提出)。

(1)年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
    ⇒税務署から郵送で届く
(2)給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
    ⇒税務署から郵送で届く
(3)住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
    ⇒金融機関から郵送で届く




【住宅ローン控除とは】
 住宅ローン控除とは、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを受けて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から一定期間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です(平成21年1月1日~平成29年12月31日入居分まで)。住宅ローン減税と称されることもあります。

【住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類】
1.金融機関等からの借入金残高証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
2.住民票の写し(市役所で入手。25年中購入の場合には平成26年1月1日以降のもの)
住民票の有効期限については、新居に住所が移った後のものであれば、3ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

3.不動産登記簿謄本(物件所在地所轄の法務局で入手)
登記事項証明書の有効期限については、3ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

4.不動産売買契約書の写し
5.源泉徴収票の原本(給与所得者の場合)
6.長期優良住宅であればその認定証と住宅家屋証明書

初めての物件見学!正直…何を見たら良いか解らない方へ♪ - 2016.07.12 Tue

『新築モデルルーム見学!』

 モデルルームを訪れると、製本された分厚いリーフレットか全タイプを網羅した間取り図集、図面集、価格情報などのパンフレット一式を渡されますね。
資料請求はがきで手に入れたものに比べると、その詳しさは一目瞭然。
モデルルーム見学のメリットと言えましょう。
 ここでもう一つ。
受付などに置いてある「Take Free」の学習ツールにも注目してみましょう。
ローンについて基本情報から耐震構造に関する事項などマンション購入の基本となる情報が、分かりやすく説明されているからです。


『中古物件 内見! 時のチェックポイント』
 中古マンションを購入する際は、必ず内見をするようにしましょう。
不動産屋から渡された資料だけでは分からないことがたくさんあります。
 しかし、なんとなく内見してもあまり意味がありません。
「目的もなく内見し、部屋の内装などでなんとなく決めてしまい後悔した」なんてこともあるのでは?
 そういった後悔をしないよう、マンションの内見をする前に「何をチェックすべきなのか」をまとめておきましょう。
では、内見の際にチェックしておいたほうがよい点を『共有部分』と『専有部分』にわけてみていきましょう。

『共有部分チェック 管理体制、管理状況を見る!』
 まずチェックしておきたいのが、エントランスホール、廊下、エレベーター、階段などの『共有部分』における管理体制です。
不要なチラシが巻き散らかっていたり、ゴミやほこりが舞っていたり、電球が切れていたりするようなことがあれば、あまりよい管理体制だとは言えません。
 こういう場合、管理人が常駐せず、住民たちが自己管理しているケースが多いようです。
管理人が常駐しているマンションと比べて、月々の管理費が割安かもしれません。しかし、その分管理体制の質がマンションの住民によって変わってきます。
 次にゴミ置き場をチェックしましょう。
マンションの場合は、いつでもゴミを出せるようにしていることがほとんどです。そのため、管理が行き届いていないと、分別や衛生面で不快な思いをする可能性があります。
管理人が常駐しているマンションではきちんと管理されていると思いますが、常駐していないマンションの場合は分からないので、しっかりと確認しておきましょう。

『専有部分をチェック ライフスタイルに合わせて!』
 専有部分については、自分にとって使いやすい間取りであることが一番だと私は思います。もちろん好みの問題もあるでしょう。しかし、広いリビングがあって、ルーフバルコニーがあって、東南に面した角部屋で、などと自分の希望を挙げていくとキリがありません。
 そこで、何よりも自分のライフスタイルに合わせて、あらかじめ自分の希望に優先順位をつけておくとよいでしょう。例えば、「部屋の数、日当たりのよさ、リビングの広さ、キッチンの使い勝手、ベランダの広さ、お風呂の広さ、子供部屋の有無、収納スペースの有無」など自分の希望を挙げてみます。そして、それらの希望の内、自分に必要なものはどれで、どれならある程度妥協できるかということを明確にしておきます。
 そうしておくことで、「内見した時、広いリビングに目を奪われてつい購入しちゃったけど、よく考えたら自分のスペースが欲しかったんだよな~」なんて後悔せずにすみます。
ただ広く細長いリビングなどには目を奪われがちですが、よく考えてください。そのリビングに、はたしてソファーとダイニングテーブルを配置できるスペースはありますか?
 『専有部分』をチェックする最大の優先順位は「自分のライフスタイル」です。日々、どんな生活をして、新居に何を求めるかを考えた上で内見に臨みましょう。そして将来的な展望も考慮出来たらなおいいですね。
 その他、部屋の数、日当たりのよさや風通しのよさでは。
部屋の数は、本当に人それぞれだとおもいます。少なすぎるとスペースが足りなくなったり、逆に多すぎてもスペースを持て余してしまったりすることもあるでしょう。
将来的に何人で生活していくのか、いつまでそのマンションに住むのかなど頭に入れて、必要な部屋数を想定しておきましょう。
 日当たりのよさは、内見の時にバルコニーに出れば判断できます。
 風通しのよさは、バルコニーの広さや窓の数で判断しましょう。マンションでは湿気がこもりやすいので、風通しのよさは特に重要です。キッチンやお風呂などの水周りも湿気のこもりやすいスペースです。
 換気がしっかり行えるかどうか、洗濯機の設置スペースは確保されているか、シャワーの強さ、追い焚きが可能かどうかなどチェックしてみてください。

新潟県売りマンション

相続税がかかる財産 - 2016.07.12 Tue

相続税は原則として、死亡した人の財産を相続や遺贈(死因贈与を含みます。)によって取得した場合に、その取得した財産にかかります。

この場合の財産とは、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのものです。
(その他、相続税の課税対象)
(1)  相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産
  死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金などが、相当します。
(2)  被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産
相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合。
原則としてその財産の贈与された時の価額を相続財産の価額に加算されます。
生前贈与は相続税対策
 贈与税の非課税枠は1人平均110万円あります。
 この枠を活用して、毎年子や孫に贈与することにより、相続税の節税ができます。

 例えば、子が3人孫が9人いたとします。計12人に対し、110万円の贈与を行うとすると、年間1,320万円、5年で6,600万円、10年で13,200万円が無税で相続できたのと同じこととなります。

 仮に、その方の相続税に対する税率が30%だったとすると、10年間の節税額は約4,000万円となります。

「現金・預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのではないか」とご心配の方は不動産の贈与を行ってください。

 一度に贈与すると贈与税が高額となりますので、どの不動産を誰に贈与するかを決めた上で、110万円の評価額になるよう、例えば10年間かけて10分の1ずつ持分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。

物件選び 日当たり・方位編 - 2016.07.12 Tue

 日当たりの良し悪しは、まず建物の向きで決まります。
 もちろんバルコニー側が真南に近いほど日照に優れ、同じ南向きでも南面3室のように間口が広いほど良いです。南向けの次に良いのは、東南向きです。それ以降は、南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件が悪くなっていきます。
 ただ、建物自体が南向きであっても、その周囲の建て込み具合によっては日陰が多くなることもあります。建物の隣接地に駐車場や資材置場、空き地などがある場合には、近い将来そこに建築される可能性がないか、その点もチェックしておきたいものです。

 採光のポイントは、開口部の多さにあります。中住戸よりも角住戸、低層階よりも高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションのほうが採光に優れています。マンションの中でもL字型やコの字型の場合ですと、日照・採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。

 こういったことからも、一番日当たりが良好だといえるのは南向き物件です。しかし、「気に入った物件が見つかったけど、方位のせいで日当たりが悪い」といった方もいると思います。
 その際には、環境光を明るくするための工夫を施すと良いです。

 まずは、バルコニーに当たる太陽光の反射光を考えます。例えば、バルコニーに太陽光を反射させる板状のエクステリアを置くだけでも、部屋の中の特に天井付近が格段に明るくなります。
 このように、太陽光がどこで反射しているかに注目することで、方位に対する考え方が変わってくるのです。

 日当たり良好とされる南向きであっても、南側の敷地にある駐車場などに隣接マンションの影が落ちてしまうと、地面からの反射光が減るため暗く感じます。

 その南向き以上に北向きの部屋が暗く感じるのは、直接の太陽光がないことも加え、そのマンション自身が目の前に影を落として環境光を暗くしているためです。
 ただ、高層階の北向き部屋の目の前にマンションがある場合、そのマンションからの反射光が入るため、思っていたよりも明るくなることがあります。それだけでなく、バルコニーの手すりが鉄柵になっていれば、より環境光を取り込みやすくなります。

 ここまでで日当たりの良し悪しを考えてきましたが、人によっては「仕事が忙しくて、自宅には寝るためにしか帰らない」という方も少なくないでしょう。そういった方、特に夜勤で昼間に寝るという方にとっては、逆に日当たりの良さがアダとなってしまうこともあります。

 自分のライフスタイルを考慮した上で、日当たり・方位の優先順位を変えた物件を探しましょう。


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1室からマンション投資 - 2016.07.12 Tue

将来的な資産運用の方法として「マンション投資」への関心が高まっています。


長期にわたり家賃収入を得ることができるマンション経営は、私的年金として活用することができます。公的年金の不足分を補い、ゆとりある老後の実現に大きく貢献します。

不動産投資は初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済しますので賃料の方が高ければ毎月の実質的負担はなく、また賃料の方が安くても少ない負担でローンを返済します。
ローン終了後には優良な収益資産が自分のものになり、毎月の収益は自分の収入になります。
現役サラリーマンは給与が毎月出ますが、年金生活に入ると、給付は2ヶ月に一回、2か月分となります。
実際に入金がない月があるということは、さみしいものです。
家賃収入があれば、毎月一定の収入が見込まれるので安心です。

ローン契約時に加入する団体信用生命保険で、万一の場合にはローンを完済。ご家族がマンションを相続して所有することができ、安心して暮らすための保障として有効です

少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強いのが特徴。

現在、毎月給与を貰って生活している人も、やがて年金生活者になります。ゆとりある老後の為にどんな風にしたらいいのかしら?と考える人も多いのではないでしょうか?
しかも年金は月々支払われるものではなく、2か月に一度まとめて振り込まれます。
その中から後期高齢者保険料や介護保険料などが差し引かれる方もいらっしゃいますね。
そんな中、マンション投資で得られる「賃料」を月々の「私的な年金」として活用してみませんか?

【マンション投資のメリット】
1 初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済。
   賃料の方が高い → 毎月の実質的負担なし
   賃料の方が安い → 少ない負担でローンを返済。
ローンの終了後には優良な収益資産を得られ、また月々の家賃は収入になります。
2 ローン契約時に団体信用生命保険に加入する事で、万一の時もローンを完済。
   家族がマンションを相続する事も出来、安心です。
3 少額投資で資産運用を始めることができ、インフレにも強い。

【レバレッジ効果】
一言でいうと、「少ない資金で大きく投資をする事」です。
不動産投資というと、多額の資金が必要と考えてはいませんか?
マンション投資の場合は少ない資金で始められます。その理由はローンの借り入れを行う事で元手が少なくすむからです。
「ぜいたくをしなければ、年金だけで大丈夫」という方もいらっしゃるかと思いますが、リタイヤをしても、多くの方は生活費を少なくすることは難しいようです。

上記のようなメリットもありますが、投資ですのでデメリットもあります。
また投資物件を紹介する企業によっては、賃料設定を高く試算したり、当初は販売会社提携の法人に高めの賃料で貸しているものの、数年すると試算のような賃料回収が出来ない…。
そんな物件の建築・購入を勧める企業も残念ながら世の中にはいるようです…

マンション投資のデメリット
とはいえ、これは「投資」ですから当然デメリットもあります。
物件探しの会社が賃料設定を高く試算したり、結果的に試算通りの収益にならない
こんなケースもありますので、投資する際にはより良い業者を見つけてから投資をしましょう。

はじめての不動産投資 - 2016.07.12 Tue

ワンピース15




不動産投資の種類

現物不動産投資・・・実際にアパートやマンションなどを購入しそのオーナーとして賃料収入を得るものです。
小口化不動産投資・・・複数の投資家が共有で持つ為に一人当たりの投資額が少なくなる方法です。
証券化不動産投資・・・J-REIT(不動産投資信託)などのファンドの購入のこと。
J-REIT(不動産投資信託)・・・各ファンドが複数の投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を分配するもの。
ピタットハウス 顔イラスト (1)



Q 不動産所得が赤字の時は?
A 他の所得と通算する事が出来ます。
総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

総収入金額とは
貸付けによる賃貸料収入のほか
① 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
② 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
③ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
が含まれます。

必要経費とは
不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
① 固定資産税 ② 損害保険料 ③ 減価償却費 ④ 修繕費

【税額計算】  
所得税額 ={総所得金額(不動産所得 + 給与所得※1等その他の所得金額)
   - 各種所得控除額※2}× 税率※3 - 控除額※3 - 各種税額控除※4 - 源泉徴収税額
まず、ご自身の「給与所得の源泉徴収票」を見てみましょう。

※1 「給与所得」とは「給与所得控除後の金額」の事。
※2 「所得控除」とは、配偶者控除や扶養控除などで、その合計額は「所得控除の額の合計額」で確認できます。



固定資産税が急に高くなったんですけど・・・!? - 2016.07.12 Tue

ピタットハウス 顔イラスト (1)

Q 数年前に新築した住宅の固定資産税が去年より高くなりました。

 新築住宅に対しては、減額制度が設けられており、一定の要件にあたるときは、新築後3年度分に限り固定資産税が2分の1に減額されます。
 (3階建以上の中高層耐火住宅等(マンションなど)については、5年度分)
例えば、平成20年7月に木造2階建住宅を新築し、平成21年度からこの家屋の固定資産税を納めていて、平成24年度から急に高くなった場合は、平成21・22・23年度の3年度分の固定資産税額が2分の1に減額されていたわけです。
 なお、固定資産税と一緒に納めていただく都市計画税には、このような減額制度はありません。


Q ・古くなった家を壊して駐車場にしたら、土地の税額が急に高くなりました。

 その土地は、平成23年度まで住宅用地として課税されていたためです。
 住宅用地は住宅政策上の観点より、税負担を特に軽減する必要から、固定資産税の課税標準の特例措置を価格の3分の1(小規模住宅用地については6分の1)としています。この度家屋の滅失により、家屋の課税は消滅しましたが、土地についての税額が高くなったのは、この住宅用地の特例措置が外れたことによるものです。



一票を♪

住宅の価値。人生プランニング - 2016.07.12 Tue

大抵の人は、今住んでいる「土地付き建物」がいくらくらいの評価になるかという問題については無関心なもの。
それは「家が古くなったら買い替える」という習慣がない為です。
家を買う事は一生に一度の事。将来、お給料が倍になって・・なんて今の日本では考えられませんよね。
35年ものローンを組んだ身としては、完済するまで「目減り」していく資産の価値など知りたくもありませんよね。
でも下のグラフを見てください。

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木造住宅は築25年で評価の査定額はゼロになるのが普通です。
日本では、新築の家は役30年で取り壊される(住宅の平均寿命)と言われており、これはアメリカの55年、イギリスの75年と比べるとかなり短いですよね。
現在、国交省は住宅寿命を欧米並みに伸ばそうというプロジェクトを推進しています。
技術的な面からいえば、構造や耐震性を強化すれば延ばす事は可能で、最近のメーカーは「100年コンクリート」などと銘打つ事もありますよね。
100年は無理でも、鉄骨造やRC造の家であれば60年近くは持ちます。が、それは家主が

・高い建設単価を投じる
・定期的なメンテナンスを欠かさない事が条件です。

同じ面積であっても
「坪単価26万円 → 30年持つ家」
「坪単価70万円 → 50年持つ家」
どちらを建てるのかは、その家庭の経済状況や「資産」の考え方によりますよね。

今の日本ではマイホームは人生でもっとも高い買い物。
それを「資産」として活かす道がない。
万が一、自分が病気や失業して困った時に、住んでいる家を賃貸に回して家賃を得られたり、担保として生活資金を借りられるのであれば、家を持つメリットも大きくなります。

今後は増えてくると思われますが、親の家を相続して、それを「資産」として活用できるか、それともただのお荷物にしてしまうのかの差は大きいです。

日本ではマイホームを資産として有効活用できるサービスの事業化は結構遅れています。
そういう方面の開拓にはむしろ商機があると言えるでしょう。
これからは「不動産投資」という考え方ばかりでなく、「今あるマイホームを守る」という「防衛」手段の必要性も出てきます。
私達の住む新潟には、このビジネスモデルに裁量の地域と環境が整っています。
ぜひご相談下さい。

生前贈与は相続税対策 - 2016.07.12 Tue

「生前贈与」が「相続税対策」になるの?と思う人も多いでしょう。
実は「贈与税」の非課税枠は一人平均110万円。
この枠を活用する事により節税出来るのです。

例)子供3人+孫9人=12人
110万円の贈与を行うとすると、年間1320万円、5年で6600万円、10年で13200万円が無税で相続できる事になります。
仮にその方の相続税に対する税率が30%だったとすると、10年間の節税額は約4000万。

「現金や預金は手元に置いておきたい」
「子や孫が無駄遣いするのでは」とご心配の方は110万円の枠を使って、例えば10年で10分の1ずつ持ち分で贈与していけば、現金の贈与と同じ効果があります。

不動産投資のポイント - 2016.07.12 Tue

 不動産投資は、株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合があります。
 
 そのため、成功すれば安定した収益が得られる反面、失敗すれば定期的な損失が発生してしまいます。したがって、上手な投資をするには、不動産の特性とリスクを十分に把握することが欠かせません。


・空室によるリスク(収入0ではなくマイナスであること)
 不動産投資で得られる収益=借主からの家賃
ですから、借主が退去した場合、新たな借主が見つかるまでの間は家賃は入りません。それでも管理費や固定資産税、都市計画税などの経費はそのまま発生します。

以上のことから、賃料収入が入らない場合は収入0に加えて、支出によるマイナスを抱えてしまうのです。

例えば、1年のうち6ヶ月間が賃料収入を得られなかった場合、当然賃料収入は半分になります。しかし、経費は1年を通じて発生するため、実際の収入や利回りはその半分以下になってしまいます。


・中途解約のリスク(借主に有利な中途解約制度)
 通常、大家さんと借主は2年から3年の契約を結びます。しかし、だからといって、途中で借主が出ないとは限らないのです。事前に予告があれば借主は契約を終了させることが出来ます。つまり契約とはあくまで「見込み」なのです。



・賃料下落のリスク
 投資対象不動産から得られる賃料が近隣の相場と比べて高い。そういう場合は、借主の入れ替わりや契約更改の際、近隣相場に合わせ賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
 したがって、物件購入時の利回りが高いからといって、将来的にも利回りの低くなる可能性がまったくないというわけではありません。
 近隣相場より高い家賃の投資物件でも、借主が何度も入れ替わったりすると、家賃を下げざるを得ない場合があります。なので、将来的にこの利回りが絶対ではないのです。


・賃料滞納のリスク(家賃滞納は空室より扱いづらい)
 借主を確保し、しばらくは空室の心配がない場合であっても、その借主の経済的や性質的な事情などによって、賃料が予定どおりに支払われないこともあります。つまり、賃料滞納のリスクです。
借主が諸事情により、毎月きちんと家賃を支払ってくれない場合もあります。
賃料を滞納された場合は、借主や連帯保証人への督促が必要になります。
借主や連帯保証人への家賃督促、退去業務、回収を第三者に依頼した場合など、費用がかかります。
 このように賃料滞納への対処には労力と費用が必要になるのです。それだけでなく、その間は新たな借主を確保して収入を得ることができないため、空室の状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性もあります。
 仮に滞納者をすぐに退去させたとしても、すぐに新しい借主さんが現れるとは限らず、空室よりもひどい損害を被る場合もあります。滞納家賃の回収もうまくいく場合ばかりではありません。
このように、体力勝負な部分もあります。
 したがって、不動作投資には、借主や連帯保証人の信用力についての十分な調査が必要となります。すでに賃貸中の不動産を購入する場合は、その借主の過去に滞納履歴がないかも調査すると良いでしょう。

賃貸 VS 購入 - 2016.07.12 Tue

新潟県売りマンション


賃貸・・・大家さんや管理会社が共用部分の清掃などを行うので気楽。
一戸建て・・・全部自分で管理・清掃
分譲マンション・・・管理会社に委託。理事会等に出席の義務

 賃貸の新築ではペット可物件が増えてきていますが、中古ではまだ不可の物件が中心です。購入の場合は、一戸建てはもともと自由にペットが飼えますが、築浅のマンションもペットを飼育できるのがここ数年当たり前になってきています。ただし、賃貸・購入ともに種類や大きさなど、ペット飼育に関するルールや規約が定められているので、それを守ることが大切です。

 賃貸はほとんど近所付き合いがなくても特に生活に支障はないですが、購入の場合は少し異なります。マンションでは共有の資産を守るために管理組合などを通じて住人同士のコミュニケーションが必要です。一戸建ても町内会などの付き合いが生じます。入居時に近隣には挨拶する、隣近所に迷惑をかけないように生活する、などはどちらの場合も心がけておきたいところです。

 賃貸は、「次は○○に住みたいな」とか「○○が増えてきたからもっと広い部屋に!」と思ったら、いつでも自由に住み替えることが可能です。買った場合は住み替えるためには売却するか賃貸に出すことになり、時間と労力、コスト(仲介手数料など)がかかります。一方、日々の自由さでは、賃貸は壁に画びょうを打つのもNGですが・・・

賃貸 VS 購入 - 2016.07.12 Tue

新潟県売りマンション


【広さがポイント】
 一般的に賃貸物件ではワンルームや2DKなど、単身者や少人数向けの物件が多く、広めのファミリー向け物件や一戸建ては少なめといえます。これに対して購入では3LDK~4LDKなどファミリー向けの広い物件が主流になります。ただし、地域によりシングルやディンクス向けの購入物件も豊富にあります。
 賃貸物件・・・ワンルームや2DKなど、単身者や少人数向けの物件が多い
 購入物件・・・ファミリー向け(3LDK4LDK)が主流。
 勿論、地域性によりシングル向けなどもあります。


【設備がポイント】
 賃貸では一部のハイグレード物件を除き、共用施設が充実しているケースは少なく。それに比べて購入では大規模になるほど共用施設が充実する傾向があります。
 一般的に購入物件は大規模になるほど共用施設が充実する傾向があります。
キッズルームや敷地内公園など子育てに便利な施設のほか、スポーツジムやプールなどがある物件も。
 こうした共用施設は管理費などで居住者が負担し、運営されることになります。
最近は賃貸でも新築物件においては設備グレードが高い物件も増えて来ましたが標準的な設備・仕様では購入物件のほうが充実しています。
例えば簡単に生ゴミを処理できるディスポーザーやIHクッキングヒーター(オール電化)、床暖房などは購入ならではの標準設備。
ただし賃貸・購入を問わず、年数がたった中古物件であれば設備には期待できません。(賃貸でも購入でも年数を経た中古物件の場合は設備に期待できない事も)
 購入物件では安全に長持ちのための工夫がなされています。マンションでの基礎杭の本数や深さ、コンクリートの厚さから耐震性能まで、より頑丈な構造にこだわる。購入物件は長く住み続けることを前提につくられるからです。
数は少ないですが、賃貸物件でも同じ構造で作られる場合もあります。
 しかしながら、賃貸物件というのは利回り優先、低コストな構造であることを知っておきましょう。

賃貸と購入 どちらが得? - 2016.07.12 Tue

新潟県売りマンション


自分の一生を考える時、賃貸が得か購入が得かと
考えるのではないでしょうか。
ライフスタイルにもよりますが、相続する人がいる場合やいない場合も含めて
一度は頭をよぎると思います。
そこで、単純計算ではありますが、賃貸と購入、その違いをご説明しましょう。


【支払い金額の違い】
 賃貸と購入で、どれくらい必要なお金の差が発生するのかシュミレーションすると、初期費用ははるかに賃貸の方が支払額は低いんです。結論からいうと、初期費用は賃貸の方が安い です。
 しかし中盤以降からその差が縮まり、ローン終了の20年目からは逆に賃貸の方が支払額は増えています。
ローン支払い20年目からは賃貸の支払額が上になります。
 この結果から、定年を迎えた後など将来的に見ると、購入する方がはるかに安心といえると思います。
ですから、将来的に見れば(定年後など)購入した方が安心といえるでしょう。
しかも、購入することで自分の資産となるため、手元に残らない賃貸のように家賃を支払っていくよりも賢いと思われます。
 さらに購入する事で資産となる事を考えると、家賃を払って行くより賢いですよね。


【賃貸と分譲、どっちが広い?】
 分譲マンションの場合、一定の規模で計画的に開発されているため、賃貸と比べ規模が異なります。
平均占有面積からわかるように分譲の方がはるかに広いんです。
単純に広いため収納スペースも充実させることができる。ウォーキングクローゼットや、玄関に設置された靴のまま入れるシューズインクローゼットなども備わっていることが多いです。
 それに対して、賃貸では狭さから収納スペースに悩むことさえあるほど。あるいは賃料が高い。
 分譲マンション・・・平均専有面積が広い。
 ウォークインクローゼットなど収納スペースが広い
 賃貸 → ゆとりの広さはあまり期待できません。


【賃貸と分譲、どっちが強い?】
 神戸・新潟での地震や、耐震強度偽装の問題以来、住まいの構造に対する考えは厳しくなっています。
 購入の場合は、先進の技術による「免震構造」「制震構造」「耐震構造」を採用している物件も多い。
また、ほとんどの物件で、国の評価に基づく厳しいチェックも実施しております。
ちなみに、昭和56年以降の物件は震度6程度なら問題ないように新耐震基準をもとに設計されています。
 その他、ライフスタイルによって間取りを変更できる「スケルトン・インフィル工法」も普及しており、中古物件でも内装工事によって、もちろん間取りを変更できます。

新潟市リフォーム助成金  - 2016.07.02 Sat


1.補助対象工事
基本工事
(1)、(2)いずれかが必須
(1)バリアフリーリフォーム工事
(以下のいずれか)
既存住宅またはその敷地のバリアを改善または解消する工事
手すりの設置
段差の解消・スロープの設置
床のノンスリップ化
通路・開口幅の拡張、建具改修
設備機器のバリアフリー化
その他のバリアフリーリフォーム工事(特別な理由があると市長が認めるもの)
(2)子育て対応リフォーム工事
(以下のいずれか)
子ども部屋において行う工事又は子どもの事故防止工事
子ども部屋の増築
子ども部屋の改修
子どもの事故防止工事
プラス工事
基本工事と併せて行う居住環境や住宅機能の維持・向上のための住宅部分のリフォーム工事
注記
補助金の交付決定を受ける前に着手した工事や完了した工事は補助の対象となりませんのでご注意ください。
基本工事で使用する機器及び材料は未使用品とし、一の工事ごとに工事の材料と施工を同一工事業者に発注するものに限ります。
上記補助対象工事において、補助金の交付対象となる経費(補助対象経費)の合計が10万円以上の工事に限ります。
補助対象経費とは基本工事及びプラス工事に係る経費を指し、補助対象外工事、市の他の助成事業の対象工事及び消費税は含まれません。
新潟市内に本社、本店、支店若しくは営業所を有する法人、又は市内に住所のある個人事業主に補助対象工事を発注することが条件となります。「工事見積書の内訳証明書」及び「領収書」で市内の住所が確認できるものに限ります。
2.補助金の額
補助金の額
世帯種別 世帯種別の内容 補助率・補助上限額
子育て世帯 平成28年4月1日時点で中学生以下の子どもがいる世帯、又は妊娠している方がいる世帯 補助対象経費の10分の1(上限額10万円)
三世代同居世帯 子育て世帯とその親世帯が同居している世帯、又は実績報告書の提出までに同居する予定の世帯 補助対象経費の10分の1(上限額20万円)
3.補助対象者
自ら居住又は実績報告書の提出までに居住を予定している住宅において、上記補助対象工事を発注し行う個人
新潟市に住民登録を行っている、又は実績報告書の提出までに行う予定であること。
補助金の交付決定を受けた後に補助対象工事に着手するものであって、平成29年3月15日(水曜)までに実績報告書を提出できること。
申請者及び対象住宅のいずれもが、過去に本補助金(改正前の健幸すまいリフォーム支援事業補助金を含む)又は空き家活用リフォーム推進事業補助金の交付を受けていないこと。
市税を完納していること。 など
詳細お問い合わせ先
建築部 住環境政策課
〒951-8550 新潟市中央区学校町通1番町602番地1(市役所分館5階)
電話:025-226-2815(直通) FAX:025-229-5190
Eメール:jukankyo@city.niigata.lg.jp

そうだったのか?結露  - 2016.06.01 Wed

中古住宅ではサッシ回りが黒くなっている物件をよくみかけます。
それは「結露」が原因の場合が多いです。
なぜ「結露」は起こるのでしょうか?
2種類ありますが、
両方とも内壁表面温度を室内温度より低いために起こるのです。
対策
1.壁に熱容量が大きい材質の断熱材を入れて2重壁にする。
2.断熱材は低温側に用い、断湿材を高温側に使用し、内側には防湿層を設ける。
3.壁体の内側表面を吸湿性のある材料にする。
4.室内より絶対湿度の低い外気との交換量を増やす。
中古住宅・リフォーム住宅の結露は、断湿材の未使用や防湿層を設けていない事が原因です。
リフォームをする際はぜひ上記をご検討ください。費用は安いのに効果的です。

『新潟戸建』相続した不動産の売却。税金はいくら!? - 2016.05.25 Wed



『相続不動産の譲渡税はいくらかかるか?』


 まず、相続した土地を売却した場合には、被相続人の取得費と取得時期を引継ぎます。従って、譲渡税は次のように計算されることになっています。




◆計算式 
(1)(売却代金)-(取得費+譲渡費用)=(譲渡所得の金額) 



(2)(譲渡所得の金額)×(税率)=(所得税)及び(住民税) 



(3)(所得税の税率15%)+(住民税の税率5%)=(合計の税率20%)

 ※所有期間が五年以上→長期譲渡所得の場合


 計算式中の「取得費」とは、土地の場合にはA(購入時にかかった仲介手数料・登記費用などを購入代金にプラスしたもの)のことを言います。


 ただし、建物の場合には、Aの金額から構造・用途・築年数に応じた一定の金額をマイナス(減価償却)したもののことを言います。



 相続によって取得した土地・建物を売却する場合、もともとの所有者(亡くなられた方)の取得費を、相続された方の取得費とすることになっています。ですから、もともともの購入代金などを知る必要があります。



 ただし、この金額が不明であったり少額であったりした時には、売却代金の5%相当額を取得費として計算することが可能となっています。

 仮にもともとの取得費がわからないとすれば、
『土地1000万円×5%=50万円、建物100万円×5%=5万円』
 となり、合計55万円が相続された方の取得費となります。




 計算式中の「譲渡費用」とは、売却時にかかる仲介手数料などを言います。


 仮に譲渡費用がないものとした場合、

(1)売却代金1100万円-取得費55万円=譲渡所得の金額1045万円


(2)譲渡所得の金額1045万円×税率20%=合計の税額209万円

 となります。


 結構かかりますね。




○そこで、金澤の『がっちりポイント!!』


 「居住用財産の3000万控除」なるものがございます。



 この3,000万円の控除を受ける際の注意点としては、居住用財産の「所有」についての項目のみです。

 相続後、通常のマイホームとして居住しているのであれば、「居住用財産」となるため問題はありません。


 税金対策としての短期居住は対象外!

 また、現在マイホームに居住していて、セカンドとして使った場合も対象外です。「父が所有」→「その子供として居住」→「父から子供へ相続」の場合も対象外、あくまでも所有者としての居住が必要です!



 居住用不動産とみなされれば、先程計算で出した『税額209万円(所有税+住宅税)』がなんと『0円』です。





相続した物件の売却で、取得費の引き継ぎ。取得期間の引き継ぎ。短期譲渡か長期譲渡。居住用財産の3,000万円の特例の詳細 - 2016.05.24 Tue

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相続によって取得した土地や建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額の一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例について。
 特例を受けるための要件は下記の通りです。

①  相続や遺贈により財産を取得した者であること。
②  その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③  その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

(1) 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
(2) 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費が不明な場合、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
(3) 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。


実際に所有していた期間のほか、相続・贈与で引き継いだ土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。


〈長期譲渡所得〉
 譲渡した年の1月1日の時点で、その譲渡した物件の所有期間が5年を超えているものをいいます。税額は『課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)』で計算され、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税が加算されます。


〈短期譲渡所得〉
 譲渡した年の1月1日の時点で、その譲渡した物件の所有期間が5年以下のものをいいます。税額は『課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)』で計算され、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税が加算されます。
 
 
〈居住用財産の3000万円控除〉
 マイホームを売った場合には、「3000万円の特別控除」などの各種の特例があります。
 戸建は下記の要件に要注意です。

○居住用財産の3000万円控除を受けるための要件……

1. 自己の居住用の家屋、家屋+敷地を売却すること。
2. 現在居住していないマイホームの場合、住まなくなってから3年目の12月31
   日までに売却すること。
3.家屋を取り壊してから売却する場合は、下記の要件を満たすこと。
 (1)その土地の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、
    住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
 (2)家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を駐車場などその
    他の用に供していないこと

※〈居住用財産の3000万円控除〉の特例は、住宅ローン控除との併用はできません。

※「居住用家屋」とは、その人が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除く)をいいます。

○居住用物件とみなされる要件……

 相続人が被相続人の居住用不動産を売却する際に、居住用不動産の3,000万円控除の特例の適用を受ける場合。その物件が、相続人によって所有され居住の用に供したことのある建物でなければなりません。
 したがって、例え被相続人の生前に相続人が居住したことのある建物であっても、所有者として居住したことがなければ、特例の適用をうけることはできません。



ピタットハウス 顔イラスト (1)

土地を先行購入からの!注文住宅でも住宅ローン減税と不動産取得税 - 2016.05.24 Tue




【住宅ローン減税】


居住者が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。

(注) この住宅借入金等特別控除は、「居住者」が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合に限って受けることができます。

「非居住者」に該当する方が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合は、住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

(1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
 (注)居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
 なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
 (注)贈与による取得は、この特別控除の適用はありません。


住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、次のすべての要件を満たす借入金又は債務(利息に対応するものを除きます。以下「借入金等」といいます。)です。

1 住宅の新築、取得又は増改築等(以下「住宅の取得等」といいます。)をするためのもので、かつ、住宅の取得等のために直接必要な借入金等であること。

 なお、この借入金等には住宅の新築や取得(増改築等を除きます。)とともに取得するその住宅の敷地(敷地の用に供される土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。)の取得のための借入金等も含まれます。
 ただし、その年の12月31日に建物についての借入金等がない場合は、 たとえ敷地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます。

2 償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。

(注1) 割賦償還又は割賦払の方法とは、返済又は支払の期日が、月や年など1年以下の期間を単位として、おおむね規則的に定められている方法です。そして、それぞれの期日における返済額又は支払額が、あらかじめ具体的に定められていなければなりません。
(注2) 償還期間や賦払期間の10年以上の期間とは、借入金等の債務を負っている期間をいうのではなく、最初の返済又は支払の時から返済又は支払が終了する時までの期間をいいます。

3 一定の者からの借入金等であること。

 一定の者からの借入金等とは、次のAからCに掲げる場合の区分に応じそれぞれに掲げるものをいいます。
A 住宅(住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすものに限ります。以下同じです。)の新築や取得をした場合(次のBに該当する場合を除きます。)

B 住宅の新築や取得とともにその家屋の敷地の取得をした場合。
(a) 住宅とその住宅の敷地を一括して取得したとき
(b) 住宅の新築の日前2年以内にその敷地を取得したとき

「土地はローンを組み、建物は自己資産(+両親からの資金援助)で購入する」
 そういった場合が実際にあるようですが。その場合ですと、土地だけがローンになってしまうため、住宅ローン控除を受けることができません。
 では、住宅ローン控除を受けるためにはどうすればよいか。
 そう考えると、『自己資産を頭金にして、土地と建物の両方に住宅ローンを組む方法』が一般的でしょう。また、『土地のほうを自己資産で購入することで、建物への住宅ローンを組む方法』も選択肢としてはあります。
 
 
 


(c) 住宅の新築の日前3か月以内の請け負い契約の建築条件付きでその住宅の敷地を取得したとき
(d) 住宅の新築の日前に一定期間内の建築条件付きでその住宅の敷地を取得したとき
(e) 住宅の新築の日前にその新築工事の着工の日の後に受領した借入金によりその住宅の敷地を取得したとき





【不動産取得税】


土地を購入して住宅を新築した場合、不動産取得税の軽減はありますか?

土地を取得した日から3年以内(土地の取得が平成27年3月31日までの取得の場合)に住宅を新築した場合には、不動産取得税が軽減されます。

 なお、住宅については、新築住宅の軽減の対象となる住宅であることが必要です。

 [軽減される額] ①と②のいずれか高い方の額
 ① 45,000円
 ② 土地の1㎡あたりの価格(※)× 住宅の床面積の2倍(200㎡限度) × 3%
   ※宅地は価格を2分の1した後の額によります。
 
 [計算式]
 { (土地の価格×1/2) × 3% } - 軽減される額 = 軽減後の税額

 ○Aさんが取得した土地にBさんが住宅を新築した場合でも、軽減を受けられます。
 ○土地を購入したCさんが更地のままDさんにその土地を譲渡した場合、Dさんが住宅をCさんが取得した日から3年以内に新築すると、Cさんも軽減を受けることができます。
 ※土地を取得した時期により軽減の要件等が異なりますので、県税事務所におたずねください。

初めての物件見学!正直…何を見たら良いか解らない方へ♪ - 2016.05.24 Tue

『新築モデルルーム見学!』

 

資料請求によってもらえる資料と、訪れたモデルルーム先でもらえる資料とには違いがあります。
 資料請求によってもらえる資料では、代表的な間取りプランの掲載された簡易版間取り集とコンセプトを伝える小冊子のセットが通例です。
 

それに対して、モデルルームでもらえる資料は、製本された分厚いリーフレットや全タイプを網羅した間取り図集、図面集、価格情報などのパンフレット一式になります。また、受付などに置いてある「Take Free」の学習ツールにも注目してみましょう。これらのツールでは大抵、ローンについて基本情報から耐震構造に関する事項などマンション購入の基本となる情報が、分かりやすく説明されているからです。
 

それぞれのマンションによる違いはあれど、こういった資料が手に入ることはモデルルーム見学のメリットの一つといっても良いでしょう。


『中古物件 内見! 時のチェックポイント』

 中古マンションを購入する際は、必ず内見をするようにしましょう。不動産屋から渡された資料だけでは分からないことがたくさんあります。
 

しかし、なんとなく内見してもあまり意味がありません。「目的もなく内見し、部屋の内装などでなんとなく決めてしまい後悔した」なんてこともあるからです。
 

そういった後悔をしないよう、マンションの内見をする前に「何をチェックすべきなのか」をまとめておくことが大切です。
 

では、内見の際にチェックしておいたほうがよい点を『共有部分』と『専有部分』にわけてみていきましょう。



『共有部分チェック 管理体制、管理状況を見る!』

 

まずチェックしておきたいのが、エントランスホール、廊下、エレベーター、階段などの『共有部分』における管理体制です。
 

不要なチラシが巻き散らかっていたり、ゴミやほこりが舞っていたり、電球が切れていたりするようなことがあれば、あまりよい管理体制だとは言えません。こういう場合は、管理人が常駐していないため、マンションの住民たちの手によって管理されているケースが多いようです。
 

管理人が常駐しているマンションと比べて、月々の管理費が割安かもしれません。しかし、その分管理体制の質がマンションの住民によって変わってきます。

 

次にゴミ置き場をチェックしましょう。
 

マンションの場合は、いつでもゴミを出せるようにしていることがほとんどです。そのため、管理が行き届いていないと、分別や衛生面で不快な思いをする可能性があります。
 

管理人が常駐しているマンションではきちんと管理されていると思いますが、常駐していないマンションの場合は分からないので、しっかりと確認しておきましょう。


『専有部分をチェック ライフスタイルに合わせて!』

 

専有部分については、自分にとって使いやすい間取りであることが一番だと私は思います。もちろん好みの問題もあるでしょう。しかし、広いリビングがあって、ルーフバルコニーがあって、東南に面した角部屋で、などと自分の希望を挙げていくとキリがありません。

 

そこで、何よりも自分のライフスタイルに合わせて、あらかじめ自分の希望に優先順位をつけておくとよいでしょう。例えば、「部屋の数、日当たりのよさ、リビングの広さ、キッチンの使い勝手、ベランダの広さ、お風呂の広さ、子供部屋の有無、収納スペースの有無」など自分の希望を挙げてみます。そして、それらの希望の内、自分に必要なものはどれで、どれならある程度妥協できるかということを明確にしておきます。

 

そうしておくことで、「内見した時、広いリビングに目を奪われてつい購入しちゃったけど、よく考えたら自分のスペースが欲しかったんだよな~」なんて後悔を予防することができます。ただ広く細長いリビングなどには目を奪われがちですが、よく考えてください。そのリビングに、はたしてソファーとダイニングテーブルを配置できるスペースはありますか?

 

このように、『専有部分』をチェックする際の材料は個人のライフスタイルなのです。自分がどんなライススタイルをしていて、新居に何を求めているのかということをしっかりと把握した上で、内見にのぞみましょう。
 

将来的にどうなっていくのかという点も考慮できれば、尚いいです♪


 その他、部屋の数、日当たりのよさや風通しのよさでは。

 

部屋の数は、本当に人それぞれだとおもいます。少なすぎるとスペースが足りなくなったり、逆に多すぎてもスペースを持て余してしまったりすることもあるでしょう。
 将来的に何人で生活していくのか、いつまでそのマンションに住むのかなど頭に入れて、必要な部屋数を想定しておきましょう。

 日当たりのよさは、内見の時にバルコニーに出れば判断できます。
 

風通しのよさは、バルコニーの広さや窓の数で判断しましょう。マンションでは湿気がこもりやすいので、風通しのよさは特に重要です。キッチンやお風呂などの水周りも湿気のこもりやすいスペースです。
 

換気がしっかり行えるかどうか、洗濯機の設置スペースは確保されているか、シャワーの強さ、追い焚きが可能かどうかなどチェックしてみてください。

 

物件選び 日当たり・方位編 - 2016.05.24 Tue

 日当たりの良し悪しは、まず建物の向きで決まります。もちろんバルコニー側が真南に近いほど日照に優れ、同じ南向きでも南面3室のように間口が広いほど良いです。南向けの次に良いのは、東南向きです。それ以降は、南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件が悪くなっていきます。
 ただ、建物自体が南向きであっても、その周囲の建て込み具合によっては日陰が多くなることもあります。建物の隣接地に駐車場や資材置場、空き地などがある場合には、近い将来そこに建築される可能性がないか、その点もチェックしておきたいものです。

 採光のポイントは、開口部の多さにあります。中住戸よりも角住戸、低層階よりも高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションのほうが採光に優れています。マンションの中でもL字型やコの字型の場合ですと、日照・採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。

 こういったことからも、一番日当たりが良好だといえるのは南向き物件です。
 
しかし、「気に入った物件が見つかったけど、方位のせいで日当たりが悪い」といった方もいると思います。
 その際には、環境光を明るくするための工夫を施すと良いです。

 まずは、バルコニーに当たる太陽光の反射光を考えます。例えば、バルコニーに太陽光を反射させる板状のエクステリアを置くだけでも、部屋の中の特に天井付近が格段に明るくなります。
 このように、太陽光がどこで反射しているかに注目することで、方位に対する考え方が変わってくるのです。

 日当たり良好とされる南向きであっても、南側の敷地にある駐車場などに隣接マンションの影が落ちてしまうと、地面からの反射光が減るため暗く感じます。

 その南向き以上に北向きの部屋が暗く感じるのは、直接の太陽光がないことも加え、そのマンション自身が目の前に影を落として環境光を暗くしているためです。
 ただ、高層階の北向き部屋の目の前にマンションがある場合、そのマンションからの反射光が入るため、思っていたよりも明るくなることがあります。それだけでなく、バルコニーの手すりが鉄柵になっていれば、より環境光を取り込みやすくなります。

 ここまでで日当たりの良し悪しを考えてきましたが、人によっては「仕事が忙しくて、自宅には寝るためにしか帰らない」という方も少なくないでしょう。そういった方、特に夜勤で昼間に寝るという方にとっては、逆に日当たりの良さがアダとなってしまうこともあります。

 自分のライフスタイルを考慮した上で、日当たり・方位の優先順位を変えた物件を探しましょう。

成約御礼!みなさまのおかげでご成約となりました。 金澤修一 - 2016.05.20 Fri

みなさまのおかげでご成約となりました。
本当に有難うございました。


売主様へ
物件をより早く、より高く、ご満足頂けるご成約、お手続きを目指します。

買主様へ
他社の物件含めた迅速な物件紹介、リフォーム料金のお値引き、工事施工方法の提案。
助成金、補助金、金利優遇、税控除、投資収支シュミレーションなど、他の不動産業者では行えない解体工事、設計建築施工を含めた

都心大手の不動産業務と同様の
細かい調査やご提案、心くばりを標準サービスとして行っております。


是非一度ご利用ください。
頂戴させて頂く仲介手数料以上のサービス御届けできる様に努めております。





土地
新潟県新潟市中央区三和町 上越新幹線新潟 1500万円台 - 155.96m2
- - 2016年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区西堀通6番町 グランドメゾン西堀通タワー 新潟交通新潟駅 2300万円台 1LDK -
59.86m2 2009年5月
(築6年11ヶ月) 2016年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区幸西2 レールシティ幸西 上越新幹線新潟 1400万円台 3LDK -
61.93m2 1994年2月
(築22年2ヶ月) 2016年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区川端町3 コープ野村川端町 B棟 上越新幹線新潟 900万円台 3LDK -
59.26m2 1984年9月
(築31年7ヶ月) 2016年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市西区平島1 ダイアパレス青山南 上越新幹線新潟 1600万円台 3LDK -
66.86m2 2002年9月
(築13年7ヶ月) 2016年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区東堀前通6番町 トーカンマンション東堀 新潟交通新潟駅 700万円台 3LDK -
55.48m2 1988年6月
(築27年10ヶ月) 2016年冬 -

一戸建て
新潟県新潟市東区長者町 新潟交通新潟駅 800万円台 3LDK 172.18m2
93.45m2 1951年1月
(築65年3ヶ月) 2015年冬 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区新和2 ドラゴンマンション新潟新和壱番館 新潟交通新潟駅 1600万円台 4LDK -
92.72m2 1999年6月
(築16年10ヶ月) 2015年冬 金澤 修一

土地
新潟県新潟市中央区上大川前通9番町 上越新幹線新潟 500万円台 - 66.1m2
- - 2015年冬 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代2 アーバンプレイス萬代橋 上越新幹線新潟 2200万円台 1LDK -
57.32m2 2008年2月
(築8年2ヶ月) 2015年秋 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通7番町 ライオンズシティ新潟 新潟交通新潟駅 900万円台 2LDK -
55.68m2 1993年5月
(築22年11ヶ月) 2015年秋 金澤 修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾朝日通 JR越後線寺尾 700万円台 - 146.0m2
- - 2015年秋 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区万代2 上越新幹線新潟 400万円台 1R -
40.86m2 1978年9月
(築37年7ヶ月) 2015年秋 -

一戸建て
新潟県燕市南4 JR弥彦線燕 500万円台 7DK 191.79m2
146.44m2 1975年1月
(築41年3ヶ月) 2015年秋 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区東堀通1番町 パークサイド白山 JR越後線白山 400万円台 2LDK -
53.56m2 1979年8月
(築36年8ヶ月) 2015年秋 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区弁天3 万代アーバン日東 上越新幹線新潟 500万円台 1DK -
33.68m2 1989年10月
(築26年6ヶ月) 2015年夏 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通4番町 アパガーデンコート上大川前 上越新幹線新潟 1900万円台 2LDK -
79.89m2 2001年6月
(築14年10ヶ月) 2015年夏 金澤 修一

土地
新潟県新潟市東区中山8 上越新幹線新潟 1100万円台 - 156.51m2
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区万代3 パストラルハイム萬代橋 上越新幹線新潟 2100万円台 2LDK+S -
73.0m2 2010年3月
(築6年1ヶ月) 2015年夏 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口1 ルミナス南笹口モンテレール 新潟交通新潟駅 2400万円台 2LDK -
67.04m2 2008年5月
(築7年11ヶ月) 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市中央区西湊町通2ノ町 上越新幹線新潟 200万円台 1K -
- - 2015年夏 -

マンション
新潟県新潟市西区青山2 プレステージ青山 上越新幹線新潟 1200万円台 3LDK -
55.28m2 1993年5月
(築22年11ヶ月) 2015年夏 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市西区青山7 JR越後線青山 1400万円台 2LDK+S 197.66m2
57.96m2 2008年10月
(築7年6ヶ月) 2015年春 金澤 修一

土地
新潟県新発田市真野原外 新潟交通長峰沢 200万円台 - 1597.0m2
- - 2015年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区桜木町 ダイアパレス桜木 新潟交通女池桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37m2 1997年2月
(築19年2ヶ月) 2015年春 -

マンション
新潟県新潟市中央区川岸町2 アップルガーデンウエスト 上越新幹線新潟 2400万円台 3LDK -
73.0m2 2007年2月
(築9年2ヶ月) 2015年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区和合町1 サーパス和合 上越新幹線新潟 1100万円台 2LDK -
55.84m2 1995年1月
(築21年3ヶ月) 2015年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区南笹口1 エスカイア笹口 上越新幹線新潟 500万円台 2DK -
38.93m2 1981年12月
(築34年4ヶ月) 2015年春 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区東大畑通2番町 上越新幹線新潟 100万円台 3K 58.8m2
48.36m2 1985年10月
(築30年6ヶ月) 2015年春 金澤 修一

土地
新潟県新潟市西区寺尾西5 JR越後線寺尾 100万円台 - 266.03m2
- - 2015年春 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市北区濁川 新潟交通濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月
(築45年3ヶ月) 2014年冬 -

マンション
新潟県新潟市中央区上大川前通9番町 大谷屋マンション 上越新幹線新潟 400万円台 1LDK -
40.68m2 1975年11月
(築40年5ヶ月) 2014年秋 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市西区寺尾前通2 JR越後線寺尾 2200万円台 4LDK 121.98m2
97.71m2 2014年10月
(築1年6ヶ月) 2014年冬 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通1 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
(築1年6ヶ月) 2014年10月 -

一戸建て
新潟県新潟市北区松浜4 上越新幹線新潟 300万円台 3K 197.02m2
65.45m2 1955年10月
(築60年6ヶ月) 2014年秋 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区弁天橋通1 上越新幹線新潟 2400万円台 4LDK 119.04m2
97.09m2 2014年10月
(築1年6ヶ月) 2014年秋 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市中央区女池神明3 上越新幹線新潟 2500万円台 4LDK 106.96m2
92.74m2 2014年4月
(築2年) 2014年夏 金澤 修一

一戸建て
新潟県新潟市西区上新栄町5 JR越後線寺尾 1000万円台 3LDK 111.21m2
82.56m2 1988年7月
(築27年9ヶ月) 2014年春 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区下大川前通2ノ町 チサンマンション大川前 上越新幹線新潟 400万円台 3DK -
48.71m2 1979年10月
(築36年6ヶ月) 2014年夏 金澤 修一

マンション
新潟県新潟市中央区関南町 ダイアパレス信濃川 上越新幹線新潟 800万円台 3LDK -
69.94m2 1989年7月
(築26年9ヶ月) 2014年春 金澤 修一

一戸建て JR越後線/青山 新潟県新潟市西区青山7 1400万円台 2LDK+S 197.66㎡
57.96㎡ 2008年10月 2015年春 金澤 修一
土地 新潟交通/長峰沢 新潟県新発田市真野原外 200万円台 - 1597.0㎡
- - 2015年春 金澤 修一
マンション 新潟交通/女池桜木町 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 3LDK -
63.37㎡ 1997年2月 2015年春
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川岸町2 2400万円台 3LDK -
73.0㎡ 2007年2月 2015年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町1 1100万円台 2LDK -
55.84㎡ 1995年1月 2015年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口1 500万円台 2DK -
38.93㎡ 1981年12月 2015年春 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大畑通2番町 100万円台 3K 58.8㎡
48.36㎡ 1985年10月 2015年春 金澤 修一
土地 JR越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾西5 100万円台 - 266.03㎡
- - 2015年春 金澤 修一
一戸建て 新潟交通/濁川 新潟県新潟市北区濁川 1100万円台 6DK -
- 1971年1月 2014年冬
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上大川前通9番町 400万円台 1LDK -
40.68㎡ 1975年11月 2014年秋 金澤 修一
一戸建て JR越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾前通2 2200万円台 4LDK 121.98㎡
97.71㎡ 2014年10月 2014年冬 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通1 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年10月
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市北区松浜4 300万円台 3K 197.02㎡
65.45㎡ 1955年10月 2014年秋 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区弁天橋通1 2400万円台 4LDK 119.04㎡
97.09㎡ 2014年10月 2014年秋 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池神明3 2500万円台 4LDK 106.96㎡
92.74㎡ 2014年4月 2014年夏 金澤 修一
一戸建て JR越後線/寺尾 新潟県新潟市西区上新栄町5 1000万円台 3LDK 111.21㎡
82.56㎡ 1988年7月 2014年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区下大川前通2ノ町 400万円台 3DK -
48.71㎡ 1979年10月 2014年夏 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関南町 800万円台 3LDK -
69.94㎡ 1989年7月 2014年春 金澤 修一
一戸建て JR越後線/新潟大学前 新潟県新潟市西区大野 500万円台 7DK 109.9㎡
95.95㎡ - 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区堀之内南2 2100万円台 3LDK 108.74㎡
99.99㎡ 2014年5月 2014年春 金澤 修一
マンション JR越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾上1 700万円台 3LDK -
64.85㎡ 1988年10月 2014年春 金澤 修一
土地 JR白新線/新崎 新潟県新潟市北区松浜新町 500万円台 - 218.98㎡
- - 2014年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区和合町1 800万円台 2LDK+S -
72.15㎡ 1987年2月 2014年春 -
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区山二ツ3 1600万円台 4LDK 231.64㎡
121.65㎡ 1973年4月 2014年冬 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山5 2000万円台 4LDK 201.74㎡
114.69㎡ 1993年12月 2014年冬 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原2 1700万円台 4LDK 127.22㎡
92.74㎡ 1988年10月 2013年冬 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区南笹口1 400万円台 1DK -
29.75㎡ 1981年12月 2013年冬 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区鳥屋野 2200万円台 4LDK 137.21㎡
100.19㎡ 2013年10月 2013年冬 金澤 修一
一戸建て JR越後線/巻 新潟県新潟市西蒲区赤鏥 1900万円台 5LDK 264.56㎡
143.78㎡ 1997年6月 2013年秋 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本馬越2 1300万円台 3LDK -
78.47㎡ 1996年8月 2013年秋 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区東中野山3 1200万円台 5LDK 188.09㎡
109.03㎡ 1989年11月 2013年秋 -
マンション JR信越本線/柏崎 新潟県柏崎市西山町尾町 100万円台 2DK -
40.69㎡ 1980年9月 2013年秋 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区紫竹山7 800万円台 4K 147.2㎡
73.69㎡ 1986年9月 2013年秋 金澤 修一
一戸建て JR越後線/巻 新潟県新潟市南区戸石 800万円台 4LDK 142.26㎡
97.7㎡ 1995年5月 2013年秋 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区網川原2 800万円台 4LDK 127.22㎡
87.77㎡ 1988年10月 2013年秋 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1200万円台 2LDK -
56.0㎡ 1997年2月 2013年夏 金澤 修一
一戸建て JR越後線/寺尾 新潟県新潟市西区寺尾東1 1100万円台 4LDK 107.7㎡
87.33㎡ 1989年3月 2013年夏 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区白山浦1 400万円台 4DK 84.62㎡
81.43㎡ 1970年9月 2013年夏 金澤 修一
一戸建て JR越後線/内野西が丘 新潟県新潟市西区五十嵐下崎山 1900万円台 4LDK 166.0㎡
133.6㎡ 2008年3月 2013年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区出来島2 1800万円台 3LDK -
71.34㎡ 2007年9月 2013年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山3 1300万円台 3LDK -
71.3㎡ 1999年1月 2013年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区関新2 500万円台 2K -
42.06㎡ 1992年3月 2013年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町5 500万円台 2DK -
46.42㎡ 1990年4月 2013年春 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池3 900万円台 2LDK 76.68㎡
56.04㎡ 1998年8月 2013年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区東大通2 500万円台 2DK -
51.76㎡ 1977年3月 2013年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区米山3 2000万円台 3LDK -
72.1㎡ 2007年5月 2012年冬 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通2番町 800万円台 2LDK+S -
58.9㎡ 1992年9月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 2LDK -
65.32㎡ 2006年2月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区桜木町 1400万円台 4LDK -
85.04㎡ 1997年2月 2012年冬 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区幸町 1600万円台 3LDK -
68.24㎡ 2001年8月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区上近江1 1600万円台 3LDK -
75.18㎡ 1998年3月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区川端町3 1000万円台 4LDK -
88.1㎡ 1982年9月 2012年春 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区太平4 1600万円台 4LDK 124.2㎡
92.58㎡ 2005年9月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市西区青山2 1700万円台 4LDK -
95.11㎡ 2002年3月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1100万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区本町通14番町 600万円台 2DK -
57.97㎡ 1993年3月 2012年春 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区新光町 1200万円台 3LDK -
66.52㎡ 1999年2月 2012年夏 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山8 2200万円台 3LDK 139.49㎡
101.45㎡ 2011年10月 2012年冬 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市東区中山8 2100万円台 3LDK 120.43㎡
99.99㎡ 2011年10月 2012年秋 金澤 修一
一戸建て 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区女池南3 500万円台 2LDK -
56.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤 修一
マンション 上越新幹線/新潟 新潟県新潟市中央区古町通4番町 500万円台 2DK -
50.4㎡ 1987年5月 2012年夏 金澤 修一


 ピタットハウス 顔イラスト (1)

平成28年土地白書 まだまだイケるオフィス所有での不動産投資!  - 2016.05.05 Thu

平成28年土地白書では、テナント所有での不動産投資について詳しく書かれています。
自己所有より賃貸物件の居住の需要が高まり、ハイグレード賃貸マンションの供給数が増加いるいる今、住宅地の土地価格推移想定と中古マンションの今後の価格推移想定から、築古アパートや築古マンションへの投資を行うよりもオフィス投資がオススメです。
5年前よりREITなどで注目されているオフィス投資は、給与のベアよりも雇用数を選択した法人への需要にもマッチし、賃借法人も見つかり易く、まだまだ有効な投資だと思われます。

平成28年税制改正 建物除去工事 - 2016.04.19 Tue

zeisei.jpg

 平成28年の税制改正が公示されました。これによって特に注目すべき点は、『譲渡益の3000万円特別控除』に関する内容です。

 今までは、「その所有者として居住していた物件を売却した場合」でしか使う事が出来ませんでした。
 相続した物件において、「短期譲渡」か「長期譲渡」かの期間に関しては、亡くなった方の所有期間を継承する事が出来ます。居住されていた物件かどうかの判断は、相続開始から売却までの期間によって下されております。
 
 ほとんどの方の場合、相続した後の物件に住んでいない為、5年超所有後に売却した長期譲渡でも22.1%が税金に取られていました。しかし、次回の改正では、相続人が物件に住んでいない場合でも、その物件が新耐震前の前のものであり、なおかつその物件を解体する事によって3,000万円控除が使えるようになります。これはとても活気的な事です。
 古い建物に良く見られるケースといえば、「購入時の契約書が残っていない為、売却した際に取得費を証明できず、結果として譲渡益に所得税がかかってしまった」というケースです。そのため、古い建物を持つ方々の多くは売却を諦めていたと思います。ですが、この改正によって「解体する事によって税金を控除できる」となれば、そういった方々も古い建物の売却を前向きに検討出来るようになる事でしょう。

 ちなみに、新潟市の空き家リフォームにはまだ予算が残っているそうです。中学生までのお子様がいる世帯でのリフォームには最大50万円、マンションのリフォームには最大30万円の補助金が出ます。
 お客様に喜んで頂きながらお仕事が取れるよう税制などを紹介するため、私も日々勉強していきたいと思います。


解体工事で3,000万円特別控除の適用!

1.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設

 被相続人居住用家屋(注1)及びその相続開始直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等を、その相続により取得をした個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、次に掲げる譲渡をした場合には、その譲渡に係る譲渡所得の金額について、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を認める。

(1) 次に掲げる要件を満たす被相続人居住用家屋の譲渡又はその被相続人居住用家屋とともにする、その敷地の用に供されている土地等の譲渡

①その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
②その譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること。

(2)①に掲げる要件を満たす被相続人居住用家屋の除却をした後における、その敷地の用に供されていた土地等(②に掲げる要件を満たすものに限る。)の譲渡

①その相続の時からその除却の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
②その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(注1)「被相続人居住用家屋」とは、以下のイ~ハの要件の全てを満たす家屋をいう。

イ.相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。
ロ.昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること。
ハ.相続の開始の直前においてその被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること。

(注2)その譲渡の対価の額とその相続の時から、その譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、その相続に係る相続人が行った被相続人居住用家屋と一体としてその被相続人の居住の用に供されていた家屋又は土地等の譲渡の対価の額との合計額が1億円を超える場合は、本特例は適用しない。

(注3)本特例は、確定申告書に、地方公共団体の長等のその被相続人居住用家屋及びその被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等が、上記(1)又は(2)の要件を満たすことの確認をした旨を証する書類その他の書類の添付がある場合に適用するものとする。

(注4)本特例は、相続財産に係る譲渡所得の課税の特例との選択で適用を受けることができることとする。

(注5)本特例について、居住用財産の買換え等の特例との重複適用その他所要の措置を講ずる。

新潟市 リフォーム促進事業補助金 - 2016.04.19 Tue




給与所得者の場合は一度確定申告を行うと、翌年からは勤務先の会社が源泉徴収の手続きを行ってくれるので、以降の申告は必要ありません。


ただし、次の書類を勤務先に提出する必要があります(3年目以降は(2)と(3)の書類を毎年提出)。

(1)年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
⇒税務署から郵送で届く

(2)給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
⇒税務署から郵送で届く

(3)住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
⇒金融機関から郵送で届く





20151104135842710.jpg




【住宅ローン控除とは】
 住宅ローン控除とは、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを受けて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から一定期間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です(平成21年1月1日~平成29年12月31日入居分まで)。住宅ローン減税と称されることもあります。

【住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類】
1.金融機関等からの借入金残高証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
2.住民票の写し(市役所で入手。25年中購入の場合には平成26年1月1日以降のもの)
住民票の有効期限については、新居に住所が移った後のものであれば、3ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

3.不動産登記簿謄本(物件所在地所轄の法務局で入手)
登記事項証明書の有効期限については、3ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

4.不動産売買契約書の写し
5.源泉徴収票の原本(給与所得者の場合)
6.長期優良住宅であればその認定証と住宅家屋証明書


統計局 新潟市 北区・江南区・西区・東区・中央区 年齢別人口推移 - 2016.04.19 Tue

【総務省統計局、新潟市役所 住民基本台帳人口、新潟県(にいがた県統計BOX):新潟県人口移動調査、国勢調査 調べデーターより】 統計数値をまとめ、一部抜粋して転載致します。 総務省統計局 統計局ホームページ 総務省統計局1 都市別人口 新潟市区別人口推移 新潟市区別人口推移 区別 江南区年齢別人口1 北区 22年時の年齢割合 区別人口推移 年齢別

住宅ローン減税は毎年、確定申告しなければいけないの?  - 2016.04.19 Tue



給与所得者の場合は一度確定申告を行うと、翌年からは勤務先の会社が源泉徴収の手続きを行ってくれるので、以降の申告は必要ありません。


ただし、次の書類を勤務先に提出する必要があります(3年目以降は(2)と(3)の書類を毎年提出)。

(1)年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
⇒税務署から郵送で届く

(2)給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
⇒税務署から郵送で届く

(3)住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
⇒金融機関から郵送で届く



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【住宅ローン控除とは】
 住宅ローン控除とは、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを受けて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から一定期間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です(平成21年1月1日~平成29年12月31日入居分まで)。住宅ローン減税と称されることもあります。

【住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類】
1.金融機関等からの借入金残高証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
2.住民票の写し(市役所で入手。25年中購入の場合には平成26年1月1日以降のもの)
住民票の有効期限については、新居に住所が移った後のものであれば、3ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

3.不動産登記簿謄本(物件所在地所轄の法務局で入手)
登記事項証明書の有効期限については、3ヶ月以内等の制限はありませんので発行年月日が古くてもかまいません。

4.不動産売買契約書の写し
5.源泉徴収票の原本(給与所得者の場合)
6.長期優良住宅であればその認定証と住宅家屋証明書

中古物件の住宅ローン減税 - 2016.04.19 Tue

【相談1】 リフォーム費用は住宅ローン減税の対象になる?


「中古住宅を購入しました。その直後、リフォームを行うための資金を住宅ローンで借りて、リフォームを行いました。この住宅ローンは住宅ローン減税の対象となるのでしょうか?」

 ある条件付きになりますが、対象となります。
 平成20年以前は、所有者が自分であり、かつそれまで住み続けている建物をリフォームするための借入金のみが住宅ローン減税の対象でした。
 しかし、平成21年度税制改正により、これが変わりました。ご相談にあるよう中古住宅をリフォームしてから住んだとしても、平成21年1月1日以後に入居した場合であれば、『そのリフォーム工事の日から6か月以内に入居する』という条件付きで、住宅ローン減税の対象となります。
 ちなみに銀行事務手数料、保証料、登記費用や仲介手数料などは住宅ローン控除の対象外ですので、注意しましょう。




【相談2】住宅ローン減税を夫婦で受けるには?


「夫婦は共働きのため、それぞれに収入があります。そこで夫婦二人の名義(連帯債務)で住宅ローンを借りました。この場合、夫婦での住宅ローン減税を受けることはできますか?」

 連帯債務の場合ですと、土地・建物に関する所有権の持分割合によって借入金額を按分した金額が、夫婦それぞれの借入金額となるので、その金額をもとにそれぞれ住宅ローン減税を受けることができます。
 例えば、借入金が3000万円だったとします。そこから夫の持分を2/3、妻の持分を1/3とした場合、夫の借入金が(3000万円×2/3=)2000万円となり、妻の借入金は(3000万円×1/3=)1000万円となるわけです。
 ただ、ご相談にある場合、注意しなければならないのが。住宅ローン減税を受けるための確定申告をする際に、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」に必要事項を忘れず記入してから、申告書と一緒に提出することです。




【相談3】収入がない期間の住宅ローン減税はどうなる?


「マイホーム購入時に妻名義でも住宅ローンを借り、妻も住宅ローン減税を受けています。妻は働いているのですが、昨年より出産休暇中で給与収入がありません。この場合、妻の住宅ローン減税はどうなりますか?」

 その場合ですと、一時的に住宅ローンが減税されなくなります。
 住宅ローン減税とは、年末の住宅ローンの残高に控除率をかけた金額(100円未満の端数切捨て)がその年の所得税から減税される仕組みとなっています。そのため、給与収入やその他の収入がなく所得税の発生しない場合には、減税枠があっても所得税がないため減税されません。
 なお、仕事に復帰して収入(つまり所得税)が発生すれば、その時から住宅ローン減税を受けることはできます。しかし、収入のない産休などの理由で住宅ローン減税を受けられなかった期間があっても、当初に設定された適用期間が変わる事はありません。




【相談4】買い換えをした場合、住宅ローン減税はどうなる?


「昨年、住宅ローン減税を受けていた物件を売却して、新しくマイホームを購入しました。この場合、その時まで受けていた住宅ローン減税を引き続き受けることができますか?」

 住宅ローン減税を受けることは可能ですが、昨年の住宅ローン減税を引き継ぐことはできません。つまり、昨年まで受けていた住宅ローン減税ではなく、その新しくマイホームへ入居した年に適用される住宅ローン減税の内容を受けることになります。
 ちなみに入居した時期によって、控除期間や控除額に違いがあります。また、新たに確定申告する必要があるため、忘れずに手続きを行いましょう。




【相談5】会社員です。住宅ローン減税の確定申告の方法がわかりません。



「住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要と聞きました。会社員なので、一度も自分で確定申告をしたことがありません。確定申告にはどのような方法がありますか?」

 まず、税務署で貰える確定申告書の用紙を用意してください。次にその確定申告書に必要事項を直接記入し、それを郵便または信書便により住所地等の所轄の税務署に送付する(通信日付印により表示された日が提出日になります)か、所轄の税務署の受付に直接持参する方法があります(税務署に設置された、時間外収受箱への投函により提出することも可)。
 税務署へ足を運ぶ時間がなければ、インターネットから国税庁のホームページへアクセスし、ページ内にある「確定申告書等作成コーナー」で用紙を作成することも可能です。その作成した確定申告書をプリントアウトして、郵便または信書便により住所地等の所轄の税務署に送付するか、所轄の税務署の受付に直接持参してください。
 利用するために事前の手続等が必要になりますが、e-Tax(電子申告)で申告することも可能です。
 確定申告書への記入方法などは国税庁のホームページに載っていますので、そちらを参照してください。何か不明な点がある場合は、必ず税務署へ直接確認することをお勧めします。
 なお、確定申告の時期は、還付と納付によってやや異なっています。還付の場合は1月~3月中旬、納付の場合は2月中旬~3月中旬です。これはあくまで大まかな日程であり、具体的な日程は毎年違うため、必ず国税庁のホームページや所轄の税務署に確認するようにしましょう。



【相談6】中古住宅でも住宅ローン減税を受けられる?


「中古住宅を購入しました。中古住宅も住宅ローン減税を受けることができますか?」

 中古住宅であっても、条件を満たしていれば住宅ローン減税の対象となります。
 基本的には新築住宅と同様の条件(年収、床面積、住宅ローンの内容など)なのですが、建物については次の条件があります。

1.建築後使用されたものであること。
2.次のいずれかに該当する住宅であること。
①マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
②耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
③ ①または②に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること
(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。一定の耐震基準を満たすためには、建物の取得の日から2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了しているか、その建物の取得の日から2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)の評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたものをいいます。
3.取得の時に生計を同じにして、その取得後も引き続き生計を同じにする親族などからの取得でない。
4.贈与による取得でない。





【相談7】親からの借入金は住宅ローン減税の対象になる?


「自分の両親から借りたお金で、マイホームを購入しました。その時、両親との間で正式な借入書も作成しており、借りたお金を毎月返済しています。この両親からの借入金は住宅ローン減税の対象になるのでしょうか?」

 両親を含めた親族や知人などからの借入金は、住宅ローン減税の対象となる借入金とはみなされません。そのため、その他の借入金の条件(返済期間10年以上、割賦償還の方法による返済など)を満たしたとしても、住宅ローン減税を受けることはできないのです。

 ちなみに親族以外でも次の借入金も対象となりません。

1.勤務先(役員を除く)や事業主団体からの無利子または1%未満の利率による借入金
2.勤務先(役員を除く)や事業主団体から利子の援助を受けることにより給与所得者が実際に負担する金利が1%未満の利率となる借入金
3.勤務先(役員を除く)や事業主団体から時価の1/2未満の価額で取得したマイホームの借入金





【相談8】転勤で住んでいない物件の住宅ローン減税はどうなる?


「昨年から転勤により、住宅ローン減税を受けていた物件に住んでいません。引き続き住宅ローン減税を受けることはできますか?」

 その具体的な状況によって変わります。次に「単身赴任の場合」と「家族全員で引越しをした場合」を挙げますので、ご自身がどの状況に当てはまるかを考えてみましょう。

1.単身赴任の場合
 建物の所有者が、転勤、転地療養やその他のやむを得ない事情により、配偶者や扶養親族などの親族と一緒に住むことができない場合。その住宅の取得日から6ヶ月以内に、同建物へ家族が入居し、その後も引き続き住み続けていれば、住宅ローン減税を受けることができます。
 ただし、住宅ローン減税を受ける者の単身赴任先が海外であった場合。赴任したその年の12月31日においても住宅に住んでいなかった時は、非居住者とみなされるため、非居住者となっている間の年分についての住宅ローン減税を受けることはできません。

2.家族全員で引越しをした場合
 次の要件すべてを満たす場合は、その建物に再び入居した年(入居した年の間で、該当する建物を賃貸にしていた場合はその翌年)から、残存している控除期間だけに限り住宅ローン減税を再び受けることができます。
①勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由がある。
②平成15年4月1日以降に、対象となる建物に住まなくなった。
③対象となる建物に住まなくなる前に、税務署で一定の手続を行った。




【相談9】住宅ローン減税の確定申告を忘れた!今からでも間に合う?


「一昨年に購入したマイホームに住んでいますが、昨年に住宅ローン減税を受けるための確定申告を忘れてしまいました。手続きが遅れてしまっても、住宅ローン減税を受けることは可能でしょうか?」

 ご自身が勤務先での源泉徴収(年末調整)によって所得税を納付するサラリーマンの場合、申告期限からの5年間は住宅ローン減税の請求権が有効であるため、可能です。必要書類を集めてから所轄の税務署へ行き、還付申告をしてください。
 もし、毎年ご自身で確定申告をする自営業者などが、申告期限を過ぎた後に住宅ローン減税の還付申告をする場合。まず、所得税更生の請求書に必要事項を記入しましょう。後はその請求書と一緒に住宅ローン減税を受けるための必要書類をそろえてから、所轄の税務署へ行き手続きをします。ただし、この場合はサラリーマンと違って、申告期限から1年以内が期限となりますので注意しましょう。




【相談10】ローンの借り換え後、住宅ローン減税はどうなる?


「住宅ローンを借り換えした場合、住宅ローン減税を引き続き受けることができますか?」

 残念ながら、住宅ローン借換えによる新しい住宅ローンでは、それまで受けていた住宅ローン減税を引き続き受けることはできません。何故なら、住宅ローン減税の対象となる借入金の条件は原則として、「それが住宅の新築や取得、または増改築などリフォームのために直接必要な借入金であること」だからです。ご相談にあるような場合では、既存の借入金を新しい借入金い換えることになるため、住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
 しかし、次の要件すべてを満たす場合には、住宅ローン減税の対象となる借入金とみなされるので、それまで受けていた住宅ローン減税を引き続き受けることが可能となります。

1.新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものである。
2.新しい住宅ローンの返済期間が10年以上など、住宅ローン減税の対象となる要件を満たしている。

 なお、住宅ローン減税の適用期間は、その住宅に入居を開始した時に決められた期間が引き続き適用されます。そのため、住宅ローン借換えによって、その年の住宅ローン減税の適用期間を新たに選択し、元々の適用期間を延長することはできません。


2011年4月金澤作成
現行内容はぜひ私どもまでお聞き下さい。

新潟戸建は寒い!だから、リフォーム・リノベ! - 2016.04.19 Tue

 前回の記事で紹介した『冬の熱の出入り 2位 外壁(19%)』。
 

外壁

 

今回は、その外壁をリフォームする際の「施工内容の注意点」を交えながら「断熱性能の向上」について説明していきます。

 外壁の断熱リフォームには、主に『構造躯体内部に充填する方法』、『構造躯体の外側で断熱する方法』、『構造躯体の内側で断熱する方法』の三つの方法があります。それぞれの方法について、順をおって少し掘り下げていきましょう。


○『構造躯体内部に充填する方法(充填断熱方法)』について……
 この方法では、まず「①外装材を更新する場合」と「②内装材を更新する場合」で分けられます。

①外装材を更新する場合……
 躯体の外側から柱と柱の間に、繊維系断熱材や発泡プラスティック系断熱材を充填する方法です。
 この場合、室内側防湿層の施工(室内から壁体へと水蒸気が侵入してしまうのを防止する工夫)が適切に行われにくい、という欠点があります。また、外壁材を直貼りする場合には内部結露の危険性が高くなるため、注意が必要になります。
 そのため、断熱材の外側に防水シートや防風シートを設置したり、胴縁材を縦に施工して通気層を設けることで室内乾燥を図ったりするなど、改善策を施します。



内装材


②内装材を更新する場合……
 室内側から構造隙間にかけて、繊維系断熱材や発泡プラスティック系断熱材を充填する方法です。
 この場合、外壁側に通気層などの放湿措置が講じられていなければ、内部結露の危険性があります。その内部結露を防止する為には、内側の防湿強化が必要になります。可能であれば、断熱材内側に防湿フィルムなどを別貼りすると一番よいでしょう。


○『構造躯体の外側で断熱する方法(外張り)』について……
 この方法では柱の外側で断熱します。夏・冬を通して壁体内が室内と近い環境になるため、室内との温度差が少なくなります。結果的に、壁体内が結露してしまう可能性も大きく抑えられます。そのため、この方法は寒冷地に良いとされています。
 ただ、断熱材の外(室外側)に外壁を設置したり塗装したりするので、外壁の安定性はそれらを行う建設会社に依存します。外壁によるトラブルを避けるため、外張りを任せる建設会社を選ぶ際には、「その会社に断熱材と外壁の固定についての経験があるどうか」を注意しておくとよいでしょう。
 経年変化については。竣工後、木材が乾燥するために、柱などの伸縮が起こる場合もあります。その伸縮差に断熱材と外装材が合致しなければ、ヒビやスキマの発生に繋がることがあります。
 以上のように建物の外側に断熱を行う方法では、施工工程と断熱材使用量も増えるため、必然的に建築価格が高くなります。ある程度の建設費用が必要になるでしょう。


○『構造躯体の内側で断熱する方法(内張り)』について……
 この方法では柱の内側で断熱します。そのため、間仕切り壁などの取り合い部分では断熱層が不連続になりやすいでしょう。また、室内が狭くなるので、施工可能な厚さに制限がかかることも多いです。そういった反面、部分リフォームには適しています。
 

 以上が、三つの方法になります。
 外壁の断熱リフォームの際には、どの方法が自分に適しているかをよく考えてみましょう。

新潟戸建は寒い!だから、リフォーム・リノベ! - 2016.04.19 Tue

カルド【caldo】リフォーム


新潟は寒い!
雪も積もる、風も強い…。
RC造ならまだしも、木造は寒い。

暖かい家に住みたい。
暖かい家になるように追加工事、リフォームをしたい!

でも、どこを重点に考えたらいいの?予算も少ないし…。
2重サッシ位じゃ、そんなに暖かくならなかった…。

そんなあなたに、暑いリフォーム
カリド リフォーム がオススメです。





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増改築相談員 金澤


①どこから熱が逃げてしまうのか?
【冬の熱の出入り】

【caldo】リフォーム



1位 開口部 48% 熱が逃げてしまう。
2位 外壁  19% 熱が逃げてしまう。
3位 換気扇 17% 熱が逃げてしまう。
4位 床   10% 熱が逃げてしまう。
5位 屋根  6% 熱が逃げてしまう。


開口部=窓が寒いのは、わかりますが、それでも48%。残りの52%はその他の要因で寒くなってしまっています。
また開口部を2重サッシにした方も、サッシ枠ごとペアサッシに替えた、ガラスのみ交換された方も、その性能を十分発揮している施工が行われているか確認が必要です。


特にインナーサッシ取り付けやペアサッシに交換された方、ペアサッシは通常窓枠より2倍以上の重量になる製品が多くございます。間柱の強度、施工内容は十分ですか?
もし重量に耐えられず、既存窓、窓枠にひずみ生じている場合、断熱効果は発揮できていないことが多くございます。


2位の外壁の断熱性能の向上、施工内容の注意点。4位の床下・床の断熱性能の向上、施工内容の注意点。
については次回掲載させて頂きます。





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賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue

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○購入
 

分譲マンションには、夫婦と子ども1、2人といった平均的な家族構成をモデルとした間取りが多く見られます。そのため、ほとんどの家庭にとって、分譲マンションの物件というのは選択肢が豊富です。ただし、柱や戸境壁といったマンションの躯体部分は共用部分となるため、リフォームができません。
 その点、持ち家(一戸建)であれば、家族構成の変化に合わせたリフォームも可能になります。ご両親と同居したり将来子どもが独立したりと、家族構成が変わった場合も転居せずに手直しをすることで変化に対応できるのは、持ち家の大きなメリットといえるでしょう。
 加えて、「ローンを完済すれば自分たちの資産になる」というのが持ち家最大の魅力です。その魅力が、ひいては持ち家があるという社会的信用にも繋がります。
 また、ローンには返済中の世帯主に万一のことがあった場合のため、団体信用生命保険等が付随します。これにより、残された家族へのローン返済の負担もなく、その上物件が資産として残る安心もあります。




○賃貸
 

賃貸の大きなメリットといえば、学生や若い単身者、新婚カップルをターゲットにした物件が多いため、利便性の高い物件が充実していることでしょう。
 しかし、裏を返せば、子どものいる平均的な家族、あるいは中高年の独身向けの住環境を重視した物件が少ないということです。また、個人のライフスタイルに変化があった場合には、賃貸をリフォームすることもできないため転居するしかないデメリットがあります。
 賃貸には当然家賃がつきものです。その家賃をどれだけ払い続けても、賃貸が自分のものになることはありませんが、反面住宅ローンに縛られずに済むという考え方もできます。ローンに縛られずに済むといっても、様々な条件によって大きく変わってきます。つまり、長期間にわたって家賃を払い続けた場合などでは、物件を購入した時よりも総支払額が多くなってしまうこともありえるということです。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



賃貸ユーザーがマンション購入を検討している理由は、一体なぜなのだろうか?
 住宅金融公庫の調査によると、一番多くあげられたのが「早く持家がほしかったから」というもの。
やはり、生涯家賃を払い続けることに疑問を感じるユーザーが多いということだ。
そのほか、家族構成の変化により必要に迫られて、という意見もある。この結果からマイホームを手に入れることで、将来の安心と、ゆとりある暮らしを望み、購入に踏み切るケースが多いということが分かる。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue




【広さがポイント】
 

一般的な賃貸物件にはワンルームや2DKなどの単身者・少人数向けの物件が多く、逆にファミリー向け物件や一戸建てはあまり見られません。
 これに対して、購入では3LDK~4LDKなどファミリー向けの広い物件が主流です。ただし、地域によっては、シングルやディンクス向けの物件が豊富な場合もあります。




【設備がポイント】
 

一部のハイグレード物件を除いた賃貸では、共用施設の充実しているケースというのはあまり見られません。
 それに比べて、購入の場合は、規模の大きな物件になるほど共用施設が充実する傾向にあります。敷地内公園やキッズルームなど子育てに便利な施設のほか、スポーツジムやプールなどが完備されている物件もあるくらいです。こうした共用施設は、管理費という形で居住者それぞれが負担し、運営されることになります。

 最近では、賃貸の中でも設備のグレードが高い新築物件も増えてきています。といっても、標準的な設備・仕様が整っているという点で見れば、やはり購入物件のほうが充実していると言えるでしょう。
 例えば、簡単に生ゴミを処理できるディスポーザーやIHクッキングヒーター(オール電化)、床暖房などが挙げられます。これらは賃貸にはない、購入ならではの標準設備と言えます。
 ただし、年数の経った中古物件になると、賃貸・購入問わず設備には期待できません。

 また、購入物件では設備だけでなく、持続性と安全性を確保するための様々な工夫がなされています。建物を支える基礎杭の本数や深さ、コンクリートの厚さから耐震性能まで、より頑丈な構造にこだわっています。何故なら、購入物件とは、長く住み続けられることを前提につくられているからです。
 賃貸物件の場合でも同様の構造でつくられている物件もありますが、購入物件に比べると数が少ないです。理由としては、一般的な賃貸には利回りを優先した物件が多いため、できるだけコストを抑えようとする構造になりがちだからです。賃貸物件を選ぶ際は、このことを念頭に置いて考えるとよいでしょう。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



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住宅費のことを考えた時、購入と賃貸のどちらがお得と断言するのは難しいところです。何故なら、賃貸の場合、その住む場所によって賃料が大きく変わってくるからです。
 ただ、賃貸(賃料)と購入(住宅ローン+維持費)それぞれを毎月の支払いで計算していくと、金利の安い今、購入のほうがよりグレードの高い物件に住めるといえるかもしれません。
 
 それとは別に、ライフプランの観点からも考えてみましょう。
 購入の場合は住宅ローンで払う額が決まっていますから、それさえ完済させてしまえば、後は維持費のことを考えるだけで済むでしょう。だいたいの人は、60歳くらいの時までに住宅ローンを完済していると思います。
 それに対して、賃貸の場合は60歳以降も賃貸料を払い続ける必要があります。

 つまり、購入だとローン完済後は管理費や固定資産税などの少ないコストで済みますが、賃貸になると、老後の賃貸料を60歳までにストックしておかないといけないんですね。老後のために家計をやりくりし貯蓄することのできる方であれば、賃貸でも大丈夫でしょう。しかし、それが苦手だという方は、賃貸よりも購入のほうが向いているかもしれません。
 そういった方とは別に、「老後は故郷へ帰る」といった目的のハッキリしている方でしたら、賃貸もしくは格安のマンション購入で手を打つというのよいと思います。

賃貸 VS 購入 - 2016.04.19 Tue



 

賃貸における共用部分の清掃などの管理は大家さんや管理会社が行ってくれるため、居住者はある程度気楽でいられます。一方、購入の場合は、住宅の管理に一定の責任を負うことになります。
 例えば、一戸建ての方は掃除やメンテナンス諸々を自分で行う必要がありますし、またそれらを管理会社へ委託するマンションに住んでいる方でも、時には管理組合の一員として問題解決のために総会や理事会などに参加する必要も出てきます。

 最近、新築の賃貸ではペット可の物件が増えてきているものの、中古ではまだ不可としている物件が中心です。購入の一戸建てではもともと自由にペットが飼えますし、以前はペット不可であった築浅マンションでも、ここ数年ではペットの飼育を認めることが当たり前になってきています。
 ただし、賃貸・購入関わらずペット可の物件では、種類や大きさなどのペット飼育に関するルールや規約が定められています。これからペットを飼おうと思っている方やすでに飼っているという方も、それらをしっかりと守ることが大切です。

 では、近所付き合いではどうでしょうか。
 賃貸では、「近所付き合いがほとんどなくても特に生活への支障を感じない」という方もいると思いますが、購入になると事情が少し変わってきます。
 マンションに住んでいる方の場合、他の住人と共有している資産を守るために、管理組合などを通じてそういった住人同士のコミュニケーションを取る必要があります。一戸建ての方でも、町内会などの付き合いが生じます。
 そのため、「入居時には近隣へ挨拶回りをする」、「隣近所には迷惑をかけないようにマナーを守って生活する」などの、お互い気持ち良く生活できるような近所付き合いを心がけることが大切です。

 賃貸の利点といえば、「次は○○に住みたいな」とか「○○が増えてきたからもっと広い部屋に住みたい!」と思った時、いつでも自由に住み替えることができることでしょう。
 それに対して、購入の場合は住み替えるために、売却するか賃貸に出すかをする必要があります。そのため、時間と労力、それらに加えてコスト(仲介手数料)がかかってしまうのです。
 といっても、日々の自由さでは購入のほうが充実していますし、リフォームをすることも可能です。賃貸では基本的にNGとなっている「壁に画鋲を打つこと」も、購入であれば住人の自由ですし、そのせいで傷んでしまった壁紙も好きに張り替えることができます。

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プロフィール

「住まいのワンストップサービス」 金澤修一

Author:「住まいのワンストップサービス」 金澤修一
ブログをご覧頂き誠に有難うございます。


大学卒業後、UR都市再生機構公団仲介 東日本住宅(株)入社、2007年7月 月間最優秀賞、課長就任。

2008年7月 地元の長岡市に戻り、実家の㈲ブライトサクセスにて建物解体業 営業経理兼作業員後、

2009年1月 ピタットハウス入社、中古マンション売買部署立ち上げ、新潟中央店店長、全国全店舗ピタットハウス社員中 2011年度 第2四半期 売買部門 銅賞

中古戸建仲介開始、買取リノベーション既存住宅かし保険付再販事業開始、不動産ネットオークション開始。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年9月 成約件数全国2位。

全国全店舗ピタットハウス社員中 2013年度 第2四半期 東日本売買部門 銅賞。

2016年5月 ピタットハウス新潟万代店 不動産売買センター 始動。

★★資格★★

コンサル系資格=
 不動産コンサルティングマスター、宅建、ファイナンシャルプランナー、空き家相談士、古材鑑定士

工事系資格  =
 解体工事施工技士、石綿作業主任者、増改築相談員、2級建築施工管理技士、そして大型免許

 金澤 修一

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